В октябре 2021 года мы купили строящийся апартамент 24 м² за 4,3 млн рублей взамен двушки, которую не было смысла сдавать.
В 2021 году наша семья переехала в загородный дом, а в Питере осталась двухкомнатная квартира. На протяжении пяти лет я сдавал ее за 27 000 Р, пока путешествовал за границей. В этот раз решил поступить иначе. За эти годы стоимость недвижимости выросла почти вдвое, тогда как цена аренды не поменялась. Сдача квартиры стоимостью 11 млн рублей сулила в лучшем случае 3% годовых, что меня не устраивало.
Осенью 2021 года мы продали квартиру за 10,8 млн и купили апартамент за 4,3 млн рублей рядом с метро «Автово» в Санкт-Петербурге. Остальная часть суммы пошла на обустройство дома, обновление автомобиля, а 3 млн рублей я вложил в фондовый рынок.
Расскажу, как мы купили апартамент, обустроили его и сдаем за 30 000 Р. Если вычесть налоги, мы получаем 6% годовых. Еще 9,4% годовых — за счет ценового роста недвижимости.
О чем расскажу
|
|
|
|
|
|
Почему мы решили инвестировать в апартаменты
Понятия апартамента в российском законодательстве нет. На деле это нежилое помещение, чаще коммерческое, где фактически живут люди. У апартаментов ниже рыночная стоимость — на момент покупки разница с аналогичными квартирами составляла около 1 млн рублей. Это достигается за счет более дешевой земли и меньшего количества ограничений при строительстве коммерческой недвижимости.
Основные отличия от квартиры:
- Нельзя прописаться. Но такая возможность может появиться, если в закон внесут поправки и апартаменты выведут из-под статуса нежилых помещений. Правда, это будет действовать, скорее всего, только для зданий, которые построены после.
- Тарифы коммуналки могут различаться как в большую, так и в меньшую сторону, поскольку государство не регулирует стоимость услуг, ее назначает УК. Например, в моем случае электричество идет по 9 Р за 1 кВт, тогда как для аналогичных квартир тариф вдвое ниже — 4,28 Р. Но в Москве общая сумма коммунальных платежей в апартаментах может оказаться ниже, чем в квартире.
- Выше налог на имущество — 0,5% от кадастровой стоимости для апартаментов гостиничного типа, тогда как на квартиру — 0,1%.
- Рядом может не быть социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и парковок.
- Может быть нестандартный дом и помещение, например с потолками 3—4 метра или совсем без окон. По нормам инсоляции в квартире должны быть окна.
- Апартаменты нельзя купить на маткапитал, под них нельзя взять ипотеку с господдержкой, а после покупки получить имущественный налоговый вычет.
- Могут быть сложности с тишиной, так как местный закон «О тишине» не защищает апартаменты. То есть не получится обратиться к участковому или вызвать полицию, если соседи ночью громко включают музыку.
- Часто меняются жильцы. Апартаменты обычно берут под сдачу, в том числе посуточную. Налаживать отношения с соседями-туристами и о чем-то договариваться бесполезно.
- Минимальный срок владения, при котором можно продать купленный апартамент дороже без уплаты НДФЛ — пять лет. Этот срок отсчитывается со дня регистрации в собственность. В случае с квартирой — три года, а отсчет идет с момента оплаты по ДДУ.
- В жилых домах есть ограничения на коммерческую деятельность: в цоколе и на первых жилых этажах нельзя размещать бани, сауны, прачечные, рентгеновские кабинеты и прочее. В апартаментах таких ограничений нет.
- По закону единственное жилье нельзя забрать, например за долги. У апартаментов нет такого иммунитета.
- Нет компенсации за изъятие, если государство решит использовать землю под домом. Например, для строительства федеральной трассы или олимпийского объекта. Обычно собственнику дают компенсацию, но с апартаментами этого придется добиваться через суд.
Мы покупали апартамент, чтобы сдавать в аренду, поэтому статус жилья был не важен. Более того, апартаменты зачастую позиционируют как премиум-класс, где есть современная входная зона, администратор и охрана, коворкинг, рестораны и кафе. Еще они удачнее расположены — в центре города и у метро, где новые квартиры уже не построить.
Таким образом, апартамент можно сдавать на лучших условиях, а купить на 20% выгоднее квартиры. Получается, отдача от инвестиции выше, а срок окупаемости меньше. Например, мой апартамент за 4,3 млн рублей должен окупиться за 12 лет, если сдавать за 30 000 Р в месяц.
Схожая по параметрам квартира стоит на 1 млн рублей больше. Если сдавать ее на тех же условиях, срок окупаемости уже 15 лет. Но, скорее всего, арендная ставка будет ниже из-за худшей локации и сервиса — в районе 25 000 Р. За 30 000 Р сдают двушки, а мою снимали вообще за 27 000 Р. Тогда окупаемость получится 18 лет.
Как мы искали ЖК
С поиском не стали мудрить и обратились к риелторам, которые сопровождали нашу сделку по продаже квартиры. У нас выстроились доверительные отношения с ребятами, и они без проблем подобрали список из шести-семи перспективных вариантов. Оставалось выбрать понравившийся.
Главное, что комиссию риелторы получали в виде бонуса от застройщика, так как подбирали апартамент в новостройке. Таким образом, поиск объекта и сопровождение сделки для нас были бесплатными. После этого мы еще покупали недвижимость в новостройках по такой же схеме. Не утверждаю, что это идеальный и подходящий всем вариант. Важнее найти людей, которым доверяете.
Вот ключевые критерии, на которые мы опирались при выборе апартамента:
- Цена до 5 млн рублей при метраже 23—27 м².
- В двух шагах от метро: люди, арендующие апартаменты, чаще пользуются общественным транспортом.
- С чистовой отделкой.
- Количество квартир в доме не более 1000, в идеале — менее 500.
- Возможность сдавать апартамент самим, а не через управляющую компанию, так как нам не хотелось платить комиссию и потерять из-за этого в доходности.
- Перспективность района, инфраструктура, вид из окна, затененность соседними зданиями.
По этим признакам мы быстро отсеяли лишние варианты, осталось рассмотреть два-три понравившихся. Съездили на объекты, чтобы прочувствовать обстановку на месте и оценить ход строительства.
Выбрали апарт-отель на юге города в Кировском районе — дом уже стоял, заканчивали отделку фасада. Мы живем к северу от Питера, и ездить туда накладно, но при долгосрочной аренде регулярно появляться и не нужно. Этот же застройщик возводил другой ЖК в 15 минутах езды от нас у метро «Парнас». Цена там оказалась чуть ли не вдвое ниже, но это был муравейник на 3000 квартир.
Мы опасались жесткой конкуренции и демпинга: когда появятся сотни объявлений о сдаче однотипных квартир, придется занижать цену или искать арендатора месяцами. Поэтому выбрали вариант в Кировском районе — в доме всего 400 квартир. Сам район лучше, ближе к центру города и колоритнее: рядом есть дома-сталинки.
Вот что еще понравилось в районе:
- Район устоявшийся: в округе почти не возводят новые дома, а плотность застройки невысокая. Это связано в том числе с соседством заводов и портовой инфраструктуры.
- Рядом Московский район, схожий по архитектуре и инфраструктуре, — он считается элитным. Думаю, со временем Кировский тоже переоценят и его статус будет выше.
- Транспортная доступность: аэропорт в 20 минутах езды, а туристические Петергоф и Пушкин — в 30—40 минутах.
- Метро «Автово» — считаю, красивейшая станция в городе. Британская The Guardian даже включила ее в топ-12 в мире.
Наш апартамент расположен в апарт-отеле. Это комплекс с гостиничным сервисом. Обычно идет под посуточную сдачу туристам, но в такой атмосфере кайфово жить самому — особенно холостякам и творческим людям.
Кроме апарт-отелей бывают разные виды апартаментов, эта классификация условна и в основном придумана маркетологами:
- Бизнес-класс — жилье повышенного комфорта с улучшенной планировкой, отделкой и уникальной архитектурой. Отличается дорого отделанной входной группой, охраной, лобби, сквозными подъездами и бесшумными лифтами.
- Перестрой, или лофт, — когда реставрируют бывшие промышленные объекты и общежития, обновляют фасад и коммуникации. Получается необычный объект с нестандартной планировкой, например двухуровневые апартаменты.
- Клубные дома — малоквартирные комплексы с индивидуальной архитектурой для закрытого круга жильцов. Часто дома оформлены как частный дом, а у жильцов — долевая собственность.
Я сам много путешествовал, и гостиничный формат мне заходит. Я сразу прочувствовал особую атмосферу комплекса. Еще он расположен на так называемой дороге на Турухтанные острова — звучит как будто что-то на Карибах.
Ощущаешь себя Хемингуэем, который семь лет жил в кубинском отеле.
Мы выбрали номер площадью 24,1 м² с окнами на южную сторону, чтобы было больше света. Окна выходят на открытое пространство — спортивное поле. По цене и расположению больше всего понравилась квартира на девятом этаже из одиннадцати. Планировка типичная для студии: совмещенный санузел, а остальное — общее пространство.
Буквально через десять дней после начала поисков мы уже вышли на сделку. Так как покупали на свои деньги, все было просто:
- Подписали договор долевого участия — ДДУ — в офисе застройщика.
- Дошли в ближайшее отделение Сбера, где открыли эскроу-счет и завели на него 4,3 млн с моего текущего счета в том же банке.
- В течение недели представители застройщика зарегистрировали ДДУ в Росреестре, комиссию они взяли на себя.
Наши расходы на сделку свелись к оплате услуг нотариуса, который оформил доверенность на представителей застройщика для регистрации ДДУ и согласие супруги на сделку. Это стоило около 3000 Р.
Оснащение апартаментов
При покупке застройщик предложил нам приобрести пакет оснащения апартаментов за 450 000 Р. Это был дизайнерский интерьер с продуманным зонированием пространства, меблировкой и бытовой техникой. Мы оценили интерьер по 3D-туру на сайте застройщика.
Было понятно, что цена завышена и сами мы бы обставили дешевле, но все же согласились на это. Объясню почему:
- Нарастающая инфляция. Цены на стройматериалы в 2021 году росли как бешеные. Было понятно, что при сдаче дома через полтора года все будет еще дороже. Здесь же мы фиксировали текущую цену. Удачных альтернатив, куда вложить эти 450 000 Р, чтобы сохранить покупательную силу, я не видел. Ставка в итоге сработала, в начале 2023 года стоимость пакета оснащения — 560 000 Р.
- Самим обставлять долго и муторно, а нам хотелось побыстрее сдать квартиру. Кроме того, предлагаемый дизайн был реально крутым — видно, что его прорабатывали специалисты.
- Возможность сдачи через УК. У комплекса концепция апарт-отеля, и он работает по принципу трехзвездочной гостиницы. Есть управляющая компания, которая сдает номера посуточно: ищет и заселяет туристов, поддерживает порядок в номерах. Собственник апартаментов только получает свою часть прибыли — в районе 45% от поступлений. Но если обставить апартамент самому, УК не возьмет номер в работу, так как они требуют общей концепции оформления.
Схема с посуточной арендой нам не нравилась: квартира в этом случае быстрее изнашивается, и УК забирает большую часть прибыли. Поэтому мы думали сдавать сами на долгосрок, но оставить возможность посуточной схемы — тоже неплохо. Вдруг придется продать апартамент, а новый собственник захочет сдавать через УК.
УК предлагала два варианта сдачи номера:
- Долгосрочная аренда. В этом случае УК забирает 15% от выручки. Считаю, это бесполезная услуга, так как найти самому один раз жильца не проблема.
- Посуточная аренда. Тут УК облегчает задачу: ищет постояльцев, заселяет их и поддерживает чистоту в номере. Но нужно делиться более чем половиной дохода. Также при посуточной аренде играет роль сезонность: номер не будет занят ежедневно.
Ниже представлены доходы с аренды, которые УК прогнозировала в 2021 году на период с 2023 по 2025 год. Понятно, что они приукрашены. Тем не менее с долгосрочной арендой они угадали: мы свой номер сдали примерно за указанную сумму. Что касается краткосрочной, то весной 2023 года суточная ставка менее 3000 Р, только в праздники доходит до 4000 Р.
Прогноз доходов от сдачи номера в аренду
| Год | Аренда в месяц | Аренда в сутки | Средневзвешенный доход в месяц |
|---|---|---|---|
| 2023 | 29 500 Р | 3600 Р | 32 824 Р |
| 2024 | 30 500 Р | 3700 Р | 36 220 Р |
| 2025 | 31 500 Р | 3800 Р | 41 452 Р |
Договор на оснащение мы подписали в офисе застройщика одновременно с ДДУ, а в течение недели я перевел сумму на указанный банковский счет. Итого за квартиру, нотариуса и меблировку в октябре 2021 года мы заплатили 4 753 000 Р.
Приемка квартиры
Дом сдали в декабре 2022 года — об этом мне пришло смс. Я тут же позвонил застройщику и записался на приемку — ближайший слот был сразу после новогодних праздников.
Осмотрели квартиру и протестировали электрику. Осмотрели квартиру и протестировали электрику. Лампочки везде уже установили, поэтому с освещением все было понятно. Напряжение в розетках я проверил, подключая телефон на зарядку. Мне понравилось, что при входе есть мастер-выключатель, который обесточивает весь свет и часть розеток, когда уходишь из квартиры.
Проверили коммуникации. По ним не было вопросов:
- Водопровод в душе, раковине и унитазе работал, ничего нигде не текло.
- Стальные трубы отопления проложены аккуратно с проходом в гильзе через межэтажное перекрытие.
- Радиатор установлен горизонтально и с отступами, согласно п. 6.4.3 СП 73.13330.2016.
- Фурнитура дверей и стеклопакета исправная.
Посмотрели отделку. Визуально все было в порядке: стены окрашены, натяжные потолки, а на полу ламинат. Перемерять помещение, докапываться до мелочей и смотреть завал стен не стал, хотя с собой был лазерный уровень. Меня все устраивало.
|
|
|
Сообщили замечания. Они были мелкие, и их тут же при нас исправили:
- Плинтусы и оконная рама в некоторых местах были запачканы краской.
- В углу стеклопакета была видна трещинка на стекле. Пришли рабочие, вытащили оконный блок, и оказалось, что просто запачкано каким-то герметиком.
- Душевая лейка и лейка тропического душа тоже были чем-то измазаны — тропический душ оттерли, а вторую лейку просто выкрутили и заменили на аналогичную новую.
Процедура заняла около часа. По результатам мы подписали акт приемки, я получил ключи и тут же передал их по акту передачи помещения под меблировку. По договору на оснащение отводилось 75 дней.
Меня сразу предупредили, что если буду сдавать апартамент через их оператора, нужно оформить помещение в собственность. Для этого пойти с актом приемки в МФЦ и подать запрос в Росреестр.
Мы планировали сдавать сами и с регистрацией не стали спешить — поставили вопрос на паузу. Пока есть более важные дела, к тому же в таком случае за апартамент не начисляют имущественный налог. Минус в том, что срок владения тоже не отсчитывается, а это важно: через пять лет владения апартаментом можно не платить НДФЛ при продаже.
В тот же день я заключил договор с местной УК на услуги ЖКХ. С тех пор я обязан был платить коммуналку. По ней картина такая: 4600—4700 Р в зимнее время за общедомовые услуги, из которых около 900 Р — отопление. Воду и электричество оплачивают по счетчикам, в среднем на одного жильца в месяц добавляется 1200 Р. Общая стоимость — около 6000 Р. Для сравнения: такая коммуналка выходит за однушку на севере города и за двушку в Московском районе.
|
|
|
Приемка меблировки
Два месяца квартира простаивала и я платил коммуналку. Хотелось уже побыстрее получить апартаменты и начать сдавать.
В это время мы мониторили на «Авито» объявления в нашем апарт-отеле: появились объявления о сдаче пустых номеров за 20 000—25 000 Р и обставленных собственниками за 25 000—30 000 Р. В марте в общей сложности висели пять-шесть объявлений — и никуда не уходили. Мы уже думали, что будем сдавать где-то за 27 000 Р.
Меблировку сделали в конце марта — под конец срока по договору. Основное, что входило в комплект:
- Кухонный гарнитур из МДФ, столешница и фартук из пластика.
- Техника: вытяжка, холодильник, микроволновка, телевизор на стене.
- Большой шкаф с зеркалом при входе.
- Кровать с матрасами из двух частей — при желании можно раздвинуть и сделать две односпальные.
- Мягкое изголовье кровати и прикроватные столики.
- В санузле — тумба под раковиной и стиральная машинка.
- Удобные стулья, обеденный столик и рабочая зона в виде длинной столешницы с ящиками под ней.
Мы точно так же приехали на приемку и прошлись с представителем компании по списку оснащения. Проверили, что все в рабочем состоянии и дверцы мебели открываются как надо. Нам все очень понравилось.
Уже позже мы обнаружим, что сифон под раковиной при большом потоке воды подкапывает: уплотнительная резинка на соединении плохо встала. Я собрал узел как надо и плотнее закрутил соединительную гайку — проблема ушла, но все равно уверенности в сифоне нет, так как он крайне низкого качества. Думаю, придется заменить.
|
|
|
|
|
|
Как сделали хоумстейджинг
В таком виде сдавать еще было нельзя. Например, не хватало штор, подушек, столовых приборов и электрочайника. Перед сдачей меблировки застройщик прислал предложение оснастить апартамент недостающей фурнитурой за 120 000 Р. В пакет входило все — от халатов и тапочек до столовых приборов. Мы посчитали, что это слишком дорого, и решили все сделать сами.
Моя жена профессиональный оформитель, поэтому она уже видела в голове конечную картинку. Оставалось только правильно подобрать цветовые сочетания, чтобы текстиль удачно дополнял дизайн, в основном обыгрывали изумрудный и серый цвета.
Сначала мы составили список необходимых вещей. Посмотрели, что можем привезти из дома, а что будем покупать. Затем поехали в «Леруа Мерлен» и все купили. Только подушки, одеяло и наматрасник заказали на «Озоне». Комплект тарелок смотрели в разных магазинах, в итоге подобрали в «Фамилии». Там же купили разделочную доску и ведро в санузел. Чайник привезли из дома: он хорошо выглядит, но не новый и пахнет пластиком. На текстиль, посуду, декор и бытовые мелочи ушло 30 790 Р.
|
|
|
|
|
|
На следующий день поехали оформлять квартиру, загрузив под завязку машину: сложили купленные вещи, электроинструмент и чистящие средства. Предстояло:
- Повесить карниз и картины.
- Помыть окна, протереть мебель и полы — от сверления много пыли.
- Повесить текстиль на окна и подготовить кровать.
- Сервировать стол, укомплектовать санузел принадлежностями и заполнить полки.
- Сделать крутые фото для объявления.
На все ушло около пяти часов. Устали неимоверно, но зато уже могли искать арендатора.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как искали арендатора
Уже спустя три дня после приемки оснащения мы разместили объявление. Поставили за 30 000 Р — посчитали это справедливой ценой. На тот момент в доме сдавалось несколько обставленных апартаментов за 26 000—30 000 Р, и все они выглядели менее привлекательно.
Составили и разместили объявление. Мы заметили, что к оформлению объявлений большинство людей подходит наплевательски — пишут короткое, сухое и односложное описание, а про качество фото вообще молчу.
Мы старались сделать все аккуратно и составили развернутый текст. На это ушло не более десяти минут.
Сдаем новые и уютные апартаменты в СПб. Оформлены в современном стиле и оснащены всем необходимым. Большое окно на юг с видом на открытое пространство. Качественная мебель, большая кровать с удобным матрасом, есть возможность разделить на две односпальные. Гардеробный шкаф до потолка и вместительный кухонный гарнитур. Эргономичное зонирование, несколько сценариев освещения. Есть вайфай и смарт-ТВ.
Студия расположена в апарт-отеле в шести минутах пешком до метро «Автово». В здании просторное лобби, ресепшен и кофейная зона. Бесплатная парковка. Безопасность обеспечена входом по магнитным карточкам, круглосуточной охраной и видеонаблюдением. Сервис апарт-отеля поддерживает чистоту коридоров, лифтов и двора.
Студия от собственника, без комиссий. Сдаем на долгий срок — от трех месяцев. Цена: 30 000 Р в месяц + КУ с интернетом (порядка 5000—6000 Р). Залог в размере одного месяца аренды можно разбить на две части.
Разместили объявления сразу в нескольких местах:
- «Авито». Правда, сервис почему-то запросил плату за размещение объявления — 890 Р за месяц. Мы оплатили, так как это основная платформа для поиска.
- «Циан». Тут вышла странная ситуация: сначала он не хотел размещать бесплатно, поэтому пришлось пополнить счет на 92 Р. Затем все же разместил бесплатно, но почему-то отображал нас как риелторов, а не как собственников. Затем нужно было каждый день делать денежные ставки, чтобы объявление показывали выше. В противном случае просмотры были нулевыми. Толку от сервиса мало, и мы его не оценили.
- Объявление во «Вконтакте». Разместили за 150 Р в одной из активных групп с 90 000 подписчиков.
Общались с потенциальными арендаторами. Несколько людей звонили и хотели арендовать на месяц — мы сказали, что ищем от трех месяцев. В ближайшие дни я дважды доехал до места, чтобы показать квартиру трем кандидатам: один пришел из «Вконтакте», двое — с «Авито». Попутно я привез вайфай-роутер и дождался мастера местного интернет-провайдера, чтобы он все подключил. Тариф 200 Мб в секунду стоит 950 Р в месяц, но если оплачивать сразу на полгода — по 750 Р.
Заключили договор. Одной девушке-студентке, которой я показал квартиру, все понравилось. Единственное, ее не устраивала высокая коммуналка — 6000 Р, поэтому она просила сдать за 29 000 Р. Взамен мы предложили взять на себя оплату интернета, месячный тариф которого эквивалентен запрошенной скидке. Это также позволяло нам сразу оплатить на полгода вперед и не думать об этом.
Условились встретиться на следующий день и подписать договор. Его текст и акт приема-передачи я набросал вечером за пару часов,взяв за основу образцы в интернете. Убрал весь канцеляризм и юридический птичий язык, чтобы текст был понятным. Договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре.
В акте приема-передачи описали, какая мебель и техника есть в квартире и что все в исправном состоянии. Подобный акт будем подписывать и при обратной передаче, когда девушка решит съехать. Но если что-то сломается или будет неестественный износ — вычтем компенсацию из залога.
На следующий день подписали бумаги. Плату за первый месяц девушка перевела на карту жены, и мы выбили чек от самозанятого — заплатим с этого налог 1200 Р. Часть задатка она перевела на мою карту, и на обратной стороне ее копии договора я написал расписку о получении. Остаток от задатка получу в начале следующего месяца и допишу снизу еще одну расписку.
Также мы пообещали купить девушке новый чайник и комплект постельного белья. Заказали на «Озоне» за 5000 Р, и она забрала в пункте выдачи на следующий день.
Всего потратили на доукомплектацию апартамента и поиск арендатора 49 490 Р
| Текстиль, подушки и рамки с постерами | 16 600 Р |
| Чайник и белье | 5000 Р |
| Коврики, ершик, вазы, диффузор и мыльницы | 5000 Р |
| Оплата интернета на полгода | 4600 Р |
| Четыре подушки, одеяла, наматрасник | 3990 Р |
| Тарелки, чашки, доска, ведро в ванную | 3100 Р |
| Роутер | 2500 Р |
| Транспортные расходы | 2500 Р |
| Цветы | 2400 Р |
| Объявления | 1200 Р |
| Карниз 320 см в три ряда, ведро на кухню | 1200 Р |
| Аксессуары, постеры, свечи | 900 Р |
| Дополнительный магнитный ключ | 500 Р |
Что в итоге
Наши затраты. Квартира с чистовой отделкой и меблировкой стоила 4 753 000 Р. Еще 50 000 Р ушло на финальные штрихи, хоумстейджинг и сопутствующие расходы. Пакет фурнитуры от управляющей компании стоил 120 000 Р — хорошо, что не взяли. Да и в нашем исполнении оформление вышло интереснее.
Доходность от аренды. Общие вложения — 4,8 млн рублей. Сдаем за 30 000 Р в месяц, за год получим 360 000 Р. Это 7,5% годовых. Так как мы платим налог 4% на самозанятого, доходность — 7,2%.
Также около 1% стоит заложить на амортизацию квартиры — рано или поздно придется освежить интерьер и что-то чинить. Когда оформим апартаменты в собственность, будет еще налог на имущество, но пока нет.
Как итог, чистую доходность от инвестиций в апартамент я оцениваю в 6% годовых. Это минимум в два раза больше того, что я получал, сдавая двушку.
Это также немногим ниже ключевой ставки ЦБ и доходности по депозитам. Правда, в отличие от последних, недвижимость дает еще ценовой рост, который нивелирует инфляцию. На вкладе деньги обесцениваются, и реальная доходность, то есть за вычетом инфляции, зачастую отрицательная. Так, официальная инфляция в России в 2022 году составила 11,94%, тогда как депозиты сроком от года до трех лет давали 6,45—9,21%.
Стоимость квартиры растет вместе с инфляцией, так как дорожают все ее составляющие, стройматериалы и рабочая сила. Поэтому в долгосрочной перспективе квартира сохраняет ценность.
Ценовой рост. Мы покупали апартамент в октябре 2021 года за 4 300 000 Р и пакет меблировки за 450 000 Р. В апреле 2023 года цена апартамента в том же комплексе на высоком этаже — в районе 4,87 млн рублей. Пакет меблировки — 560 000 Р. То есть сейчас эквивалент нашего вложения — 5,43 млн рублей. Прирост за полтора года — 677 000 Р, или 9,4% годовых.
В сумме, если взять ценовой рост апартаментов и арендную плату, в текущих условиях мы получаем 15,4% годовых. Но динамика рынка недвижимости и уровень инфляции переменчивы, поэтому показатель ценового роста апартамента, в отличие от арендной доходности, будет меняться. Поэтому для простоты доходность вложения я определяю как 6% сверх инфляции.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Можно получить любую доходность если не уметь считать, ну писали бы 30% годовых, чего скромничать?
А теперь по фактам, сдали за 30 и теперь всегда так будет, а простои? У вас там очередь стоит, на следующий день другой жилец автоматически заезжает? Налог на недвижку не учтен, ну да будем нарушать, а он будет очень не маленький т к это коммерция. Рост стоимости посчитан вообще с потолка, похожие продаются за столько то, поэтому и я продам, в доходы сразу. Если уж на то пошло то доходы надо считать от сегодняшней стоимости активом, а не от той вчерашней, это начальная экономика. Если мне квартира в наследство досталась, сколько я буду получать процентов сдавая ее? Бесконечное число?
Да и в коммерции можно не ждать 5 лет для продажи без налога, налог вы платите всегда, даже через 20 лет.
user2436637, представьте, что вы купили акцию Сбербанка по 100 рублей, а потом цена выросла до 250 рублей. И объявили годовые дивиденды - 25 рублей. Это текущая доходность 10%. Но для вас дивидендная доходность на вложенный капитал (по вчерашней цене) - 25%.
user2436637, я сдаю на долгосрок, нет никакого "жильца на следующий день". На имущественный налог и амортизацию я заложил 1,2% годовых (снизил 7,2% после уплаты НДФЛ до 6%). Доходность я считаю на вложенный капитал, то есть на вчерашнюю цену. В случае с квартирой в наследство - возврат от ваших инвестиций ноль, так как инвестировали ноль.
Виктор, жильцы бывают меняются, и получается простои. И сколько налог имущественный получается?
С квартирой не понял, доходность 0%?
user2436637, текущая доходность есть, так как квартира имеет стоимость. Но если отталкиваться от вложенного капитала, доходности нет, так как вы ничего не инвестировали. Тут надо понимать, что и для чего мы считаем, и использовать соответствующую метрику.
Про налог еще не знаю - пока не зарегистрировал. Возможно, будет где-то 0,5% годовых от кадастровой стоимости. Тогда в моих расчетах на амортизацию остается где-то 0,6% - это может быть много или мало, в зависимости от того, как будет изнашиваться квартира.
Виктор, мы считаем всегда чтобы понять рентабельность бизнеса и подумать разные варианты вложений, может вклад будет выгоднее, тут надо считать с суммы за сколько вы продадите, вы же можете продать и положить в банк, может это и выгоднее будет, и доходность тоже логично считать от сегодняшней стоимости.
Теперь с нетерпением ждём статью "Как я бодался с налоговой..."
Режим самозанятости не распространяется на сдачу в аренду коммерческой недвижимости. Или платите НДФЛ 13% или открываете ИП с упрощенкой. И платите 6% и взносы в СФР. Ждите штрафов, пени и пересчёта налога.
5 лет владения не распространяется на коммерческую недвижимость используемую в коммерческой деятельности.
Андрей, автор не собирается с налоговой дел иметь, эту хату он не оформил, сдает в черную, ничего платить не планирует.
Андрей, да...и еще автор что ери продаже если он сдает как ИП даже, налог придёт платить со всей суммы...либо сдавать как ФЛ, а не самозанятый... налоговая к сожалению специально делает так чтобы больше зарабатывать... а то, что она ещё не зарегистрирована удивительно как такое допустил застройщик!!! А ещё человек не посчитал налог на землю под апартаментами, его как и налог на имущество нужно платить...
"Сдача квартиры стоимостью 11 млн рублей сулила в лучшем случае 3% годовых, что меня не устраивало."
то что вы получаете с аренды, это лишь приятное дополнение, некая компенсация амортизации, основное тут - это рост стоимости квартиры, почему его не учитываете??
" мы продали квартиру за 10,8 млн и купили апартамент за 4,3 млн рублей. Остальная часть суммы пошла на обустройство дома, обновление автомобиля, а 3 млн рублей я вложил в фондовый рынок."
ну то есть разменяли хорошую двушку на микро апартаменты, а остальное просрали..
вот завтра ваш дом сгорит, и что вы делать будите? переедете в эти говно апартаменты в которых даже прописку оформить не сможете.
в общем очередной супер бизнес план типичного ТЖшника, не удивлюсь если еще двушка в подарок или наследство досталось)))
Смущают меня апартаменты. По цифрам выглядит неплохо. Но там же под боком может оказаться и посутка, и салон, и еще какие-то странные соседи. И сбежит арендатор. То есть на долгосрок не рассматривала под аренду бы точно.
Локация в целом неплохая, внутри тоже симпатично вышло.
Доходность апартаментов сейчас 5% примерно
Натуральный, у кого какие ценности:вот автор статьи что то создает в своей жизни,есть азарт,движуха,вкус к жизни продал двушку,сделал красивые апартаменты,дом обустроил,акции купил ,доволен собой и жизнью.
А вы выпили пивас и тоже довольны,но по мне это такая тоска,суррогат жизни
На моей улице построили два апарт-отеля (Санкт-Петербург, центр). Рядом метро, красивая архитектура и всё такое. Так вот, клиентов у них практически нет. Один-два человека иногда заходят, не каждый день. В окнах по вечерам свет не горит. Эти апарт-отели стоят мёртвые, нет арендаторов. Да и откуда они возьмутся в такое время? А так да, прекрасный бизнес-проект. Был...
"Я инвестировал в апартаменты и получаю до 15,4% годовых"
ну супер-повезло
Сейчас на вторичке эти апартаменты стоят 4 млн, так что доходность не +10, а -10% годовых
Олег, не ломайте автору экономику, по его расчетам все растет.
user2436637, если я возьму цену на 10% ниже покупной и по вашему совету буду считать арендную доходность от текущей цены, то она станет выше - вы точно этого хотите?
Виктор, посчитайте правильно, она станет ниже, я знаю доходность правильную.
Олег, цены в моменте могут быть волатильны, в долгосроке квартира все равно будет дорожать вслед за инфляцией. Если сейчас действительно -10% - я не переживаю. Получаю свои 6% от аренды и сижу в просадке - это временный бумажный убыток. Я взял текущие цены на те же квартиры у застройщика (и подтвердил ссылкой), так как мне нужно было отталкиваться от каких-то данных. Если бы у застройщика цена стояла на -10%, то указал бы ту цифру.
Виктор, сейчас тенденция к снижению цен на жилье и она продолжится
"Дорога на Турухтанные острова" звучит не как что-то на Карибах, а как "тракт, по которому гонят каторжан", извинити 😁
Очень подробно всё расписано. Молодцы. Единственное, что поддержу комментарии. В целом расчеты вполне реальны. 6% чистыми за аренду в долгосрок в этих апартах похожи на правду.
Да, действительно, самозанятый не может сдавать в найм нежилое помещение, поэтому, если ФНС проведет проверку этих доходов будут вопросы с вытекающими.
И в то же время с освобдождением по сроку владения не всё так просто. Для недвижимости нет различия нежилая или жилая- он есть 5 лет.
А вот если нежилое помещение использовалось в предпринимательских целях, то срока по освобождению от НДФЛ нет. И всё бы ничего, ФНС сложно пока было бы отслеживать, сдают они апарты или нет, ведь договора с УК например на управление не заключали. Если бы сдавали как физик и радовались, то их вряд ли бы заметили.
Но пробит чек от самозанятого, хоть это и не правильно, тем самым засветив предпринимательскую деятельность. А это значит, что доказать обратное будет не реально. Следовательно срока по владению не будет. Платим 13% со всей суммы при продажи.
Поэтому всем своим клиентам, я рекомендую задуматься об открытии ИП, если вы всё же задумались об официальной сдачи апартаментов и отдать их в управление, так как сдавать УК будет посуточно, вы скорее всего даже с учетом комиссии заработаете больше.
И тут уже главное выбрать правильно УК и Отель.
Всем хорошего настроения!
Автору: добавьте в щиток реле напряжения - стоит недорого, но спасет технику в случае обрыва нулевого проводника и, соответственно, 380В в розетках.
Даже если бы было и 10%, вы большой молодец. Бросил в закладки - ещё не раз перечитаю, мне нравятся статьи про крупные проекты.
Красиво!
У меня вопросы по налогам:Самозанятых не могут сдавать Коммерч Недвижимость и если вы продадите их,то вам придется заплатить налог 13% от всей суммы,т к вы сдавали их в аренду и занимались предпринимат деятельностью ,верно?
Большой, А почему 13% со всей суммы, а не с дохода?
user2436637, хорошо, а вы погуглите тогда показатели ROI и Yeld on cost. Есть куча метрик, чтобы оценить рентабельность инвестиций. Чтобы сравнить с банковским депозитом для простоты взяли одинаковый капитал там и там. Более детально вдаваться в расчеты в рамках статьи было не уместно и редакторы не пропускали, так как статья про личный опыт покупки апартов. Моя субъективная оценка - "6% сверх инфляции" на долгосрочном горизонте - может быть завышена, не претендую на истину в последней инстанции. Свои выводы постарался аргументировать как полчилось. Заголовок статьи - да, сделали кликбейтный, так как это лучше для продвижения.
Виктор, понял, вопросов больше не имею.
Классный материал. Авторы молодцы)
Автор, а сравнивали ли вы доходности коммерческой недвижимости с апартаментами? Рассматривали её вообще? Тут в ТЖ это вроде популярно: то дневник трат от рантье выйдет, то статьи по теме.
И насчёт связи стоимости жилой недвижимости с инфляцией — интуитивно чувствую, что она не 100%–я. Вот пример на картинке из поиска: нижняя линия на графике показывает динамику инфляции, верхняя — динамику цены. Хотя, возможно, в долгосроке корреляция повышается.
А за статью спасибо: прочитал с интересом. Рад вашей удачной сделке.
Самозанятые могут пробивать чеки только по найму жилого помещения.
Доход от аренды коммерческого помещения входит в перечень для самозанятых.
Либо платите НДФЛ, либо ИП на упрощенке
Надеюсь, что дочь года через три будет учиться в СПБ, искала жилье в пешей доступности от метро. Начиталась и вложилась в этом году в ипотеку в однокомнатные апартаменты, которые должны уже достроить. Почитав коменты расстроилась почти до слез, теперь думаю вкладываться в мебелировку от управляйки или нет, предлагают за 450 тысяч кроме того на днях услышала про курортный налог в СПБ, теперь люди станут чаще заселяться в просто квартиры наверное. Помогите советом если заказывать мебелировку это опять кредит.
Еще бы посчитать налог за землю под апартаментами...(((