Как получить разрешение опеки и продать квартиру с долей ребенка

Продать долю ребенка в недвижимости можно, если получить разрешение опеки и выполнить все ее требования.

Дети любого возраста могут владеть недвижимостью. И если родители решили продать квартиру, которая полностью или частично принадлежит ребенку, они обязаны соблюсти его права. За этим следят органы опеки, поэтому на такие сделки нужно получать специальное разрешение.

За первый квартал 2022 года нотариусы удостоверили почти 135 тысяч подобных сделок — на 5% больше, чем год назад. А по итогам 2021 года было оформлено свыше 720 тысяч сделок с участием несовершеннолетних, это превышает статистику предыдущих лет в среднем на 30%.

Я работаю в органах опеки и знаю, какие права есть у ребенка и его родителей и какие требования предъявляет государство к сделкам с детскими долями. Расскажу, как получить разрешение и в каких случаях опека не согласует сделку.

Дети любого возраста могут быть собственниками недвижимости — так же, как и взрослые. Например, ребенок может получить долю в квартире:

• если на ее покупку семья использовала маткапитал;
• если родители оформили ее на ребенка;
• по договору дарения;
• в результате приватизации;
• по наследству.

У них может быть доля или жилье целиком. Но распоряжаться имуществом они могут только с 18 лет. Если ребенок младше, это право ограниченно.

Если собственнику еще нет 14 лет, он считается малолетним. В этом случае все вопросы с недвижимостью решают его законные представители — родители, опекуны или усыновители. Именно они совершают сделку от имени ребенка — в договоре купли-продажи продавцом выступает один из родителей.

Если собственнику от 14 до 18 лет, он считается частично дееспособным и совершает сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае стороной договора будет не законный представитель, а сам ребенок.

Если ребенка признали эмансипированным, то возрастной порог снижается — распоряжаться недвижимостью можно раньше. Орган опеки или суд признает ребенка эмансипированными, когда он:

1. вступил в брак — здесь возраст зависит от региона;
2. устроился на работу с трудовым договором — с 16 лет.

В другой статье я уже подробно рассказывала об эмансипации.

Любые сделки с детьми-собственниками нужно согласовывать с органами опеки. При этом в результате сделки жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.

Например, разрешение нужно, чтобы:

• продать недвижимость, которой владеет ребенок;
• отдать в залог имущество ребенка;
• сдать внаем, в аренду или в безвозмездное пользование недвижимость ребенка;
• обменять имущество ребенка или муниципальное жилье, в котором он проживает;
• отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире, в которой есть доля ребенка;
• отказаться от наследства от имени ребенка;
• выделить доли из имущества ребенка;
• отказаться от участия в приватизации жилья, в котором ребенок проживает в качестве нанимателя или члена семьи нанимателя;
• совершать другие сделки, которые уменьшают имущество ребенка, или тратить его деньги — за исключением причитающихся алиментов, пенсий и пособий.

Но не все родители хотят связываться с органами опеки. Некоторые идут на хитрости. Например, несовершеннолетний должен участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации — но тогда для продажи квартиры потребуется согласие органов опеки. И родители заранее перепрописывают ребенка к дедушке с бабушкой, а квартиру приватизируют только на взрослых собственников.

Есть несколько вариантов продать квартиру, если она в собственности ребенка:

1. Купить новое жилье взамен старого.
2. Часть или все деньги после продажи квартиры внести на специальный счет — его открывают родители на имя ребенка в любом банке. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.

Когда органы опеки оценивают жилищные условия, они ориентируются на рыночную цену жилья, его площадь и расположение. Вот что нужно, чтобы опека разрешила сделку с квартирой.

Доля ребенка должна быть соразмерна площади в старой квартире. Родители должны представить доказательства, что жилищные права ребенка не будут ущемлены. Например, составить предварительный договор, который подтверждает намерение купить недвижимость, и прописать там условие, что доля ребенка будет как минимум той же площади. А также обязаться не совершать любых действий, которые приведут к уменьшению имущества подопечного.

Если семья покупает комнату или однокомнатную квартиру, площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания всех членов семьи, так как ребенок не может жить один.

Кадастровая стоимость новой квартиры должна быть не меньше стоимости старой — посмотреть сумму можно в выписке из ЕГРН. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму семья перечислит на счет, доступ к которому ребенок получит после совершеннолетия.

Новое жилье не может ухудшать жилищные условия ребенка. Если оно заметно хуже — аварийное, без удобств, в районе с плохо развитой инфраструктурой, сделку могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре города, а покупают дом в деревне, это придется обосновать. Например, такую сделку могут согласовать, если у ребенка проблемы со здоровьем, которые требуют жизни за городом и подтверждаются медицинской справкой.

Также родители могут сослаться на большую жилую площадь дома, благоприятную экологическую обстановку в районе, удобное расположение школы или детского сада на новом месте.

Нужно своевременно зарегистрировать право собственности на новую квартиру. В заявлении законный представитель указывает, что обязуется в течение определенного срока представить в органы опеки выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что ребенок стал собственником доли в новом жилье. Срок устанавливают регионы — обычно это 1—2 месяца.

• Расскажу пример из практики. Мы рассматривали заявление несовершеннолетней девушки 16 лет. Она просила разрешить продажу ее доли в квартире площадью 55,4 м². Вторая часть квартиры принадлежала ее маме, которая тоже давала согласие на сделку. Орган опеки разрешил сделку при условии, что деньги от ее доли — 2 млн рублей — будут внесены на счет в банке на имя несовершеннолетней.
• Мама девочки оформила нотариальное обязательство, что она приобретет в другом регионе на имя дочери долю в жилье площадью не менее 28 м². И в месячный срок с момента регистрации представит документы на это жилье. В этом случае продажу разрешили, поскольку мать дала гарантию в виде обязательства, что у несовершеннолетней будет доля на праве собственности. Если она его не исполнит, то орган опеки и попечительства может обратиться в суд.

Расскажу подробнее, как совершить сделку, которая требует разрешения органов опеки.

Вопросами опеки и попечительства в каждом субъекте РФ занимаются региональные органы соцзащиты. Приведу примеры названий:

• в Москве — районные отделы социальной защиты населения;
• в Санкт-Петербурге — отделы опеки и попечительства муниципальных образований города;
• в Ярославской области — департамент мэрии по социальной поддержке населения и охране труда, территориальные отделы департамента.

Разрешение на продажу жилья получают по месту жительства несовершеннолетнего собственника в местном отделении опеки либо в МФЦ. Вот какие документы потребуются.

Заявление и согласие родителей. Его образец выдает орган опеки — в разных регионах форма может различаться.

Заявление на сделку пишут оба родителя, даже если они в разводе. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то пишет он сам, а родители дают согласие на сделку.

Вот что должно быть в заявлении:

1. Общая и жилая площадь старого и нового жилья.
2. Точный адрес старого и нового жилья.
3. Данные всех собственников отчуждаемого и приобретаемого жилья.
4. Номера выписок из ЕГРН, которые подтверждают права собственности всех продавцов и покупателей.
5. Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
6. Дата и подпись заявителя — законного представителя ребенка.

Если один из родителей не может лично приехать в отдел опеки и написать заявление, то нужно оформить у нотариуса согласие на продажу жилья и передать его в опеку. Оформить согласие стоит от 1500 до 2500 ₽ в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.

Если у ребенка один законный представитель, нужно приложить к заявлению документы, которые подтверждают, что согласие второго родителя на сделку не требуется, например:

• справку из загса по форме № 2 — для одиноких матерей;
• решение суда о лишении родительских прав;
• решение суда, который признал родителя безвестно отсутствующим или умершим;
• приговор суда о лишении свободы;
• справку от правоохранительных органов о том, что родитель в розыске, под стражей, подозревается или обвиняется в преступлении.

Документы ребенка и законных представителей. К заявлениям обоих родителей нужно приложить такие документы:

1. Свидетельство о рождении ребенка. Или паспорт РФ, если уже исполнилось 14 лет.
2. Паспорта законных представителей ребенка — родителей либо опекунов.
3. Постановление об установлении опеки — если ребенка представляет опекун.

Документы продавца новой квартиры. Если взамен старой покупается новая квартира, то нужны:

1. Паспорта собственников.
2. Свидетельство о регистрации брака, если собственники в браке.

Документы на квартиры. В опеку представляют документы на отчуждаемую квартиру с несовершеннолетним собственником и на ту, где ребенку будет выделена доля. Нужно подготовить:

1. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности ребенка на квартиру. Ее можно заказать на сайте Росреестра или получить в МФЦ на бумаге.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
3. Справку о готовности объекта долевого строительства. Если семья участвует в долевом строительстве, дом должен быть готов не менее чем на 70%.
4. Справку о характеристиках квартиры (форму 7) и о регистрации (форму 9) для регионов, где их выдают. В Москве и Московской области эти справки заменяет единый жилищный документ, ЕЖД.
5. Кадастровый паспорт и технические паспорта либо экспликацию — пояснение к поэтажному плану со списком всех помещений, где для каждого указана площадь и тип: жилое или вспомогательное. Эти документы дополнительные, не каждая опека их запрашивает.

Могут запросить предварительный договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве, если семья покупает квартиру у застройщика.

Сроки. Органы опеки рассматривают документы в течение 15 дней после того, как примут заявление. В зависимости от решения органов опеки, сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно либо с последующим выделением доли ребенку в новом жилье.

Разрешение на сделку может быть:

1. бессрочным, тогда документ действителен до востребования;
2. с четким сроком, который будет указан в разрешении. В некоторых регионах он определен законом субъекта РФ. Например, в разрешении может быть написана дата, до которой должны пройти сделки. Или срок — два месяца с момента выдачи разрешения.

Если в установленный срок не удалось провести сделку, всю процедуру придется пройти заново.

Если опека откажет в сделке, родители получат мотивированное решение.

Если родитель не согласен с решением опеки. И предварительное разрешение, и отказ можно оспорить в суде.

• Например, в Вологде семья хотела продать двухкомнатную квартиру площадью 55,8 м², 3/4 которой принадлежало ребенку. Взамен они планировали подарить и зарегистрировать на ребенка 1/3 дома площадью 154,1 м² и земельного участка. Органы опеки не разрешили сделку.
• Тогда мать ребенка обратилась в суд с иском к органу опеки и попечительства. Суд встал на сторону семьи. Он обязал опеку выдать предварительное разрешение на сделку по продаже доли ребенка — при условии, что одновременно родители подарят и зарегистрируют на его имя 1/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Они обязаны это сделать в течение месяца после того, как решение суда вступит в законную силу.

Любые сделки, где собственником-продавцом выступает ребенок, обязательно удостоверяются нотариусом. Сделки, где ребенок покупает квартиру, удостоверять у нотариуса необязательно.

Когда опека выдает разрешение на сделку, семья и покупатели подписывают договор у нотариуса.

После 14 лет ребенок сам подписывает документы, поэтому он должен присутствовать на сделке. До этого возраста дети могут не участвовать.

В договоре обязательно отражают условия, которые прописаны в разрешении органов опеки: например, что деньги за долю ребенка после сделки должны поступить на специальный счет.

Договор можно составить у нотариуса — за услугу придется заплатить от 1500 до 5000 ₽ в зависимости от региона. Или подготовить самостоятельно, а нотариус его только проверит и удостоверит. Государственная пошлина за удостоверение купли-продажи — 0,5% от цены договора, но не более 20 000 ₽.

Вот что сделает нотариус, чтобы сделка прошла законно:

1. Проверит, чтобы не было злоупотреблений и незаконных посягательств на долю, которая принадлежит ребенку.
2. Проследит, чтобы воля сторон и их законных представителей соответствовала их волеизъявлению — то есть родитель и ребенок заключали сделку и определяли условия договора по своему желанию. Например, если ребенок не хочет продавать свою долю по цене, которая указана в договоре, принудить его к этому нельзя.
3. Подробно объяснит последствия сделки.
4. Проверит разрешение органов опеки и попечительства на сделку.
5. Запросит в банке выписку с лицевого счета, чтобы убедиться, что деньги за долю ушли ребенку, — если этот вариант указан в разрешении опеки.

После того как договор купли-продажи подписан, нотариус сам подает документы на госрегистрацию. Это бесплатно. Вот что понадобится для Росреестра:

1. Договор купли-продажи.
2. Паспорта покупателя и продавца.
3. Свидетельство о рождении, если собственник младше 14 лет.
4. Разрешение отдела опеки и попечительства на сделку.
5. Паспорт законного представителя и документ, который подтверждает его полномочия. Например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении.

Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один рабочий день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.

Когда сделка завершена, придется подтвердить опеке, что родители выполнили обязательства, которые указаны в предварительном разрешении.

Если покупали другую квартиру, нужно предъявить выписку на новую недвижимость. Так опека увидит, что ребенок стал собственником и его права не нарушены. Обычно это делают в течение 30 дней после регистрации, точный срок указан в регламентах конкретного субъекта РФ.

Если по договору нужно положить деньги за долю ребенка в банк, понадобится выписка с его банковского счета.

Законные представители ребенка обязаны четко выполнять требования, которые прописаны в предварительном разрешении органа опеки и попечительства.

Например, в Краснодарском крае женщина получила разрешение опеки и продала квартиру, которая принадлежала ее сыну. Опека указала условия сделки:

1. Перевести на счет ребенка деньги от продажи — 800 000 ₽.
2. Взамен купить дом и земельный участок.
3. Оформить право собственности на ребенка.
4. Представить в опеку подтверждающие документы — договоры купли-продажи по двум сделкам, выписки из ЕГРН по двум сделкам, выписку банка с расчетного счета ребенка.

Последнее обязательство женщина не выполнила: не представила документы в заявленный срок. На уведомление органов опеки она не отреагировала. В итоге представитель опеки подал иск — и суд обязал женщину выполнить условия.

У разных видов сделок могут быть особенности. Расскажу подробнее о них и о том, какие дополнительные документы запросит опека.

Если у ребенка одно жилье или доля, после их продажи чаще всего взамен покупают аналогичную новую недвижимость. Тут возможны такие варианты.

Альтернативная сделка. Например, семья продает квартиру, принадлежащую ребенку, и одновременно покупает другую недвижимость, которую оформляет в его собственность. Такие сделки по купле-продаже называются альтернативными. Но найти одновременно покупателя и продавца и состыковать все сделки — сложная задача.

Если родитель продаст квартиру ребенка, а жилье взамен не купит, суд может признать сделку недействительной.

• Такой случай был в Челябинской области. Женщина получила разрешение органов опеки, продала квартиру с детскими долями, но жилье взамен так и не приобрела. Опека подала иск с требованием признать сделку недействительной. Суд первой инстанции так и сделал, поскольку имущественные права детей были нарушены.
• Дополнительно суд постановил вернуть деньги за квартиру покупательнице. Та с решением не согласилась и подала апелляционную жалобу. В этот раз суд был на стороне покупательницы: постановил, что она действовала добросовестно и не могла повлиять на действия матери.
• В итоге дело дошло до Верховного суда. Он отправил дело на пересмотр: апелляция не учла статью 173.1 ГК РФ, которая устанавливает особые условия оспаривания таких сделок, и тот факт, что квартира была единственным жильем детей.

Продажа старой квартиры и покупка жилья в новостройке. В этом случае органы опеки дают разрешение на сделку при условии, что дом построен на 70% и больше. Это подтверждают справкой от застройщика с оригинальной печатью. Ее составляют в свободной форме, указывают степень готовности дома и запланированный срок его ввода в эксплуатацию. У застройщиков нет обязанности выдавать такие справки, но на практике они обычно не отказывают.

В этом случае право собственности ребенка на недвижимость или долю оформляют, когда жилье введут в эксплуатацию.

Пока дом строится, ребенок должен быть где-то прописан. Чтобы подтвердить это, в опеку представляют заявление собственника, который готов зарегистрировать у себя ребенка до момента, пока дом не сдадут. А если собственников несколько, такое заявление пишет каждый.

Иногда деньги от продажи доли ребенка кладут на его счет. Вот в каких случаях это возможно:

1. Продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности ребенка.
2. Семья продает квартиру и уезжает на постоянное место жительства за пределы региона.

Например, у Машиных родителей две квартиры, в каждой из которых ей принадлежит по 1/3. При продаже одной квартиры родители могут положить деньги за долю Маши на ее расчетный счет, потому что у нее остается другое жилье.

В этом случае родители указывают в заявлении:

• сведения о другой собственности ребенка;
• обязательство перевести деньги, которые выручат за долю ребенка, на специальный счет и представить в опеку выписку с банковского счета — обычно это делают в течение 30 дней после госрегистрации.

С этого счета можно снять деньги только с разрешения органа опеки: например, в дальнейшем использовать их для покупки другого жилья при условии, что ребенку выделят в нем долю. В этом случае в опеку подают такие документы:

1. Заявление родителей, чтобы снять деньги со счета ребенка.
2. Заявление несовершеннолетнего — если ребенку есть 14 лет.
3. Паспорта родителей.
4. Выписку банка по счету.
5. Предварительный договор купли-продажи жилья на имя ребенка или с выделением ему доли.

Если не перечислить деньги от продажи доли ребенка на его счет. При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки. Если их не соблюдать, опека обратится в суд и тот признает сделку купли-продажи недействительной.

В этом случае придется в судебном порядке доказывать, что деньги детей в целости и сохранности, а не потрачены на личные нужды родителей. Только в этом случае суд откажет органу опеки в иске.

В законе не прописан четкий регламент действий, которому обязаны следовать сотрудники органов опеки. У них есть возможность принимать решение индивидуально в каждом случае. Главное — это решение должно быть в интересах ребенка.

Опека разрешит ухудшить жилищные условия ребенка-собственника только в исключительных обстоятельствах.

Когда у ребенка состояние, при котором нельзя жить в квартире. Например, при аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях. В этих случаях можно купить жилье хуже проданного. Допустим, поменять квартиру рядом с промышленной зоной на частный дом меньшей площади в деревне.

Ребенок нуждается в специализированном учреждении. Это может быть школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое учреждение, которого нет в городе. Семья может продать квартиру, купить новое жилье в другом городе и выделить в нем долю несовершеннолетнему. В этом случае органы опеки допускают незначительное ухудшение жилищных условий.

В обоих случаях разницу в цене между старым и новым жильем переводят на счет ребенка.

Семья хочет продать квартиру и использовать деньги на оплату дорогостоящего лечения. Это допускается, если у ребенка тяжелая болезнь и ему необходимо лечение стоимостью больше половины квартиры.

Органы опеки попросят дополнительные документы:

1. Отчет об оценке рыночной стоимости имущества ребенка, который участвует в сделке. Его составляет независимая оценочная компания в соответствии с законом об оценочной деятельности, стоимость услуг зависит от региона и ценовой политики компании — в среднем 4000—6000 ₽.
2. Заключение врача, которое подтверждает необходимость дорогостоящего лечения, покупки медикаментов, медицинских изделий, рекомендации к выезду на лечение.
3. Документы, которые подтверждают стоимость лечения. Например, счета из больницы.
4. Проекты договоров об оказании платных услуг несовершеннолетнему. Например, ребенку нужна дорогостоящая операция и обследование, квоты нет или ждать долго, поэтому родители заключили договор на платные медицинские услуги за свой счет.
5. Билеты для проезда к месту лечения.

Если во время сделки были нарушены законные права несовершеннолетнего, у которого есть доля в проданной квартире, то по достижении 18 лет он может обратиться в суд. Даже если с момента сделки прошло несколько лет и квартиру уже перепродали, суд признает сделку недействительной.

В этом случае последнему покупателю придется отстаивать свои права в суде. Если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело, так как его защищают статьи 178 и 179 ГК РФ.

Вот что можно сделать, чтобы избежать такой ситуации:

1. Проверить паспорт собственника. Если у него есть несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.
2. Запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН о переходе прав на объект — она показывает, сколько раз квартира поменяла собственника. В этом документе будут перечислены фамилии всех предыдущих владельцев. Если недвижимость слишком часто переходила из рук в руки, стоит проверить, не было ли несовершеннолетних собственников и судебных споров.
3. Убедиться, что все члены семьи собственника снялись с регистрационного учета до сделки.
4. Проверить, что ребенок прописан по другому месту жительства.
5. Если это альтернативная сделка — взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. Например, прописать это в предварительном договоре и указать адрес нового места жительства.

Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Вот еще две полезные статьи Тинькофф Журнала о том, как проверить квартиру перед покупкой:

1. Какие документы проверять.
2. Что спросить у продавца квартиры.

1. Родители не могут продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку или выкупить ее у него. Но они вправе подарить квартиру ребенку или передать недвижимость в безвозмездное пользование.
2. Если ребенку меньше 14 лет, сделку заключают родители, опекуны или усыновители.
3. Дети от 14 до 18 лет могут сами участвовать в сделке, но для этого нужно согласие родителей, усыновителей или попечителя. Иначе суд может признать сделку недействительной по иску родителей.
4. Законные представители не вправе без согласия органа опеки отказываться от имущественных прав, которые принадлежат ребенку по закону. Например, от прав на наследство или на участие в приватизации жилья.