Изумительная история 67 321

ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП, то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

  1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
  2. Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП. Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
  3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
  4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

👎 Кассация

Доход от продажи имущества — выручка ИП. Оставить решение в силе

Дело № А-А70−7612/2016

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП.

👎 Верховный суд

Все инстанции правы. Жалобу отклонить

Определение ВС № 304-КГ17−7241

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД.

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП.

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03–11–11/25 от 20.08.2012).

Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП, вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП, оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.

Изумительная история 8 950

Мужчина купил дорогой прибор и БАДы за четыреста тысяч, а потом опомнился и вернул деньги. Через суд!

👴👩‍⚕️💉👺💰💣👎👎👍✔️

Пожилой мужчина увидел рекламу лечебного прибора и захотел его купить. Вызвал курьера и заплатил 30 тысяч рублей. Через неделю дедушке позвонили из платной клиники. В ходе беседы врач предположила у него онкологическое заболевание и предложила купить биологически активные добавки на 384 тысячи рублей. Дедушка от испуга заплатил и начал принимать препараты.

На очередном приеме у обычного врача выяснилось, что дедушка здоров. БАДы ему не нужны. Попытка вернуть дорогие препараты и забрать деньги провалилась. Мужчине пришлось идти в суд.

Почему дедушка потребовал деньги назад?

Он хотел вернуть всю сумму — за прибор и таблетки. Сослался на то, что прибор предназначен для людей от 80 до 90 лет, а ему уже 95.

С БАДами он вообще не разобрался. Думал, что это лекарства и они помогут выздороветь. А оказалось, что это всего лишь добавка к пище. Дедушка посчитал себя обманутым. Он заплатил за непонятные таблетки и порошки, хотя серьезных заболеваний у него не нашли.

Деньги пришлось требовать через суд: 415 тысяч за прибор и БАДы, 400 тысяч неустойки, 70 тысяч морального ущерба и судебные расходы. Итого дедушка хотел получить около миллиона.

Почему ему не вернули деньги по требованию?

Клиника, которая продавала прибор и БАДы, заключила с дедушкой договор. Там было указано, что это не лекарства, а добавки к пище.

При этом БАДы были официально зарегистрированы. Дедушке передали инструкции и сертификат, рассказали, как употреблять порошки и таблетки и сколько они хранятся. Все зафиксировали в договоре, поэтому претензии и не приняли. Сказали, что покупатель знал, за что платит, и деньги передал добровольно — никто его не обманывал.

Что сказали суды?

Городской и областной суды 👎

Дело № 2−1987/2015

Дело № 33−25249/2015

БАДы и прибор продали по договору. Все официально, с сертификатами. В договоре написано, что покупатель в курсе, как работает прибор и действуют препараты.

По закону БАДы нужно продавать с документами. Как минимум представить их покупателю. Необязательно показывать лично — при дистанционной продаже можно где-то их разместить.

В договоре указано, что покупатель со всем ознакомлен.

Дедушка должен был действовать разумно и осмотрительно. Деньги заплатил сам — его никто не заставлял. Часть таблеток и порошков дедушка успел выпить, а с претензией обратился только через три месяца.

Вернуть БАДы и прибор в такой ситуации не получится, забрать деньги тоже.

Верховный суд 👍

Определение ВС № 4-КГ16−40

Продавец обязан сообщить покупателю достоверную информацию о товаре. Эта информация должна помогать покупателю сделать выбор.

Если сведений о товаре недостаточно или их вообще не предоставили, можно отказаться от товара, забрать деньги и требовать компенсацию.

Прибор и БАДы дедушке продали в тот момент, когда он думал, что тяжело болен. До этого мужчина не искал их специально и не собирался покупать. Теперь продавец должен доказать, что он все понятно и подробно рассказал о своем товаре. Из формулировок в договоре это явно не следует.

Рассказать о потребительских свойствах товара еще не значит сообщить покупателю все, что ему нужно для осознанного выбора.

Суды в этом не разобрались. Их решения незаконные. Пусть пересматривают.

Итог. Областной суд вынес новое решение. Клиника должна вернуть дедушке всю сумму за прибор и БАДы — 415 тысяч рублей. А также выплатить 20 тысяч за моральный вред и возместить 8 тысяч рублей судебных расходов.

А как же неустойка и штраф? Почему дедушке их не выплатят?

Неустойку и штраф выплачивают, только если продавец отказался выполнить требования покупателя. Чтобы это подтвердить, нужно направить продавцу требование: мол, так и так, вот такие мои права вы нарушили, прошу выплатить мне столько-то денег, обменять товар или компенсировать моральный вред.

И только если продавец не отреагирует или откажется платить, можно идти в суд. Досудебный порядок в таких случаях обязательный. Если продавцу не дали возможности добровольно выполнить требования, то и компенсации не будет.

Дедушка допустил ошибку. Он в один день отправил претензию продавцу и иск в суд. Так не считается, поэтому и неустойка со штрафом не положены. А мог бы получить еще 400 тысяч рублей.

Значит, покупатели могут вернуть любой товар, если им не рассказали о нем очевидные вещи?

Нет, любой товар вернуть нельзя. Закон защищает права потребителей, но это не повод выполнять их абсурдные требования. В таких ситуациях важна та информация, которая неочевидна для покупателя, а чтобы в ней разобраться, нужны специальные знания.

С БАДами и медицинскими приборами как раз такой случай. Нечестные продавцы пользуются тем, что люди не разбираются в работе этих штук и верят на слово.

Но нет четкого критерия, что для покупателей очевидно, а что нет. К информации об одних товарах есть общие требования, для других установлены более жесткие. Все спорные вопросы придется решать в суде.

Меня ввели в заблуждение при покупке товара. Как вернуть деньги?

Убедитесь, что вас действительно ввели в заблуждение: обманули, не рассказали или не предупредили. Если продавец не сказал прямо, как нужно использовать товар, какой у него срок годности и что с ним делать потом, это еще не значит, что можно требовать компенсации.

Информацию можно разместить на упаковке, этикетках или в инструкции. Если продажа через сайт, то на сайте. Не с каждым покупателем заключают договор, его может заменить публичная оферта, которую вы даже не читали. Если продавцу помог грамотный юрист, не факт, что получится вернуть деньги.

Если считаете, что ваши права на полную и достоверную информацию о товаре все-таки нарушены, пишите претензию продавцу. Опишите проблему, изложите свои требования и сообщите, что пойдете в суд. Если на кону большая сумма, лучше подключить к этому хорошего юриста.

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор. Ваша жалоба — повод для внеплановой проверки. Иногда этого достаточно, чтобы обменять товар или вернуть деньги.

Не терпите, не молчите и не миритесь с тем, что кто-то зарабатывает на вашей доверчивости. Не устроит решение первой инстанции — обжалуйте его. По искам до 1 млн рублей пошлины не будет, а судебные расходы можно возместить.

Тем, кто отстаивает свои права, удается отсудить сотни тысяч за плохое лечение ребенка, обменять трехлетнюю машину на новую или получить от застройщика в разы больше денег, чем стоила квартира.

Эта история — еще один реальный пример успешного дела. Если так смог 95-летний дедушка, может получиться и у вас.

Изумительная история 18 978

Одна женщина реконструировала балкон и может лишиться квартиры

👩🏢🛠👺👷📄💣👍👍👎❗

Жительница Краснодара купила квартиру и решила увеличить балкон. Заручилась согласием половины соседей и сделала все, что хотела: увеличила вынос, облицевала профлистом, установила козырек и провела отопление.

Но соседям сверху реконструкция не понравилась: козырек над балконом закрывал им обзор. Тогда они написали жалобу в администрацию. Потребовали, чтобы соседка вернула балкон в прежнее состояние, — администрация поддержала. Соседка отказалась: экспертиза подтвердила, что перепланировка никому не угрожает.

Не помогло. Соседи и администрация стояли на своем: или убирай козырек, облицовку и отопление, или продадим квартиру на торгах. Дело о переделанном балконе продолжилось в судах. Вы удивитесь, чем оно закончилось.

Почему собственница квартиры не выполнила требования администрации?

В ответ на иски администрации и соседей она подавала встречные. Просила оставить на балконе козырек и отопление.

Хозяйка квартиры провела несколько независимых экспертиз. По итогам обследования стало понятно, что перепланировка технически ничего не нарушает. Она не угрожает безопасности жильцов, не вредит конструкциям дома, не противоречит санитарным и пожарным нормам. Ничего не мешает узаконить изменения и жить в квартире с большим отапливаемым балконом. Женщина потребовала от администрации официально признать перепланировку законной.

Почему соседи требовали все вернуть?

Им не понравилась реконструкция балкона, а согласия на перепланировку они не давали. И хотя примерно половина жильцов дома не против таких переделок, конкретно эта семья возражала.

Балконные плиты — это общее имущество. С ними нельзя делать что угодно без согласия других жильцов — причем всех до единого.

Почему администрация пригрозила продать квартиру на торгах?

Квартира с переделанным балконом была в собственности, это не соцнаем. Но квартиру с неузаконенной перепланировкой власти могут потребовать вернуть в прежнее состояние. Если владелец откажется, жилье выставляют на публичные торги.

Часть денег от покупателя тратят на то, чтобы устранить нарушения, а остальное отдают хозяину. В итоге можно остаться без квартиры и с такой суммой, которой не хватит на новую. Это законная процедура, которая распространяется на всех.

Самовольную перепланировку можно узаконить, если она ничего не нарушает. Но в этой истории экспертизы оказалось мало, а без согласия соседей изменение фасадов согласовать никак нельзя. Может быть, администрация бы и отстала от женщины, но соседи продолжали ходить по судам и требовали вернуть балкон в прежнее состояние.

Что сказали суды?

Районный и краевой суды 👍

Перепланировка никому не вредит. Почти половина жильцов дома не против. Их права не нарушены. Отстаньте.

Верховный суд 👎

Определение ВС № 18-КГ17−164

Перепланировку нужно проводить по правилам. До начала работ требуется согласовать их с администрацией: подать заявку и получить разрешение.

Если разрешения нет, перепланировка самовольная. Тогда от собственника можно потребовать привести жилье в прежнее состояние. Если не поможет — выставить квартиру на публичные торги и удержать стоимость обратной реконструкции. Требование администрации логичное и законное.

Балконные плиты и ограждения — это общее имущество. Они принадлежат не владельцу квартиры, а всем жильцам дома. Уменьшать их размер без согласия других жильцов нельзя. Согласие должны дать все собственники — не половина, не ⅔, а 100%. Это обязательное условие.

Такое согласие удалось получить от 49 жильцов, а еще 57 его не дали. Значит, увеличивать проемы, делать что-то с перекрытиями и плитами балкона было нельзя.

Итог. Верховный суд отменил решения районного и краевого судов. Если квартиру и балкон не вернут в прежнее состояние или соседи не отзовут свои претензии, жилье уйдет с молотка.

Это касается только переделки балконов?

Это касается любой самовольной перепланировки. Даже если внутри квартиры собственники перенесли дверные проемы, объединили кухню с комнатой или расширили коридор, это может стать основанием для продажи квартиры с торгов.

Но если экспертиза докажет, что перепланировка никому не вредит и ничего не нарушает, есть шанс ее узаконить. Тогда выпишут штраф, а изменения в квартире останутся.

Если экспертиза найдет нарушения, их потребуют устранить. Если собственники откажутся или не смогут, есть риск остаться без жилья.

Все сложнее, если реконструкция касается общего имущества. При этом необязательно напрямую затрагивать интересы соседей. Перенести входную дверь на метр — это касается общего имущества. Пристроить тамбур к двум квартирам — тоже касается. Сделать подсобку на общем балконе — это тоже манипуляции с общим имуществом. Некоторые умудряются присоединить к квартире лифтерную или увеличить квартиру за счет свободной части площадки. Даже снос стены между кухней и балконом — это тоже может затрагивать общее имущество. Тогда нужно согласие всех жильцов дома. Получить его сложно, а иногда вообще не получается.

Против активных соседей даже экспертиза не поможет.

А как же право на жилье и собственность? На каком основании заберут мою квартиру из-за снесенной стены?

Права неприкосновенны только до тех пор, пока они ничего не нарушают и никому не мешают. Нельзя пользоваться своим правом и вредить другим людям или чужому имуществу. Из-за снесенной стены или незаконных работ в одной квартире могут пострадать все жильцы. Следить за безопасностью — задача властей, ведомств и комиссий. Если они узнают о нарушениях и ничего не предпримут, то сами нарушат закон.

У меня уже есть перепланировка. Мою квартиру тоже могут продать на торгах?

Не каждую квартиру с перепланировкой обязательно решат продать. И не все соседи ходят по судам, если кто-то проводит отопление на балконе. Иногда даже серьезная реконструкция не волнует никого, кроме соседей по площадке — и то если она как-то их затрагивает.

О перепланировке внутри квартиры никто, кроме ее владельцев, может не знать годами. Пока они не решат ее продать. И то не факт, что это вскроется.

Но если дело дойдет до претензий, жалоб и требований, по закону квартиру действительно могут продать. Лучше не рисковать и оформить все по закону.

Собираюсь сделать перепланировку. Как все оформить, чтобы не остаться без жилья?

Нужно заказать проект, согласовать его, провести работы, а потом внести изменения в документы на квартиру и госреестр. Мы подробно рассказывали, как это сделать, — прочитайте, прежде чем начать. Не все задумки собственников можно реализовать по закону.

Если перепланировка коснется общего имущества, придется получить согласие всех жильцов. Не пренебрегайте этим. Кто-то из соседей может возмутиться через год или два. Даже если к тому времени вы все узаконите, будут проблемы.

Иногда администрация не против перепланировки и даже выдает документы, а соседи идут в суд и все отменяют. Вернуть квартиру в прежнее состояние может быть сложнее и дороже, чем провести реконструкцию.