Как мы сделали хоум­стей­джинг в студии в Сочи и продали ее дороже на 1 000 000 ₽

Можно сделать фотографии наспех и продать квартиру как есть.

А можно проанализировать рынок недвижимости, вложиться в хоумстейджинг и существенно поднять стоимость жилья. Сначала читательница Т⁠—⁠Ж выбрала первый вариант, но потом все же решилась на предпродажную подготовку — и первый же просмотр после всех изменений оказался удачным. Вот как это было.

Я влюбленный в свое дело хоумстейджер. Живу в Москве, но расскажу про нашу квартиру в городе-курорте Сочи, которую мы обустраивали, чтобы сократить сроки ее продажи и повысить конечную стоимость.

Изначально эта квартира покупалась для жизни, мы даже и не думали, что она превратится в инвестпроект. Выбор пал на черновую отделку с целью сделать ремонт, учитывая все свои потребности. Мы хотели в условиях студии организовать изолированное спальное место, полноценное место отдыха с диваном и зоной ТВ, а также установить стандартную кухню и ванну вместо душа. Кто жил в Сочи, поймет ценность ванны, ведь в большинстве своем квартиры в этом городе — студии с небольшим совмещенным санузлом.

С помощью перепланировки нам удалось реализовать все наши желания. В квартире появилась стена, которая визуально разделила жилье на нужные зоны, и наша студия стала выглядеть как двухкомнатная квартира с приставкой «евро», хотя это всего лишь 27 м² плюс 4 м² лоджии.

Как и большинству людей, нам хотелось скорее переехать в квартиру, и мы слепо пообещали себе, что завершать ремонт будем по ходу дела.

В общем и целом, остались мелочи:

1. Повесить карниз и выбрать шторы.
2. Доработать сантехнические нюансы в мокрой зоне.
3. Продумать зону хранения.
4. Установить недостающую технику.
5. Смонтировать потолок и прочее.

Разумеется, поставленные задачи без конкретно оговоренных дедлайнов оказались размазаны по срокам. Мы жили без зеркала в санузле, без микроволновой печи и прочей техники, с дырой между ванной и стеной, где проходили трубы, с голым черным лофт-потолком, откуда торчала лампочка Ильича.

В итоге мы не успели до конца завершить ремонт, когда пришлось вынужденно переезжать в Москву. Квартиру решили сдавать, но было ясно, что арендатору нужны комфортные условия проживания, а бюджет не позволил закрыть все задачи сразу. Мы сделали то, что было срочно: заделали стык между ванной и стеной в мокрой зоне и убрали открытые провода, выведенные под верхний свет.

Нам удалось сдать жилье в аренду по стоимости чуть выше рынка. Квартиранты жили там на долгосрочной основе почти три года. Но на расстоянии было сложно полноценно контролировать состояние объекта, трудно искать и заселять новых людей, поэтому мы приняли решение продать квартиру.

Спрос после публикации объявления был удовлетворительным. Но показы проходили вяло, и обратной связи либо не было, либо с нами торговались по стоимости — предлагали купить ниже рыночной.

Мы приехали в Сочи, чтобы лично осмотреть нашу квартиру, и зарубили себе на носу: показы точно должны проходить в отсутствие проживающих там людей и тем более арендаторов, потому как квартиры в таких случаях находятся в буднично-непотребном состоянии.

Взвесив все факторы, мы решили полноценно завершить ремонт, заказать клининг и сделать хоумстейджинг.

Подготовка квартиры к продаже происходила в несколько этапов. Для начала нам потребовался престейджинг — коррекция и доработка физического и визуально-технического состояния квартиры. Из-за долгой сдачи в аренду налицо был естественный износ. Еще мы полюбили эту квартиру и хотели, наверное, закрыть свой гештальт, представить к продаже ее такой, какой сами мечтали видеть при покупке.

Соответственно, престейджинг был направлен на завершение элементов дизайн-проекта и на устранение следов эксплуатации после арендаторов.

Мы хотели:

1. Повесить подвесное кресло на лоджии.
2. Изготовить и смонтировать реечный потолок в спальной зоне.
3. Прибить настенные рейки в нескольких местах.
4. Заменить кран.
5. Поменять ручки на двери.
6. Разобрать неактуальный шкаф.
7. Нанять клининг. Окна, техника, полы, сантехника, текстиль, мебель — все должно было быть в идеальном порядке.

Предпродажную подготовку делали своими руками плюс воспользовались услугами специалистов. В квартире кроме завершения ремонта необходимо было добавить света, домашней атмосферы, акцентировать внимание на преимуществах — открытой большой лоджии, высоких окнах, грамотном зонировании, высоких потолках.

Убавлять кое-что тоже пришлось, а именно — избавиться от лишней мебели и вещей. Нужно было позиционировать идеологию минимализма, которая сейчас близка многим прогрессивным людям. Их мы и хотели привлечь.

Тем более, как часто бывает при покупке недвижимости, ты покупаешь квадратные метры с недоделками и, соответственно, будущими проблемами на голову в виде ремонта, а для многих это нежелательно и непонятно. Таких историй немало в Сочи, и квартире нужно было выделяться.

Всего от клининга до публикации объявления у меня ушло десять дней. Еще восемь оно висело на сайтах-агрегаторах. Итого прошло 18 дней от начала работ до предложения о покупке.

Процесс работы складывался так.

День 1. Предварительный клининг, корректировка концепции хоумстейджинга после визуальной оценки квартиры, поиск и заказ необходимого на маркетплейсах.

Нас не было в квартире около трех лет, и мы, конечно, предполагали, что квартира поистреплется, но не настолько. Ударную эксплуатацию приняли на себя, например, журнальный столик, который мы решили не использовать, а сразу отдали в добрые руки, шатающийся шкаф в потолок, который к тому же препятствовал рассеиванию дневного света в зоне гостиной, разнотонное освещение по всей квартире.

Почти все заказали на маркетплейсах, даже зеркало. Сочи пока не избалован многочисленными интерьерными магазинами, поэтому те, что есть, находятся вне конкуренции и сильно заламывают цены. Но некоторый текстиль приобретался в одном из сети магазинов «Фамилия», где еще был хороший выбор посуды и декоративных элементов.

Главным негативным моментом оказался недобросовестный арендатор, оставивший квартиру в ужасном беспорядке, и последующий клининг, который даже в условиях генеральной уборки этот беспорядок почти никак не устранил.

Особую боль доставляла зона приготовления пищи. Считаю, что здесь, как и в санузле, должна быть идеальная чистота. Пригоревший жир на плите — явно антипродающая история. Также в условиях генеральной уборки я рассчитывала хотя бы на чистый пол, но и этого не было. Пришлось срочно искать альтернативную клининговую компанию.

День 2. Проектирование реечного потолка, замеры и закупка отделочных материалов. Реечный потолок — звучит просто, но не тогда, когда сталкиваешься с этим впервые.

Сложно было подобрать ширину бруса так, чтобы в композиции он выглядел воздушным и стильным со всех ракурсов, рассчитать оптимальное количество досок в ряд, их длину, а также продумать метод крепления к монолитному потолку. Много информации я почерпнула из разных видео на «Ютубе».

День 3 и 4. Мелкие отделочные и сантехнические работы, разбор лишней мебели и ее продажа через сайты-агрегаторы. Таким образом мы избавились от многого, в том числе от комода, прикроватной тумбы, журнального столика и высокого шкафа.

День 5 и 6. Монтаж реек на стены и потолок, а также подвесного кресла — для него мы приглашали специалиста с оборудованием, которое не смогли привезти из Москвы.

Для Сочи характерны контрастные перепады рельефа из равнин в горы и очень плотная застройка. Нам повезло, и вид с балкона открывался на частный дом и прилегающий к нему ухоженный сад. В итоге кресло на лоджии оказалось настолько притягательным вкупе с видом, что один из потенциальных покупателей на показе, по словам агентов по недвижимости, не хотел покидать квартиру.

Я рада, что теперь балкон стал более функциональным и на нем захочется проводить время.

День 7. Распаковка и подготовка мебели, текстиля и декора, вывоз мусора.

День 8. Финальный клининг.

День 9. Непосредственно хоумстейджинг — расстановка мебели, текстиля и декора согласно задуманной концепции и фотосъемка.

К примеру, в гостиной диван не меняли, выполнили его химчистку. Убрали старый пуф и заменили журнальный столик за их неактуальный внешний вид, следы эксплуатации, несоразмерные габариты в условиях небольшого помещения. Оставили компактный стильный столик. Поместили светлый плед на громоздкий диван, чтобы он не выглядел слишком большим темным пятном на фоне светлых стен.

Позволили себе добавить подушек разной фактуры и цвета, чтобы разнообразить композицию и связать пространство цветом. Постер выбрали нейтральной абстракции. Вместо шкафа в потолок, находящегося за серым пуфом, оставили свободное пространство, в котором будущий покупатель мог бы по желанию разместить рабочее место или косметический столик.

Ракурсы выстраивались таким образом, чтобы отразить большее пространство и особенности планировки. Точками фокусировки при съемке стали оформленные в рамках хоумстейджинга сценарии: зона отдыха в гостиной, зона приема пищи, спальная зона, зона отдыха на лоджии.

День 10. Публикация объявления на нескольких сайтах. Правильное формирование объявления — залог успеха. Один из ключевых моментов в этом вопросе — заглавное фото, самый яркий положительный сценарий в вашей квартире. Мы на эту роль предпочли фотографию лоджии.

Также важен последующий порядок фотографий, отражающий логичное перемещение по квартире от входа, и честное описание.

Очень важно, чтобы у человека, заинтересовавшегося квартирой на сайте, по прибытии на просмотр совпали его ожидания и реальность: так просыпается доверие. Я в этом вижу еще и уважение к людям, которые пришли смотреть квартиру.

После публикации объявления создался своеобразный вакуум — тишина. Люди просматривали наше объявление, сохраняли его, но у нас не было должной обратной связи от потенциальных покупателей.

Возможно, это было связано с тем, что рынок объявлений в городе Сочи наводнен фейковыми предложениями и захвачен агентствами по недвижимости, а также в нем много конкурентных объектов по стоимости ниже нашего. Но наше объявление представилось интересным некоторым риелторам, и это задало увеличение дальнейшего темпа по показам. Начались точечные показы, и после каждого мы получали предложение о покупке квартиры.

У нас была возможность выбрать комфортные условия для выхода на сделку. И мы отдали предпочтение обеспеченной прогрессивной паре, которая хотела купить жилье для своих детей. Чтобы сделать им сюрприз, покупатели попросили оставить все как есть, включая даже элементы декора. Мы согласились, хотя не планировали.

По финансам мы вложили 65 000 ₽: 10 000 ₽ — на дерево для отделочных работ, 15 000 ₽ — на клининг, 5000 ₽ — на услуги мастера по ремонту, 35 000 ₽ — на мебель, текстиль, декор за вычетом суммы, которую удалось сберечь путем продажи неактуальной для проекта мебели.

Продали квартиру на 1 000 000 ₽ дороже, чем планировали изначально.

Хоумстейджинг, тем более с большими вложениями, не всегда необходим. Иногда бывает достаточно вызвать клининг, расхламиться и воспользоваться услугами грамотного фотографа. Главное — в квартире должно быть чисто, светло и просторно.

Но благодаря своим экспериментам с хоумстейджингом я поняла, что он помогает продать и сдать квартиру дороже и значительно быстрее, чем без него. А еще — выбрать более приятную или платежеспособную категорию покупателей и арендаторов.

Если бы я готовила нашу студию к продаже сейчас, возможно, выбрала бы рейки для зонирования другой формы, сделала их уже и короче или поделила квартиру на зоны с помощью цвета.

Если вы тоже хотите сделать жилье более привлекательным, советую искать вдохновение в таких соцсетях, как «Пинтерест», а еще наблюдать за западными и азиатскими прогрессивными дизайн-бюро. Развивайте насмотренность, но оставайтесь самобытными.