Мнение: стоит хорошо подумать, прежде чем инвестировать в недвижимость Турции

Турция является страной с местной валютой — лирой, которая периодически сильно девальвируется. Опытные люди, проживающие в подобных странах, обычно советуют инвестировать в собственность, чтобы не потерять свои деньги из-за девальваций. Кажется, что в этом есть смысл.

Высокая инфляция обесценивает деньги, но активы растут в цене. Классика того, как работает экономика. То, чему нас учат в университете. Но так ли это на самом деле? Есть ли в этом смысл? Давайте будем разбираться.

За последние несколько лет средний уровень инфляции в Турции превышает 50% годовых. При этом местная валюта — лира тоже сильно девальвировалась. С меньше, чем 10 лир за лиру до более чем 35 лир. В 2025 году, согласно предположениям финансовых аналитиков, лира также может девальвироваться примерно на 20%. Цены растут на все еще более стремительно чем официальная инфляция. Не растут так же быстро как инфляция только 2 вещи в стране: это доходы граждан и рынок недвижимости. И эти два компонента напрямую связаны друг с другом.

Давайте разбираться. Государство регулярно поднимает минимальный размер оплаты труда, но всегда чуть меньше уровня инфляции. Но доходы граждан складываются не только из минимального размера оплаты труда, а за частую в разы превышают эту сумму. В итоге покупательная способность граждан постепенно снижается. Я сильно упрощаю все в этой статье, чтобы было понятно даже не эксперту в финансах. При этом денег хватает на продукты питания, одежду и другие мелкие бытовые товары. Но когда вопрос касается крупных покупок таких как недвижимость, то здесь уже денег не хватает. Поэтому второе, что не растет в стране это рынок недвижимости. Тут многие со мной не согласятся. Так как если посмотреть на графики цен недвижимости ты увидим, что она растет примерно так же, как и инфляция в стране. Тут можно совсем запутаться, ибо я говорю, что недвижимость не растет, но при этом стремительно растет! Но не все так просто. В 2024 году мы уже не видим такого сильного роста недвижимости в лирах. Потому, что в этом году курс лиры относительно доллара был относительно стабилен и лира девальвировалась только примерно на 15%. В то время как за предыдущие несколько лет она девальвировалась более чем на 250%. Так, что получается в итоге? Стоит ли инвестировать в недвижимость в Турции. Разобраться не просто. Но чтобы точно понять я решил провести личный анализ цен. Опрос людей показал следующие цифры:

Одна семья купила квартиру с 3 спальнями в Стамбуле за 90 долларов в 2000 году, а в 2024 году она стоила 80 тысяч долларов. Мужчина 74 лет купил квартиру с 4 спальнями в клубном доме с бассейнами, огромной территорией, паркингом, сауной, римской баней, круглосуточной охраной за 200 тысяч долларов 17 лет назад и сейчас его квартира стоит столько же. При этом интересным показался случай с одним сирийцем, который купил квартиру с 2 спальнями в этом же доме за 80 тысяч долларов примерно 10 лет назад. В то время как один житель из этой же резиденции купил такую же квартиру в этом комплексе год назад за 150 тысяч долларов. Вот здесь я всерьез насторожился. Что-то странное происходит. В голове вырисовывался примерно такой график, очень грубая прикидка: $200,000 — $80,000 — $200,000 — это поведение цен за последние примерно 17 лет. То есть был продолжительный период, когда цены просто валялись внизу. Если посмотреть графики то, резкий рост в 2.5 – 3 раза произошел во время наплыва иностранных граждан за счет скачка спроса на недвижимость и высокую платежеспособность вновь прибывших. Это и вернуло цены обратно туда, где они были 17 лет назад. Понятно, что эти наблюдения достаточно поверхностны. Поэтому я также заинтересовал этой темой одного опытного риэлтора крупной риэлторской конторы. Который провел переговоры с крупными застройщиками, давно работающими на рынке, и собрал реальные цены, которые были на конкретных объектах 17 лет назад и сравнил их с рыночными ценами на начало 2025 года, и получилась интересная картина. Таблицу прилагаю в фото.

Я попросил чат GPT проанализировать данные таблицы и согласно его анализу: «Среднее изменение цен на все перечисленные объекты недвижимости за 17-летний период составило примерно 0,995%». То есть вы остались при своих с легким минусом. Но при этом согласно анализу того же чата GPT «за 17 лет при средней годовой инфляции в 2.2% в долларе США, 100 000 долларов потеряют примерно $28,668 своей покупательной способности». Мы не должны забывать про инфляцию в долларе. Поэтому, если 17 лет назад вы купили квартиру в Стамбуле за 100 тысяч долларов. То сегодня ваши деньги превратились в $71,332. При этом если посмотреть на средний рост цен в Нью-Йорке, например, то это от 3% до 7% в год за последние 17 лет. С 2007 по 2024 год цены на недвижимость в Нью-Йорке в среднем выросли на 40-70% в долларах. В Париже, например, за этот же период цены в долларовом эквиваленте выросли примерно на 31-72%. Если посмотреть на таблицу (прилагию) с 5 крупными городами и изменением цен на недвижимость то мы видим следующее. Даже в таких развитых странах как Англия и Япония не было роста цен. Хотя эти страны далеко впереди чем Турция. А все дело в местной валюте и ее обесценивании. Если все это подытожить, то выводы, следующие:

• Недвижимость в Турции не растет в цене в долларе
• Иногда недвижимость в Турции проседает в цене при этом достаточно сильно
• Если инвестировать в Турции, то нужно знать точки входа и уметь вовремя выйти
• Если бы 17 лет назад вы купили квартиру в Стамбуле за 100 тысяч долларов, то с учетом инфляции в долларе сегодня покупательная способность денег составила бы $71,332.
• Можно инвестировать в Турции используя ипотечные деньги, когда ставки по кредитам становятся приемлемыми и тогда за счет обесценивания долга в местной валюте вы можете быть в плюсе, но не стоит забывать про возможные сильные просадки стоимости недвижимости в Турции.
• В принципе не стоит инвестировать страны с местной валютой
• Стоит инвестировать только если у вас нет другого выбора, а выбор есть всегда

Спасибо, что дочитали эту статью до конца. Надеюсь она была полезной. Желаю выгодных инвестиций и очень хотелось бы узнать ваш конкретный опыт инвестирования с сроками странами и цифрами.