Особенности при­емки новостройки в 2024 году

Правила передачи квартир дольщикам много раз менялись, и возникла путаница.

В России есть уже три основных документа, которые регламентируют приемку квартир. Некоторые требования в них можно толковать по-разному. Из-за этого возникают конфликты дольщиков и застройщиков — иногда на самом раннем этапе, когда надо просто зайти в квартиру для осмотра.

В статье расскажу о юридических аспектах приемки квартир в новостройках с точки зрения практики. Она не всегда совпадает с тем, как должно быть по закону. Тем важнее быть готовым к сюрпризам.

Чтобы понять правила приемки, придется углубиться в историю. Здесь это важно. С 23 марта 2022 года по 30 июня 2023 года действовали особые правила передачи объектов долевого строительства  , это была мера поддержки застройщиков после коронавируса. Не буду вдаваться в детали, так как правила уже не действуют, но их смысл был в том, чтобы защитить застройщиков от претензий дольщиков и снизить выплаты по неустойкам и штрафам.

С июля 2023 года принимать квартиры вновь стали в обычном порядке по федеральному закону № 214 о долевом строительстве. Дольщикам вернули право не подписывать акт приема-передачи, если есть дефекты, приглашать на приемку любых специалистов или принимать самому. Также разрешили проводить экспертизу сразу, не дожидаясь устранения проблем. В общем, схема развернулась к будущим собственникам.

29 декабря 2023 года вышло постановление правительства РФ № 2380, которое устанавливает новые особенности приемки. Срок действия документа — до 31 декабря 2024 года. Постановление очень напоминает старое, уже отмененное, но обо всем по порядку.

Вот основные особенности.

Дольщик обязан подписать акт приема-передачи. Сделано только два исключения:

1. Выявлены существенные недостатки, которые делают использование квартиры по назначению невозможным, то есть она непригодна для проживания. Например, нет окна, не работает отопление или вентиляция, промерзают стены  .
2. Между сторонами есть разногласия относительно перечня замечаний. Если дольщик не занимается потребительским терроризмом, эти разногласия вряд ли будут. Обычно тяжело обосновать существенность замечания, если на самом деле это мелкий дефект — даже при помощи юриста или приемщика, которые используют сомнительные методы. В свою очередь, если в квартире не работает водоснабжение или нет дверей, застройщику тоже нет смысла настаивать, что это несущественно. Но всякое бывает — ниже приведу примеры.

С исключениями тоже не все так просто. Отказаться подписывать акт приема-передачи дольщик может, только если существенные недостатки зафиксировал специалист, который состоит в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) или Национального объединения строителей (НОСТРОЙ, или НРС). Коротко таких экспертов называют специалистами НРС. Причем работать такой специалист должен в организации или у ИП, включенных в СРО.

Необходимо согласовать с застройщиком выезд специалиста в течение пяти рабочих дней со дня приемки. А выехать на место специалист НРС может только через три дня после согласования или позднее  . То есть закон сразу дает застройщику минимум три дня на устранение проблем.

Несущественные дефекты, которые дольщик нашел сам или с чужой помощью, вносят в акт приема-передачи.

У застройщика есть 60 календарных дней на устранение недостатков. Неважно, существенные это дефекты или нет. Дольщик обязан выждать эти 60 дней перед тем, как проводить строительную экспертизу или подавать претензию застройщику.

Застройщик имеет право составить акт приема-передачи без участия дольщика. Такой акт составляют, если дольщик уклоняется от приемки квартиры. Застройщик вправе оформить односторонний акт через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре.

Далее расскажу про основные варианты приемки. Все изложенное ниже основано на опыте приема квартир в Москве и Московской области. В других регионах могут быть отличия — вплоть до того, что застройщики ничего не знают о новом постановлении и работают по ФЗ-214 о долевом строительстве. Уточняйте правила перед тем, как идти на приемку.

Если дольщик считает, что может сам принять квартиру, никто ему этого запретить не может  . Нужно зафиксировать недостатки в акте осмотра, подписать акт приема-передачи и получить ключи.

Застройщик должен устранить дефекты уже во время использования квартиры, то есть в ней можно жить, надо только обеспечить доступ мастерам. Для этого нужно или отдать второй комплект ключей застройщику, или перед каждым приходом рабочих согласовывать время, чтобы они могли попасть в квартиру.

Есть нюанс. Некоторые застройщики могут не принять замечания, если они выявлены приборами без сертификатов о поверке или калибровки.

Такая практика неправомерна, но если начать спорить, скорее всего, уйдет много нервов, а толку не будет. В таких случаях советую составить в свободной форме письменную претензию с перечнем дефектов и потом отправить ее на юридический адрес застройщика заказным письмом. Претензия — это тот же акт осмотра с описанием места, времени и нарушений. Проигнорировать документ застройщик не может: он должен взять в работу недостатки или дать мотивированный отказ.

Согласно действующим правилам, то есть постановлению № 2380, это трактуется как разногласие при выявлении дефектов. Дольщик вправе вызвать специалиста НРС, который подтвердит недостаток. Для застройщика это невыгодно, так как если специалист скажет, что дефект на самом деле есть, возмещать расходы на эксперта придется строительной компании. Хотя изначально оплачивает их сам дольщик.

В 2024 году остаются застройщики, которые не требуют подтверждать членство приемщиков в реестрах и пропускают на объект без ограничений. Такие застройщики обычно принимают замечания в полном объеме и дают возможность составить акт осмотра и не подписывать акт приема-передачи.

Если приемщика пропускают на объект, никаких особенностей дальше нет: он вписывает замечания в акт осмотра, потом стороны решают, подписывать или нет акт приема-передачи.

Но я бы не рекомендовал брать на приемку специалиста без членства в реестре, которого нашли просто по объявлению. В последние годы рынок приемки вырос, качество работ некоторых компаний и частников оставляет желать лучшего. Нередки случаи, когда приемщик поверхностно знаком с технологией строительства, не знает нормативную базу. Клиент получает необоснованный перечень замечаний. Начинается конфликт с застройщиком и оказывается, что лишь 30% дефектов актуальны.

В нашу сферу часто заходят бывшие прорабы и люди, решившие подзаработать, а также компании, заточенные под продажу ремонта или юридических услуг. Приемка их особо не интересует, для них дольщик — это возможность продать другие свои услуги.

Большинство же специализированных организаций дорожит своей репутацией, проверяет и обучает приемщиков, даже если они не состоят в НРС. Лучше всего почитать отзывы и поспрашивать знакомых. Информацией о специалистах часто делятся и в чатах дольщиков.

Чтобы попасть в реестр, эксперту нужно выполнить определенные требования. Они установлены законом  :

• иметь высшее образование в области строительства;
• подтвердить стаж работы от трех лет для проектировщиков, от 10 лет в области строительства в целом, от пяти лет после прохождения специального экзамена;
• проходить независимую оценку квалификации раз в пять лет.

Также в реестр не допускают с судимостью.

Требования сильно ограничивают круг специалистов. Включение в реестр — это не просто корочка, которую можно получить за две недели переподготовки на курсах повышения квалификации по технадзору. Без высшего образования в области строительства, без опыта работы шансов нет. Более того, чтобы кандидата внесли в один из реестров, ему нужно сдать непростой экзамен, подтверждающий квалификацию.

Но членство в реестре не гарантирует, что эксперта пропустят на приемку.

Ситуации бывают такие:

• дольщика просят заранее отправить данные эксперта, чтобы застройщик дал на него добро, после чего можно выбирать дату и время приемки;
• застройщик требует нотариальную доверенность на эксперта;
• во время приемки надо предъявить представителю застройщика доверенность, а также договор на оказание услуг, оригиналы поверочных документов и калибровок приборов, паспорт специалиста или что-то еще.

Эти требования могут существовать как по отдельности, так и все вместе. В постановлении № 2380 есть только одно прямое указание — согласовать специалиста с застройщиком. Но застройщики выдвигают дополнительные ограничения, а в обоснование ссылаются на внутренние нормативные документы или просто ставят перед фактом.

Причина для всего этого одна: чем меньше экспертов на приемках квартир, тем ниже процент претензий по недостаткам, тем меньше подрядчикам отрабатывать замечаний, тем меньше вероятность, что клиент пойдет в суд. Для застройщика это экономия времени и денег.

Этим можно объяснить и более высокую стоимость услуг эксперта НРС.

Строительно-техническая экспертиза нужна для суда, когда дольщик и застройщик не смогли договориться. Основанием для подачи иска в суд и становится заключение строительного эксперта. Акта осмотра с недостатками для суда будет недостаточно.

Экспертизу можно заказать только через 60 дней после выявления недостатков, если их не устранили за это время.

Эксперт обследует объект, делает измерения, фотографирует. Нарушения сводит в таблицу, указывает ссылки на нормативные документы и делает локально-сметный расчет, чтобы понять стоимость устранения дефектов.

Заключение сначала отправляют застройщику вместе с досудебной претензией, потом идут с ним в суд. В суде по ходатайству застройщика может быть инициирована еще и судебная экспертиза. Она должна подтвердить результаты первой экспертизы или опровергнуть ее — частично или полностью. Судья сравнивает экспертные заключения и решает, какие суммы компенсаций объективны. Обычно платят меньше, чем просят дольщики, но денег все равно хватает на ремонт.

Экспертиза, подготовка заключения и судебный процесс занимают обычно от четырех месяцев. Если квартира сдается без отделки, пользоваться ею нельзя до окончания судебного процесса, поскольку на момент судебной экспертизы все должно быть в исходном состоянии. Если квартира уже с ремонтом, пользоваться ею можно, но нельзя делать ремонт и перепланировки.

Стоимость строительной экспертизы начинается от 20 000 ₽ для маленькой квартиры. Если дело выиграно, деньги взыскивают с застройщика, но не каждый готов тратить немалые суммы и, самое важное, ждать. Кроме того, в марте 2024 года введен мораторий на взыскание неустоек с застройщиков, что делает судебное разбирательство гораздо менее привлекательным с точки зрения итоговых сумм компенсации.

1. Принимать можно самому. Но если используете приборы, будьте готовы, что застройщик потребует сертификаты о поверке и калибровке.
2. Могут возникнуть споры из-за того, что такое существенный недостаток, так как четкого определения в законодательстве не дано. Представитель застройщика может настаивать на подписании акта приема-передачи, не понимая, что дефект, из-за которого есть разногласие, существенный. Или он все понимает, но настаивает осознанно, так как у большинства менеджеров зарплата зависит от количества подписанных актов приема-передачи.
3. Если есть разногласия с застройщиком, можно не подписывать акт приема-передачи, а согласовать выезд эксперта НРС для повторного осмотра.
4. Принимать можно как со специалистом без членства в НРС, так и с экспертом, который состоит в реестре. Лучше заранее уточнить требования у застройщика и согласовать специалиста. Некоторые будут стоять насмерть, но не пропустят без соблюдения всех внутренних правил. Все зависит от настроя руководства, качества объекта, как быстро застройщику его надо передать, а также от отношения застройщика к клиентам.
5. В бизнес-сегменте ограничений по приемке меньше или вовсе нет. Еще есть разница по городам. Например, в Санкт-Петербурге членство в реестре НРС у приемщиков запрашивают намного реже, чем в Москве.