Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.

Бывает, покупателю понравилась квартира, но пока он думает, она подорожает или ее купит кто-то другой. А иногда продавец теряет время с покупателем, который оставил небольшой аванс, а потом забрал его обратно.

Чтоб зафиксировать условия, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить поиски других вариантов и начать готовиться к сделке, например одобрить ипотеку. А продавцу — снять квартиру с продажи и переключиться на сбор документов.

Задаток дисциплинирует обе стороны — у них появляется обязательство заключить сделку в оговоренный срок. Иначе можно лишиться денег.

Я юрист с опытом работы в агентстве недвижимости. В статье расскажу, кому и как можно передавать задаток и как правильно его оформить.

Что такое задаток

Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке. Эти деньги он может использовать, чтобы оформить справки для сделки, погасить коммунальные долги или получить выписку из ЕГРН.

Покупатель не обязан вносить задаток и передавать деньги до сделки. Но тогда и продавец не обязан прекращать поиск покупателей, и он может продать квартиру в любой момент другим. Обычно стороны подкрепляют договоренности деньгами, чтобы понимать, что все настроены серьезно и сделка состоится.

Как работает задаток. Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.

По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, если он принял от покупателя задаток в 50 000 Р, то отдать придется 100 000 Р.

Еще при задатке придется возместить убытки второй стороны. Например, покупатель передал задаток за квартиру и остановил поиски, а продавец сорвал сделку. В этом случае ему придется возместить покупателю убытки и вернуть задаток в двойном размере.

Другой пример — покупатель задумал расширение. Например, продал свою двушку и нацелился на покупку трешки продавца. Для этого он продал свою квартиру, взял ипотечный кредит, оплатил страховку и оценку квартиры и до сделки вынужден снимать квартиру, а продавец сорвал сделку. В этом случае возместить убытки обязан продавец.

Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа

Есть и другие способы зафиксировать свое намерение выйти на сделку. У каждого из них — свои нюансы.

Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки.

Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.

Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.

Обеспечительный платеж — деньги, которые не засчитываются в стоимость покупки. Их функция — покрыть неустойку по договору или возможные убытки, если сделка сорвется. Например, компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают.

Например, стороны могут решить, что покупатель передает продавцу 5000 Р в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель из квартиры и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры, на которую планировал потратить деньги от продажи старой.

Иногда сумму, которую покупатель передает продавцу, называют залогом или депозитом. Юридически это неверно, на самом деле речь идет об авансе или задатке.

Какие риски бывают при задатке

Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:

  1. Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
  2. Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
  3. В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
  4. Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
  5. Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
  6. Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.

Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.

Порядок действий при передаче задатка

Весь путь с передачей задатка до заключения сделки будет выглядеть так.

Проверить документы продавца на квартиру — это нужно, чтобы снизить свои риски.

Составить предварительный договор с соглашением о задатке — там указывают условия будущей сделки.

Передать задаток — наличными под расписку или любым другим удобным способом.

Подготовиться к сделке — то есть сделать все необходимое, чтобы заключить договор купли-продажи не позднее установленного срока. Например, у продавца могут быть такие задачи: собрать правоустанавливающие и технические документы на квартиру, получить согласие супруга или органов опеки на продажу, обеспечить выписку из квартиры зарегистрированных, узаконить перепланировку, снять обременение или арест, оплатить коммуналку.

А у покупателя — такие: одобрить ипотеку, согласовать перечисление средств господдержки, получить согласие супруга на покупку.

Заключить договор купли-продажи. Если стороны не успевают сделать это до оговоренной даты, то срок действия предварительного договора нужно продлить допсоглашением.

Какие документы стоит проверить перед оформлением задатка

Перед тем как передать деньги, покупатель должен минимизировать свои риски. Продавец может умолчать о непогашенной ипотеке, аресте квартиры, прописанных жильцах, долгах по коммуналке или других собственниках квартиры, а покупатель возьмет и передаст задаток. Когда выяснятся неприятные подробности о квартире, покупатель может передумать насчет сделки и придется разбираться с задатком. Поэтому информацию о квартире стоит проверить заранее. Расскажу, какие документы для этого нужно запросить у продавца.

Паспорт — нужен, чтобы проверить личность участника сделки. У детей до 14 лет нет паспорта, вместо него есть свидетельство о рождении. Если квартиру продает представитель продавца, то дополнительно у него должна быть нотариальная доверенность с полномочием заключать договоры и соглашения от имени продавца, принимать задаток за квартиру или любую недвижимость доверителя. Подлинность доверенности можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты.

Для сделки всем участникам нужен действующий паспорт. Проверить его можно по списку недействительных российских паспортов. Если покупатель — иностранец, то понадобится его паспорт с нотариально заверенным переводом на русский.

Выписка из ЕГРН — подтверждает госрегистрацию права собственности на недвижимость. В ней указана информация о зарегистрированных правах: кто правообладатель, когда и на каком основании он оформил собственность, есть ли ограничения и обременения. Например, по выписке видно, если квартира находится в залоге у банка или на нее наложен арест за долги.

В ней же есть схема квартиры — технический план помещения. По этой схеме можно понять, есть ли в квартире перепланировки. Например, на схеме есть дверной проем, а в квартире его уже нет — это означает, что эту перепланировку не узаконили.

Выписка должна быть актуальна на день передачи задатка. Ее можно запросить у продавца или заказать самостоятельно. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры либо ее адрес.

Правоустанавливающие документы. В них указано, на каком основании продавец владеет квартирой и сколько в ней собственников. Нужно запросить оригинал документа. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения, мены, уступки или решение суда.

Данные в документе должны совпадать с данными паспорта, а количество собственников — с количеством продавцов, которые готовы продать квартиру.

Если фамилия или имя продавца менялись и данные паспорта не сходятся с документами на квартиру, то дополнительно нужен подтверждающий документ, например справка из загса, свидетельство о перемене имени или о заключении брака.

Есть документы, которые продавец может не предоставлять при передаче задатка. Но стоит заранее узнать, готов ли он оформить их в случае необходимости. Например, вам могут понадобиться:

  • технический план — чтобы узнать о перепланировках;
  • выписка из домовой книги, поквартирная карточка или справка об отсутствии зарегистрированных лиц — как доказательство, что в квартире никто не прописан;
  • разрешение органов опеки и попечительства — чтобы знать, что не нарушены права детей-собственников;
  • согласие супруга, в том числе бывшего, если квартира куплена в браке — чтобы исключить претензии с его стороны;
  • документ о дееспособности продавца старше 70 лет — чтобы сделку не признали недействительной. Подойдет водительское удостоверение или справка о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Как определяют размер задатка

О размере задатка покупатель и продавец договариваются сами. Обычно это сумма от 50 000 до 100 000 Р — ее несложно скопить к сделке, но в то же время — жалко потерять. Это добавляет ответственности обеим сторонам.

При покупке квартиры в ипотеку решение о задатке стороны принимают сами — можно дать, ведь все равно большинство ипотек банки выдают при наличии первоначального взноса и свои деньги тоже нужны, а можно обойтись без него.

Иногда продавцу не принципиальна выплата перед сделкой, и он готов заключить предварительный договор, если покупатель просто подтвердит платежеспособность. Например, документом из банка, который одобрил ипотеку.

Способы оформления задатка

По закону соглашение о задатке заключают письменно. Форма соглашения не утверждена, поэтому тут все зависит от практики оформления документов конкретными юристом или риелтором.

Есть три способа оформить соглашение о задатке:

  1. Как пункт предварительного договора — это самый простой вариант, он исключает путаницу в документах.
  2. Как отдельный документ — приложение к предварительному договору.
  3. Оформить только соглашение о задатке и прописать в нем условия предварительного договора — это сложный вариант, потому что если дело дойдет до суда и он не сочтет это договором, то задаток будет считаться авансом.

Каким способом лучше оформить предоплату

В каждом регионе страны риелторы работают по своим правилам. Предоплату могут оформлять в виде предварительного договора с задатком, аванса или обеспечительного платежа. Обычно стороны определяют это по договоренности. Но бывают сделки, когда использовать задаток неуместно, либо один из участников не готов платить неустойку по неисполненным обязательствам.

Расскажу подробнее, что может повлиять на выбор способа предоплаты.

Продавец диктует условия на растущем рынке — например, осенью 2021 года произошел резкий рост цен на недвижимость. Многие покупатели не успевали доехать на просмотр квартиры — по дороге им сообщали, что «уже внесен аванс, извините». На растущем рынке продавцы не хотят ограничивать себя рамками предварительного договора с задатком. Они находились в выигрышном положении, поэтому диктовали свои условия, выбирали лучшее предложение по цене и могли устроить аукцион.

Покупатель диктует условия на падающем рынке. Например, в 2014 году спрос на недвижимость был на нуле из-за последствий кризиса. А кто приходил на просмотр квартир, торговался нещадно — переговоры шли от одного до трех месяцев по нескольким квартирам. Из продавцов выигрывал тот, чья скидка больше. А выгодные для себя условия диктовал покупатель.

Риелтор защищает интересы клиента. Большинство риелторов продавца заинтересованы не обременять клиента обязательствами и оформляют предоплату договором аванса или обеспечительным платежом. Риелторы покупателя, напротив — чтобы защитить интересы клиента, чаще используют предварительный договор с задатком.

Но опытные специалисты стремятся, чтобы сделка состоялась и прошла успешно для всех участников. Поэтому риелторы ищут компромиссы между собой и в переговорах с клиентами.

При альтернативной сделке ответственность по обязательствам оформляют единообразно. Например, продавец продает квартиру, чтобы купить другую, и выставляет покупателю условие — он хочет провести сделки по продаже и покупке квартир в один день. Так бывает, когда у продавца нет возможности переехать в другое место, чтобы освободить квартиру от личных вещей и передать ее покупателю после сделки.

Может случиться так, что по новой квартире, которую найдет продавец взамен старой, тоже будет условие по альтернативе. Так складываются длинные цепочки из квартир, сделки по которым проводятся в один день.

Иногда такая цепочка рвется. Например, по личным причинам выпадает сделка одного из участников: он заболел, ухудшилось финансовое положение или просто разругался с долевыми собственниками квартиры. В этом случае сделка срывается — остальным участникам придется ждать, пока цепочка соберется вновь, или искать другой вариант.

Поэтому в альтернативных сделках предоплату между всеми участниками лучше оформлять одной и той же формой документа: с равнозначной ответственностью по невыполненным обязательствам. Например, если подписывается авансовое соглашение, то его стоит использовать всем участникам сделок в этой цепочке.

В ипотечной сделке не имеет смысла подписывать предварительный договор с задатком. Ведь обязанности покупателя по оплате квартиры и дата выхода на сделку зависят от решения банка. Например, банк при подготовке к сделке может без объяснения причин отказать покупателю в кредите, срезать одобренную сумму, повысить процентную ставку или сумму первоначального взноса, не одобрить квартиру в качестве залога.

Кто находится в более уязвимой ситуации, тому придется подстраиваться под условия другой стороны сделки. Например, покупатель хочет купить квартиру в своем доме, чтобы перевезти пожилых родителей. Или он ищет квартиру в районе конкретной школы, и нужно успеть оформить сделку до начала учебного года. Или покупатель берет ипотеку, и нужно успеть купить квартиру, так как срок одобрения кредита по выгодной ставке подходит к концу. То есть чем уже критерии поиска квартиры, тем больше покупатель зависит от условий продавца.

У продавца тоже могут быть обстоятельства для быстрой продажи, например ему срочно нужны деньги.

Задаток с предварительным договором имеет смысл при купле-продаже одной квартиры без участия в сделке третьих лиц, например банка или прочих участников альтернативной сделки. Также при помощи задатка закрепляют крупные сделки, так как чем выше цена на недвижимость, тем серьезней ответственность по обязательствам.

Соглашение о задатке

Само по себе соглашение о задатке не обязывает стороны выйти на сделку. Чтобы такие обязательства появились, вместе с соглашением нужно заключить предварительный договор. Другой вариант — сделать условие о задатке пунктом предварительного договора.

Соглашение о задатке в виде приложения к предварительному договору. Вы можете скачать образец и адаптировать под себя
Соглашение о задатке в виде приложения к предварительному договору. Вы можете скачать образец и адаптировать под себя

В судебной практике можно встретить случаи, когда стороны не заключили предварительный договор, а потом не знают, как поступить с задатком, если сделка не состоялась. Вот примеры.

Признание задатка авансом. В Сочи две стороны заключили договор о задатке, по которому покупательница передала 50 000 Р. Но при оформлении сделки выяснилось, что квартира под арестом.

Продавец считает, что между ней и покупательницей была лишь устная договоренность заключить договор купли-продажи. Она готова вернуть деньги за вычетом 25 000 Р — затрат на оформление документов к сделке. Покупательница обратилась в суд с иском для признания соглашения о задатке предварительным договором. Она хотела взыскать сумму задатка в двойном размере — 100 000 Р.

В соглашении было прописано, что покупательница дала задаток в счет оплаты стоимости квартиры, но там не указали ее адрес, срок выхода на сделку, не было пункта о договоренности заключить договор купли-продажи. Суд не признал соглашение о задатке предварительным договором. А переданную сумму признал авансом. Покупательница вернула лишь свои 50 000 Р.

Продавец выплатил задаток в двойном размере. В этом деле соглашение о задатке признали предварительным договором: в Балашове покупатель дала задаток за квартиру 50 000 Р по соглашению о нем, предварительный договор стороны не заключили. Позже выяснилось, что, вопреки пункту соглашения, в квартире была проведена перепланировка, о которой покупатель не знала при передаче задатка. Узаконить перепланировку продавец не смогла, от сделки уклонилась, на досудебную претензию вернуть задаток в двойном размере покупателю не ответила.

Суд признал соглашение предварительным договором. В нем продавец гарантировал, что в квартире нет перепланировок. Администрация района дала согласие на узаконивание перепланировки, но продавец этого не сделала, поэтому суд признал ее вину в срыве сделки и обязал выплатить задаток в двойном размере.

Соглашение о передаче денег не обязательно включать в предварительный договор, а вот передавать деньги без предварительного договора рискованно — задаток могут признать авансом в суде. Расскажу, как составить договор и почему это важно.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи составляют, когда нет возможности заключить сделку сразу, но нужно закрепить ее условия. По нему любят работать риелторы, их формы договоров обычно содержат пункт о задатке.

Предварительный договор наделяет задаток важной функцией — у сторон появляется обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые в нем прописаны. Если сделка сорвется по вине продавца, он отдаст покупателю двойную сумму задатка. Если по вине покупателя — деньги останутся у продавца. Еще — виновная сторона обязана возместить убытки, например платежи по аренде, затраты на документы, упущенную выгоду от продажи квартиры из-за падения цен.

Есть правильно составленный преддоговор — доказывать больше ничего не нужно — задаток работает.

Договор есть, но в нем не прописаны важные нюансы: не прописано, что стороны обязуются совершить сделку по конкретной недвижимости и по конкретной цене — его могут оспорить в суде. Тогда задаток снова признают авансом.

Нет предварительного договора — обязательство о задатке сработает только если удастся доказать, что стороны приняли на себя обязательство по заключению сделки.

Если передача задатка оформлена только одним документом, например соглашением о задатке, распиской или чеком, то суд признает его авансом, если не будет доказано обратное.

Что указывают в договоре. Предмет договоренности — все, о чем стороны договорились и что хотят видеть в основном договоре: адрес и характеристики недвижимости, обязательство продать ее по конкретной цене, условия и срок заключения договора купли-продажи.

Например, предмет договора может звучать так:

«Стороны обязуются на условиях настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры по адресу ___, площади ___, этаж ___».

А условия, цена и срок выхода на сделку могут быть прописаны так:

  1. «Стоимость квартиры ___, которая будет указана в договоре купли-продажи — ___ Р и изменению не подлежит.
  2. Порядок расчетов между сторонами ___.
  3. Стороны договорились заключить договор купли-продажи до ___ числа, месяца, года».

Если условия о сроке не указаны, то считается, что сделка должна состояться в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи. Если сделка с продажей долей — то это нотариальная форма, если нет — достаточно простой письменной формы, которую подписывают все стороны сделки.

Когда действие договора заканчивается. Это происходит в двух случаях:

  1. Если продавец и покупатель заключили договор купли-продажи по условиям предварительного — они должны это сделать до даты, которая указана ими как крайний срок выхода на сделку. В этом случае задаток засчитывается в счет платы за жилье.
  2. Если стороны не вышли на сделку до даты, о которой они договорились. При этом ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении сделки.

Предложение о заключении сделки продлевает срок действия предварительного договора. Например, покупатель видит, что до даты выхода на сделку по предварительному договору остается всего три дня, а продавец явно уклоняется от нее. Тогда покупатель может направить ему уведомление с предложением заключить договор в течение определенного времени с даты, как тот получит уведомление.

Предложение лучше оформить письменно — это подтвердит, что сторона, которая направила предложение, не виновата в срыве сделки. Направляют его заказным письмом, по электронной почте или телеграммой. К нему можно приложить проект договора для подписания.

Предложение может быть и в устной форме или выражаться в действиях, которые направлены на совершение сделки, например снятие обременений с квартиры. Но в этом случае разбираться в обстоятельствах сделки будет суд.

Как расторгнуть договор или соглашение о задатке

Соглашение о задатке и предварительный договор можно расторгнуть тремя способами.

По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю.

По решению суда о расторжении соглашения или договора.

В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.

Протокол согласования условий сделки

Иногда риелторы готовят еще один документ — протокол согласования условий сделки. Обычно туда «прячут» неблагоприятные условия сделки или негативные факты о квартире: например, незаконную перепланировку или занижение цены для ухода от налогов. Если не хочется иметь дело с тем, что навязывают в протоколе, то подписывать его не стоит.

Суд отказал покупателю в возврате задатка. В Тюмени стороны заключили соглашение о задатке без предварительного договора. При оценке квартиры выяснилось, что есть перепланировка. Покупатель не знал о ней, поэтому передумал заключать сделку. Он направил продавцу претензию с требованием вернуть задаток, но тот ответил отказом.

Перед задатком покупатель осматривал квартиру и подписал протокол согласования условий сделки, в котором указано, что в квартире проведена незаконная перепланировка. Это сработало против покупателя — его подпись была под текстом о том, что он знает о перепланировке.

Суд признал соглашение о задатке предварительным договором, так как в нем были указаны обязательства сторон заключить сделку в установленный срок и цена квартиры. По заключению оценщика квартиры, перепланировку можно узаконить, значит, сделка могла состояться. Суд не нашел вины продавца квартиры в срыве сделки и решил, что тот не должен возвращать задаток покупателю.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

В нотариальной форме заключаются сделки, на которые прямо указывает законодательство РФ. Например, сделки по отчуждению имущества детей или уступка требования при сделке в нотариальной форме.

В остальных случаях заверять соглашение или предварительный договор при передаче задатка не требуется. Но при желании продавец и покупатель могут обратиться к нотариусу. Стоимость услуги будет зависеть от региона, например в Москве предварительный договор с соглашением о задатке заверят за 6000 Р, а в Тюмени за 7500 Р.

Но можно сэкономить, если самостоятельно проверить документы второй стороны и правильно оформить передачу денег.

Как и когда передать задаток продавцу

Передать любой платеж, будь то аванс, задаток или обеспечительный платеж, можно наиболее удобным для сторон способом.

Наличными:

  1. Под расписку от продавца о принятии денег.
  2. Через банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи. Если сделка не состоится, деньги останутся нетронутыми.

Безналичный расчет:

  1. Перечислить его на расчетный счет продавца. Условие расчета и реквизиты совершения платежа стороны прописывают в договоре или соглашении.
  2. Разместить деньги на счете эскроу. Обычно этой процедурой пользуются застройщики, но и физические лица тоже могут заключить трехсторонний договор с банком — держателем счета эскроу. Деньги размещают на счет и прописывают условия, при которых они будут отправлены банком на счет продавца.

Подтверждение платежа для покупателя — платежка или приходно-кассовый ордер. Расписка уже не нужна.

Деньги можно передать в момент подписания документа. Либо можно указать способ и срок в предварительном договоре или соглашении. Например, так:

«___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка наличными, что подтверждается распиской.

Или: ___ рублей ___ коп. Покупатель вносит в качестве задатка путем зачисления на расчетный счет Продавца ______, открытый в ______, что подтверждается квитанцией о совершении платежа».

Как составить расписку о передаче денег

Расписка — это документ, который подтверждает, что покупатель передал задаток продавцу наличными. Лучше написать ее от руки. Тогда в случае спора о ее достоверности суд сможет провести почерковедческую экспертизу.

Если деньги не переданы, то продавцу не стоит писать расписку, что он их получил. Иначе он рискует не получить их в случае спора.

Так, в Арзамасе суд рассматривал дело, где продавец написал расписку на сумму задатка, но денег не получил. Расписка требовалась для банка покупателя при оформлении ипотеки. Продавец пошел на уступку — написал формальную расписку, что деньги у него.

Стороны вышли на сделку и покупатель перечислил оплату за дом и участок так, как будто задаток и правда был на руках у продавца. Продавец подождал, пока покупатель одумается и вернет деньги, и в итоге пошел в суд.

Но суд не нашел оснований верить продавцу: расписка есть, к сделке и ее написанию его не принуждали, а значит, покупатель продавцу ничего не должен.

Расписка нужна для передачи наличных денег. По желанию сторон в ней может расписаться свидетель расчетов
Расписка нужна для передачи наличных денег. По желанию сторон в ней может расписаться свидетель расчетов

Как вернуть задаток при покупке квартиры

Вернуть деньги можно по договоренности или через суд.

Возврат денег по договоренности. Задаток возвращается покупателю в следующих случаях:

  1. Если стороны расторгли договор по соглашению сторон.
  2. Если в соглашении о расторжении или в договоре условились о возврате задатка в определенных ситуациях, например решили не наживаться друг на друге в случае, если банк не одобрит покупателю нужную сумму для покупки.
  3. Если обязательство по продаже квартиры невозможно исполнить. Вот примеры таких ситуаций из судебной практики: покупателю не одобрили ипотеку ни в одном банке; опека не дала разрешение на продажу квартиры; есть перепланировка, которую невозможно узаконить, и продавец предупредил об этом покупателя.

Вернуть деньги можно одним из способов, которыми их и передают.

Отдавать задаток по договоренности нужно только тогда, когда все обстоятельства очевидны и нет взаимных претензий по срыву сделки.

Например, в Перми продавец приняла задаток за квартиру 200 000 Р, но не смогла выйти на сделку в срок из-за ареста квартиры. Она обратилась к покупателю с предложением продлить срок. В ответ покупатель направил претензию о расторжении договора и возврате ему задатка в двойном размере.

В итоге стороны заключили соглашение о расторжении, и женщина отдала покупателю двойной задаток — 400 000 Р. Она рассудила так: 200 000 Р действительно не ее и она их вернет, а еще 200 000 Р отдаст мужчине из своих, а потом взыщет их с банка, так как банк, а не она виноват в срыве сделке — вовремя не снял арест.

Суд пояснил, что арест — это не основание для отмены сделки купли-продажи.

Тогда женщина обратилась в суд с целью вернуть 200 000 Р от покупателя, но суд ее требование не удовлетворил, так как соглашение о расторжении стороны заключили добровольно. Обжаловать решение суда пермячка не смогла.

Пример соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка
Пример соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка

Возврат денег через суд. Чтобы попытаться решить спор до суда, пострадавшая сторона может направить другой досудебную претензию. Если удастся договориться, то виновная сторона сэкономит на оплате судебных издержек.

Если обе стороны — физлица, то обязанности направлять досудебную претензию нет — можно сразу обратиться в суд — п. 2 постановления Пленума Верховного суда от 22.06.2021 № 18.

Для этого нужно написать исковое заявление, собрать пакет документов, которые доказывают вашу позицию, и уплатить госпошлину. Ее размер зависит от суммы требований, например, если хотите вернуть задаток в 100 000 Р, то госпошлина составит 3200 Р.

Иски до 50 000 Р рассматривает мировой суд, а свыше — районный.

Чтобы покупателю вернуть задаток, придется доказать, что продавец уклонился от сделки или скрыл обстоятельства, которые мешают ее заключению — и вернуть задаток в двойном размере. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен — и вернуть деньги в той же сумме.

Чтобы задаток остался у продавца, нужно доказать, что сделка не состоялась по вине покупателя. Либо доказать, что предварительный договор не был заключен или что сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — и вернуть покупателю задаток в одинарном размере.

Пример претензии о возврате задатка
Пример претензии о возврате задатка

Что делать, если нужна сделка

Если одна из сторон уклоняется от сделки, а вторая сторона заинтересована в ней, то порядок действий будет такой.

Направить предложение заключить договор купли-продажи до даты, о которой договорились в соглашении или предварительном договоре. Это способ решить вопрос мирным путем и продлить срок по преддоговору.

Обратиться в суд. Бывает, что мирный способ не сработал, а одна из сторон уже выполнила свои обязанности, например покупатель внес большую часть стоимости жилья или продавец передал ключи покупателю. В этом случае стоит требовать заключения сделки через суд.

Это нужно сделать в течение 6 месяцев с момента окончания предварительного договора или с даты сделки, которая указана как крайняя для сделки в предложении заключить основной договор.

Так, в Новгороде покупательница обратилась в суд, чтобы обязать продавцов долей в квартире заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора. По нему покупатель передала продавцам задаток в 2 600 000 Р, чтобы они погасили ипотеку и сняли обременение с квартиры. Продавцы закрыли ипотеку, но день сделки откладывали, пока не выйдет срок для сделки по предварительному договору.

Ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, но суд решил, что желания покупателя провести сделку и ее материального участия в снятии обременения достаточны, чтобы заставить продавцов совершить сделку. Суд обязал заключить договор купли-продажи по условиям предварительного договора, а датой договора признать день вступления решения суда в законную силу.

Предложение о заключении договора купли-продажи
Предложение о заключении договора купли-продажи

Что запомнить

  1. Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
  2. Причина, по которой сделка не состоялась, будет основанием выплаты задатка. Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
  3. Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт. Без предварительного договора соглашение о задатке придется признавать предварительным договором в суде, поэтому лучше заключать преддоговор и не создавать себе проблем.
  4. Передавать деньги стоит только после тщательной проверки документов и осмотра квартиры.
  5. Нужно отнестись с вниманием к документам, которые вы подписываете при передаче задатка. Часто неблагоприятные условия о сделке и факты о квартире риелторы помещают в протокол согласования сделки.
  6. Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
  7. Требовать возврата задатка можно в суде. Для этого не обязательно направлять досудебную претензию.