Что сделать после покупки квартиры: 9 шагов, если хотите спать спокойно

Эпопея с покупкой не заканчивается сделкой, дальше новому собственнику предстоит решить еще много значимых вопросов.

Обычно недвижимость — самая большая покупка в жизни человека. Я работаю риелтором с 2010 года и сотни раз отдавал ключи счастливым обладателям новых квартир. Это всегда волнительный момент — итог долгих поисков, проверок и сделки. Но и после этого мне не раз приходилось консультировать клиентов и отвечать на одни и те же вопросы.

Расскажу, что важно сделать собственнику после того, как он купил квартиру.

Первым делом стоит позаботиться о безопасности. Если покупали вторичку, нужно поменять цилиндровый механизм, или личинку замка. Как ни странно, это делают не все: многих удовлетворяет, что продавец передал «все экземпляры» ключей.

Подобных ситуаций легко избежать, если сразу поменять замки в квартире. Сделать это достаточно просто:

1. Купите подходящую личинку для замка в ближайшем строительном магазине или на маркетплейсе.
2. Установите новый цилиндровый механизм. Это можно сделать самому — на «Ютубе» есть обучающие видео.

Еще можно поменять старый замок на электронный. Он стоит дороже, зато в него обычно встроена сигнализация. Он транслирует видео гостя лучше любого «глазка», а главное — его можно открывать с помощью кода, отпечатка пальца, Face ID и даже удаленно через приложение на смартфоне.

Например, один раз я продавал квартиру с электронным замком. Собственник был за тысячи километров от дома и открывал мне ее по предварительному звонку. В Т⁠—⁠Ж есть статья с советами, как выбрать электронный замок.

Если в квартире уже стоял электронный замок, новый покупать не нужно. Достаточно перенастроить его, чтобы прежний хозяин потерял к нему доступ.

Если у вас есть дети, лучше поставить замок, который открывает дверь изнутри без ключа. Это важная мера предосторожности в случае пожара.

Это нужно, чтобы в момент, когда квартира перейдет в собственность покупателю, он был уверен, что продавец не оставил долгов.

Перед сделкой покупатель запрашивает бумаги, которые подтверждают, что задолженности нет. Но в практике коллег бывали случаи, когда продавцы подделывали платежные документы или закрывали только основной долг, а пени — нет.

Первым делом следует сходить в бухгалтерию УК, которая обслуживает дом. Вот что можно там сделать:

1. Проверить показания счетчиков и оплаты.
2. Переоформить лицевые счета на себя — на момент написания статьи у ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний нет механизма автоматической замены ФИО предыдущего собственника квартиры на нового. Сведения о смене владельца предоставляют вручную. В Москве это можно сделать в МФЦ.
3. Узнать срок замены счетчиков воды и света — счетчик электроэнергии меняют по заявлению в УК. В Москве Мосэнерго бесплатно поменяет неисправные счетчики или счетчики с коротким сроком службы.
4. Уточнить порядок замены счетчика воды: в некоторых УК его можно поставить самим, а потом вызвать техника УК, который его опломбирует. В других — поставить и опломбировать можно только с техником УК. У многих счетчиков долгий срок службы — тогда достаточно провести поверку в срок, его можно узнать у предыдущего собственника или в управляющей компании.

Есть несколько способов узнать, какая управляющая компания обслуживает дом:

1. Спросить у продавца.
2. Посмотреть в квитанции — там всегда указано название УК.
3. Проверить на сайте Дом.МинЖКХ — там есть сведения обо всем жилом фонде России, в том числе информация об УК.

В квитанции должны быть сведения о начислениях за капитальный ремонт, газоснабжение и обслуживание внутриквартирного газового оборудования. Бывает два варианта: первый — когда все в одной квитанции — и второй, более распространенный, — в нескольких.

По числу квитанций вы поймете, сколько обслуживающих организаций у вашего дома. Со всеми нужно связаться. С некоторыми это можно сделать через личный кабинет или электронную почту, но надежнее — сходить лично.

Узнать, как называются организации, которые обслуживают дом, можно из квитанций или на сайте ГИС ЖКХ. В последнем случае нужно найти дом на карте, выбрать «Связанные организации» — справа получите список всех организаций, которые обслуживают дом, и их телефоны.

Это можно сделать через госуслуги или в МФЦ.

В МФЦ процедура проходит долго — около пяти рабочих дней. Время занимает пересылка паспорта в ОВМ МВД и обратно, поэтому документа на руках не будет.

Через госуслуги процедура удобнее:

1. Заполняете заявление.
2. В течение нескольких часов в личный кабинет придет уведомление с назначенным временем для визита в ОВМ МВД.
3. В отделении в паспорт поставят штамп и сразу вернут его.

Нет разницы, в каком доме квартира — в новостройке или сталинке 50-х годов, ведь пожар может случиться и у соседей — к этому нужно быть готовым.

Вот какие меры противопожарной безопасности стоит предпринять.

Проверить электропроводку. В готовых квартирах это сложно сделать: чтобы посмотреть, как она проложена, придется разворотить весь ремонт. Но можно узнать, каким образом собран электрический щиток в квартире. Все провода должны быть аккуратно распределены внутри щитка и надежно закреплены в местах контактов. Нельзя допускать скруток и оголенных проводов.

Если делаете ремонт самостоятельно, для электропроводки лучше использовать качественные провода с медными жилами в негорючей изоляции — они безопасны.

Найдите эвакуационные выходы. В новостройке стоит обратить внимание на эвакуационные пути и выходы: запасные двери бывают часто закрыты, а на лестничных клетках иногда складируют мешки со строительным мусором, что мешает быстрому проходу.

Если обнаружите, что путь загроможден или закрыт, обратитесь в управляющую компанию и приложите фотографии.

Система противопожарной защиты дома. Она бывает предусмотрена в новостройках: автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутренний противопожарный водопровод, противопожарная автоматика, которая управляет лифтами и системой противодымной вентиляции.

Все системы должны работать. Можно запросить в управляющей компании документы о последней проверке — ее должны проводить раз в год.

Для старых домов новые технические регламенты и своды правил не действуют  . Управляющая компания может привести противопожарную безопасность дома в соответствие с актуальными правилами, но смету предстоящего капитального ремонта должно утвердить общее собрание собственников жилья.

По моему опыту, предложение что-то добавить в смету капремонта люди встречают без энтузиазма: «У нас лифты не чинены, а вы про какие-то пожарные пищалки!» Поэтому остается сделать все, что возможно, хотя бы в пределах своей квартиры.

Система противопожарной безопасности квартиры. Иногда в квартирах предусмотрены пожарные лестницы на балконе или лоджии, датчики дыма или другие средства безопасности. Нужно проверить, на месте ли они: бывает, что предыдущие собственники демонтируют такое оборудование.

Нарушение с датчиками установить просто: они должны быть во всех многоквартирных домах, которые построены после 2016 года. А лестница на балконе или лоджии должна быть обозначена в техпаспорте.

Но бывает, что лестница есть, а в техпаспорт ее не внесли. Тогда стоит уточнить в управляющей компании, предусмотрена ли конструкция проектом дома.

Нарушения противопожарной безопасности повышают риски. Например, если снять дымовой извещатель или датчик пожарной защиты, частным лицам грозит штраф от 5000 до 15 000 ₽ и придется вернуть помещение в прежнее состояние.

А если случится пожар и пострадают люди, которые не смогли покинуть горящую квартиру из-за демонтированных лестниц, собственнику может грозить уголовная ответственность.

Чтобы обеспечить противопожарную безопасность, в квартире должны быть:

1. Огнетушители — нужно расположить их так, чтобы из любой точки квартиры их было одинаково удобно взять. Например, у меня в трехкомнатной квартире два огнетушителя: один рядом с жилыми комнатами, другой — ближе к кухне.
2. Средства индивидуальной защиты при задымлении. Хороший вариант — защитный комплект «Самоспасатель» в виде шлема-маски.

Запрет на сделки. Одна из распространенных мошеннических схем — поддельная доверенность на продажу якобы от имени собственника. Часто жертвами мошенников становятся люди пенсионного возраста и арендодатели. Чтобы обезопасить себя, нужно установить запрет на любые сделки с квартирой без личного присутствия.

Такой запрет можно оформить через госуслуги или в МФЦ — с собой нужен паспорт. Это защитит от поддельных доверенностей, но нужно иметь в виду, что есть и другие риски. Например, пожилых часто уговаривают на продажу с помощью манипулятивных приемов и те по доброй воле, без всяких доверенностей, продают свои квартиры.

Мой главный совет: если покупаете квартиры для пожилых родителей, поддерживайте с ними постоянную связь, особенно с одинокими. Проинструктируйте их об основных способах мошенничества, убедите, чтобы в любой непонятной ситуации они звонили посоветоваться с вами.

Не любую мошенническую сделку, в результате которой собственник теряет квартиру, можно признать в суде как недействительную и вернуть жилье.

Титульное страхование. Единственный способ, который возместит 100% стоимости квартиры при неудачном суде, — титульное страхование. Стоимость — 0,3—0,4% в год от стоимости недвижимости. Более подробно о титульном страховании в Тинькофф Журнале писали в другом материале.

Если после покупки жилья вы обнаружите потенциальные риски, рекомендую застраховать титул. Допустим, в ходе общения с соседями выяснилось, что бывший собственник жил в квартире с сестрой, которая не вступила в наследство и не участвовала в сделке. Это риск получить от нее иск, так как суд сочтет, что она фактически приняла наследство.

Соседи — ваши будущие союзники. Если вдруг придется бороться с УК — эффективнее делать это вместе, а не поодиночке. Хороший сосед может выручить: например, его можно попросить проверить пожилую бабушку, которая живет в вашей квартире и перестала выходить на связь.

Знакомиться с соседями лучше до покупки, а не после. Но если не получилось сделать это заранее, не откладывайте дело в долгий ящик. Вот что полезно выяснить.

Контакты соседей. Цель номер один — поговорить с соседями по тамбуру, лестничной площадке, а также сверху и снизу. Примерный скрипт беседы такой: «Здравствуйте, мы только что купили квартиру № 1, меня зовут Иван Петров, а вас? Здесь будем жить мы / моя бабушка / квартиранты. Давайте обменяемся контактами на всякий случай.»

Когда соберете контакты, если позволяет харизма, лучше продолжить непринужденную беседу, чтобы выяснить и другие детали.

Общедомовой чат. Он бывает официальный — организованный управляющей компанией — и междусобойный — куда входят не все. Лучше присутствовать в обоих, чтобы своевременно получать актуальную информацию о событиях в доме.

Прошлое купленной квартиры. Чаще всего вам ничего об этом не расскажут, и это хороший признак: чем меньше проблем у соседей было с предыдущими жильцами, тем меньше они про них будут знать. А если там жили проблемные люди — скорее всего, их будет знать весь подъезд.

В этом случае я советую потратить небольшую сумму на юридическую проверку купленного имущества, если ее проводили не тщательно. Также полезно будет оформить титульное страхование, так как социально неустойчивые личности — магнит для мошенников.

Как живется в доме. Узнайте у соседей:

1. Не живут ли в подъезде плюшкины или сердобольные любители животных — потенциальные источники блох, клопов, тараканов и запаха.
2. Как часто убирают подъезд.
3. Есть ли проблемы с парковкой и существует ли негласное соглашение о распределении мест.
4. Как УК справляется со своими функциями.

В этом вопросе следует четко разделять покупку вторички и новостройки от застройщика.

В новостройке. Застройщик обязан устранить любые конструктивные или отделочные дефекты — от неработающей вентиляции до текущей крыши или обещанной, но не выполненной отделки.

Во вторичке. В этом случае список того, что можно предъявить продавцу как скрытый дефект, ограничен. Появление дефектов должно быть связано с действиями продавца, а не застройщика, соседей или УК.

Вот несколько примеров:

1. Непромазанные швы, запах канализации из подъезда, неработающий лифт — нужно обращаться с претензией к управляющей компании.
2. Капающая вода с потолка — это решают с соседями или УК.
3. Плесень на стенах, которая появилась из-за ошибок при ремонте, — повод подать иск на бывшего владельца квартиры. Но придется доказать, что дефекты ремонта серьезные, и добиться, чтобы суд признал их скрытыми. Просто сделать ремонт за счет предыдущих собственников не выйдет.
4. Тараканы, мыши, клопы — претензия к конкретному соседу, который сделал из своей квартиры рассадник. Его можно обязать привести квартиру в порядок или выселить по решению суда  .
5. Самовольная реконструкция  — например, снос подоконной части стены, расширение за счет лоджии, увеличение площади квартиры за счет пробитой в полу дыры, которая ведет в подвал. Пол, внешние и несущие внутренние стены — это общедомовое имущество, их нельзя трогать. Такую реконструкцию невозможно узаконить без согласия всех собственников дома. В этом случае подают иск к продавцу.

Когда обнаружены серьезные скрытые дефекты, покупатель вправе подать в суд вне зависимости от того, где он купил квартиру — на первичном или вторичном рынке.

Закон не обязывает покупателя проводить экспертизу при покупке и уметь читать техдокументацию и сверять ее с действительностью — это требует специальных знаний. Суды так и говорят в своих решениях: «Обязанность покупателя привлекать для осмотра приобретаемого объекта недвижимости специалиста законом не предусмотрена». Если продавец не предупредил о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать безвозмездно устранить их или возместить расходы на это.

Если устранить невозможно, дефекты выявляют снова, а квартира становится непригодной для проживания, покупатель вправе признать договор купли-продажи расторгнутым и потребовать возврата уплаченной по нему стоимости. При этом в договор не нужно вставлять специальные пункты об этом  .

Но лучше не доводить до крайности. Продавцу дешевле устранить недостатки за свой счет. Покупателю это тоже невыгодно, так как расторжение договора предполагает реституцию — то есть возврат к исходным позициям: продавец получает назад квартиру, покупатель — деньги. Квартира возвращается легко, а деньги продавец может к тому времени потратить.

Когда переехали на новое место жительства, нужно прикрепиться к поликлинике, записать детей в садики, школы и на кружки. Информацию об этом можно найти на госуслугах и в соцсетях.

Сервисы госуслуг. В них есть вся необходимая информация. В столице это специальный раздел «Мос-ру» — «Переезд в Москве». Там собраны инструкции по важным шагам: от московского здравоохранения до кружков и секций.

В других регионах запись в поликлинику, садик и школу придется искать самим. Для этого нужно зайти на региональный портал госуслуг через свой аккаунт, найти нужную услугу в поиске и оформить ее.

Например, в Московской области список услуг будет такой:

• прикрепиться к поликлинике;
• зачислить ребенка в детский сад;
• записаться в школу;
• получить выплаты на детское питание;
• известить военкомат о смене места жительства;
• кружки и секции.

Пенсионерам нужно обращаться лично в Социальный фонд России — СФР.

Группы во «Вконтакте» — еще одно место, где можно найти полезные социальные услуги для детей на новом месте жительства. Группы для родителей есть в каждом городе. Их легко найти по запросу «мама „название города“ ВК».

Обычно поиском по стене сообщества можно найти все ответы, а если их нет — задать вопрос в группе. Например, можно узнать, к какому учителю пойти в первый класс в конкретной школе или в какой школе сильнее подготовка по нужному направлению.

Если сдаете квартиру, важно помнить про риски. Кратко расскажу основы.

Фактические. Квартира может износиться, и никакие платежи не окупят ремонт. Недобросовестные жильцы могут прихватить с собой часть техники при выселении или устроить дебош и навсегда испортить отношения с соседями.

Вот что делать, чтобы снизить такие риски:

1. Навещайте квартирантов раз в месяц — не стесняйтесь зайти внутрь. Только так вы сможете оперативно узнавать о проблемах.
2. Наймите риелтора, если некогда заниматься квартирой. В его задачи может входить доверительное управление по нотариальной доверенности: посещать квартирантов, проверять, все ли в порядке, списывать показания счетчиков, забирать оплату и пересылать ее вам. Можно воспользоваться услугами «Яндекс Аренды» и «Домклика» — правда, отзывов по ним пока мало.
3. Застрахуйте квартиру — оцените стоимость ремонта и покупки новой техники на случай непредвиденного пожара, потопа, действий третьих лиц. А также примерную стоимость ремонта соседей снизу — обычно чем новее дом, тем дороже ремонты. Первая сумма составит страховое покрытие по ремонту и технике, вторая — по гражданской ответственности.

Налоговые. Если собственник сдает квартиру, но не платит налоги. Минстрой анонсировал всероссийскую систему учета договоров аренды. Если налоговая узнает о сдаче квартиры, то в случае систематической неуплаты НДФЛ можно попасть на штраф: 20% от неуплаченной суммы и сам налог.

Чтобы не было проблем с ФНС, нужно платить налоги с доходов. Если оформить самозанятость, то при сдаче в наем физлицу налог будет 4%, а если жилье арендует организация — 6%.

Оформить самозанятость и уплачивать налоги просто. Нужно только установить приложение «Мой налог».

Валютные. Любые операции с валютными нерезидентами должны проходить по безналу. Например, если сдаете квартиру гражданам СНГ — принимать деньги можно только переводом. Если принимать наличными, грозит штраф — от 20 до 40% от валютной операции.

Речь не про один платеж, а про платежи за весь срок аренды, который установит налоговая инспекция, например по свидетельским показаниям соседей.

Глубина проверки — два последних года, то есть сумма штрафа может быть приличной. Так, была громкая история о продаже квартиры за 12 млн рублей, где штраф составил 18 млн.

Юридические. Квартирант может оказаться неблагонадежным: жилье могут продать либо злонамеренно сорвать продажу квартиры.

Чтобы обезопасить себя, стоит заключить с арендатором договор. В нем подробно прописать разные ситуации: аварии, поломки, курение, домашних животных, продажу квартиры. Обязательно приложить к нему опись имущества. Грамотно составленный договор — залог спокойствия для вас и квартирантов.