Сочи — лидер по росту цен в новостройках за 2021 год.

По данным РБК, средняя стоимость 1 м² на первичном рынке в Сочи составила 379 500 Р, а на вторичном — 255 200 Р, а за год цены увеличились практически вдвое.

Я управляю агентством недвижимости в Сочи, и мой опыт подтверждает статистику: например, один из наших клиентов в августе 2020 года купил студию в жилом комплексе «Аллея парк» за 4 млн рублей, а ровно через год продал ее за 8,1 млн. У этого же собственника апартаменты в Красной Поляне за полтора года выросли в цене с 15,5 до 32 млн рублей.

В этой статье расскажу, как устроен рынок недвижимости в Сочи, выгодно ли еще инвестировать в Черноморское побережье Кавказа, чего стоит опасаться, и правду ли говорят о том, что весь город застроен незаконно. Цены на недвижимость буду приводить на март 2022 года.

Какая бывает недвижимость в Сочи

Рынок недвижимости Сочи состоит не только из новых жилых комплексов и домов советской эпохи. Еще есть комплексы апартаментов и жилые помещения — это характерный именно для Сочи статус недвижимости.

Жилые комплексы — это многоквартирные дома с привычными квартирами. Их можно приобрести в ипотеку, использовать материнский капитал или военный сертификат, а также оформить постоянную регистрацию. Квартиры в жилых комплексах покупают для жизни и инвестиций — перепродажи и сдачи в аренду.

Комплексы апартаментов выглядят как отели. Апартаменты — это отельный номер, который иногда дополнен кухней и функционально не отличается от квартиры. Но у апартаментов статус нежилого помещения, и с этим связаны свои особенности. Например, там нельзя оформить постоянную регистрацию. Апартаменты обычно приобретают, когда хозяева хотят какое-то время жить там сами, а когда уезжают — сдавать жилье.

Жилые помещения — это помещения в доме, который построен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства. Проще говоря, дом возведен на земле для частных домов и дач, а потом через суд дом разделен на помещения. Застройщики пользуются пробелом в гражданском кодексе и могут доказать, что если при строительстве соблюдены нормы безопасности, а сама постройка не нарушает чьи-то права, то все законно. Статус у такой недвижимости — жилое помещение.

Например, в августе 2013 года администрация Сочи судилась с местным предпринимателем, который на шести сотках садоводческого участка построил девятиэтажный жилой дом. Суд посчитал, что раз здание не создает проблем соседям, не представляет угрозы и построено по правилам, то все в порядке. В результате дом не признали самостроем, а за предпринимателем закрепили право собственности. Суд постановил «сохранить в реконструированном состоянии» многоквартирный жилой дом.

Эта практика была очень распространена. По моим данным, 75% введенного ранее в Сочи жилья имеют статус «жилое помещение».

В последние годы администрация Сочи пытается прекратить подобные вещи. Согласно новым правилам землепользования и застройки, высота дома на земле для ИЖС не должна превышать 12 метров, а площадь — 300 м². В новых правилах отдельно оговорено, что объекты ИЖС «не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости».

В таких домах часто продают доли. Но эта покупка — кот в мешке по нескольким причинам:

  1. Когда владелец решит потом продать долю, ему потребуется согласие всех остальных дольщиков.
  2. Коммуникации в домах, которые построены на земле для ИЖС или садоводства, чаще всего подключены как к частному жилому дому. Это 15 кВт электрической мощности и объем воды, рассчитанный как для одной семьи. Если застройщик не запроектировал и не оплатил дополнительные мощности, то даже когда жильцы будут включать несколько кондиционеров, во всем доме будет отключаться свет.
  3. Администрация Сочи активно ведет борьбу с самостроем и обращается в суд о сносе незаконных построек. Даже если есть решение суда, которое легализовало многоквартирный дом на земле для ИЖС, сохраняется риск сноса: вышестоящий суд по иску администрации может отменить первичное решение.

Как искать недвижимость

Найти недвижимость в Сочи можно несколькими способами. Далее я расположила их по эффективности — начну с самых бесполезных.

На сайтах с объявлениями. Это «Авито», «Юла», «Циан», «Домклик». Основная проблема здесь — фейковые объявления. В Сочи это частая история: покупатель находит привлекательное объявление и звонит по указанному номеру. Номер телефона сразу попадает в базу риелторов, и спустя пару дней клиента начинают атаковать десятки агентов.

Но это полбеды. Еще покупателю из другого города могут сказать: «Да-да, квартира есть, приезжайте», а уже в Сочи окажется, что квартира «внезапно продана». Риелторы надеются, что покупатель, раз уж он приехал, найдет деньги на более дорогую квартиру. Если денег нет — что ж, не сложилось. При этом никакой первой квартиры не было.

От таких случаев можно защититься. Попросите риелтора показать квартиру по видеосвязи: не снять видео, а именно показать в реальном времени. Еще запросите полный пакет документов.

Фейковые объявления можно сразу отличить от реальных. Вот как это сделать:

  1. Обратите внимание на дату создания аккаунта. Если он без фото и создан недавно — плохой знак.
  2. Чаще всего в фейковых объявлениях указывают только улицу, без номера дома.
  3. Нет возможности написать в чат, можно только звонить.
  4. Много объемного и красивого текста. Реальные собственники очень редко расписывают все подробности.
  5. Фотографии не соответствуют реальности. Если не знаете Сочи, можно сравнить фото, например на панорамах Яндекса.

У застройщиков. Найти официальный сайт конкретного жилого комплекса в интернете непросто. Новичок рискует запутаться, так как агентства недвижимости создают сайты-двойники специально, чтобы продавать квартиры от того или иного застройщика. В итоге непонятно, кто продает — застройщик или агентство. Реальные сайты застройщиков указаны на наш.дом.рф.

Но подбор квартир напрямую от застройщика в Сочи — далеко не всегда выгодный и логичный вариант. Тому есть причины:

  1. Можно купить квартиру дешевле — по переуступке от инвестора, который приобрел недвижимость на этапе строительства и сейчас переуступает право новому дольщику. Часто есть предложения от инвесторов с ценой на 1—2 млн рублей ниже цены застройщика.
  2. Застройщики презентуют свой комплекс только с положительной стороны, хотя у каждого объекта есть и минусы. Это могут быть не только проблемы с документами или самим домом. Менеджеры, заинтересованные в продажах своего объекта, вряд ли скажут, что рядом река и в сильные дожди она выходит из берегов. Или о том, что поблизости очистные сооружения и от них может исходить неприятный запах. Или о частых пробках на выезде из жилого комплекса.
Квартиры в одном и том же жилом комплексе продаются на десятках сайтов, и у всех них вроде бы «официальные» адреса. Разобраться просто невозможно
Квартиры в одном и том же жилом комплексе продаются на десятках сайтов, и у всех них вроде бы «официальные» адреса. Разобраться просто невозможно

По объявлениям на балконах. Гости Сочи любят подбирать недвижимость по баннерам на балконах. Думают, что это объявления от собственников и удастся обойтись без агентов. Но в 99% случаев это риелторские растяжки, которые висят, чтобы привлекать клиентов. Поэтому проще сразу позвонить в агентство.

Через знакомых, которые недавно приобрели недвижимость в Сочи. Я сотни раз видела, как именно таким образом люди покупали квартиры в домах под снос, с проблемными документами и коммуникациями. Как правило, знакомые не могут посоветовать ничего толкового, так как сами не разбираются в рынке недвижимости, не знают, как оформляются сделки, и ориентируются только на свой единичный опыт покупки.

Через агентство недвижимости. Услуги агента в Сочи в большинстве случаев оплачивает продавец, для покупателя подбор квартиры будет бесплатным. Поэтому логично не отказывать себе в таком сервисе, особенно если вы находитесь в другом городе. Но помните, что в Сочи огромная конкуренция среди риелторов, и чтобы заполучить клиента, недобросовестные агенты идут на всё: могут занижать цены, показывать красивые фотографии объектов, которых просто не существует.

Главное правило: в Сочи красивого жилья на первой береговой линии за 3 млн рублей просто не может быть.

Если вам предлагают такое — это обман. Чтобы минимизировать риски, лучше проконсультироваться у риелтора. Вот несколько способов узнать о его добросовестности:

  1. Риелтора и агентство можно проверить на сайте Российской гильдии риелторов или Гильдии риелторов Сочи. Членство в гильдиях для представителей этой профессии не обязательно, но служит минимальной гарантией, что агент или агентство понимают, чем занимаются, и дорожат своей репутацией.
  2. Посмотреть на соцсети риелтора или агентства. Человек, у которого есть хороший профиль в социальных сетях, вряд ли станет предлагать клиентам проблемные объекты, ведь он потом может получить массу негативных отзывов и потерять доверие подписчиков.

Как выбрать район

Сочи принято делить на четыре района: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский. В этот список относят еще Сириус, но это не совсем верно: сейчас это уже отдельная федеральная территория.

Расскажу о каждом районе подробно.

Лазаревский — это район чистых и широких пляжей, тишины и спокойствия. Его предпочитают те, кто любит размеренную жизнь, но летом хочет быть в эпицентре событий. Здесь есть океанариум, дельфинарий, парк развлечения и отдыха, колесо обозрения и два аквапарка.

Из минусов района — удаленность от центра Сочи, которая обусловлена масштабом Лазаревского: это самый большой район в городе. Из некоторых кварталов до центра Сочи надо ехать на машине по серпантину полтора часа или час на электричке.

Цены на новые квартиры в этом районе значительно ниже средних по Сочи. Посуточная аренда востребована только с мая по октябрь. Зимой в Лазаревском туристов меньше, поэтому жилье в это время в основном сдают на долгие сроки.

Поселок Дагомыс расположен ближе к Сочи, поэтому жизнь здесь не замирает в межсезонье. В Дагомысе потрясающая природа, чистое море и пляжи. Удобный выезд на трассу, но летом бывают пробки: вместо 10 минут дорога в Сочи занимает час.

Центральный — район с развитой инфраструктурой для жизни, красивыми набережными и прогулочными зонами. Здесь сконцентрирована большая часть деловой жизни города, здесь находится и единственный крупный торговый центр в Сочи «МореМолл».

Из минусов центрального района — пробки в центре города, мало парковок и очень много туристов вне зависимости от сезона. Спальные комплексы расположены в основном в горной части, но на машине там сложнее передвигаться из-за узких дорог.

Цены на квартиры в Центральном районе начинаются от 250 тысяч рублей за 1 м² в спальных микрорайонах и доходят до 2 млн рублей за 1 м² на первой береговой линии. Квартиры под сдачу приносят стабильный доход круглый год.

Улица Навагинская — одно из популярных туристических мест в Центральном районе. Фото: bellena / Shutterstock
Улица Навагинская — одно из популярных туристических мест в Центральном районе. Фото: bellena / Shutterstock
Жилой комплекс расположен в центральном районе Сочи. Стоимость однокомнатной квартиры 92,2 м² в черновой отделке, с видом на город — 50 млн рублей. Квартира 149 м² с ремонтом и видом на море стоит уже 121 млн. Источник: yandex.ru
Жилой комплекс расположен в центральном районе Сочи. Стоимость однокомнатной квартиры 92,2 м² в черновой отделке, с видом на город — 50 млн рублей. Квартира 149 м² с ремонтом и видом на море стоит уже 121 млн. Источник: yandex.ru

Хостинский — его граница начинается рядом с дендрарием, то есть в месте, которое многие воспринимают как центр Сочи. Административный центр района — местечко Хоста. Здесь много зелени, чистые пляжи, природные парки, хорошо развита социальная инфраструктура. В этом районе протекает несколько рек, есть ущелья, равнины и горы.

Цены на недвижимость в Хостинском районе средние. Здесь хорошо покупать квартиру тем, кто ищет место для жизни в тишине, но не хочет уезжать далеко от центра. Благодаря дублеру Курортного проспекта до центра Сочи отсюда можно доехать за 15 минут.

Есть и минусы. Например, микрорайон Мацеста находится в ущелье, и зимой тут темнее и прохладней, чем в других районах. Дорога к центральной магистрали одна, и утром бывают пробки. Еще есть запах сероводорода от источников — это аромат на любителя.

Адлерский район расположен на равнине между Хостинским районом и Красной Поляной. Здесь находится аэропорт и большой железнодорожный вокзал.

Стоимость недвижимости в спальных районах Адлера начинается от 200 тысяч рублей за 1 м². Ближе к морю квартиры и апартаменты значительно дороже: на первой береговой линии в среднем по 700 тысяч рублей за 1 м².

Благодаря близости аэропорта, олимпийского парка, санаторно-курортных зон арендные квартиры в Адлерском районе будут приносить стабильный круглогодичный доход.

Из недостатков Адлерского района: частые пробки по пути из Центрального района Сочи, подтопление некоторых улиц во время дождей, местами плотная хаотичная застройка.

Красная Поляна — это часть Адлера, где расположены лучшие горнолыжные курорты в России, следовательно, это один из самых выгодных и интересных районов для инвестирования и пассивного дохода.

Красной Поляной в Сочи называют как сам одноименный поселок, так и три горнолыжных курорта — «Красная Поляна» (бывший «Горки Город»), «Роза Хутор» и «Газпром». Власти планируют строительство четвертого курорта — «Долина Васта».

Недвижимость для инвестиций расположена преимущественно в поселке или неподалеку от курорта «Красная Поляна». Спрос на аренду есть круглый год. Зимой сюда со всего мира съезжаются любители активного горнолыжного отдыха, а летом — фанаты походов и чистого горного воздуха.

Еще здесь работают казино, проходят развлекательные и спортивные мероприятия, летом открываются туристические маршруты в горы — в общем, поток людей есть всегда.

В Красной Поляне очень много гостевых домов, однако, например, гости с детьми предпочитают квартиры, которых очень мало. Поэтому спрос превышает предложение, цены на аренду высокие. Также в Поляне огромное количество сотрудников курортов, которые тоже снимают квартиры.

Район «Сорокопятка» в Красной Поляне
Район «Сорокопятка» в Красной Поляне
Цены на аренду отелей в Красной Поляне в феврале 2022 года
Цены на аренду отелей в Красной Поляне в феврале 2022 года
Цены на аренду квартир и апартаментов в Красной Поляне в феврале 2022 года
Цены на аренду квартир и апартаментов в Красной Поляне в феврале 2022 года

Сириус — самый молодой город федерального значения в России. Он активно развивается: строится, на мой взгляд, аналог Силиконовой долины. Здесь находятся все олимпийские объекты, просторные пляжи без волнорезов, шестикилометровая прогулочная набережная. Из минусов: мало зелени, много проблемных объектов и хаотичная застройка: частные дома соседствуют с отелями.

Олимпийские объекты — это особые места: стадион «Фишт», малая ледовая арена, ледовый дворец, дворец зимнего спорта. Еще в Сириусе есть парк аттракционов, трасса «Формулы-1», поющие фонтаны, музей ретроавтомобилей и музей СССР.

В последнее время Сириус стал самым популярным районом для жизни и отдыха на Черноморском побережье Кавказа. Здесь высокий спрос на недвижимость и очень мало предложений, поэтому цены высокие: в новостройках доходит до 3 млн рублей за 1 м². Студия 53 м² в строящемся апартаментном комплексе на первой береговой линии в 2021 году продавалась за 117 млн рублей и сразу нашла покупателя.

Как выбрать квартиру под перепродажу

Если покупаете недвижимость для инвестиций и собираетесь ее потом продать, можно рассчитывать на годовую доходность от 15 до 100%. Но доходность зависит от того, насколько ликвидный объект подобран.

Вот на какие моменты необходимо обращать внимание.

Локация. Чем ближе к морю, тем выше спрос на жилье, а следовательно, и его цена. Например, квартира-студия в ста метрах от моря может стоить на 30—40% дороже, чем аналогичная в километре от моря.

Класс объекта: эконом, комфорт, бизнес, элит. Экономкласс в Сочи менее ликвиден, чем, например, комфорт или бизнес. Я же считаю одним из самых интересных сегментов для инвестирования элитную и загородную недвижимость. Спрос на элитную недвижимость за 11 месяцев 2021 года был на 80,32% выше, чем в аналогичный период 2019 года.

Территория комплекса и его функции. Обратите внимание на наличие парковок, детских и спортивных площадок, озеленения и мест отдыха на свежем воздухе. Чем их больше — тем выше цена жилья.

Планировка. Часто она бывает даже важнее площади: много случаев, когда квартира 40 м² лучше спланирована, чем соседняя квартира 50 м². Покупатели ценят удобную планировку, а еще хорошую естественную освещенность: светлая квартира стоит дороже.

Вид из квартиры и этаж. Покупателям это важно: с каждым этажом цена увеличивается на 3—5 тысяч рублей за 1 м². То есть к десятому этажу квадратный метр в квартире подорожает на 30—50 тысяч рублей по сравнению с первым этажом. Если же сравнивать квартиры с видом на море и без него, то квадратный метр в первом случае будет дороже на 20—50 тысяч рублей.

Как выбрать квартиру под сдачу в аренду

Доходность квартир, которые покупают для сдачи в аренду, сильно зависит от сезонности. Средняя стоимость посуточной аренды квартиры-студии в Сочи — 3 тысячи рублей, летом цена может увеличиваться в два-три раза. Однушка в Лазаревском может приносить 60 тысяч рублей в месяц летом и лишь 25 тысяч зимой. Но в центре Сочи, где всегда много туристов, в любое время года однушку в элитном комплексе можно сдать примерно за 60—120 тысяч.

В несезон многие сдают квартиры долгосрочно, в среднем это приносит 30—80 тысяч рублей в месяц в зависимости от района.

В целом можно рассчитывать на рентабельность от 8 до 14% годовых. Доходность напрямую зависит от вложений: чем дороже квартира, тем выше арендную плату получится установить.

Если надо получать доход от аренды, обращайте внимание на следующие факторы:

Удаленность от моря. Жилье на первой береговой линии обычно сдается посуточно: это выгоднее. Цена за студию может превышать 10 тысяч рублей в сутки. Квартиры в спальных районах, отдаленных от моря, чаще сдаются на длительный срок.

Инфраструктура. Если вы планируете сдавать недвижимость посуточно, то важна близость моря, мест отдыха и развлечений, парков, а также транспортная доступность. Если предпочитаете сдавать в долгосрочную аренду, надо обратить внимание на близость школ, детских садов, остановок общественного транспорта, поликлиник и магазинов. Но сама по себе близость социальных объектов еще ни о чем не говорит: многие арендаторы знают, что сочинские садики и школы переполнены, а инфраструктура в городе не успевает за количеством новых жителей.

Близость основных достопримечательностей курорта. Чем ближе популярные места для отдыха, тем выше стоимость аренды.

Сезонность. Лучше ориентироваться на районы, которые пользуются спросом круглый год. Например, всегда высокий спрос на аренду недвижимости в Красной Поляне, где есть горнолыжные склоны.

Студия 30 м² в новогодние праздники сдаётся за 30 тысяч рублей в сутки, летом это будет около 3—5 тысяч рублей в сутки. Зимой в Красную Поляну съезжаются любители зимних видов спорта, а летом те, кто любит гулять в горах, кататься на лошадях, наслаждаться горной прохладой и удивительными видами.

Управление недвижимостью. Важно понимать, кто будет заниматься сдачей квартиры в аренду: рекламой, заселением, выселением и клинингом. В Сочи это может быть нанятый человек или управляющая компания. У апартаментов чаще всего уже есть управляющая компания или же эти задачи решает отельный оператор.

Так, например, на побережье можно купить апартаменты под управлением отельных операторов Hyatt, Radisson, Wyndham, Adagio Le Rond.

Процент, который собственнику надо платить за услуги по ведению арендной квартиры, зависит от объема услуг. Если частный управляющий раз в месяц сверяет данные счетчиков и проверяет состояние квартиры после долгосрочной аренды, то обычно это стоит около 10% от ежемесячной арендной платы.

А если отельный оператор занимается посуточной сдачей ваших апартаментов круглый год, берет ответственность за сохранность вашего имущества, то здесь может доходить до 40% от ежемесячного дохода — но тогда в комиссию уже включена коммуналка и все расходы по уборке, рекламе и так далее.

Коммунальные услуги. За съемное жилье в Сочи платят, как во всей России: арендная плата плюс коммунальные платежи. Если в доме своя газовая котельная, то коммунальные расходы будут меньше. Там, где нет газа или счетчиков на тепло, плата за отопление значительно выше. Например, в новой двушке в центре все жилищно-коммунальные услуги зимой обходятся в 4500 Р, а в квартире аналогичной площади в старом фонде — 8000 Р.

Возможные проблемы с недвижимостью в Сочи

В Сочи есть ряд специфических особенностей, на которые нужно обратить внимание при покупке недвижимости.

Cамострой. В Сочи только за 2021 год выявлено 480 объектов самовольного строительства. Власти отслеживают соцсети, сайты с объявлениями о недвижимости и даже запускают квадрокоптеры. Это вопрос времени, когда весь самострой выявят и примут меры — скорее всего, заставят снести. На сайте администрации опубликован перечень самых крупных самовольных построек.

С июля 2021 года в Сочи введен временный мораторий на строительство многоквартирных домов и апартаментов (гостиниц). Этот режим будет действовать минимум два года, пока не примут новый генплан города. Именно с этого момента стремительно растут цены на недвижимость в Сочи, так как спрос превышает предложение.

Ряд застройщиков успели получить разрешение на строительство многоквартирных домов до введения запрета.

Вот некоторые из застройщиков, которые сейчас возводят многоквартирные дома легально, по федеральному закону № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве:

Проверить, законно ли строится дом, можно на сайте администрации Сочи, где публикуются списки выданных разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.

Подтопление. В новостях иногда показывают, что после проливных дождей весь Сочи затопило. На самом деле все сильно преувеличено. Проблемы наблюдаются только в некоторых районах Кудепсты и Курортного городка.

Плесень в квартирах. Влажный субтропический климат в Сочи способствует разрастанию плесени. С другой стороны, просто так она не появляется: такие проблемы есть в жилых комплексах, которые стояли замороженными какое-то время, или в квартирах, где ремонт был сделан на скорую руку с нарушением строительных норм.

Запах канализации. На туристических форумах до сих пор пишут, что в Сочи неприятно пахнет канализацией. Такая проблема бывает, если рядом с домом стоят очистные сооружения или есть сектор малоэтажной застройки, где септики хозяева сливают как попало.

Проблему запахов нельзя назвать глобальной, но обратить внимание на этот фактор тоже стоит. Если очистные сооружения у нас постепенно модернизируют, то от запаха септиков у самостроев никуда не деться.

Оползни. 5 октября 2020 года в горном селе Сергей-Поле близ Дагомыса сошел оползень, который смыл практически целый коттеджный поселок. Два многоквартирных дома оказались на краю 70-метрового обрыва.

При покупке частного дома или земли под застройку стоит проверить, сделана ли геологическая экспертиза, также лучше изучить историю местности и посмотреть, не было ли здесь оползней раньше.

Последствия оползня в Сергей-Поле. Фото пресс-службы администрации Сочи
Последствия оползня в Сергей-Поле. Фото пресс-службы администрации Сочи

Как искать недвижимость в Сочи

  1. Новостройки в Сочи делятся на жилые комплексы, апартаментные комплексы и жилые помещения. С последним видом недвижимости связываться опасно.
  2. Доходность от покупки и перепродажи квартир в Сочи составляет от 15 до 100%.
  3. Искать недвижимость в Сочи на популярных рекламных площадках малоэффективно, там слишком много объявлений с несуществующими объектами и заниженными ценами.
  4. На аренде можно заработать 8—14% годовых. Уровень дохода зависит от уровня вложений: чем дороже квартира, тем больше она будет приносить. В сегодняшнем Сочи хороший доход не обязательно приносят квартиры у моря: например, в районах Сириус и Красная Поляна высокие цены на аренду благодаря близости олимпийских объектов и горнолыжных склонов.
  5. В Сочи много риелторов, и среди них достаточно недобросовестных агентов. Проверяйте членство в гильдиях, активность риелтора в соцсетях и читайте отзывы.
  6. Сочи не затапливает каждую весну: проблема потопов сильно преувеличена. Но поинтересоваться, есть ли рядом река и не выходит ли она из берегов, все же стоит.