Сколько зарабатывает риелтор

Читатели продолжают делиться с нами историями о своих профессиях.

Карьеру в недвижимости наш герой начал с почти бесплатной работы в сомнительном саратовском агентстве, где продавал базу с контактами собственников квартир. Теперь он занимается жильем бизнес-класса в Москве и зарабатывает в среднем 180 000 ₽ в месяц. Он рассказал о том, как начал работать на себя, как сейчас дела на рынке аренды, что влияет на стоимость жилья и реально ли снять неубитую квартиру, если есть домашние животные.

Я вырос в Саратове. В школе не знал, кем хочу быть, и после девятого класса родители отдали меня в колледж, где уже учился мой двоюродный брат, на направление «наладчик станков широкого профиля». Правда, по специальности я не работал никогда.

Подрабатывать начал еще в 14 лет: расклеивал объявления, потом был ночным сторожем, продавал интернет-услуги. В 2013 году устроился менеджером по продажам в компанию, которая сдает в аренду сменные ковры, обычно их кладут в офисных зданиях. Продажи были не очень, в месяц получалось около 25 000 ₽, что не особо мотивировало, и я ушел. А в конце 2014 года мой друг — назовем его Д. — открыл агентство недвижимости и позвал работать всех друзей.

Д. нагонял трафик звонков и заявок через «Авито», мы их принимали, всех обратившихся приглашали в офис — соглашались на это примерно 5—10% — и продавали им базу с контактами собственников. Базу эту мой друг подготовил сам — я тогда в этом совершенно ничего не понимал. Стоила она около 2000 ₽. Думаю, с ней все было законно и она бы хорошо работала, если бы данные в ней регулярно обновлялись. Проблема была в том, что покупатели получали полуживую базу, где половина квартир сдана. В итоге Д. разбирался с недовольными клиентами, даже помогал им, прозванивал и находил действительно хорошие варианты. Но были случаи, когда ему приходилось возвращать деньги. Посмотрев на все это, я начал увиливать от своих обязанностей и искать новое место.

Просуществовало агентство где-то месяц. Не помню, чтобы я что-то заработал, помню только, как помогал другу выносить из офиса столы и технику, которую перед закрытием он продал в интернете.

После этого я вполне успешно работал торговым представителем, получал 65 000—70 000 ₽ — неплохую для Саратова зарплату. Потом у меня серьезно сломалась машина, а без нее в этом деле никуда. Я ее продал и решил искать работу с возможностью карьерного роста, но интересного ничего не находил. И тут со мной снова связался Д. Он позвал меня и еще троих друзей в Москву, где планировал открыть агентство и уже по-серьезному помогать людям снять жилье.

Для меня это был шаг в неизвестность, но терять было нечего, и я понимал, что всегда смогу вернуться и легко устроиться на позицию со средней зарплатой. Тревожило только, как справится мама без моей помощи по дому. В результате за пару дней я принял решение, и мы вчетвером поехали в Москву.

Мы сняли офис в бизнес-центре на Дмитровской — оттуда было удобно ездить на показы — и квартиру неподалеку, а уже на следующий день Д. запустил рекламный трафик и началась работа.

Мы выясняли, что человеку нужно: какой район, сколько комнат, пожелания по ремонту, другие важные детали. Затем делали подборки с «Циана», пользовались платной базой «Виннер» или ее аналогом, иногда что-то можно было найти на «Авито», но очень многие представленные там квартиры в реальности не существовали. Прозванивали коллег — на «Циане» тогда были, на мой взгляд, в основном риелторы — и узнавали, актуально ли предложение, когда можно посмотреть, какие условия комиссии. Комиссию своим клиентам мы назначали самостоятельно — от 50 до 100%. Если агент, которому мы звонили, тоже брал комиссию, например 50%, то поверх этого добавлялась наша, в итоге выходило 100%. Если агент хотел комиссию 100%, мы с ним торговались, в то время многие шли на диалог. Но если он был непреклонен, его вариант клиенту мы не отправляли.

На работу я приходил раньше всех, отправлял клиентам больше всех вариантов, согласовывал, чтобы все-таки рассмотрели именно моих кандидатов и, например, простили им наличие домашнего животного, не российское гражданство или не московскую прописку — даже сейчас встречаются собственники, которым это важно, — а также торговался по цене. Примерно в половине случаев мне уступали — обычно когда клиенты были готовы снять здесь и сейчас либо предлагали предоплату жилья за несколько месяцев. Иногда влияла и характеристика будущего жильца: не пьет, не курит, работает в банке, ездит на БМВ.

Первый месяц мы работали в убыток и, конечно, переживали. Бывало, я за день ел одну булочку с курицей и больше ничего. Завел кредитку и пополнял ею проездной. Первая сделка случилась под конец месяца, я заработал 45 000 ₽, половину этой суммы отдал Д. Мои друзья не закрыли ни одной сделки и вернулись в Саратов, потому что нечем было платить за квартиру и не на что купить еды. Найти новых сотрудников Д. не смог, а без этого платить за офис, рекламу и квартиру не получалось. Агентство просуществовало около четырех месяцев, и я снова помогал грузить компьютеры в машину. Мы переехали в квартиру подешевле, а спустя месяц я съехал к другому товарищу.

Устроился торговым представителем, ходил по всему ЦАО, изучал московские улочки, а по вечерам и в выходные, если у меня были квартиры в работе, занимался риелторством. После снова ушел в агентство недвижимости, где стал единственным сотрудником. У его основателя в работе было около 350 объектов, в основном это были очень дорогие коммерческие площадки, квартиры и целые особняки в центре Москвы. Проработал там несколько месяцев и перешел в крупное агентство по продаже ЖК бизнес-класса.

Мне нужно было пройти месячное обучение — курс, который создало это самое агентство вместе с РАНХиГС. Учились мы в Подмосковье, шесть дней в неделю по десять часов. Дома я успевал только поспать. К тому моменту я женился, но жена меня почти не видела.

Учеба была информативная и сильно пригодилась в дальнейшем, но в этом агентстве я пробыл всего три месяца: и у меня, и у коллег продаж было немного, плюс работа по жесткому графику, под камерами — это, видимо, не мое. После устроился на удаленную работу, тоже в сфере недвижимости, с графиком 2/2. Это место я афишировать не могу из-за договора о конфиденциальности. Получал там от 70 000 до 180 000 ₽ в зависимости от объемов продаж.

В течение двух с половиной лет совмещал работу риелтором с этой работой. Четыре месяца назад компания сократила всех сотрудников: ей нужно было урезать расходы. Теперь работаю только на себя, с объектами бизнес- и премиум-класса в Центральном округе Москвы.

Направлений в работе риелтора много: коммерческая недвижимость, продажа земель, новостройки, посуточная аренда, доверительное управление. Мой профиль — это аренда жилой недвижимости бизнес-класса. Сейчас я работаю только с собственниками, то есть с людьми, которым нужно сдать квартиру, а самим этим заниматься некогда.

Прежде всего я выявляю, что для клиента важно: сдать квартиру быстро, дорого или и то и другое. От этого зависит стратегия работы. Например, когда клиент хочет сдать дорого, рекомендую включить опцию регистрации жильцов, если им это нужно, рассмотреть кандидатов с домашними животными. Мне кажется, раньше с последним было сложнее, но даже сейчас в бизнес-классе примерно 60% собственников сначала категорически против. Лишь часть из них после знакомства с хозяином животного готовы все же подумать о такой возможности, прописав в договоре ответственность за сохранность имущества. В принципе, людям с домашними животными снять нормальное жилье реально, но нужно дать полные характеристики питомца, не удивляться, если риелтор или собственник спрашивает, например, про возраст, кастрацию или стерилизацию, интересуется, как часто стригут когти кошке либо гуляют с собакой.

Перед сдачей квартиры в аренду я советую собственникам ее подготовить. Тут все индивидуально, но есть несколько общих рекомендаций:

• Провести полную уборку. В квартире не должно быть лишних запахов, личных вещей, купающихся в ванной людей :)
• Купить наматрасник — он смотрится лучше, чем просто матрас, и сохранит его в хорошем состоянии.
• Заменить перегоревшие лампочки.
• Использовать хоумстейджинг: например, сделать мелкую косметику, добавить пару картин. В дорогие квартиры мы перед показами специально закупаем текстиль и свежие цветы.
• Стоит подумать и об оптимальном времени для показа — например, когда из окон видно шикарный закат.

В прошлом я сдавал в том числе квартиры с «бабушкиным» ремонтом. В этом случае главное — чтобы к жилью в придачу не шли бабушки или дедушки, чтобы оно не пахло и чтобы цена и запросы оставались адекватными. На жилье с «дедушкиным» ремонтом невозможно найти бизнесмена с официальной зарплатой 500 000 ₽, с сорокалетней московской пропиской, знанием латыни и прочим. В таких местах часто начинаются истории тех, кто приезжает покорять Москву. Как говорится, на каждую квартиру найдется свой клиент, не нужно ему мешать хотя бы посмотреть ваш вариант.

Сейчас я работаю и с ходовыми квартирами за 70 000—80 000 ₽, и с вариантами за 400 000 ₽. Для определения цены квартиры параметров очень много. Например, недавно была такая: ЖК бизнес-класса, закрытая территория, 43 м², новый ремонт со всей техникой, посудомоечная машина, кондиционер — 90 000 ₽. Многое зависит от самого ЖК, его инфраструктуры, удаленности от мест, где потенциальные жильцы могут работать или отдыхать. Для арендаторов важно наличие подземного паркинга, входных групп, спортзала рядом, а если он с премиальным оборудованием и уже входит в стоимость, то еще лучше.

Варианты за 400 000 ₽, с которыми работаю я, — это метражи от 120 м², премиальная отделка, клубные дома, а бывает, и просто хорошие видовые апартаменты в Москва-Сити. В одной квартире такого бюджета был дровяной камин в гостиной, гардеробная около 30 м² с настройкой увлажнения вещей и отдельным пространством для хранения шуб, постирочная, кабинет для массажа, три санузла, коллекция картин на заказ и прочее.

Я делаю фото и качественное описание каждого объекта. С фото правила несложные:

• Убрать хлам из кадра. Иногда трачу несколько часов, чтобы перенести или переложить вещи и сделать фото в формате «квартира ждет вас».
• Не снимать на камеры плохого качества, следить, чтобы фотографии были четкими.
• Не снимать против света.
• Делать снимки в одном формате — вертикально, чтобы максимально охватить пространство квартиры.

В объявлениях заголовки типа ПУШКА-ДВУШКА и ЛЮКСИК-СПЕШИТЕ не использую — не знаю, как-то режет глаз. Возможно, такой подход и влияет на потенциальных арендаторов, я его не тестировал и не буду рисковать объектами своих клиентов: они могут не так меня понять.

К фразе «рассмотрим славян» в объявлениях отношусь не очень, так как главное — какой человек. Например, у меня были клиенты — не славяне, я понимал, что это полностью адекватные, порядочные и платежеспособные люди, и мне удавалось их заселить даже в квартиры с подобным описанием. При личном общении собственники побеждали свои предрассудки, мы находили общий язык. Но самим клиентам снять объекты было сложновато: когда они звонили собственникам и говорили хотя бы с легким акцентом, те им отказывали под разными предлогами. Сейчас, кажется, с этим проще — по крайней мере, я давно таких объявлений не видел. Возможно, давно не листал квартиры дешевле 80 000 ₽. Еще в прошлом году была новость, что «Циан» собирается блокировать объявления с таким описанием. Шумихи они навели, но работает ли это — не знаю. Я так не пишу.

Если дом старый, интересуюсь его прошлым, узнаю, кто в нем жил, что в нем было, и упоминаю эти детали в объявлении — по словам некоторых жильцов, их зацепило именно это. Вот пример:

• «Дом построен в 1950 году, при этом он сохранил особый шарм и в нем все новые коммуникации. Дом красивый, так называемый „сталинский ампир“, проект мастерской архитектора Жолтовского. Дом в свое время был построен для семей руководителей и разработчиков Атомного проекта. Часть дома была отдана для известных актеров, режиссеров и других деятелей кинематографа».
• В объявлении сохранены авторский стиль, орфография и пунктуация.

Некоторые обстоятельства, напротив, лучше не упоминать: если в доме жил политический деятель и я чувствую, что у него могут быть как сторонники, так и противники, то не стоит об этом говорить, пока не спросят. Человек может себе что-нибудь додумать в негативном ключе и мне не позвонить.

Объявления чаще всего выкладываю на «Циане», «Авито», иногда на «Яндекс-недвижимости». Еще публикую их в личных соцсетях, делюсь предложениями в своем статусе в «Вотсапе», раньше снимал ролики для «Тиктока» — там, кстати, тоже находил отличных арендаторов.

Я принимаю все звонки, даже если определитель номера пишет, что это «реклама финансовых услуг»: в трети случаев это клиенты, просто система определения неверно зафиксировала номер либо человек действительно работает в этой сфере. В среднем у меня около 15 входящих в день. Когда на одну квартиру много желающих, записываю их в очередь, ориентирую, что если вдруг сдам раньше, то позвоню и сообщу, а если нет, то с радостью покажу в удобное время.

Максимум было около 60 звонков за день — у меня появилась квартира на продажу по рыночной цене. У объекта были хорошие фото и чистые, понятные документы, мы не занижали стоимость в договоре купли-продажи. Роль сыграл и мой прокачанный аккаунт с реальными отзывами. Список заинтересованных был настолько большой, что пришлось даже на пару часов снять рекламу с сайта. На показ записывал с интервалом 15 минут — за вечер показал девяти желающим и получил четыре предложения о покупке. В итоге с собственником выбрали самый удобный и понятный для него оффер.

Почти всегда показы объектов я организую сам. Детально узнаю о сфере деятельности потенциальных жильцов, об их планах по срокам съема. На показе стараюсь встретиться с ними возле дома, рассказать о территории, районе, узнать, что для них важно. Квартиру показываю каждому клиенту индивидуально, не сталкиваю их лбами, так сказать. Но могу себе позволить, чтобы клиенты, которые ожидают показа в холле, увидели, что я спускаюсь и прощаюсь с другими. Так они поймут, что на квартиру действительно активный спрос, и могут принять решение быстрее.

Договор согласовываю с собственником и арендатором и присутствую на его подписании. Обычно предлагаю стандартный зеркальный для двух сторон на 11 месяцев, но бывает, что пользуюсь услугами юриста — если, например, это серьезный договор на сдачу в аренду коммерческого помещения.

Арендаторам я бы посоветовал обращать внимание на условия возврата депозита и правила посещения собственником квартиры, а также на то, оплачивает ли арендатор только счетчики и интернет или всю коммуналку. Вообще, если вы заключаете договор с незнакомым человеком, нужно читать все, но сильно подозрительным быть не стоит: если непонятен пункт, попросите другую сторону его объяснить.

Если у собственника нет доверия к жильцу и сам он не может или не хочет приезжать и проверять состояние квартиры, он согласовывает это со мной за отдельную плату. Несколько раз заезжал так на квартиры, все было отлично, жильцы к моим визитам отнеслись нормально, так как еще на подписании договора я это проговаривал.

Принимаю квартиру от жильца при выселении тоже я — один или с собственником. По идее жилье нужно оставить в том же состоянии, в котором ты его получил. У меня чаще всего есть фото квартиры на момент передачи ее арендаторам, так что внимание обращаю на все: смотрю матрас с двух сторон, стены, микроволновки, духовки, ванну, зеркала, все шкафы, ковры, текстиль, проливаю воду во всех кранах, включаю лампочки, вытяжку, телевизор, кондиционер, параллельно спрашиваю, как он работал, обслуживали ли его во время проживания. Был случай, когда пришлось после жильца делать капитальную уборку с химчисткой: квартиру снимала девушка, которой нужно было экстренно улететь за границу. В квартире она прожила несколько лет, всегда вовремя платила и компенсировала нам все расходы.

Тенденции на рынке аренды стремительно меняются. В марте — апреле цены серьезно снизились — на 10—25%. Причины были разные: например, если в доме жило много блогеров, фрилансеров и специалистов из ИТ-сферы, то теперь там появилась большая конкуренция. Пока другие думали, что и как теперь сдавать, я старался предложить более выгодные условия: сниженную на 10% цену, только половину депозита вместо полного. В результате мы сдавали, например, за неделю, а конкуренты только начинали снижать цены, но было поздно: арендаторы тоже уже уловили тенденцию и просили большие скидки. В итоге часть собственников, которые не согласились на скидку в самом начале, вынуждены были сдавать за еще меньшую сумму, плюс они теряли деньги на простое, пока искали жильцов. У меня тоже была пара клиентов, которые не последовали моим советам: они ориентировались на стоимость продажи, которая тогда поднялась, и думали, что сдадут за старые деньги.

Однокомнатную сейчас можно снять за 32 000—35 000 ₽, при этом даже есть возможность найти варианты с невысокой комиссией, в относительно приличном состоянии и в шаговой доступности от метро. Многие мои друзья в этот период сменили квартиры на более интересные за меньшие деньги. Например, один из них снимал за 35 000 ₽ квартиру на «Домодедовской» с «дедушкиным» ремонтом: после заселения ее пришлось неделю отмывать, половину ремонта — переделывать. Теперь он живет на «Селигерской» в квартире с икеевской мебелью, светлым ремонтом и в хорошем состоянии и платит 31 000 ₽.

В работе мне нравится практически все. Я знакомлюсь с новыми людьми, бываю в красивых интерьерах, смотрю на интереснейшие виды из окон, узнаю много нового, исследую районы Москвы. Самый комфортный для жизни район назвать невозможно, потому что тут все зависит от жильцов: у одинокого парня-интроверта, девушки-предпринимательницы или семьи с пятью детьми приоритеты разные. Я для себя выделяю Красную Пресню, Таганку и Замоскворечье.

Работа риелтора подойдет человеку, который готов ждать стабилизации дохода около полугода: в начале карьеры нужно искать новых клиентов, тратить деньги на продвижение рекламы. Еще он должен быть активным, общительным, на мой взгляд, эмпатичным и главное — честным.

Сейчас слишком много малоквалифицированных и нечестных агентов, которые работают ради единоразовой наживы. Раньше, когда я искал жилье для клиентов, с непорядочными коллегами сталкивался чаще. Приезжаешь на объект, а там квартира в таком виде, будто в ней несколько лет не убирались, хотя по телефону утверждали, что она сдается впервые и состояние идеальное. Обманывали с комиссией: мой клиент уже готов был снять — ее поднимали с 40 до 80%. Умалчивали, что квартиру, например, сдает сосед без доверенности. Не перезванивали, когда обещали, отменяли показ за 20 минут до назначенного времени, бросали трубки, хамили. Переманивали и собственников, и арендаторов.

Без преувеличения половина из них не делают того, чего ожидает клиент. Я себя к таким риелторам не отношу. В моменте нечестные или получестные риелторы, возможно, зарабатывают больше, но живут они, наверное, всю жизнь в стрессе и неполноценно. К тому же я, например, старался с такими людьми не сотрудничать, то есть в долгосрочной перспективе они скорее проиграют порядочным.

На мой взгляд, в нашей сфере нужно лицензирование. То есть чтобы открыть ИП со статусом оказания агентских услуг или открыть аккаунт на «Циане», «Авито» или «Яндекс-недвижимости», у риелтора должна быть лицензия. Сейчас существует Гильдия риелторов, но ты можешь оказывать услуги вне зависимости от того, состоишь там или нет. Я, например, не состою.

С учетом того, как часто меняются законы, было бы хорошо, если бы в каждом крупном городе проходили курсы повышения квалификации с поддержкой государства. Это важно, особенно если риелтор занимается продажей недвижимости, там очень много тонкостей. Можно ввести экзамены, портал с отзывами и проверкой агента, удостоверение риелтора и исключение из системы за обман и некачественную работу или другие санкции, понижающие рейтинг.

Такие меры приведут к каким-то стандартам в плане комиссии, смоют половину однодневных агентств недвижимости, а также обелят большую часть денег за сдаваемые в России объекты. В профессию сложнее будет попасть, но она станет престижнее. Сейчас только за границей дети могут говорить, что хотят окончить колледж, обучиться праву и начать работать в real estate. Предполагаю, что в России это нонсенс, чтобы человек с детства мечтал стать риелтором :)

07:30. Просыпаюсь, смотрю сообщения в «Телеграме», «Вотсапе», просматриваю соцсети, иду пить воду и в ванну.

07:50. Готовлю завтрак, ем с женой.

08:00. Просматриваю планы на день, их веду в приложении Tappsk.

08:40. Выходим с женой и садимся в такси, нам по пути: я еду в спортзал, а она — на работу, в офис продаж жилого комплекса бизнес-класса. Супруга продает недвижимость на объекте крупного московского застройщика.

10:15. Иду домой, по дороге захожу за кофе, в среднем за день трачу на него около 400 ₽.

10:50. Если у меня запланированы показы квартир, начинаю прозванивать клиентов и подтверждать их.

11:15. Обязательно захожу на «Циан», смотрю, сколько просмотров по моим объектам, появились или пропали конкуренты, если нужно, оплачиваю рекламу. За последние четыре месяца потратил на нее около 100 000 ₽.

11:25. Подтверждаю встречу с клиенткой, через полтора часа у меня первый показ квартиры в современном ЖК, стоимость аренды мы с собственником определили в 115 000 ₽ в месяц. В начале работы с ним я отказался ставить более высокую цену, так как понимал, что спрос снизился, а конкуренция в этом комплексе выросла на 60%. То, что квартира находится в ЖК, на цену, конечно, влияет. Такое же жилье в соседней пятиэтажке можно было бы сдавать за 75 000—80 000 ₽, при этом поиск арендаторов занял бы больше времени.

11:40. Иду в метро. До места встречи мне ехать 24 минуты. Я всегда приезжаю заранее. Дома все дела сделал, на улице могут прийти новые идеи. В метро люблю читать, сейчас я на середине «Антихрупкости» Насима Талеба. Книга эта у меня идет трудно, но собираюсь дочитать.

12:15. На месте, иду в любимую кофейню в этом ЖК, меня там уже знают. Беру фильтр-кофе, захожу в «Телеграм», переписываюсь и читаю чаты разных ЖК: там можно много полезного узнать о жизни комплекса и потом арендаторам или собственникам помочь, например, с управляющей компанией или другим бытовым вопросом. Иногда ко мне оттуда приходят клиенты.

12:55. Встречаюсь с клиенткой, она приехала с мужчиной, он иностранец, скорее всего немец. Заходим в квартиру, я им подробно презентую все комнаты, шкафы, виды из окон, узнаю, что они не смотрят телевизор, и уже не делаю акцент на большом телевизоре в гостиной. На показ ушло около получаса, разошлись на том, что они подумают до завтрашнего дня. Важно, что мы уже успели обсудить, как им комфортно оплачивать — безналом через юрлицо или как физлицо, обговорили детали стоимости машино-места на подземном паркинге. Обычно я помогаю клиентам снять машино-место, мне это не сильно энергозатратно, зато они довольны.

13:40. Иду в сторону дома пешком, идти мне час двадцать минут — стараюсь проходить больше 12 тысяч шагов в день, а дальнейшие планы у меня только вечером. По пути рассказываю собственнику квартиры о клиентах, разглядываю архитектуру и людей.

15:40. Сел в «Братьях Караваевых» пообедать, принял несколько звонков, клиенты хотят посмотреть квартиру вечером, записал их в плановик. Обзвонил всех, кому показывал объекты на днях. Прошел два урока на «Дуолинго», полистал соцсети. Нужно заехать домой, поработать на компьютере.

Я живу в центре, поэтому почти всегда могу добраться до квартиры за полчаса. Если параллельно нужно общаться с клиентами, то еду на каршеринге либо вызываю такси, но только в крайнем случае: на заднем сиденье меня часто укачивает, когда разговариваю по телефону.

16:30. Быстро подготавливаю и печатаю договор. Если вдруг на позднем вечернем показе клиенты сразу надумают снимать, собственник живет рядом и сможет приехать за 15 минут.

17:00. Выхожу из дома и еду на метро, по пути слушаю музыку и переписываюсь с одним собственником, рекомендую рассмотреть кандидата с ребенком, но он отказывается, переживает, что депозит не покроет все, что испортит ребенок.

17:40. На месте, звоню клиентке, она тоже уже у ЖК, сидит в кофейне. Иду за ней, обсуждаем уникальность дома: в начале 20 века построили фабрику, она работала до 1990-х, потом работа заморозилась, от фабрики остались только стены и история, а в 2010 году здание полностью отреставрировали, разделили на апартаменты, все оформили и сделали современный ЖК. Это называется «редевелопмент».

18:05. Выходим из квартиры, клиентке все понравилось, предлагает небольшой торг по цене. Я соглашаюсь передать предложение собственнику, но при этом упоминаю предыдущую цену и скидку, которую мы уже сделали, «на пальцах» считаю, сколько ей нужно будет заплатить при заселении.

18:10. Подтверждаю встречу с желающими снять квартиру на 20:00 и 20:30.

18:30. Списываюсь с собственниками, которые ранее интересовались сдачей. Оба пока не в России.

19:40. Приехал на автобусе на другой объект, параллельно принял звонок от агента, который попросил прислать видео одной из квартир, он ищет жилье по запросу своего клиента. Договорились, что я плачу ему 10%, если его клиент выберет мой вариант, — это называется «вознаграждение от агента».

20:00. Первый клиент не приехал, так как снял другой объект.

20:30. Встретился со вторым клиентом, провел показ, его все устроило, позвонил собственнику по видеосвязи, чтобы они сразу познакомились. Договорились о том, что я пришлю им договор и встретимся на следующий день для подписания и оплаты.

21:20. Выезжаю домой на каршеринге, возле дома захожу во «Вкусвилл», беру продукты на завтрак.

Так проходит активный день. Бывают дни, когда до обеда я дома, слушаю джаз, смотрю конкурентов по своим объектам, думаю, как улучшить работу. Иногда устраиваю запланированные выходные, но не в ущерб клиентам.

У меня была клиентка, которая искала классную квартиру в ЖК бизнес-класса на юго-западе с бюджетом 75 000—80 000 ₽. При таком диапазоне именно в той локации ее мало где рассматривали, так как у нее был шпиц, часто это становилось решающим фактором. Либо квартиры представляли агенты с высокой комиссией, а моя клиентка готова была заплатить только 50%. Я делал ей подборки, прозвонил квартир 30, торговался и согласовывал, чтобы все же рассмотрели с собакой. В итоге мы с ней два дня ходили по показам и нашли тот самый вариант, там тоже был агент, но ему платила собственница, так что нам все подходило. На встрече была хозяйка квартиры, по просьбе моей клиентки она согласилась докупить небольшой шкаф, и они обменялись телефонами, чтобы решить по поводу модели и цены.

Мы договорились подписать договор на следующий день. За два часа до встречи я звоню клиентке, но она не берет трубку. Приезжаю на метро, снова звоню ей — не берет. До объекта шел пешком минут 30, так как не было лишних денег. По пути позвонил агенту, он сказал, что моя клиентка отзвонилась собственнице и обещала быть вовремя. Опять набираю ей — без изменений, на смс тоже нет ответа. В итоге мне звонит агент и говорит, что она приехала и уже на территории ЖК. У этого комплекса несколько входов, я иду через другой, быстро поднимаюсь, захожу в квартиру, клиентки нет. Сажусь — и тут она заходит, видит меня и меняется в лице!

Собственница тактично объясняет ей, что сделку нужно провести честно и что она не сдаст квартиру, если мои услуги не будут оплачены. В итоге они чуть не поругались, но мы с агентом сгладили углы и все закончилось хорошо. Она заплатила мне комиссию, и я даже помог ей вызвать Газель для перевозки вещей.

Вообще, подработку найти можно практически в любой сфере: если брать немного объектов одновременно, можно примерно планировать свое время. У меня обычно в работе от пяти до восьми объектов, мой максимум — 13. Бывает, я все сдаю, тогда активирую свои контакты, напоминаю о себе старым клиентам.

Мне часто предлагают сотрудничать с компаниями по ремонту и дизайну. Это очень распространенная история: риелторы через строителей или дизайнеров пытаются найти новых клиентов и наоборот. За рекомендацию готовы платить от 5 до 15% от суммы, которую получат с клиента. Но я отказываюсь: ремонт — дело тонкое, сложно понять, хороший ли это подрядчик, не подведет ли он моего собственника, так как сам не раз сталкивался с такими проблемами. Дизайнеров рекомендовать готов, тут есть проверенные люди, но обычно некому. Мои клиенты в основном приходят с готовым ремонтом, либо у них уже есть свои профи.

У меня есть ответственный риелтор в Санкт-Петербурге, ему я иногда передаю клиентов, которые хотят там что-то купить или продать. За рекомендацию он мне платит процент от своей комиссии. Клиентов, которые ищут объекты по новостройкам в Москве и Дубае, передаю компании-партнеру, они также платят мне комиссию за успешную сделку, при этом налоги берут на себя.

Еще я уже полгода веду телеграм-канал о Москве, делюсь интересными событиями, местами, ресторанами и историей города. Делал я его не для прибыли, а больше для души. Потратил на рекламу около 30 000 ₽, сейчас там 1200 подписчиков. У меня есть помощница, которой я плачу 500 ₽ в неделю, она присылает мне подборки интересных мероприятий, оттуда беру лучшее и публикую, некоторые посещаю лично и делюсь впечатлениями. Иногда у меня заказывают рекламу, беру ее только в случае, если меня устраивает то, что рекламируют. Часто делаю рекламу бесплатно — например, для новых кафе или кофеен. В последнее время меня стали приглашать на выставки за отзыв, недавно ходил на Клода Моне и Босха.

Мой стандартный размер комиссии — 50% одной месячной ставки. В 80% случаев мне платят собственники. В Москве такое правило: выше 80 000 ₽ — бизнес-класс, комиссию берут с собственника, ниже — эконом и комиссия с жильца. Есть собственники, которые хотят ускорить процесс и готовы заплатить даже в экономсегменте. Бывает и наоборот: вариант за 150 000 ₽, а хозяин хочет, чтобы комиссию брали с арендатора. Я с таким случаями не работаю и предлагаю обратиться к конкурентам.

Например, в один месяц просадка, а на следующий переходит сразу десяток сделок и, соответственно, все выплаты комиссии. Еще какое-то время сделок может вообще не быть по разным причинам: скажем, сдал все объекты, а новые пока в процессе ремонта. Особенно часто такое бывает в самом начале, когда база только нарабатывается. Поэтому лучше всего заходить в профессию через агентство недвижимости.

В среднем я получаю около 180 000 ₽ — это без вычета налогов, рекламы и выплаты бонусов другим агентам. Чистыми выходит 130 000—135 000 ₽. Мой максимум — 455 000 ₽ в месяц, тогда было шесть сделок по аренде и одна — по продаже. Но бывало, что зарабатывал гораздо меньше, так как больше времени уделял удаленной работе и не набирал новых собственников. Например, в этом январе получил всего 21 000 ₽: решил помочь по знакомству с недорогим объектом и очень много потратил на дорогу и рекламу — она висела больше двух недель, в итоге осталось всего 8000—9000 ₽.

Агенты могут работать как ИП или как самозанятые, но я не разобрался, как по самозанятости выставлять чеки. Плачу налог 6% и обязательные взносы в районе примерно 40 000 ₽ в год. На рекламу на «Циане», «Авито», «Яндекс-недвижимости» трачу примерно 30 000 ₽ в месяц.

По рынку мой результат считается хорошим — с учетом того, что я работаю на себя и не делюсь с агентством. Конечно, риелторам в агентстве не нужно платить за рекламу, некоторым компенсируют связь и расходы на транспорт. Но при этом агентству отдают от 40 до 60% полученных денег, и, чтобы выйти на мой уровень дохода, надо сдать квартир на 400 000 ₽ комиссии. Половина компаний работает всерую, и уплата налогов остается на риелторе. К тому же я не люблю холодные звонки, когда ты ищешь собственников на различных площадках и предлагаешь поработать с агентством. Еще нюанс: я рекламу выкладываю день в день, с корректным описанием и всеми деталями, а в агентствах, правда не во всех, этим занимаются отдельные люди, они часто что-то путают либо делают главным не то фото, которое, на мой взгляд, нужно.

Так как я теперь посвящаю все время аренде, планирую зарабатывать больше. Можно поднять комиссию, но этого я делать не буду, считаю, что мои услуги стоят ровно столько, сколько беру сейчас. Если расширю функциональность, то можно повысить ставку для тех, кому это нужно. Еще можно брать в работу только дорогие объекты, например от 200 000 ₽ в месяц. Комиссия будет больше, но искать арендаторов придется дольше: клиентов с заработком 800 000—1 000 000 ₽ все меньше. Соответственно, продвижение выходит дороже, на рекламу такого жилья тратится до 1500—2000 ₽ в день. Третий вариант — это нанять двух-трех сотрудников. Я могу выступать как наставник, обеспечить обучение, мотивацию и помощь в работе за небольшой процент — например, 15—20% от их комиссии и оплату рекламы. Они могли бы неспешно втянуться в профессию, я — заработать. Такой вариант мне ближе.

И наконец, есть еще продажа недвижимости. За сделку с недорогим объектом, например 12 000 000 ₽, можно сразу получить 250 000—300 000 ₽. Сейчас таких сделок провожу немного, но знания и опыт в этой области у меня есть, я работал в агентствах и офисе продаж крупнейшего застройщика объектов бизнес-класса в Москве. Но на продажу нужно два-три месяца или больше, а для аренды стандартный срок — неделя-две. И конечно, тут нужен другой подход: желательно самому уже иметь опыт покупки недвижимости, чтобы понимать клиента, выяснять его истинные потребности и работать с ними.

Самый дорогой объект, который я начинал продавать, стоил 370 миллионов рублей, это загородный дом в Подмосковье. Правда, спустя неделю собственник передумал и отложил эту идею.

У нас в семье мои деньги — общие. Жена тратит зарплату на свои расходы, почти всегда добавляет на путешествия, а еще участвует в погашении ипотеки.

Мы искали квартиру около трех месяцев — сами. Нашли, посмотрели первыми и решились на покупку. Квартира внутри ТТК, по ипотеке осталось выплатить 9 миллионов рублей, ежемесячный платеж — около 40 000 ₽. Если в этом месяце были непредвиденные расходы или я заработал недостаточно, то доплачивает жена. Когда нет больших трат, вносим деньги на несколько месяцев вперед, большую сумму внесли заранее, когда я еще работал удаленно. Сейчас поддерживаем баланс и не отстаем с платежами.

За последний год сделали дома отличный ремонт, считаю это достижением. Мы произвели полный демонтаж, установили окна, кондиционер, дверь, купили мебель. Потратили около 2,5 миллиона рублей.

На еду и рестораны, а также корм и наполнитель коту идет 30 000—35 000 ₽, на кофе — около 13 000 ₽. Согласен, много, стараюсь пить поменьше.

Жене перевожу примерно 20 000 ₽ на мелкие расходы, маме в родной город — 15 000—20 000 ₽.

10 000 ₽ отдаю за кредит: в прошлом году захотели с женой классно отдохнуть на Мальдивах, но денег сразу не было — взял 300 000 ₽ в Тинькофф, выплатить осталось 120 000 ₽.

На развлечения трачу не очень много: в клубы и бары мы не ходоки, на концертах тоже бываю редко. Люблю прогулки, выставки, мероприятия, свопы, делюсь старой одеждой, в этом году впервые отнес две огромные сумки — и все до последней вещи у нас забрали. Часто бываю на бесплатных экскурсиях и лекциях. Периодически хожу на йогу.

Из небольших трат: подписка на «Яндекс-музыку» — примерно 560 ₽ за семейный аккаунт и колонку с Алисой, платный ежедневник — 890 ₽ раз в год.

Стараюсь откладывать 10% с каждой сделки, но часто опустошаю копилку, если вдруг решаемся на поездку за границу.

Хочу закрыть ипотеку, сформировать финансовую подушку — миллион рублей, сейчас там 95 000 ₽. Еще — обеспечить маме ежемесячную пенсию 25 000 ₽, подарить ей путешествие и новый домик на дачу. А жену «уволить» на пару месяцев с работы, чтобы она могла отдохнуть. У нее есть творческий потенциал, но, даже если она за этот срок не вдохновится ничем новым, уверен, ее возьмут в ту же компанию или аналогичную. Рынок нуждается в таких специалистах, как она.

В ближайшие 3—5 лет вижу себя риелтором. С другом из ИТ думаем о том, чтобы применять цифровизацию в моей сфере. Идей много, сейчас ищем единомышленников, чтобы устроить мозговой штурм.

Рассматриваю и смежные сферы, например клининг для арендаторов по подписке: они дают согласие на фотоотчет после каждой уборки клинеров, а я его отправляю собственникам.

Еще есть идея небольшого бизнеса по производству, пока собираю информацию, выжидаю, смотрю, не перегорю ли, — а то так было, когда запускал в детстве всякие перепродажи безделушек из Китая.