Мутные способы купить квартиру

В чем риск и где выгода

33

Когда я искала квартиру, мне предложили несколько привлекательных вариантов.

Аватар автора

Алина Чупахина

юрист

Квартиры стоили ниже рынка, но некоторые условия выглядели необычно. Я юрист, поэтому полезла в законы и судебную практику — и решила не рисковать. После покупки дешевой квартиры можно оказаться в суде, а то и на улице.

Риск: 💰💰💰

Квартира с «подселенцем»

Одну квартиру мне предлагали на 500 тысяч дешевле, чем стоили аналогичные в том же доме. Но, когда я изучила документы, пришлось отказаться. Если бы я купила эту квартиру, был бы риск, что со мной станет жить незнакомый человек. В худшем случае сделку могли признать недействительной.

Следите за руками:

  1. В 2002 году мать, отец и дочь подают заявление на приватизацию общей квартиры.
  2. Отец и дочь отказываются от приватизации в пользу матери.
  3. Мать приватизирует квартиру по договору передачи.
  4. В 2015 году мать дарит квартиру дочери.
  5. Дочь регистрирует право собственности на квартиру, а спустя три года решает продать ее мне.

На первый взгляд, всё в порядке.

Проблема в отце: на момент продажи квартиры он все еще в ней зарегистрирован. Он отказался от своего права на приватизацию, но другого жилья у него нет. Дочь предлагает выписать отца после продажи квартиры, но по закону выселить его нельзя. У отца возникло право бессрочного пользования квартирой. Пока он не приватизирует другое жилье, он сможет жить в этой квартире, и ее продажа ничего не меняет.

Если по документам выходит, что в квартире живет человек с правом бессрочного пользования, то выселить его не получится — только если съедет по доброй воле.

Теоретически для обнаружения «подселенца» не обязательно изучать все документы: продавец обязан указать его в договоре купли-продажи квартиры. Если он этого не сделает, договор можно признать недействительным, а сделку отменить. Но для этого все равно придется идти в суд.

Риск: 💰💰💰💰🙈

Превращение общежития в апартаменты

В другой раз я нашла интересные апартаменты в новостройке. Если судить по сайту, цена и расположение — близкие к идеалу. А потом я посмотрела документы и у меня сразу появилась куча вопросов.

Назначение здания. Оказалось, строили не апартаменты, а спортивный комплекс с общежитием для университета. Застройщик обещал, что общежитие в какой-то момент станет апартаментами. Но назначение участка, строительные экспертизы и разрешения — все это относилось не к апартаментам, а к общежитию. Поэтому с переоформлением могли возникнуть большие проблемы.

Финансирование стройки. Комплекс строили на основании инвестиционного договора. Поэтому покупать апартаменты предлагали на основании договора уступки требования по этому инвестиционному договору. По сути, вместо покупки апартаментов застройщик предлагал стать соинвестором строительства спортивного комплекса с общежитием.

Даже если забыть про здравый смысл, это прямо противоречит закону. Закон запрещает уступку гражданам прав требования по инвестиционным договорам, которые заключены юридическими лицами для строительства многоквартирных домов.

Сроки строительства. Инвестиционный договор заключили в 2004 году. Разрешение на строительство получили в 2012. Если эти восемь лет строили без разрешения, то постройку могут признать незаконной. По закону застройщики могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство.

А если все это время стройка стояла, то никто не гарантирует, что ее вообще закончат. Срок действия разрешения на строительство истек уже в 2014, но здание все еще стоит недостроенным. Когда я приезжала посмотреть на стройку, я не видела, чтобы кто-то что-то строил. Как мне объяснили, строители приостановили работы для подключения коммуникаций.

Мне очень хочется, чтобы у университетов были спортивные комплексы и общежития, но я решила, что не готова за это платить.

Разрешение выдано на строительство не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием для вуза
Разрешение выдано на строительство не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием для вуза
Покупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора
Покупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора
Риск: 💰💰💰💰💰

Оплата квартиры векселем

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово. В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.

Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа
Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа

Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа. Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Но это не все проблемы. Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать. Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.

В истории Якова вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Риск: 💰💰💰💰💰

Предварительный договор с застройщиком

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд. Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.

Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»
Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору. Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ, а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.

Поэтому просто запомните: если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

Риск: 💰💰💰💰

Договор с кооперативом

Еще один способ рискнуть деньгами — купить квартиру через кооператив. Кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы что-то купить или построить. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, продает им паи для оплаты стройки и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам.

В отличие от векселя и предварительного договора, закон разрешает продавать квартиры через кооператив. Часто это даже дешевле, чем покупать у застройщика напрямую. А вот рисков больше.

Евгений заключил с потребительским кооперативом договор на строительство квартиры и уплатил паевой взнос. Потом он заключил дополнительное соглашение и уплатил дополнительный взнос. После этого кооператив заключил договор на строительство той же квартиры с Татьяной. Она тоже уплатила взнос — и заселилась в квартиру раньше Евгения, когда дом еще не достроили.

У одной и той же квартиры оказалось два собственника, оба ее оплатили. Евгений обратился в суд, чтобы признать договор Татьяны с застройщиком недействительным и вернуть себе квартиру. Он выиграл в двух инстанциях, но Верховный суд все отменил и отправил дело на пересмотр. Чем кончится история — неизвестно.

Что сказали суды

Аватар автора

Районный суд 👍

№ 2-108/2016

Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.

Аватар автора

Краевой суд 👍

№ 33-4009

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.

Аватар автора

Верховный суд 👎

№ 56-КГ17-23

Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.

Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.

Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.

Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.

Вот абсолютный минимум, который нужно проверить при покупке квартиры через кооператив:

  1. Свободна ли квартира от обременений.
  2. Сколько пайщиков в кооперативе и как между ними распределены квартиры по реестру пайщиков и проектной документации.
  3. Если ваша квартира раньше числилась за одним из пайщиков, то почему теперь не числится. Полностью ли ему вернули паевой взнос.
  4. Соответствует ли реестр реальному положению дел. Евгений с Татьяной обнаружили обман на собрании.

Кратко: рискованные способы купить квартиру

  1. Квартира с жильцом, который отказался от ее приватизации и не приватизировал другое жилье. Его не выселить.
  2. Квартира с документами, которые противоречат закону. Эту квартиру могут отобрать или вовсе не дать совершить сделку.
  3. Квартира с оплатой векселем. Закон это запрещает, а Росреестр не регистрирует.
  4. Квартира с оплатой по предварительному договору. Риски похожи на вексельные.
  5. Квартира через кооператив. Это много работы, для которой лучше нанять юриста.
Алина Чупахина
А вы сталкивались с мошенничеством при продаже квартир? Поделитесь!
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

В эту же тему можно добавить расплодившиеся на циане студии по цене 2-3.8 ляма площадью от 12 до 18 метров. Берут 2-3комнатную квартиру на первом этаже, делят ее на доли по количеству помещений, выводят из подвала в каждую студию воду под свой санузел, узаконивают техрешение и продают как доли с пропиской. По одному такому варианту я смотрела пакет документов по юридической стороне вопроса. Но про техническую сторону так и не было ясности. Таких студий сейчас реально очень много.

13

Наташа, ок, если они согласовывают такую перепланировку. Обычно - нет.

3
0

Покупатель квартиры просил у меня указать в договоре большую сумму, в 1,5 раза больше стоимости квартиры, чтобы якобы получить больший вычет. Но я думаю, на самом деле это был аферист, который хотел вернуть потом мне квартиру по закону о защите прав потребителей и получить с меня в суде в 1,5 раза больше денег. Может я ошибаюсь, конечно, но с таким решила не связываться.

8

Наталья, я бы указал сумму в 1,5 раза больше стоимости квартиры, но исключительно в случае если бы мне эту сумму выплатили)

3

Наталья, такое делается исключительно на Ваше усмотрение. Иногда такие ситуации как у Вас реально случаются, покупатель просит по какой-либо для него важной причине завысить сумму в договоре. В расписке все равно ставится правильная сумма, а в договоре ссылка на расписку. Никто поэтому ни в какие суды не идет и денег не требует назад больших. Но если Вам так не хочется, этого достаточно, чтобы Вы так и не делали. Так что Вы правильно поступили - спокойный сон важнее.

2

Наталья, только причём тут "закон о защите прав потребителей" ?

1

Наталья, а налог с продажи
он обещал заплатить?

1

Наталья, надо было просто с него взять расписку с его подписью и открытой датой, что вы ему уже вернули эту разницу, т.к. он посчитал что-то там неправильным (оставить место для причины).

1

Maxim, как уже писали в ТЖ, это является обманом, и банк в этом случае может потребовать покупателя вернуть всю одолженную сумму, а покупатель в свою очередь будет вынужден вернуть Вам квартиру. И в такой спорной ситуации с покупателя особо нечего взять, т.к. у него не было денег даже на первый взнос, а у Вас есть целая квартира. И сами подумайте, кто в этом случае останется в большом минусе.

1

Наталья, еще бывает такой случай, что человек хочет купить квартиру в ипотеку, допустим за 3 млн рублей.
Но по ипотеке необходим первоначальный взнос 20% или 600 тыс. рублей, а этих денег у него нет.
в таком случае покупатель просит завысить стоимость квартиры, так чтобы 3 млн составляли - 80% стоимости квартиры. Итого по документам цена квартиры уже составляет 3,75 млн
Покупатель показывает в банк расписку, что передал продавцу 20% - 750тыс, а оставшиеся 80% т.е. 3 млн берет в кредит.

1

Maxim, а продавец как минимум должен будет позднее оплатить в 1,5 раза больше налогов за продажу квартиры - как минимум покупан должен компенсировать разрыв. Но лучше вообще не соглашаться на такие ходы. В случае отката сделки через суд, покупан вернёт всю сумму по сделке обратно, а она фиктивно завышена айяйяй.

0
0

Да, договор -купли продажи был в Росреестре на регистрации, в это время с договором займа продавца с третьим лицом ,заёмщик обратился в суд об обеспечительных мерах на имущество продавца(имуществом оказалась проданная квартира),в течение 3 дней арест наложили на проданую квартиру, на которую право собственности ещё не перешло покупателю, суд выиграл покупатель, но снятие ареста и регистрация заняла дополнительного времени и сил.Привлекли надзорные органы и после этого Росреестр оформил переход права,но с обременением,арест снимали отдельно,в итоге 1,5 года ушло на получения в собственность квартиры.

4
0

Не рассмотрены случаи когда не выделили доли по мат.капиталу после чего квартира была продана, органы прокуратуры подали в суд и признали сделку недействительной

4
0

После развода продавал свою долю в праве.Бывшая подставила мне покупателя(об'явление было в инете)
а тот был риэлтэром и с помощью.

своей напарницы они от моего имени направили уведомление продаже моей бывшей, по цене в два
раза меньше. Кв. я продал другому
по др.цене и об этом ее заранее уведомил до продажи.Она подала
в суд и оспаривает сделку на предмет отмены.Суд похоже не слышит мои доводы о том, что первое уведомл. сфабриковано.

3

Михаил, первое уведомление проверяли на подлинность подписи вашей?

1
0

Есть вариант круче. Мошенник снимает квартиру посуточно на несколько дней. Затем, через доски объявлений ищет жертву для продажи.

Мошенник либо требует залог - тысяч 200, а после смывается. Особо наглые могут реально продать съёмную посуточно квартиру.

Ориентир на тех кто владеет наличкой, хочет быстрее и дешевле. Документы собственника подделываются.

2

Евгений, пересдать квартиру - это я ещё поверю, но как продать без документов на право собственности или выписки из реестра?

4

Татьяна, продают по поддельной доверенности собственника (проще) или по поддельному решению суда (сложнее)

2

Евгений, как можно продать, если сделка не пройдет в росреестре?

2
0

Предлагали купить квартиру у "нерезиента РФ", цена вкусная, но в договоре всю сумму не показвывали.
Ещё квартира из бывшего общежития, по факту - долевая собственность с кучей со-собственников.
Возможно, и не было в тех предложениях ничего страшного, но мы решили не рисковать.

2

Елена, в этом году нерезиденты уже не платят 30% налог

2

Marianna, ну, мы покупали лет 8 назад, тогда ещё платили.

0
0

Один крупный московский застройщик (топ3) продаёт квартиры в достроенных домах только по ПДКП. Причём даже если дом сдан 2года назад, продажа по пдкп и ключи через 3-4 месяца. Зачем они так делают?

2

Александр, если дом введён в эксплуатацию, но ещё не оформлен в собственность, то договор долевого участия заключить уже нельзя (дом построен), а договор купли-продажи заключить ещё нельзя (продавать формально нечего — собственности нет).

Но обычно это несколько месяцев с момента ввода в эксплуатацию, не два года.

3

Кирилл, верно. Собственность не оформляют, чтобыне платить коммуналку, налоги.

2

Александр, по ходу все так уходят от налогов.
Оформляют по ПДКП. У банков такие объекты проходят как промежуточные между новостройками и вторичкой, и банк может дать ставку на ипотеку ниже чем для вторички.

0

Sergey, ну, коммуналку им в любом случае платить. А вот налоги да, видимо, поэтому.

0
0

Я как-то тоже писала на эту тему https://the-wh-rabbit.livejournal.com/16020.html и трижды благодарна Богу, что я юрист и в своё время посещала риелторские курсы.

0

Анастасия, риэлторские курсы? What is it???

5

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество