Как купить апартаменты

И так ли это выгодно

12

Апартаменты не так давно на российском рынке, поэтому у покупателей они вызывают много вопросов.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные отличаются от плохих.

Если присматриваетесь к апартаментам

Эту статью автор писал несколько лет назад, и она по-прежнему актуальна. Но за эти годы рынок апартаментов вырос и если вы рассматриваете их для покупки, у нас есть более подробная статья на эту тему.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков. Госдума внесла такой законопроект в апреле 2021 года, но он до сих пор находится в стадии рассмотрения — на первом чтении.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, либо можно запросить выписку из ЕГРН на земельный участок.

В свидетельстве о регистрации права нужно проверить назначение земельного участка
В свидетельстве о регистрации права нужно проверить назначение земельного участка

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте, свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить как в квартире. Физически жить можно, наверное, а по документам — нет.

Подробно о видах апартаментов в Т⁠—⁠Ж есть отдельная статья.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего по всем пунктам. Вот общий перечень документов:

  1. Выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Коды экономической деятельности (ОКВЭД).
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная декларация.

Это стандартный список, но в зависимости от особенностей строящегося объекта могут быть и дополнительные бумаги. Например, заключение независимой экспертизы о том, что проектная документация застройщика соответствует установленным требованиям. Эти документы обычно размещают на сайте застройщика.

Некоторые застройщики не строят дом с нуля, а находят коммерческое помещение и переоборудуют его: например, превращают офисное здание в апартаменты. А потом продают готовые номера как вторичное жилье. Мы рассказывали об этом в статье «Бизнес на апартаментах».

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллиардами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Кроме привлеченных денег дольщиков, которые будут храниться на счетах эскроу, застройщики могут брать кредиты. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами. Большинство застройщиков кредитуются через проектное финансирование в крупных банках, например ВТБ, «Россельхозбанке», Сбере или «Дом-рф».

Информацию о кредитовании обычно указывают в самом конце проектной декларации. Например, здесь, кроме денег дольщиков на эскроу, застройщик получил кредит в Сбербанке под залог участка, на котором строит апартаменты, — около 3 млрд рублей
Информацию о кредитовании обычно указывают в самом конце проектной декларации. Например, здесь, кроме денег дольщиков на эскроу, застройщик получил кредит в Сбербанке под залог участка, на котором строит апартаменты, — около 3 млрд рублей

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

А деньги на оплату квартиры банк переведет на счет эскроу. Застройщик получит к ним доступ, только когда сдаст объект. Поэтому, если у вас есть полная сумма для оплаты, но вы сомневаетесь, возьмите ипотеку на покупку апартаментов на небольшую сумму. А потом закроете кредит досрочно — после сдачи дома.

Еще один вариант проверки застройщика и прозрачности его деятельности — сервис проверки новостроек. Там есть необходимая информация: проектная документация, сроки сдачи объектов — вовремя или с опозданием — и другие нюансы, которые нужны, чтобы определиться с выбором.

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

НедвижимостьНалог
Обычная квартира в новостройке0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн0,5—2% от кадастровой стоимости

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

НедвижимостьНалог
Обычная квартира в новостройке0,1% от кадастро­вой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн0,5—2% от кадас­тровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

На апартаменты может быть льготная налоговая ставка — 0,5%. Чтобы ее получить, объект должен входить в специальный реестр. Например, такую льготу ввело правительство Москвы в 2016 году 

.

Платежи за коммуналку

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 20% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях
Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на пять лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой их строят. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

Содержание апартамента «съест» выгоду от покупки.

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок и многое другое.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Расходы на покупку и содержание квартир и апартаментов в Москве в 2024 году

КвартираАпартамент
Стоимость9 000 000 ₽7 200 000 ₽
Ежегодный налог9000 ₽36 000 ₽
Ежегодная коммуналка42 000 ₽48 000 ₽
Итого расходы в год51 000 ₽84 000 ₽

Расходы на покупку и содержание квартир и апартаментов в Москве в 2024 году

Стоимость
Квартира9 000 000 ₽
Апартамент7 200 000 ₽
Ежегодный налог
Квартира9000 ₽
Апартамент36 000 ₽
Ежегодная коммуналка
Квартира42 000 ₽
Апартамент48 000 ₽
Итого расходы в год
Квартира51 000 ₽
Апартамент84 000 ₽

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Редакция
Вы бы купили апартаменты?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Вот-вот приобрету апартаменты. Выгода для Москвы просто космическая, жду с нетерпением!
Спасибо за ваши статьи, легкий слог, юмор и конечно полезная информация по делу, добавила в закладки :)

3

Наталия, не навесили иные принудительные расходы ?

0
0

Не знала, что такое алея )).
Спасибо за статью, все как всегда на высоте. Понятно теперь, что если мы перепродаем квартиры, а чаще всего за 50 лет мы их продаем, то можно и апартаменты взять . Только будет сложно покупателя найти, это тебе не жилое помещение всетаки.

1
0

В апартамент не регистрируют и все тут, видимо, тип земли не под гостиницу используют или сам комплекс зданий МФЦ (привет от MRGroup😂 лохам во всех районах Москвы и Подмосковья)

1
0

"Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах" НО...законодательство меняют каждые 2-3 года существенно. Придет премьер-лоббист квартир и сделает налог на апарты 3% от кад. стоим. и привет.

0
0

Что за безграмотные авторы? Журнал банка, а Стоимость денег вообще не учли.
Если Сэкономили 1,8 млн на апартаменты, так можно положить их хотя бы банк, не говоря про более доходные вложения. И все, апарты всегда выгодней.
А если брать ипотеку, то эти лишние 1,8 млн на квартиру с процентами вообще станут золотыми, величаться в 3 раза.
Так что, если регистрация не нужна, то апарты всегда выгодней.

0

Игорь, что значит "сэкономили"??? А может их и не было. Было всего столько. Класть в банк тога нечего и ваш комментарий просто неуместен. Это я не считаю уже расходов на ремонт,мебель и технику...

2
0

А при продаже налог с апартов считается не гуманно.

0
0

У меня внук в настоящее время студент в СПб и вот появилось желание подумать о приобретении в так называемом апарт отеле ,квартиры студии так риелторы называют эту недвижимость.., пытаюсь разобраться в пользе этого намерения...

0
0

Да

0
0

Расскажи, кто что знаешь про застройщика The element? Присматриваюсь к апартаментам в Спб ЖК Bereg, но поскольку завтройщик новый ничего не понятно

0
0

Купил бы....😁😁😁
Для временного проживания или инвестиционных целях

0

Сообщество