Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

НедвижимостьНалог
Обычная квартира в новостройке0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р0,5% от кадастровой стоимости
Недвижимость
Налог
Обычная квартира в новостройке
0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р
0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Платежи за коммуналку

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях
Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

О ужас!

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Расходы на покупку и содержание

КвартираАпартамент
Стоимость9 000 000 Р7 200 000 Р
Ежегодный налог9000 Р36 000 Р
Ежегодная коммуналка42 000 Р48 000 Р
Итого расходы в год51 000 Р84 000 Р
Стоимость
Квартира
9 000 000 Р
Апартамент
7 200 000 Р
Ежегодный налог
Квартира
9000 Р
Апартамент
36 000 Р
Ежегодная коммуналка
Квартира
42 000 Р
Апартамент
48 000 Р
Итого расходы в год
Квартира
51 000 Р
Апартамент
84 000 Р

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.