Как запросить проектную докумен­тацию у застрой­щика?

Представители застройщика неправы. Если балкон протекает, это говорит о ненадлежащем качестве квартиры. Что именно вызвало протечку на балконе — плохие материалы, недостатки строительства или ошибка в проектной документации, — не важно. Во время гарантийного срока застройщик обязан либо устранить ее за свой счет, либо возместить расходы на ремонт, либо соразмерно уменьшить цену квартиры. Если он отказывается, вы вправе подать на него в суд.

Расскажу, как обратиться к застройщику и как поступить, если он не захочет делать ремонт добровольно.

Вот список документов, которые застройщик обязан представить для ознакомления по требованию дольщика  :

1. Разрешение на строительство.
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
3. Заключение государственной экспертизы проектной документации.
4. Документы о правах застройщика на земельный участок.
5. Проектную документацию, ПД, со всеми изменениями.

До сдачи дома в эксплуатацию за сохранность ПД отвечает застройщик. А после документы передают УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или другой управляющей организации.

Застройщик или УК разрешает изучать документ в то время и в том месте, где им это удобно, — обычно в присутствии инженера или другого представителя строительной компании. Закон не обязывает выдавать документацию на руки или позволять снимать с нее копии.

ПД может помочь найти нарушения в строительстве. Но чтобы ее изучить, лучше заручиться помощью специалиста, например прораба, который разбирается в вопросе.

Для ознакомления с ПД нужно написать заявление руководителю застройщика или управляющей компании, если дом уже передали ей в управление. В заявлении укажите желаемый срок, когда хотите изучить документ, — например, в течение семи дней.

Вручите заявление лично или направьте почтой, сохранив квитанцию отправления: она может понадобиться в суде, если на запрос не ответят. Так бывает, если ПД не в порядке или застройщик не хочет ее показывать.

Если управляющая организация или застройщик вам не ответили, жалуйтесь в жилинспекцию через электронную приемную ГЖИ — у каждого региона она своя — либо через ГИС ЖКХ. Если это не помогло, обращайтесь в суд.

Строительных дефектов в квартире достаточно, чтобы выдвинуть претензии к застройщику. Для этого необязательно изучать ПД.

Вы не указали, приняли вы квартиру по акту приема-передачи или нет. Это важный момент: от него зависит алгоритм дальнейших действий.

Если акт приема-передачи не подписан, можно предъявить претензии во время приемки. Если обнаружили строительные недостатки, вы по выбору вправе потребовать  :

1. Безвозмездно устранить их в разумный срок.
2. Соразмерно уменьшить цену договора.
3. Возместить расходы на ремонт — здесь учитывают понесенные расходы на работы мастеров и строительные материалы.

До конца 2024 года алгоритм приемки такой  :

1. После того как получили сообщение о завершении строительства, у вас есть семь дней, если в договоре не оговорен другой срок, чтобы договориться с застройщиком о дне приемки. Иначе через месяц застройщик может подписать односторонний акт — то есть передать квартиру без вашего участия. Уклониться от осмотра и приемки квартиры нельзя.
2. Если в квартире нет существенных нарушений, которые препятствуют нормальной жизни в ней, вы обязаны подписать акт. Мелкие недостатки указывают в передаточном акте — застройщик должен устранить их бесплатно за два месяца.
3. Если дефекты существенные  , акт можно не подписывать. Требуйте устранить дефекты в течение 60 дней. Также вы вправе потребовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с процентами.
4. Если возник спор относительно существенности дефектов, привлекают независимого эксперта с подтвержденной квалификацией — тот в течение пяти рабочих дней проводит инструментальный и визуальный осмотр квартиры и готовит заключение.
5. В течение трех рабочих дней нужно направить этот акт осмотра застройщику.
6. Если замечания с первичного осмотра подтвердятся, застройщик обязан компенсировать стоимость работы эксперта. Если нет — его услуги придется оплатить вам.

Если квартиру передали, но гарантийный срок еще не прошел, вы также вправе потребовать от застройщика устранить недостатки либо выплатить денежную компенсацию.

Гарантийный срок — пять лет  , но после поправок в закон о долевом строительстве с 1 сентября 2024 года его могут снизить до трех лет. Срок считают со дня передачи первой квартиры нового дома в собственность. Ссылки застройщика на подписанный акт приема-передачи не важны, ведь вы могли не знать о скрытых дефектах.

Особенность споров с застройщиком при затоплениях в том, что причинами протечки часто бывают дефекты общедомового имущества. Тогда суды, как правило, удовлетворяют требование об устранении дефектов, но отказывают в выплате компенсации за работы и материалы. Это связано с тем, что один дольщик не может взыскать с застройщика стоимость устранения недостатка имущества, если оно в общей долевой собственности всех жильцов многоквартирного дома, МКД.

Но если причина протечки — дефект именно вашей квартиры, вы вправе потребовать денежную компенсацию. Если в результате протечки причинен ущерб имуществу — вашему или соседей, — требуйте от застройщика возместить его.

Алгоритм действий такой:

1. Составьте акт осмотра с подписью представителя управляющей компании — опишите выявленные недостатки, укажите места, где они обнаружены, возможные причины появления, приложите фотографии.
2. Подготовьте претензию к застройщику с требованием устранить недостатки в разумный срок, приложите акт осмотра.
3. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о получении по юридическому адресу застройщика  .

В претензии должны быть:

1. Номер и дата договора с застройщиком, а также адрес квартиры, где выявлены недостатки.
2. Требование устранить недостатки в разумные сроки  — это важно, поскольку за нарушение сроков предусмотрена пеня в размере 3% от стоимости услуги, а с 1 сентября 2024 года — 1/150 ключевой ставки ЦБ в день. Если дело дойдет до суда, застройщик обязан дополнительно уплатить 50% от общей суммы неустойки в вашу пользу. После 1 сентября 2024 года размер штрафа снизят до 5% от этой суммы  .
3. Ваши контактные данные — почтовый и электронный адрес, номер телефона и прочее.

Застройщик должен устранить протечку на балконе в срок, указанный в претензии. Вам нужно согласовать время прибытия бригады и проследить за ходом работ, чтобы исполнитель ради экономии не пытался устранить протечку герметиком. Такие работы включают замену уплотнительных элементов и деталей остекления. Устранить нужно не только протечку, но и причину ее появления.

Если после ремонтных работ протечки появятся снова, направьте застройщику требование о возмещении неустойки по факту течи балкона. Документ оформляют аналогично претензии и отправляют заказным письмом.

Если застройщик отказался устранять недостатки или проигнорировал требования, можете обратиться в суд, чтобы заставить его выплатить:

1. Неустойку за испорченное из-за течи имущество.
2. Неустойку за нарушение сроков выполнения работ по устранению течи.
3. Штраф за неисполнение требований в добровольном порядке.
4. Компенсацию морального вреда.

До суда делать заключение профессиональной экспертизы не обязательно. В сложных случаях суд сам назначает процедуру. Расходы на нее возмещает проигравшая сторона  .

Если размер требований меньше 100 000 ₽, исковое заявление подают мировому судье. Если больше — обращаются в районный суд по месту регистрации застройщика, вашего проживания либо нахождения МКД, по которому идет спор  .

При сумме иска о защите прав потребителей до 1 000 000 ₽ госпошлину уплачивать не нужно.

К исковому заявлению прикладывают  :

• копию договора участия в долевом строительстве;
• копию акта приема-передачи квартиры;
• акты обследования с фотографиями и подписями;
• расчет взыскиваемой суммы — основной долг, пени, штраф;
• документы, которые подтверждают отправку корреспонденции застройщику;
• акт проведенной экспертизы — если есть;
• доверенность на представителя — если интересы в суде представляет кто-то другой.

По закону вы вправе ознакомиться с проектной документацией. Но забрать документы с собой или снять копию застройщик, скорее всего, не разрешит. Это лишь способ лично убедиться, что при строительстве допущены отступления от проекта, нарушения или ошибки.

Но вы можете выдвинуть претензии застройщику и без ПД. Если в квартире есть недостатки, вы вправе требовать от застройщика безвозмездно устранить их, соразмерно уменьшить цену жилья или возместить расходы на ремонт. Главное условие — недостатки должны быть выявлены в пределах гарантийного срока.

Если застройщик проигнорирует обращения, откажется устранять недостатки или компенсировать расходы, обращайтесь в суд. Кроме возмещения расходов, вы сможете потребовать компенсации морального ущерба и уплаты штрафа.