Что делать, если: нужно расторгнуть ДДУ или заплатить налог с компенсации от застройщика

6 ситуаций с застройщиками

Обсудить
Что делать, если: нужно расторгнуть ДДУ или заплатить налог с компенсации от застройщика
Аватар автора

Андрей Корнилов

юрист

Страница автора

Даже если дом сдали вовремя и построили нормально, может найтись квартира с недочетами.

У дольщиков часто есть вопросы к качеству построенного жилья. Но бывает, что и без претензий к застройщику участник долевого строительства хочет расторгнуть договор.

Разберу несколько запутанных ситуаций, о которых рассказали читатели в Сообществе, и объясню, как в них поступить по закону.

Лейбл заголовка

Можно ли расторгнуть ДДУ, если застройщик ничего не нарушил?

Аватар автора

Аркадий Паровозов

дольщик

Страница автора

Заключил договор долевого участия, ДДУ, на покупку квартиры и полностью его оплатил. Договор стандартный — с большим перекосом в сторону застройщика. Дом сдали досрочно — в июне 2023, но квартиру я еще не смотрел и не принял. Хотел расторгнуть договор по соглашению, но застройщик отказался — ссылается на то, что условия ДДУ не нарушал.

Есть ли основания, по которым можно подать в суд и расторгнуть договор? Какая практика в аналогичных ситуациях? Имеет ли смысл цепляться за экспертизу по качеству застройки или поднимать проект с возможными изменениями, которые ухудшают положение дольщика относительно мест общего пользования? И что с практикой применения закона № 214-ФЗ?

Расскажу, в каких случаях можно расторгнуть договор и как лучше действовать в вашей ситуации.

Расторгнуть ДДУ без суда в одностороннем порядке, просто отправив застройщику уведомление, можно, если  :

  1. Срок передачи объекта долевого строительства нарушен на два и более месяца.
  2. Застройщик не устраняет недостатки, которые снижают уровень жизни в квартире или делают ее непригодной для проживания, не уменьшает цену договора и не соглашается на компенсацию.
  3. Качество квартиры или дома не соответствует требованиям.
  4. Есть иные причины, которые зафиксированы в законе или ДДУ.

В законе нет таких оснований для расторжения договора, как «дольщик передумал», «изменилось финансовое положение» или «по семейным обстоятельствам». В этих случаях расторгнуть договор можно только через суд.

Расторгнуть ДДУ через суд возможно, если  :

  1. Есть перебои в строительстве: оно прекратилось, приостановлено или есть признаки, что срок строительства по ДДУ не будет соблюден.
  2. Застройщик изменил проектную документацию, в результате чего площади квартир и нежилых помещений изменились минимум на 5%.
  3. Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.
  4. Есть иные обстоятельства, прописанные в законе  или ДДУ, — но их придется доказать в суде.

Ранее суды удовлетворяли требования дольщиков, которые отказывались от ДДУ в одностороннем порядке, ссылаясь на статью 32 закона о защите прав потребителей. Там сказано, что потребитель может отказаться от исполнения договора в любое время при условии, что оплатит исполнителю его расходы.

Одно из таких дел дошло до Верховного суда. И он пояснил  , что долевые отношения не равны отношениям «покупатель — продавец» и расторгнуть договор в одностороннем порядке можно, только если застройщик нарушает ДДУ, например затягивает сроки или меняет проект  .

Чтобы расторгнуть ДДУ, нужно собрать для суда документы, которые докажут вину застройщика: нарушенные сроки передачи, изменение проекта или существенные недостатки в квартире, например:

  • проектные декларации, в которых прописаны сроки;
  • заключение экспертизы, которая доказывает, что сроки отстают от графика работ или строительство заморожено;
  • доказательства существенного изменения проекта, которое влечет серьезный ущерб — из-за чего человек лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. Например, застройщик построил вместо кирпичного дома панельный, отказался от строительства объектов инфраструктуры, изменил общую площадь жилья более чем на 5%, поменял расположение квартир на этаже.

Если изменилась планировка квартиры — например, застройщик построил дополнительную перегородку, изменил высоту помещения или оговоренную отделку квартиры, — это не будут считать существенным. И скорее всего, суд откажет в расторжении договора  .

Иск о расторжении ДДУ без серьезных доказательств вины застройщика — это не самая лучшая затея. Если застройщик сдал дом, лучше просто продать квартиру.

Лейбл заголовка

Как вернуть деньги с эскроу, если застройщик не выполнил обязательства?

Аватар автора

Victoria

недовольна изменившимися сроками

Страница автора

В прошлом году купила апартаменты у застройщика за наличный расчет, без ипотеки. В договоре прописано, что срок передачи объекта долевого строительства — не позднее 30 марта 2023 года. На деле даже в мае корпус не достроили, срок перенесли на январь 2024, а застройщик даже не удосужился уведомить меня ни по смс, ни звонком.

Менеджер по продажам, с которым я общалась изначально, перестал отвечать. На горячей линии помочь не могут. Каждый раз составляют заявку, обещают, что перезвонит специалист, но уже давно тишина. Единственные вести от застройщика — спам на электронную почту с рекламой новых ЖК.

По закону № 214-ФЗ по прошествии двух месяцев я могу разорвать договор в одностороннем порядке и вернуть деньги с эскроу-счета. Для этого нужно направить застройщику уведомление о расторжении с описью вложений, а затем зарегистрировать его в Росреестре через МФЦ, представив копию этого уведомления. По идее, дальше можно забирать деньги в банке, так как он получит данные о расторжении договора автоматически.

Как лучше действовать, чтобы получить деньги в кратчайшие сроки? Есть ли судебная практика? Какие подводные камни, на что обратить внимание?

Действительно, если срок передачи объекта долевого строительства нарушен дольше чем на два месяца, можно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда  .

Но если застройщик сообщил о переносе сроков письмом, расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке нельзя — придется обращаться в суд.

При переносе сроков передачи объекта застройщик должен известить дольщика и направить ему предложение об изменении условий договора. Это нужно сделать минимум за два месяца до срока, оговоренного в ДДУ  . Новые сроки оформляют дополнительным соглашением к ДДУ, но дольщик не обязан его подписывать.

Поскольку застройщик не предупредил вас и не предлагал подписать допсоглашение, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого:

  1. Напишите заявление о расторжении ДДУ. Укажите в нем реквизиты ДДУ: номер договора, дату его заключения и основания для одностороннего расторжения, включая норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта. В вашем случае это пункт 1 части 1 статьи 9 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
  2. На отдельном листе рассчитайте общую сумму к возврату — это цена договора плюс неустойка. Ее можно посчитать на калькуляторе. Но учтите, что для неустойки с 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года максимальная ставка — 7,5%, а за период с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года застройщики вообще не должны ее платить  .
  3. Укажите реквизиты вашего счета для перевода денег.
  4. Направьте этот пакет документов застройщику заказным письмом с описью вложения.

Дату отправки письма считают датой расторжения договора. После этого в течение 20 рабочих дней застройщик обязан вернуть стоимость по договору и уплатить неустойку.

Если ДДУ оплачивали с использованием счета эскроу, после уведомления застройщика нужно подать заявление о регистрации расторжения договора в Росреестр  . К нему нужно приложить копию уведомления об одностороннем отказе с описью вложений и подтверждением его отправки застройщику по почте.

Росреестр погасит запись о регистрации ДДУ в ЕГРН и в течение 5 рабочих дней разместит информацию о расторжении договора в единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС. Банк получит сведения из системы и в течение 3 рабочих дней вернет деньги со счета эскроу. А неустойку должен выплатить застройщик.

Если застройщик не реагирует, обращайтесь в суд с требованием вернуть деньги по ДДУ, проценты за их использование и нарушение сроков возврата.

Лейбл заголовка

Как быть, если застройщик отправил односторонний акт?

Аватар автора

Марина Дмитриевна Петрова

не приняла квартиру

Страница автора

Принимала квартиру у застройщика по договору долевого участия. Нашла недостатки. Составили акт осмотра, в течение 60 дней должны были их устранить, если будет обеспечен доступ в квартиру.

Устранили частично: свет горит не везде, горячей воды нет. Я снова отказалась подписывать акт приемки.

Через 7 дней они меня оповестили, что застройщик отправил Почтой России односторонний акт приема-передачи, якобы я уклоняюсь от обязательств, хотя первоначальный акт осмотра подписали обе стороны. Как быть?

Застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи, если посчитает, что дольщик уклоняется от его подписания без веских причин. У дольщика, в свою очередь, есть право оспорить односторонний акт и потребовать в суде, чтобы застройщик устранил недостатки.

Как проходит приемка. До 31 декабря 2024 года действует постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, которое утвердило новые особенности приемки.

Алгоритм такой:

  1. После того как дольщик получит уведомление, у него есть 7 дней, если в договоре не оговорен другой срок, чтобы договориться с застройщиком о дне приемки. Иначе через месяц застройщик может подписать односторонний акт, то есть передать квартиру дольщику без его участия. Уклониться от осмотра и приемки квартиры нельзя.
  2. Если в квартире нет существенных нарушений, которые препятствуют нормальной эксплуатации квартиры, дольщик обязан подписать акт. Несущественные недостатки указывают в передаточном акте — застройщик должен устранить их бесплатно за два месяца.
  3. Если дефекты существенные, можно не подписывать акт и требовать устранить их в течение 60 дней. Также дольщик вправе требовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с процентами.
  4. Если между сторонами возник спор относительно существенности дефектов, привлекают независимого эксперта с подтвержденной квалификацией. Тот в течение 5 рабочих дней проводит инструментальный и визуальный осмотр квартиры и готовит заключение.
  5. Дольщик в течение 3 рабочих дней направляет акт осмотра застройщику.
  6. Если замечания, указанные дольщиком на первичном осмотре, подтверждаются, застройщик обязан компенсировать стоимость работы эксперта. Если нет — его услуги оплачивает дольщик.

Выполненные работы фиксируют в акте, который подписывают обе стороны договора. Если один из участников без уважительных причин отказывается от этого, второй может подписать акт в одностороннем порядке — с отметкой об отказе контрагента.

Застройщик вправе подписать односторонний акт, когда:

  1. Дольщик уклоняется от приемки квартиры, то есть не приходит на нее или отказывается подписывать акт без веских оснований.
  2. Он посчитал, что исправил все недочеты, а претензии дольщика — пустые придирки.

Но для этого он должен:

  1. Дождаться, когда пройдет два месяца после того, как наступил срок передачи квартиры по договору  .
  2. Уведомить дольщика о готовности квартиры к передаче заказным письмом по адресу прописки или адресу, указанному в ДДУ, по электронной почте или другим способом, указанным в договоре.

Оспорить односторонний акт можно только в суде. Если считаете, что у квартиры остались недостатки, подайте два иска: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении дефектов.

Если застройщик нарушил процедуру уведомления или есть доказательства, что он так и не устранил недостатки, суд встанет на вашу сторону.

Но убедитесь, что дефекты существенные. Если застройщик докажет, что это нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. Суд посчитает, что вы необоснованно уклонились от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт.

Лейбл заголовка

Надо ли платить налог, если получил компенсацию от застройщика?

Аватар автора

Gennadi4

порядочный налогоплательщик

Страница автора

В 2023 году я судился с застройщиком и получил выплаты:

  1. Компенсацию за недостатки в квартире.
  2. Неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей.
  3. Компенсацию морального вреда.
  4. Штраф по закону о защите прав потребителей.
  5. Компенсацию расходов на строительную экспертизу.
  6. Компенсацию представительских расходов.

Один юрист сказал, что надо уплатить налог на сумму неустойки и штраф и что я должен подать декларацию. Другой — что застройщик сам должен подать документы в налоговую и та выставит счет. Кто прав и какие налоги я должен уплатить?

Расскажу, с каких выплат придется уплатить налог и кто должен это сделать.

НДФЛ не облагаются такие выплаты:

  1. Компенсация расходов на устранение недостатков строительства  .
  2. Компенсация морального вреда  .
  3. Судебные издержки: расходы на оплату услуг представителя в суде, почтовые расходы, расходы на проезд и проживание в связи с явкой в суд, выплаты экспертам при проведении судебной экспертизы  . Предположу, что именно эти издержки вы назвали в вопросе представительскими расходами.

Облагаются НДФЛ полученные вами:

  1. Штрафы и неустойки по гражданско-правовым договорам  .
  2. Штрафы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

С них нужно уплатить налог на доход физических лиц.

Кто должен уплатить налог. Застройщик, от которого вы получили доход, — налоговый агент. Поэтому он обязан исчислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет  .

Для этого в решении суд должен разделить суммы, которые нужно взыскать в вашу пользу, и суммы, которые следует удержать и перечислить в бюджет в качестве НДФЛ. Например, написать в резолютивной части решения: «Взыскать штраф 100 000 ₽, в том числе НДФЛ 13 000 ₽».

Если суммы не разделены, застройщик не сможет удержать НДФЛ. Тогда он обязан сообщить вам и налоговой инспекции  :

  1. О невозможности удержать налог.
  2. Сумме дохода, с которого не удержан налог.
  3. Сумме неудержанного налога.

Если вы получили от застройщика уведомление о невозможности удержать налог, вы должны сами уплатить его с полученного дохода не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговая инспекция направит вам уведомление об уплате налога.

Чтобы узнать, уплачен ли налог, нужно сравнить сумму неустойки и штрафа из решения суда с суммой, которую вы получили от застройщика. Если они совпадают, вам нужно уплатить НДФЛ. А если сумма на 13% меньше, застройщик уже перечислил НДФЛ.

Лейбл заголовка

Может ли застройщик проводить мероприятия на крыше?

Аватар автора

Александр Невский

против шума

Страница автора

В моем доме эксплуатируемая крыша. Застройщик — собственник коммерческих помещений на первом этаже и непроданных квартир в доме. На правах собственника он проводит на крыше мероприятие на 20—30 человек в рамках фестиваля еды.

В общий щиток в подъезде подключено электричество, играет музыка, работает ведущий, разливают алкогольные напитки. Ключи от щитка предоставила УК, которая досталась нам от застройщика.

Жильцы негодуют, их согласия не спросили и на мероприятие не пригласили — только уведомили, что оно состоится. Прав ли застройщик и что можно сделать, чтобы такое не повторялось?

Застройщик не прав: крыша многоквартирного дома, МКД, не может быть в частной собственности. Это общее имущество жильцов дома, и вопросы о ее использовании они должны решать сообща.

Кому принадлежит крыша. МКД — это совокупность общего имущества и помещений, которые принадлежат отдельным собственникам. Общее имущество — все, что в доме за пределами квартир и нежилых помещений. Это крыша, технические этажи, помещения в подвалах, на чердаках, лестничные площадки, коридоры, лифты и прочее. Они принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений дома на праве общей долевой собственности  .

В обычной ситуации все технические помещения, например чердаки или входы на крышу, должны быть заперты. Один комплект ключей хранят у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, второй — в одной из квартир верхнего этажа.

Право выходить на крышу есть только у представителей управляющей компании или подрядной организации при проведении работ  .

Как легализовать крышу. Чтобы обустроить на крыше дополнительные конструкции, например сделать настил, установить беседки или барную стойку, нужно сначала перевести кровлю в разряд эксплуатируемых  .

За это должны проголосовать не менее 2/3 собственников. А если реконструкция уменьшит размер общего имущества, решение принимают единогласно  .

Затем готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и муниципалитетом, в котором расположен дом. Протокол общего собрания и другие документы подают в Росреестр. После этого жильцы могут использовать свободную от инженерных сетей часть крыши и сделать там ремонт.

Затраты на обустройство эксплуатируемой кровли несут владельцы квартир. Деньги на реконструкцию, скорее всего, дадут не все. Но использовать крышу по закону может каждый собственник.

Допустим, в вашем доме все согласовали и сделали реконструкцию. Теперь крышу можно использовать в коммерческих целях, например открыть бар или площадку для мероприятий. Но крыша все равно остается в общей долевой собственности жильцов дома. Доля в праве пропорциональна доле общей площади собственника в площади дома  . Например, у владельца квартиры площадью 80 м² доля в праве собственности на крышу будет вдвое больше, чем у собственника квартиры 40 м².

Если у застройщика в собственности много непроданных квартир и нежилых помещений, его доля в праве общей собственности выше, чем у каждого из жильцов. Но это не значит, что крыша в его собственности, — даже если он сделал там ремонт за свой счет.

Как законно пользоваться крышей. Если бывший застройщик хочет использовать эксплуатируемую кровлю в коммерческих целях, он должен заключить с жильцами дома договор аренды. Для этого нужно провести еще одно общее собрание  .

Если согласие получено, договор подписывает полномочный представитель собственников МКД. Его выбирают на общем собрании, и он действует по доверенности от их лица  .

Если срок аренды более года, считают, что договор заключен с момента госрегистрации. Если менее — со дня подписания, регистрировать договор не нужно  .

Там прописывают режим пользования крышей, например какая деятельность разрешена, в какое время, насколько громко можно включать музыку. Если арендатор нарушает эти условия, можно подать в суд и расторгнуть договор аренды досрочно  .

Доходы от аренды жильцы могут тратить по своему усмотрению. Например, распределять между собственниками пропорционально их доле в праве общей собственности или направлять на оплату ЖКУ. Решение об этом принимают на общем собрании.

Но если на крыше вашего дома расположены пентхаусы, это другая ситуация. Пентхаус — отдельное жилье с собственной террасой на верхнем этаже МКД. Хозяин такого жилья вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Тогда шумные вечеринки — повод вызвать полицию, а при систематических нарушениях — обратиться в суд.

Если крышей пользуются незаконно, можно действовать так:

  1. Предложить застройщику арендовать крышу или ее часть на общих основаниях.
  2. Если не согласится, направить в УК заявление и потребовать принять меры. Приложить фотографии или видеоматериалы, которые доказывают самовольный захват общего имущества.
  3. Если не поможет, обратиться в суд с требованием прекратить самовольное использование крыши и открыть на нее доступ всем собственникам помещений в МКД  .
Лейбл заголовка

Может ли УК от застройщика управлять домом несколько лет?

Аватар автора

Елена Колотовкина

не выбирала УК

Страница автора

Живем в доме уже три года. У МКД нет договора с УК — якобы УК постоянно продлевает договор с застройщиком. Сколько раз она может так делать?

Такую информацию мне предоставили
Такую информацию мне предоставили

Договор с управляющей организацией можно продлевать неограниченное количество раз. Обычно так происходит, когда УК получила дом в управление по результатам муниципального открытого конкурса или компанию выбрали собственники на общем собрании.

Договор между застройщиком и УК тоже можно продлевать сколько угодно. Расскажу, в каких ситуациях.

Как назначают УК в новостройке. В первые месяцы после ввода дома в эксплуатацию, как правило, не все помещения переданы владельцам, поэтому провести общее собрание собственников и выбрать способ управления МКД, скорее всего, не получится.

Законом предусмотрена схема управления домом в этот период:

  1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  2. В течение 5 дней после этого заключает с временной УК договор максимум на 3 месяца  .
  3. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, он продлевается еще на 3 месяца на тех же условиях  .

Но обычно регистрация права собственности растягивается на гораздо больший срок и провести общее собрание собственников сразу после ввода дома в эксплуатацию почти никогда не получается. Поэтому чаще всего первую постоянную УК новостройки выбирают в открытом конкурсе:

  1. В течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления, например муниципалитет, извещает жильцов о том, что выставил дом на открытый конкурс по выбору УК. В течение еще 40 дней проводят конкурс, а в следующие 10 дней информируют о результатах  .
  2. Жильцы обязаны заключить договор с отобранной УК. Если в течение двух месяцев они этого не сделали, договор считается заключенным на условиях, определенных конкурсом.
  3. УК начинает управлять домом и заключает договоры с жильцами, как только те зарегистрируют права собственности на помещения.

Как поменять УК. Если домом управляет УК, которая выиграла конкурс, ее можно сменить минимум через год  .

Собственники могут выбрать новую УК на общем собрании  . Решение будет законным, если за выбор УК проголосовало 50% собственников плюс один голос.

Когда Госжилинспекция внесет лицензию на управление МКД в реестр лицензий субъекта РФ, дом переходит к новой УК  .

По закону, если нет заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, он автоматически продлевается на аналогичный срок и на тех же условиях  . Очевидно, именно это и произошло с вашим домом. Нарушения закона тут нет.

В судебной практике отмечено, что застройщик и УК вправе продлевать договор на тот же срок и на тех же условиях, пока:

  1. муниципалитет не проведет отбор управляющей организации;
  2. собственники не выберут УК на общем собрании.

В вашем случае договор между застройщиком и УК действовал на протяжении 2,5 года, после чего городское поселение распоряжением определило вам УК — ту же самую, что была раньше.

Если она вас не устраивает, нужно провести общее собрание собственников жилья и большинством голосов выбрать новую УК.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Андрей КорниловА у вас были проблемы с застройщиком? Расскажите, как решали: