Разбираем жилищный кооператив «Бест-вей»

В прошлый раз я прищурился на компанию «Лайф-из-гуд» и инвестиционные счета «Виста». Если коротко, инвесторам предлагают очень высокий доход — до 20% годовых в долларах. Но подозрительным выглядит примерно все: отсутствие лицензии Банка России, заявленная схема работы, привлечение новых клиентов через сетевой маркетинг, отсутствие отчетов в открытом доступе, нестыковки в документах. Я бы не доверил этим людям свои деньги.

Сегодня в программе другое направление компании «Лайф-из-гуд» — жилищный кооператив «Бест-вей», который предлагает дешевую ипотеку. Как всегда, при разборе я буду опираться на общедоступные источники.

Мы уже написали большую статью про жилищные кооперативы. Если коротко, суть такая: люди скидываются с помощью паевых взносов, чтобы купить жилье. Каждый скидывается понемногу, но в итоге набирается на квартиру. Эту квартиру получает первый пайщик в очереди — тот, кто первым сделал взнос. Взносы продолжают платить, и когда набирается на вторую квартиру, ее получает второй пайщик в очереди, и так далее.

Те, кто получил квартиры, так же с помощью взносов постепенно выкупают ее у кооператива. С точки зрения покупателя, жилищный кооператив — это квартира в рассрочку.

Существует три вида жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. «Бест-вей» пишет о себе как о жилищном кооперативе — в отличие от ЖСК, такой кооператив сам ничего не строит, а помогает купить квартиры в готовых домах.

Вот как выглядит покупка квартиры для членов этого кооператива:

1. Пишете заявление о вступлении в ЖК и делаете вступительный взнос. Он равен 1020 или 2040 евро (около 75 000 или 150 000 рублей) и зависит от стоимости жилья, которое хотите купить.
2. Вносите не менее 35% от стоимости жилья.
3. Когда подойдет ваша очередь, кооператив добавит недостающую сумму и приобретет для вас квартиру. В ней можно поселиться и прописаться, но пока не выплатите ее стоимость, она останется в собственности ЖК. Пока ждете свою очередь, надо платить минимальные паевые взносы — по 10 000 рублей в месяц. Эти деньги прибавляются к первоначальному взносу и идут в счет будущей квартиры. Также надо платить членские взносы, 1000 или 2000 рублей в месяц. Эти деньги к взносу не прибавляются — они идут на организацию работы кооператива.
4. Выплачиваете кооперативу оставшуюся стоимость квартиры ежемесячными паевыми взносами. Это нужно сделать максимум за 10 лет. Все это время вы продолжаете платить членские взносы.
5. Когда долг кооперативу полностью выплачен, оформляете квартиру в собственность.

По информации с официального сайта «Бест-вея», с помощью кооператива можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Жилье можно купить почти по всей России.

Главный плюс кооператива по сравнению с ипотекой — более низкая стоимость квартиры. Если верить калькулятору из личного кабинета на сайте «Бест-вея», при покупке квартиры за 5 млн рублей переплата из-за вступительного взноса и членских взносов будет около 400 тысяч рублей. Для сравнения: если покупать такую же квартиру в ипотеку под 10% годовых, переплата составит почти 2 миллиона, не считая страховки. Расчеты зависят от первоначального взноса и срока рассрочки или кредита, но порядок сумм такой.

К тому же кооператив не смотрит на доход пайщика и его кредитную историю, поэтому купить квартиру через кооператив еще и проще.

Высокий первоначальный взнос. При покупке квартиры в ипотеку это обычно от 15—20% ее стоимости. В «Бест-вее» просят сразу заплатить 35%.

Квартиру покупают не сразу, а когда доходит очередь пайщика. Если судить по информации из личного кабинета пайщика «Бест-вея», на это уходит от нескольких месяцев до года. За это время выбранная квартира может исчезнуть из продажи или сильно подорожать. Придется искать другой вариант.

Квартира в собственности кооператива. В отличие от ипотеки, до полной выплаты стоимости квартиры ее владелец — кооператив. В ней можно поселиться и прописаться, но нельзя продать или получить налоговый вычет за ее покупку.

Участие посредника. По сути кооператив — посредник между покупателем и продавцом жилья, а это увеличивает риски. Приходится полагаться на то, что кооператив соблюдает закон и что он не закроется до того, как вы оформите квартиру на себя.

Даже если все по закону, риск потерять деньги остается. Если кооператив по каким-то причинам перестанет работать, его собственность распродадут. Сначала он рассчитается с кредиторами и только затем вернет деньги пайщикам — пропорционально их паевым взносам. Хватит ли у кооператива денег, чтобы вернуть все паевые взносы, неизвестно.

Признаки пирамиды. На мой взгляд, это главный минус кооператива. Квартиры он покупает за деньги, которые приносят пайщики. Чем больше пайщиков, тем больше покупается квартир и тем быстрее движется очередь. И наоборот: если пайщиков приходит мало, очередь застывает. Это чем-то похоже на финансовую пирамиду, где выплаты старым вкладчикам зависят от того, сколько денег принесут новые.

Председатель правления «Бест-вея» Роман Василенко прямо говорит о пирамидальной схеме работы в интервью газете «Аргументы и факты»:

Но пирамидальность — это особенность всех жилищных кооперативов, которые работают по принципу накопления взносов пайщиков. С этой точки зрения «Бест-вей» не хуже и не лучше любого другого кооператива.

Покупать квартиру через кооператив по определению более рискованно, чем с помощью ипотеки. Чтобы все-таки рискнуть и сэкономить, стоит присмотреться к работе кооператива: если что-то вызывает сомнения — риск возрастает в разы. Скажем, если никто не проверяет, на что кооператив тратит паевые взносы, деньги могут уходить совсем не на квартиры пайщикам. Поэтому приглядимся повнимательнее к ЖК «Бест-вей» и тому, что он предлагает.

Официальный сайт жилищного кооператива «Бест-вей» — bestwaycoop.com. На него ведет ссылка с сайта материнской компании «Лайф-из-гуд», там же находится вход в личный кабинет пайщика. Этот же сайт указан в уставе ЖК.

Поиск выдает и другие сайты «Бест-вея»: например, zhkbestway.ru и вместоипотеки.рф. Но это неофициальные сайты, которые создают пайщики, чтобы продвигать услуги компании, привлекать новых пайщиков и быстрее получать обещанные квартиры. К сетевому маркетингу «Бест-вея» мы еще вернемся, а пока посмотрим, как устроена сама компания.

На сайте я нашел реквизиты компании, а также телефон и адрес офиса в Санкт-Петербурге. По данным реестра «Руспрофайл», офис кооператива находится в том же помещении, что и офис Международной бизнес-академии (IBA). Это та самая академия с тремя преподавателями, которую я упоминал при разборе инвестиционных счетов «Виста» — еще одного направления деятельности компании «Лайф-из-гуд». Председатель кооператива и гендиректор академии — один и тот же человек, Роман Викторович Василенко. Он же упоминается на сайте «Лайф-из-гуд» как основатель и руководитель этой компании.

Я также получил выписку из ЕГРЮЛ — реквизиты компании в ней совпадают с реквизитами на сайте. Это хороший признак: значит, компания работает по российским законам и отчитывается перед налоговой.

По закону у жилищного кооператива должен быть устав, который определяет правила его работы. Но на сайте кооператива я устава не нашел. Отыскался он почему-то в другом месте — на сайте компании «Лайф-из-гуд». В самом уставе я не обнаружил явных проблем: целью работы кооператива указана покупка жилья для пайщиков, сам документ зарегистрирован в налоговой.

Согласно уставу и положению о формировании фондов ЖК, средства кооператива разделены. Вступительные и членские взносы поступают на счет в банке «Санкт-Петербург» — они идут на развитие кооператива. Паевые взносы аккумулируются на счете в Сбербанке — эти деньги идут на покупку квартир пайщикам. В теории такое разделение счетов помогает отслеживать, на что кооператив тратит деньги.

Несмотря на разделение средств, у меня остались вопросы, кто и как проверяет их использование. На сайте кооператива я не нашел отчетности о его работе, поэтому пайщикам должно быть сложно отслеживать, на что их взносы идут на самом деле.

Судя по всему, Банк России тоже не регулирует деятельность кооператива: в реестре ЦБ он не числится. В реестр включают только жилищно-накопительные кооперативы, а «Бест-вей» формально числится обычным жилищным кооперативом, хотя по схеме работы похож на накопительный. При этом на своем сайте кооператив заявляет о контроле со стороны государства:

Единственные суммы, которые мне удалось найти, содержатся в бухгалтерской отчетности на сайте «Руспрофайла». Кооператив был создан в 2014 году, тогда его капитал составлял 15 млн рублей. В 2015 году капитал вырос до 82 млн, в 2016 — до 178 млн, в 2017 — до 470 млн рублей. Судя по этим цифрам, кооператив быстро растет, и в теории это хорошо для пайщиков — значит, они все быстрее получают квартиры. Но этот отчет не дает никакой информации о том, как деньги тратятся на самом деле.

Есть проблемы и с другими отчетами: например, о числе пайщиков, длине очереди, количестве квартир в собственности кооператива.

Эта информация опубликована в личном кабинете пайщика. Судя по ней, процесс идет, люди платят взносы, кооператив исправно покупает квартиры. На 8 апреля 2019 года в кооперативе 6844 члена, из них 353 получили квартиры и сейчас за них рассчитываются, а 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность. За пять недель между 4 марта и 9 апреля в кооператив пришли еще 173 пайщика, а тех, кто рассчитывается за купленную квартиру, стало больше на 8 человек.

Но вся информация представлена в виде электронных таблиц, а не официальных документов с печатями и подписями. Сведений о пайщиках нет и в выписке из ЕГРЮЛ. В такой ситуации я не могу быть уверен, что за цифрами — реальные люди.

Жилищный кооператив «Бест-вей» и инвестиционные счета «Виста», еще одно направление деятельности «Лайф-из-гуд», объединяет сетевой маркетинг — это когда компания платит старым клиентам за привлечение новых.

Центробанк называет сетевой маркетинг одним из признаков финансовой пирамиды, но сам по себе это нормальный способ продвигать услуги. Подозрительным он становится только тогда, когда для клиента важнее продать кому-то услуги компании и получить за это вознаграждение, чем воспользоваться услугами самому.

На мой взгляд, «Лайф-из-гуд» подошел к этому вплотную.

В системе комиссионных «Лайф-из-гуда» аж 20 уровней консультантов — так там называют клиентов, которые участвуют в сетевом маркетинге. Чем выше уровень консультанта, тем больше денег ему полагается за каждую продажу. Вознаграждение также зависит от того, что именно было продано, а главное, консультант может формировать свою структуру — тогда продажи, сделанные «подчиненными», будут засчитываться и руководителю.

Консультанты создали десятки сайтов и групп в соцсетях и сняли множество видеороликов про счета «Виста» и кооператив «Бест-вей», где предлагают обращаться к ним за подробностями. На мой взгляд, все это тянет уже не на рекламу какой-то компании или ее услуг, а на отдельный бизнес.

Если сравнивать два направления компании «Лайф-из-гуд», жилищный кооператив «Бест-вей» выглядит заметно лучше инвестиционных счетов «Виста». Кооператив работает в российском правовом поле, известны реквизиты, адрес и руководитель компании. Я не нашел серьезных проблем с правоохранительными органами или крупных судебных разбирательств с участием «Бест-вея».

В интернете этот кооператив часто называют пирамидой — однако с определенной натяжкой так можно сказать о любом ЖК. Сама идея покупки квартиры через жилищный кооператив выглядит рискованной, но, на мой взгляд, не безнадежной — и в этом смысле «Бест-вей» не лучше и не хуже других. По крайней мере риски компенсируются тем, что при покупке через кооператив квартира выходит значительно дешевле, чем при ипотеке. Это как в инвестициях: чем выше потенциальная доходность, тем выше риски.

Но в случае с ЖК «Бест-вей» все-таки есть несколько моментов, которые меня настораживают:

1. Кооперативу не хватает прозрачности. В открытом доступе нет финансовых отчетов, данных о купленных квартирах и скорости движения очереди. Часть информации мне удалось найти в личном кабинете пайщика, но в виде электронных таблиц, а не официальных документов. Также странно, что на сайте кооператива нет устава — его пришлось искать на сторонних ресурсах.
2. Насколько я разобрался, государство не контролирует, как «Бест-вей» расходует взносы пайщиков. Это не только дополнительный риск, но и противоречит тому, что компания пишет о себе на официальном сайте.
3. Репутация компании «Лайф-из-гуд» и других ее направлений снижает доверие к «Бест-вею». На мой взгляд, инвестиционные счета не выглядят работоспособными, а сетевой маркетинг слишком сильно перетягивает одеяло на себя, поэтому кажется, что это еще одно и чуть ли не главное направление бизнеса компании.

Все это удерживает меня от покупки квартиры через кооператив «Бест-вей».

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.