Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Что такое жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса. Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный Банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Как устроены жилищные накопительные кооперативы

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он является членом кооператива. Пайщик может распорядиться ими по своему усмотрению — продать, подарить или завещать. Если пайщик захотел выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные на его счету паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не возвращают.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Шаг 1
Найти кооператив

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По группам в сетях можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников, значит кооператив работает и продвигает свои услуги.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. У меня возникли сомнения: вдруг кооператив перестанет существовать или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания всегда вовремя сдавала дома.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

Шаг 2
Проверить документы

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива. Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Выписка из ЕГРЮЛ. Я начала с сайта Федеральной налоговой службы, откуда скачала выписку из госреестра юридических лиц. Для этого необходимо ввести название компании, ОГРН или ИНН. Лучше посмотреть их заранее на сайте кооператива.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора
По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает на своем сайте файл со списком кооперативов. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме этого в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива
В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Список внутренних документов, которые стоит изучить у ЖНК

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНК Права и обязанности кооператива
Права и обязанности пайщиков
Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере
Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия Как действует кооператив
Как стать пайщиком
Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде Как формируется паевой фонд
На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК
Устав ЖНК
Что смотреть
1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере
4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия
Что смотреть
1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком
3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде
Что смотреть
1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России
Что смотреть
Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет и бухгалтерский баланс. Помимо организационных документов кооператив по закону обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.

Моя специальность далека от бухгалтерии, поэтому в отчете я смотрела только графу «Баланс».

Годовой отчет неспециалисту понять легче. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Положительный баланс бухгалтерского отчета показывает, что у кооператива нет долгов
Положительный баланс бухгалтерского отчета показывает, что у кооператива нет долгов
Годовой отчет меня успокоил: долгов у кооператива нет, половине своих пайщиков он уже купил квартирыГодовой отчет меня успокоил: долгов у кооператива нет, половине своих пайщиков он уже купил квартирыГодовой отчет меня успокоил: долгов у кооператива нет, половине своих пайщиков он уже купил квартиры

Аудиторское заключение. Кроме внутренних документов жилищный накопительный кооператив выкладывает заключение независимого эксперта о деятельности кооператива. Закон обязывает кооперативы проводить ежегодную аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности. Аудиторскую компанию выбирают на конкурсной основе.

Аудитор проверяет финансовую отчетность ЖНК, ищет в документах ошибки и несоответствия. Также независимый эксперт смотрит, правильно ли составлен бухгалтерский баланс, достоверно ли указаны прибыль и убытки, не подтасовывает ли кооператив числа в отчетах.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Убедилась, что кооператив тратит деньги пайщиков по закону: внутренние расходы покрывает членскими взносами, а на паевые взносы покупает квартирыУбедилась, что кооператив тратит деньги пайщиков по закону: внутренние расходы покрывает членскими взносами, а на паевые взносы покупает квартиры

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробную информацию из первых рук, я написала девушке личное сообщение с вопросами.

Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В теоретических вопросах она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала в ней ремонт.

Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.

Среди множества вопросов меня интересовало, что будет с квартирами, если ЖНК объявят банкротом, и как быстро кооператив выкупает квартиру для нового пайщика
Среди множества вопросов меня интересовало, что будет с квартирами, если ЖНК объявят банкротом, и как быстро кооператив выкупает квартиру для нового пайщика

Шаг 3
Выбрать квартиру и внести взнос

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых. На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.

Сотрудники кооператива предлагают вступить без первоначального взноса и копить его на счете паевого фонда. Для этого нужно ежемесячно вносить на счет определенную сумму. Когда накопится достаточно денег для первоначального взноса, кооператив бронирует пайщику квартиру. Но копить в кооперативе невыгодно: кроме паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы, 1000 Р. То есть за год вы переплатите лишние 12 000 Р. Лучше открыть в банке дебетовый счет и копить деньги там. Не придется платить членские взносы, и сумма вклада будет расти за счет процентов.

Я сравнила, как выгоднее копить деньги на первоначальный взнос: в кооперативе или в банке. Допустим, у меня есть 800 000 Р. За полгода нужно накопить еще 300 000 Р, значит ежемесячно я буду вносить по 50 000 Р.

Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода

КооперативБанк
Первоначальная сумма800 000 Р800 000 Р
Нужно накопить300 000 Р300 000 Р
Ставка0%7%
Ежемесячные пополнения50 000 Р50 000 Р
Дополнительные расходы1000 Р в месяц, или 6000 Р за полгодаР
ДоходР32 610 Р
Общая сумма через 6 месяцев1 100 000 Р1 132 610 Р
Хватает выкупить у кооператива16,83 м²17,32 м²
Первоначальная сумма
Кооператив
800 000 Р
Банк
800 000 Р
Нужно накопить
Кооператив
300 000 Р
Банк
300 000 Р
Ставка
Кооператив
0%
Банк
7%
Ежемесячные пополнения
Кооператив
50 000 Р
Банк
50 000 Р
Дополнительные расходы
Кооператив
1000 Р в месяц, или 6000 Р за полгода
Банк
Р
Доход
Кооператив
Р
Банк
32 610 Р
Общая сумма через 6 месяцев
Кооператив
1 100 000 Р
Банк
1 132 610 Р
Хватает выкупить у кооператива
Кооператив
16,83 м²
Банк
17,32 м²

Шаг 4
Стать пайщиком

Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у кооператива нет строгих требований к своим членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Членов правления не волнует и финансовая состоятельность членов кооператива: нет денег — нет квартиры.

Процедура вступления в кооператив очень простая — приехать в офис и написать заявление. С собой взять паспорт и свидетельство о присвоении ИНН.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

  1. Вступительный взнос — 10 000 Р, платится один раз.
  2. Членский взнос — не менее 1000 Р в месяц. Членские взносы можно платить помесячно или внести сразу 12 000 Р и год не платить.
  3. Паевой взнос в размере первоначального взноса за квартиру. В моем кооперативе это 50% стоимости.

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.

На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.

Во время второго посещения офиса мне выдали второй экземпляр заявления с подписью директора кооператива и соглашение о бронировании. Оно действует до выкупа квартиры у застройщикаВо время второго посещения офиса мне выдали второй экземпляр заявления с подписью директора кооператива и соглашение о бронировании. Оно действует до выкупа квартиры у застройщикаВо время второго посещения офиса мне выдали второй экземпляр заявления с подписью директора кооператива и соглашение о бронировании. Оно действует до выкупа квартиры у застройщика
Еще мне выдали удостоверение члена кооператива
Еще мне выдали удостоверение члена кооператива

Шаг
Рассчитать паевые взносы

Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Пока дом строят, стоимость жилья определяет застройщик. В это время цена растет ощутимо — за год квадратный метр в моей квартире подорожал на 2382 Р. После сдачи дома стоимость жилья определяет независимая оценочная компания. Оценивают жилье раз в квартал. На стоимость влияет местоположение дома, срок эксплуатации и рыночные условия: среднерыночная стоимость жилья, инфляция и покупательский спрос на жилье в микрорайоне. Пока цена на мою квартиру продолжает расти, но медленнее, чем у застройщика: в среднем на тысячу рублей за метр в год.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.

Пример расчета ежемесячного паевого взноса

Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив2 255 574 Р
Общая площадь квартиры34,51 м²
Первоначальный взнос1 114 673 Р
Выкупила17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры
Осталось выкупить17,4556 м²
Выкупаю в месяц17,4556 / 120 = 0,1455м²
Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив
2 255 574 Р
Общая площадь квартиры
34,51 м²
Первоначальный взнос
1 114 673 Р
Выкупила
17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры
Осталось выкупить
17,4556 м²
Выкупаю в месяц
17,4556 / 120 = 0,1455м²

То есть каждый месяц я должна вносить платеж, равный рыночной стоимости 0,1455 м². Поскольку эта стоимость постоянно растет, в разные месяцы это разная сумма. Например, в первый месяц моего членства цена квадратного метра была 66 120 Р, то есть ежемесячный взнос составил 9618,05 Р. Через четыре месяца застройщик поднял цену до 66 880 Р, поэтому взнос стал 9725,79 Р.

Паевой взнос платят каждый месяц. Нельзя пропустить 1—2 месяца, даже если я внесла на счет удвоенную или утроенную сумму паевого взноса. Как только деньги поступают на счет паевого фонда, кооператив переводит их в квадратные метры и списывает с долга. Оставшийся долг пересчитают, и размер минимального взноса уменьшится. Например, мой минимальный платеж 0,14 м², или около 10 000 Р, а я внесла 100 000 Р и выкупила сразу 1,4 м². После пересчета обязательный платеж будет меньше — 8200 Р.

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.

Мои выплаты за три года

В ЖНКЕсли бы оформила ипотеку
Первоначальный взнос1 114 673 Р1 114 673 Р
Платежи за три года356 530 Р532 260 Р
Дополнительные взносы10 000 Р — вступительный взнос
36 000 Р — членские взносы за три года
Итого1 517 203 Р1 646 933 Р
Первоначальный взнос
В ЖНК
1 114 673 Р
Если бы оформила ипотеку
1 114 673 Р
Платежи за три года
В ЖНК
356 530 Р
Если бы оформила ипотеку
532 260 Р
Дополнительные взносы
В ЖНК
10 000 Р — вступительный взнос
36 000 Р — членские взносы за три года
Если бы оформила ипотеку
Итого
В ЖНК
1 517 203 Р
Если бы оформила ипотеку
1 646 933 Р
Стоимость квадратного метра выросла на 3000 р., обязательный платеж — всего на 400 р.
Стоимость квадратного метра выросла на 3000 Р, обязательный платеж — всего на 400 Р

Риски

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 Р, то мой платеж увеличится на 1000 Р и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене вполовину от первоначальной стоимости.

Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье

Стоимость 1 м² в моем домеМинимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНКМинимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9%
65 000 Р9100 Р14 785 Р
75 000 Р10 500 Р14 785 Р
100 000 Р14 000 Р14 785 Р
Стоимость 1 м² в моем доме — 65 000 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНК
9100 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9%
14 785 Р
Стоимость 1 м² в моем доме — 75 000 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНК
10 500 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9%
14 785 Р
Стоимость 1 м² в моем доме — 100 000 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке через ЖНК
14 000 Р
Минимальный платеж за 0,14 м² при покупке в ипотеку под 9%
14 785 Р

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.

Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а кооператив — вернуть пайщику всю сумму выплаченных паевых взносов. Вступительный и членские взносы не возвращаются. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после продажи имущества. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро верну свои деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% от суммы долга.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Комментарий эксперта

По тексту все вполне гладко, но в жизни может быть иначе. И связано это не с какими-то юридическими тонкостями. Обратите внимание, что в статье кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.

Схемы кооперативов широко используются застройщиками для обхода ФЗ № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Кооператив — это прокладка между застройщиком и будущими собственниками квартир. Все отношения с людьми замкнуты на кооператив, который фактически выступает в качестве агента. Его задача — продать квартиры застройщика. При этом руководство кооператива, как правило, полностью контролируется застройщиком. Застройщику это выгодно, а выгода для пайщика может оказаться сомнительной. Вместо конкретного договора долевого участия пайщик будет иметь только отношения с кооперативом, которые основаны на членстве. Интересы застройщика всегда будут в приоритете.

Наконец, организация кооператива, который работает с конкретным застройщиком, не спасет пайщиков от негативных последствий, если застройщик обанкротится или остановит строительство.

Возможно, поэтому из новой редакции статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ исключили возможность привлекать средства для строительства жилья через накопительные жилищные кооперативы. Однако такая возможность сохраняется для кооперативов, которые создали до того, как ввели в действие новую редакцию. То есть новые накопительные кооперативы смогут привлекать средства к покупке только уже сданных в эксплуатацию объектов. Для старых ничего не меняется в смысле привлечения средств граждан. Другое дело, что отношения этих кооперативов с застройщиками по долевому участию должны будут строиться в соответствии с новыми правилами.

В целом покупка жилья через жилищные накопительные кооперативы по сравнению с обычным долевым участием связана с дополнительными рисками из-за дополнительного участника — кооператива. Член кооператива лишается возможности предъявить претензии застройщику по договору долевого участия и на основании законодательства о защите прав потребителей. Все возможные конфликты происходят между кооперативом и застройщиком. При этом кооператив потребителем по действующему законодательству не является.

Это не исключает успешной с точки зрения интересов пайщиков деятельности отдельных кооперативов. Однако этот успех впрямую зависит от успешности работы застройщика и честности руководства кооператива.

Право собственности

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Общий размер госпошлины — 24 000 Р. Из них 22 000 Р пайщик платит, когда право собственности оформляют на кооператив, то есть на юридическое лицо, и 2000 Р — когда право собственности переходит к пайщику, обычному гражданину.

Я подписала согласие на выкуп квартиры у застройщика и принимала квартиру у застройщика перед сдачей домаЯ подписала согласие на выкуп квартиры у застройщика и принимала квартиру у застройщика перед сдачей домаЯ подписала согласие на выкуп квартиры у застройщика и принимала квартиру у застройщика перед сдачей дома

Что делать, если покупаете квартиру через кооператив

  1. Кооператив лучше выбирать в своем городе. Если возникнут проблемы, ездить в другой город будет накладно.
  2. Внимательно проверяйте документы. Сравните сведения из внутренних документов ЖНК с официальными источниками. Если найдете расхождения, лучше отказаться от вступления в ЖНК.
  3. Если есть возможность, поговорите с другими пайщиками, задайте вопросы на форумах или в группах в социальных сетях.
  4. Стоимость квартиры будет постоянно расти, а вместе с ней и паевой взнос. Сразу рассчитайте свои возможности с учетом роста цен.
  5. Подготовьте паспорт, ИНН и напишите заявление на вступление в кооператив.
  6. Уточните, на какой срок бронируют квартиру, и успейте заплатить вступительный взнос и паевой взнос в размере первоначального платежа.
  7. Пока не выплатите всю сумму, квартира остается собственностью кооператива. Поэтому не допускайте просрочек по взносам.