Мы подготовили к продаже квартиру в старом фонде Петербурга за 120 000 ₽

На подготовку квартиры к продаже ушло 13 дней.

Я профессиональный хоумстейджер. Вместе с командой занимаюсь подготовкой квартир к аренде и продаже.

В конце лета 2023 года ко мне обратилась хозяйка двухкомнатной квартиры в центре Санкт-Петербурга. Риелтор оценил ее недвижимость в 14 000 000—15 000 000 ₽. Но за 13 дней мы устранили некоторые недостатки и смогли поднять стоимость до 17 000 000 ₽. Квартиру купили за день.

Расскажу, какие работы провели и во сколько это обошлось.

Хозяйка квартиры — Люда Горгуца, известный блогер, эксперт по старому фонду. Она прилетела в Россию из Белграда, чтобы продать квартиру, и обратилась ко мне по рекомендации моей подруги. У Люды было немного времени, поэтому на хоумстейджинг у нас было всего 10—14 дней. Она связалась со мной, и на следующий день мы встретились у нее дома.

Это была двухкомнатная квартира в старом фонде Санкт-Петербурга с высокими потолками и хорошим ремонтом. Хозяйка — большая перфекционистка, хотела убрать все недостатки, о которых знала.

Обычно на первой встрече с клиентом мы обсуждаем, что нужно сделать, чтобы квартира стала выглядеть привлекательнее. Мебель, технику, свет, декор я советую подбирать такие, чтобы они смотрелись гораздо дороже, чем стоили. Если клиент хочет использовать дорогие бренды, объясняю, что это возможно, но бюджет неоправданно вырастет и, скорее всего, эти вложения не получится окупить.

Как правило, клиенты просят сначала оценить бюджет. Для этого мы с командой выезжаем на место, осматриваем квартиру, делаем замеры, считаем все материалы и работы — так получается итоговая сумма под ключ, которая также включает фото и гонорар.

В случае с Людой поступили так: на встрече она описала проблемы, мы обсудили каждую и решили, имеет смысл тратить на нее деньги и время или нет. Она не знала, какую сумму заложить на работы, и мы договорились действовать по факту.

Вот что решили не трогать:

1. Не менять плитку в ванной — Люде не нравилось, как ее положили, но для меня как для человека, который только пришел в квартиру, плитка была отличной.
2. Не менять саморезы — Люда, фанат старого фонда, хотела, чтобы они были под прямую отвертку, как в историческом варианте жилья. В квартире же стояли изоляторы  на саморезах под крестовую отвертку. Я объяснила, что людей, которые настолько хорошо разбираются в мелочах, крайне мало. Когда готовите квартиру к продаже, важнее, чтобы она понравилась большому числу потенциальных покупателей, а не нескольким ценителям.
3. Не реставрировать двери — две были отреставрированы ранее, а еще четыре — на очереди. Решили не заниматься этим, потому что дорого и отнимает много времени.
4. Не ставить плинтусы — из-за высоты потолков нужны были шириной минимум 20 см, а быстро найти такие сложно.

А вот фронт работ, который наметили:

1. Устранить проблемы с электрикой — некоторые выключатели функционировали неправильно, искрили или вовсе не работали.
2. Подкрасить стены и потолки — кое-где были царапины и видны следы бытования.
3. Устранить протечку крана и сливного бачка в туалете.
4. Починить переключатель в душе.
5. Обновить затирку — со временем она пожелтела, а ванна должна ассоциироваться со свежестью.
6. Сделать имитацию каминного портала. Это была мечта хозяйки, мы выполнили ее с помощью латунного профиля.
7. Натереть паркет, чтобы не было видно царапин.
8. Сделать клининг, чтобы квартира была идеально чистой.
9. Завести мебель — она нужна для хороших фотографий. А квартиру продавали без мебели — ее успели вывезти.

На проектах я всегда работаю с командой — это мастера разного профиля. В этот раз тоже квартиру доводили до ума с их помощью.

Обычно я считаю заказчику итоговую сумму, и мы самостоятельно закупаем материалы. Но хозяйка настолько любила свою квартиру, что хотела максимально участвовать в процессе.

Мы договорились, что она будет покупать материалы сама и оплачивать каждый фронт работ. Я лишь предупреждала, что нужно на конкретном этапе и сколько заплатить рабочим.

Далее расскажу про каждый вид работ отдельно. Цены в статье ниже, чем по рынку, потому что работа мастеров входила в проект хоумстейджинга. Если к ним же обратиться напрямую со стороны, стоимость наверняка будет выше.

Изначально в квартире была нестандартно расставлена мебель, и я понимала, что большинству людей розетки будут нужны не там, где они установлены, а в других местах.

Наш электрик снял всю внешнюю проводку и перенес розетки на универсальные места. Многие выключатели были сломаны — их заменили.

Еще в разводке были перепутаны проходной, двойной и одинарный выключатели и источники света, которые они включают. Электрик все это перебрал, навел порядок и установил, как полагается. На работу ушло 15 000 ₽ и два с половиной дня. Хозяйка сама купила дополнительные провода, розетки и выключатели.

Мастер-универсал перевесил люстры так, чтобы они были на разном уровне. Такое решение позволило занять пространство в большой комнате с высоким потолком. Светильники, которые висят близко, но на разных уровнях, воспринимаются более гармонично.

Пришлось докупить два ретросветильника по 5000 ₽ и три спота в районе 3000 ₽. Мастер-универсал делал и другие работы, поэтому ему оплатили сразу все в самом конце.

Следующими делали стены и потолки. На покраску ушло три дня.

Когда электрик закончил работать, маляры зашпаклевали старые отверстия от внешней проводки, царапины и стыки пола и стен, чтобы все аккуратно смотрелось без плинтусов. А затем покрасили в два слоя.

Не обошлось без проблем. Поскольку время было ограничено, маляры работали с прожекторами и заканчивали уже ночью. Одним утром после таких поздних работ обнаружили, что кусок стены не прокрашен: в темноте его случайно пропустили. Пришлось доделывать.

Работа двух маляров стоила 15 000 ₽. Им помогал мастер-универсал: он зашпаклевал стены и прошелся герметиком.

В санузле обновляли затирку — старая уже пожелтела. На эту работу потребовалось несколько часов, потому что извлечь старую оказалось не так просто. Мастер срезал старый герметик с помощью канцелярского ножа, а затем затирал швы заново.

Также он отремонтировал винтажный переключатель в душе: перебрал его и наладил так, чтобы вода не капала. Устранил протечку в унитазе и поставил лампочку в зеркало — у хозяйки не доходили руки ее купить и поставить.

Пол. В квартире был отличный деревянный пол. Но со временем в местах, где чаще всего ходили, появились царапины и потертости, особенно в большой проходной комнате. Их нам предстояло убрать.

За эту работу хозяйка квартиры не платила. Справились с ней вчетвером: я, моя коллега, хозяйка квартиры и ее подруга. У нас ушло два дня. В первый — натерли пол маслом для древесины Belinka. На две комнаты ушло полбанки — около 350 мл.

Масло впитывалось неравномерно: где царапины — лучше, где поверхность без изъянов — хуже. Втирать пришлось с усилием, чтобы пол блестел одинаково по всей поверхности, поэтому мы в прямом смысле ползали на коленях. Сначала работали губками, потом — тряпкой из нетканого полотна в рулоне.

На следующий день масло впиталось. Чтобы усилить эффект блеска и убрать разводы, мы отполировали пол войлочными тапочками — танцевали в них вальс. Было сложно, но весело. А пол получился идеальным.

Портал для камина и ручки. Когда-то в комнате стояла печь. Хозяйка планировала когда-нибудь восстановить исторический контекст и вернуть этот элемент в интерьер, но не успела это сделать. Поэтому решили выделить зону камина латунным профилем на полу. Для этого специально закупили латунь.

А еще освежили фурнитуру — заменили ручки на дверях. Профилем и новой фурнитурой занимался мастер-универсал. Все его работы обошлись в 6000 ₽.

В команде есть свой клинер, но в тот период случился форс-мажор, и девушка, с которой я сотрудничаю, была вынуждена уехать. Пришлось срочно искать замену.

Новая девушка пришла в 11 утра, а закончила около семи вечера. Она помыла:

1. Окна с двух сторон — в квартире было пять деревянных окон с двойными стеклопакетами, верхняя часть которых не открывается.
2. Стеклянную перегородку в ванной.
3. Саму ванну.
4. Зеркала.
5. Пол во всей квартире.

Уборка обошлась в 12 000 ₽. Оставалась еще кухня, но за нее она хотела дополнительно 6000 ₽. У меня есть правило не выходить за озвученный бюджет. Я уже назвала клиентке стоимость клининга, поэтому, чтобы уложиться в бюджет, попросила подругу, и та помогла мне отмыть кухню. Пришлось выкручиваться, но, к счастью, форс-мажоры происходят не так часто.

Чтобы красиво сфотографировать квартиру, нужен минимальный набор мебели, потому что снимать пустые стены сложно. Даже если при заезде в квартиру окажется, что стола, который был на фотографии, в помещении нет, человек уже видел его на снимке и представляет, где и как хочет поставить свой.

Я всегда храню в гараже минимальный набор мебели на такой случай. Что-то купила, а что-то мне подарили подписчики. Время от времени этим пользуюсь — привожу на объект для фотосессий, а потом забираю. Это помогает обозначить функциональные зоны в квартире — так потенциальным покупателям легче представить, где и что у них будет стоять.

На этот раз я привезла стол и пару тумбочек. Стулья в квартире были. В моем наборе не оказалось кровати, но мы нашли выход: взяли два надувных матраса и положили друг на друга. Я достала постельное белье, покрывало, подушки, и мы заправили импровизированную кровать. В результате спальня получилась уютной.

Еще добавили комнатных цветов: часть привезла я, что-то добавила хозяйка квартиры. Вазы и большую картину одолжила девушка из моей команды. В первый день все это привезли, а к вечеру второго расставили.

На дорогие объекты или по желанию заказчика я иногда привлекаю фотографа, но обычно занимаюсь съемкой сама, потому что знаю, какие ракурсы нужны для объявления.

Чтобы отснять всю квартиру, потребовалось примерно четыре часа.

Вот какие советы могу дать:

1. Фотографировать при солнечном свете, потому что искусственный искажает освещение и не дает таких красивых теней.
2. Снимать, сидя на корточках. Тогда все пропорции соблюдены — фотография получается такой, будто человек стоит в полный рост. Если фотографировать стоя, в кадр попадет мало пола, много стен и потолка.
3. Держать фотоаппарат или телефон ровно, не заваливать горизонт.
4. Стараться, чтобы в кадр попало как можно больше деталей, тогда снимок захочется рассматривать. Например, если у вас лежат декоративные подушки, подвиньте их так, чтобы все были видны.
5. Маленькие по площади помещения вроде ванны и туалета можно фотографировать с небольшим увеличением — 0,7—0,9. Такой зум почти не искажает пространство, зато дает большей площади попасть в кадр.
6. На кухне в кадре должна отразиться вся техника и мебель.

Конкретно в этом проекте мои услуги обошлись бесплатно, потому что кейс был интересным и мне хотелось поучаствовать в нем. Обычно стоимость услуг в предпродажной подготовке — от 50 000 до 150 000 ₽.

Когда все было готово, Люда разместила объявление о продаже с моими фотографиями у себя в блоге на 37 тысяч подписчиков. Цену подняли до 17 000 000 ₽. Мы решили, что, раз квартира в центре, потенциал у нее высокий. А так как визуально мы ее улучшили, можно смело повышать цену.

Также хозяйка обратилась в агентство. Риелтор, которая ранее оценила жилье, больше не приходила. Во второй раз с фотографом пришел другой риелтор — из агентства Сергея Галлера, который в дальнейшем помог с сопровождением сделки.

На сделку вышли очень быстро, проблем с документами не было, поэтому задачу закрыли раньше срока, у хозяйки даже осталось время отдохнуть в Санкт-Петербурге.

У меня были и другие случаи, когда удавалось существенно увеличить стоимость квартиры. Например, трехкомнатная квартира на Васильевском острове. Она была в отличном состоянии, но заточена под жизнь конкретной семьи: много перегородок, шкафов, необычное расположение мебели. Сфотографировать ее для широкого круга покупателей было непросто.

Часть мебели мы продали, другую — выбросили, что-то докупили и сделали люк в туалете. В стене была фановая труба, которая служит для правильной вентиляции стояка канализации. Чтобы сделать туалет красивым, без торчащих труб, мы возвели стену из гипсокартона и оставили люк для доступа к трубам и счетчикам. Это заметно улучшило внешний вид помещения.

После этого сфотографировали квартиру и подготовили описание. На хоумстейджинг ушло около 100 000 ₽, а изначальную стоимость удалось поднять примерно на 2 000 000 ₽. Квартиру купили быстро.

Примерно на такую же сумму удалось увеличить стоимость однокомнатной квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга. Мы вынесли мусор, часть мебели вывезли, что-то, наоборот, добавили. Работы обошлись в сумму около 200 000 ₽. Но эта квартира продавалась чуть дольше из-за неузаконенной перепланировки.

1. Хоумстейджинг может поднять стоимость квартиры, если у нее есть потенциал. Но перед этим я всегда оцениваю состояние недвижимости, район и только после этого делаю вывод, чем могу помочь — продать дороже или быстрее.
2. Важно, чтобы хозяин квартиры доверял хоумстейджеру, иначе результат не получится хорошим. Если владелец вмешивается в процесс, я не могу гарантировать, что мы уложимся в озвученный бюджет и продадим квартиру так быстро, как планировали.
3. Мебель, технику, свет, декор я советую подбирать такие, чтобы они выглядели гораздо дороже, чем стоили. Если клиент хочет использовать дорогие бренды, объясняю, что это возможно, но бюджет неоправданно вырастет и, скорее всего, эти вложения не получится окупить.
4. Когда готовите квартиру к продаже, важнее, чтобы она понравилась большому числу потенциальных покупателей, а не нескольким ценителям.