Вместе с квартирой за 6—7 млн рублей в центре Питера можно получить пьющих соседей, вонь из канализации, окна с видом на стену и узкие комнаты.

Но это не наш вариант. Весной 2021 года мы с мужем купили квартиру 42 м² с действующим камином в гостиной и удобной планировкой — в доме 1905 года без коммуналок и тараканов, но с капитальным ремонтом и приличными соседями. Цена вопроса — 6,7 млн рублей.

В этой статье расскажу, как мы выбирали квартиру в старом фонде: на что обращали внимание, где искали информацию о доме, с какими трудностями столкнулись, как их преодолели и какие ошибки совершили. Спойлер: ошибки были такие детские, что даже неловко.

Какую квартиру мы искали

Квартиры мы начали смотреть еще в конце лета 2020 года. В августе на рынке было много предложений в нашем бюджете. Мы искали под свои критерии: центр в пределах Обводного канала, Васильевского острова и Петроградской стороны, минимум 40 м², две комнаты, возможность установить ванну, окна не в стену.

Бюджет. Планировали уложиться в 6,5 млн рублей в ипотеку, из них от 1,6 до 2,3 млн или чуть больше готовы были внести в качестве первоначального взноса — в зависимости от цены и состояния квартиры. Мы хотели, чтобы ипотечный платеж был примерно таким же, как плата за квартиру, которую мы снимаем, — около 45 тысяч в месяц.

Летом 2020 года это было реально. Но осенью цены резко пошли вверх, и максимальную стоимость пришлось увеличить. Как раз закончился трехмесячный срок одобрения ипотеки, и нам переодобрили большую сумму — 5,3 млн.

Район. С момента переезда в Петербург я снимала квартиры в центре и переезжать в спальные районы не хотела. Нам было важно, чтобы район был спокойным и ухоженным. Деревья и клумбы — да, рынок и заколоченные дома — нет.

Например, мы совсем не смотрели квартиры возле Сенной площади: рядом несколько рынков, людно и шумно, есть проблемы с парковкой — у нас две машины, это важно.

Еще внимательно присматривались к квартирам в историческом районе Коломне: с одной стороны, там очень атмосферно, к тому же, скорее всего, квартиры подорожают, когда откроется новая станция метро — «Театральная». С другой стороны, там много заколоченных домов, а иметь в соседях потенциальные сквоты — самовольно заселенные дома — не хочется.

То же касается и Лиговки: это, конечно, центр, но состояние многих домов и улиц между Лиговским проспектом и Боровой улицей оставляет желать лучшего. Фасады разваливаются, мало магазинов и кафе, зато много нерасселенных коммуналок.

Дома. Отвечаю на вполне логичный вопрос: «А почему именно старый фонд?» Цены за квадратный метр в новостройках в центре Петербурга начинаются от 250 тысяч рублей, что сильно больше нашего планируемого бюджета. Большинство новых домов в центре — это клубные малоэтажки с мраморными фойе и консьерж-сервисом.

Поэтому наш выбор — уставшие квартиры в столетних домах разной степени ушатанности. Цена в таких домах колеблется от 100 000 до 160 000 Р за квадрат. Чем меньше метраж, тем, как правило, выше стоимость квадратного метра. К ремонту мы были готовы, поэтому в первую очередь оценивали факторы, которые изменить не сможем: локацию, инсоляцию, состояние дома и инфраструктуру вокруг.

Окружение и состояние дома. Можно купить самую красивую квартиру на свете, но если в подъезде смрад и торчат спички в потолке, со стен осыпается штукатурка, а соседи беспробудно пьют, радости от такого жилья будет немного.

Поэтому потенциал квартиры мы оценивали по критериям:

  1. Нет ли неприятных запахов и разводов от сырости на стенах в парадной?
  2. Много ли парковочных мест в округе?
  3. Есть ли в шаговой доступности небольшие магазины?

Детей у нас нет, поэтому на наличие хороших школ и детских садов мы особо не смотрели.

Самый простой способ понять, что в доме нормальные соседи, — это парадная с цветами на подоконниках. Чем ухоженней подъезд, тем выше вероятность, что с соседями потом будет проще договориться насчет улучшений. Правило не стопроцентное, но работает.

Чисто, ухоженно, цветы в горшках — похоже, здесь заботятся об окружающем пространстве. Источник: «Циан»
Чисто, ухоженно, цветы в горшках — похоже, здесь заботятся об окружающем пространстве. Источник: «Циан»

Поиск и просмотры

Квартиры мы искали в основном на «Циане». Периодически просматривали объявления на «Авито» и «Яндекс-недвижимости», но большая часть там дублировала друг друга, при этом на «Циане» было больше вариантов.

Я выставила в приложении фильтры: площадь от 40 м², цена до 7,5 млн — и каждый день просматривала объявления в нужных районах. Новые объявления «Циан» помечает синим цветом, так что они сразу заметны.

Первый этап поисков начался в августе 2020 года. Расскажу о нескольких квартирах, которые мы посмотрели, но по разным причинам не купили. Всего за месяцы поисков мы посмотрели больше 30 квартир.

Прямо в приложении «Циана» можно посмотреть панораму улицы, на которой стоит дом. Источник: «Циан»
Прямо в приложении «Циана» можно посмотреть панораму улицы, на которой стоит дом. Источник: «Циан»

Квартира 1
С балконом и семью огромными окнами за 6,3 млн рублей

Это была одна из первых квартир, которую я посмотрела. Если честно, она до сих пор в моем сердце.

Двушка на 17-й линии Васильевского острова на последнем этаже, 50 м², ванная с окном, вход на чердак прямо из квартиры, окна на две стороны — во двор-колодец и зеленый двор. С нашим бюджетом почти не попадались квартиры с балконами, но здесь он был — с видом на зелень. Состояние квартиры среднее: нужно менять все окна, электрику и канализацию. Но хорошая цена — 6,3 млн рублей.

Чердак не приватизирован, но доступ к нему есть только из квартиры, так что без особой надобности, например аварийной, туда никто не пойдет. Ремонт крыши был недавно, а значит, помещение над квартирой можно использовать, например, в качестве гостевой спальни.

Мы не купили, потому что на момент просмотра не было даже одобренной ипотеки: я поменяла работу, а по требованиям банка стаж на новом месте должен быть шесть месяцев, этот срок еще не подошел.

Эта квартира научила меня тому, что жилье лучше смотреть с уже одобренной ипотекой, а хорошие квартиры надолго в продаже не задерживаются.

Выглядит не очень презентабельно, но у нее есть потенциал. Источник: «Циан»
Выглядит не очень презентабельно, но у нее есть потенциал. Источник: «Циан»
Длинный коридор с фантазийными радиаторами и выходом на балкон
Длинный коридор с фантазийными радиаторами и выходом на балкон
Окна выходят на две стороны — два двора. Один — колодец, второй — просторный, с клумбами и деревьями
Окна выходят на две стороны — два двора. Один — колодец, второй — просторный, с клумбами и деревьями
Таинственный лаз на чердак прямо из потолка в коридоре квартиры
Таинственный лаз на чердак прямо из потолка в коридоре квартиры

Квартира 2
Почти трехкомнатная с арочными окнами за 6,89 млн рублей

Объявление мы увидели в конце июля и сразу отправились на просмотр.

Квартира находится в симпатичном нам районе Красноармейских улиц, до метро «Технологический институт» — 10 минут неторопливым шагом. Хороший дом, свежий ремонт в парадной, чистый ухоженный двор. Квартира на втором этаже, фасадная — окна выходят на тихую улицу, деревья и соседнее здание с архитектурными излишествами. Это редкость для квартир в нашем бюджете: большая часть жилья, что мы смотрели, была с окнами во двор разной степени унылости.

Квартира просторная, 60 м², две большие комнаты правильной формы. Есть третья маленькая комната с арочным окном, где я нафантазировала себе кабинет с дубовыми книжными полками и академическим столом на львиных лапах. Большие окна с сохранившимися дореволюционными деревянными рамами в отличном состоянии.

А вот дальше начинаются петербургские особенности: кухня в коридоре, душ — на кухне. Но это нас не очень пугало: можно выделить отдельное помещение под ванную без переноса мокрых зон. Да и квартира находится над аркой — значит, согласовывать перепланировки будет легче: по закону ванные и туалеты не могут располагаться над жилыми помещениями и кухнями соседей. А соседей снизу-то у нас и нет.

Ремонт в квартире был пожилой, но не страшный. Видно, что в нее не вкладывались, но ухаживали как могли. Цена квартиры — 6,89 млн. С учетом большого ремонта дороговато, но состояние комнат позволяет сразу переехать и начать ремонт, чтобы не платить одновременно за ипотеку и съем.

Купить эту квартиру мы не успели. Мы смотрели ее без одобренной ипотеки. Как только вышли с просмотра, сразу же отправили заявку на ипотеку. Одобрили заявку в тот же день, но пока мы принимали окончательное решение, квартира уже пропала из поиска.

Небольшой, но обособленный кабинет — чем не мечта? Источник: «Циан»
Небольшой, но обособленный кабинет — чем не мечта? Источник: «Циан»
В такой квартире хочется заняться каким-нибудь аристократическим хобби: коллекционировать предметы искусства, например
В такой квартире хочется заняться каким-нибудь аристократическим хобби: коллекционировать предметы искусства, например
Небольшой, но обособленный кабинет — чем не мечта? Источник: «Циан»
Небольшой, но обособленный кабинет — чем не мечта? Источник: «Циан»
В такой квартире хочется заняться каким-нибудь аристократическим хобби: коллекционировать предметы искусства, например
В такой квартире хочется заняться каким-нибудь аристократическим хобби: коллекционировать предметы искусства, например
На окнах — идеально сохранившаяся дореволюционная фурнитура. Ставить сюда стеклопакет — преступление
На окнах — идеально сохранившаяся дореволюционная фурнитура. Ставить сюда стеклопакет — преступление
Кухня — в коридоре, душевая кабина — на кухне: классика старого фонда
Кухня — в коридоре, душевая кабина — на кухне: классика старого фонда

Квартира 3
С ремонтом и встречной покупкой за 6,7 млн рублей

В октябре, вооруженные одобренной ипотекой, мы нашли квартиру, которая понравилась нам с первого взгляда.

Две комнаты, просторная кухня, огромные окна на две стороны: в зеленый двор — не колодец и на тихую улицу. Несмотря на первый этаж, квартира была очень светлая. В нее не нужно было вкладывать вообще ничего: владелец полностью поменял полы, электрику, сантехнику и отопление. Нейтральный современный ремонт, светлые стены, полы с подогревом, кухонная техника в подарок. Цена — 6,7 млн.

Из минусов — локация. Квартира располагалась возле метро «Обводный канал», то есть уже не там, где мы хотели бы купить жилье. Рядом много промзон и заброшенных домов.

Но после просмотра мы с мужем воодушевленно прогулялись по району и пришли к выводу, что все не так страшно и даже вполне симпатично. Рядом много кафе, довольно зеленые улицы, есть несколько фитнес-центров и кинотеатр. До самого центра можно дойти пешком за 25 минут.

На той же неделе у нас был запланирован еще один многообещающий просмотр, но, наученные опытом предыдущих поисков, мы решили закрепить понравившуюся квартиру за нами.

Я созвонилась с хозяином и предложила ему очень странную схему: прямо сейчас мы переводим ему 10 000 Р, а он до конца выходных никому квартиру не показывает. В воскресенье мы созваниваемся и, если мы решаем квартиру купить, встречаемся уже для полноценного залога. Если передумаем, то эти 10 000 Р остаются у него. Мы практически на 100% были уверены, что купим эту квартиру, но посмотреть еще одну, многообещающую, все равно хотелось.

Сейчас я бы не стала проворачивать такие схемы, тем более что тогда мы даже документы на квартиру не видели. Разве что заказали выписку из Росреестра, которая подтверждала слова продавца, что квартира куплена несколько лет назад, владелец один и это он.

Предложенная схема хозяина квартиры удивила, но он согласился. Тем более что это была не прямая продажа, а встречная покупка. У него уже был подобранный вариант, и за это время он как раз планировал все про него узнать.

Через неделю продавец квартиры позвонил сам и сказал, что вариант со встречной покупкой сорвался. За ту квартиру как-то подозрительно спешно и настойчиво просили залог, а после и вовсе подняли стоимость. Поэтому наш продавец снял квартиру с продажи, вернул нам 10 000 Р и отправился на поиски новых вариантов. Как, собственно, и мы — с тем многообещающим вариантом тоже ничего не получилось.

По документам все чисто
По документам все чисто
На сайте Росреестра можно заказать выписку и посмотреть основные данные
На сайте Росреестра можно заказать выписку и посмотреть основные данные

Квартира 4
Двухуровневая с тайной комнатой и детективной историей за 6,7 млн рублей

Еще один интересный вариант, который нас очень вдохновил, — небольшая двухэтажная квартира. Она располагалась сильно за пределами нужного нам района, но для Московского проспекта мы решили сделать исключение: до метро «Московские ворота» минут семь пешком, вокруг отличная инфраструктура и транспортная доступность.

У квартиры интересная планировка: небольшая прихожая, затем лестница на второй этаж, на этаже две жилые комнаты, ванная, туалет, ниша для шкафа и лестница на третий этаж. На третьем этаже находится кухня. Общая площадь — 60 м², цена — 6,7 млн рублей.

В качестве бонуса из квартиры был вход в техническое помещение площадью около 12 м². Помещение располагалось между первым этажом, где были коммерческие площади, и вторым этажом, где и находилась сама квартира.

Это была идеальная кладовка или тайный бар для друзей.

Нам очень понравилась эта квартира, она была в хорошем состоянии и в прямой продаже. Два взрослых собственника, та же информация содержится в выписке. На первый взгляд, все в порядке. Мы уже собрались договариваться о залоге, но в один прекрасный день муж решил погуглить историю дома.

Выяснилось, что дом построили в середине 1980-х как общежитие для работников мясокомбината. В начале 1990-х дом приватизировали, а после и вовсе продали сторонней организации, с которой жильцы дома судились с середины 2000-х годов. Покупатель дома — юрлицо, учредители которого планировали выселить жильцов без компенсации, а дом использовать для коммерции.

Мы нашли инициативную группу жильцов во «Вконтакте», но последние записи в ней датировались декабрем 2011 года. Пользователи писали про обращения к губернатору, искали выходы на городские СМИ, чтобы поднять шумиху и добиться признания сделки купли-продажи дома организацией недействительной.

Информация нас насторожила, тем более мы так и не поняли, чем закончилась история. С этими вопросами мы отправились к риелтору, который сообщил, что такая ситуация была, но в 2016 году состоялся суд, в результате которого текущие владельцы квартиры и получили право собственности. Копию решения суда он отправил нам по электронной почте вместе с другими документами.

Мы внимательно все изучили и решили, что связываться с квартирой с такой сомнительной историей нам не хочется. Насторожило, что риелтор с самого начала не рассказал об этой ситуации. Возможно, мы перестраховались и стоило купить такую интересную квартиру. Но мы не юристы, а значит, не можем адекватно оценить риски в такой нестандартной ситуации. Поэтому отказались.

На схеме не хватает прихожей, которая на один уровень ниже комнат. Окно кухни выходит на Московский проспект, спальни и гостиной — во двор. Удобно
На схеме не хватает прихожей, которая на один уровень ниже комнат. Окно кухни выходит на Московский проспект, спальни и гостиной — во двор. Удобно
Жаль, что в группе нет никаких итогов решения этой проблемы
Жаль, что в группе нет никаких итогов решения этой проблемы

Квартира 5
С камином за 6,1 млн рублей

Эта квартира понравилась нам с первого взгляда. Она находилась в районе метро «Технологический институт», нам он нравится — как будто низкоэтажный спальник в двух минутах ходьбы от центра. Рядом много магазинов, супермаркетов, кафе, прачечных и прочих объектов инфраструктуры, на которые принято обращать внимание.

Благодаря хорошей планировке и большим окнам от 170 до 180 см высотой психологическая площадь квартиры стремилась к 50 м² против реальных 42 м². В Петербурге часто встречаются так называемые гребенки — планировки, где несколько узких комнат объединены длинным мрачным коридором, который съедает значительную часть полезной площади. В квартире с камином планировка была более удачная: две изолированные комнаты, кухня с двумя окнами и никаких длинных коридоров.

Специально к просмотру хозяйка затопила камин, это добавило уюта и показало, что квартира жилая. Ремонт все равно нужно делать, но косметический, без перепланировок. В ноябре квартира продавалась за 6,1 млн рублей, и мы решили: надо брать.

Планировка-гребенка: часто встречается в старом фонде, наследие уплотнений и коммуналок
Планировка-гребенка: часто встречается в старом фонде, наследие уплотнений и коммуналок
Удачная планировка: окна на две стороны, ни один квадратный метр не используется впустую
Удачная планировка: окна на две стороны, ни один квадратный метр не используется впустую
Тот самый камин, который затопили к нашему приходу
Тот самый камин, который затопили к нашему приходу
Интересно, что окна на эту сторону есть только у этой квартиры. Скорее всего, их прорубили уже после постройки дома, но так давно, что это уже стало законным: окна есть на всех официальных документах
Интересно, что окна на эту сторону есть только у этой квартиры. Скорее всего, их прорубили уже после постройки дома, но так давно, что это уже стало законным: окна есть на всех официальных документах
На потолке осталась лепнина, не особенно причудливая, но все равно очень симпатичная
На потолке осталась лепнина, не особенно причудливая, но все равно очень симпатичная
Квартира понравилась нам сразу: светлая, несмотря на первый этаж, разумная планировка, да еще и камин
Квартира понравилась нам сразу: светлая, несмотря на первый этаж, разумная планировка, да еще и камин
На потолке осталась лепнина, не особенно причудливая, но все равно очень симпатичная
На потолке осталась лепнина, не особенно причудливая, но все равно очень симпатичная
Квартира понравилась нам сразу: светлая, несмотря на первый этаж, разумная планировка, да еще и камин
Квартира понравилась нам сразу: светлая, несмотря на первый этаж, разумная планировка, да еще и камин

Проверка квартиры и аванс

Перед тем как отдать залог за квартиру, ее нужно было проверить.

Документы. Я запросила выписку из Росреестра — в ней смотрела, кто является собственником, на каком основании и с какой даты. Так я убедилась, что по документам других собственников нет.

У риелтора запросила копию паспорта собственницы, справки из домоуправления по формам 9 и 7 и договор купли-продажи. С помощью паспорта подтвердилась информация, что квартира действительно принадлежит собственнице на основе договора купли-продажи, информация совпала с данными из Росреестра. Форма 9 — это список зарегистрированных в квартире граждан.

Состояние дома и жалобы. На портале «Наш Санкт-Петербург» я просмотрела информацию о доме: какие ремонтные работы велись, на что жаловались жители, сколько коммунальных квартир в доме и как часто его отключают от коммунальных благ вроде горячей воды или отопления. Особого криминала вроде регулярных вызовов на дератизацию или дезинсекцию не обнаружила. В основном жаловались на несанкционированные граффити на фасаде и мигающий свет в парадной. Коммунальная квартира в доме всего одна и небольшая. Блага отключают не так часто, но могли бы и пореже.

По сайту особых проблем в доме я не увидела
По сайту особых проблем в доме я не увидела
Главные проблемы в этом доме — косметические. Звучит не так уж и плохо
Главные проблемы в этом доме — косметические. Звучит не так уж и плохо

Аванс. В начале ноября мы отдали аванс за квартиру 50 000 Р. Встреча прошла в агентстве недвижимости без участия собственницы. Ее интересы представлял риелтор этого агентства. Вот такие документы нам предоставили:

  1. Нотариальную доверенность от собственницы квартиры на риелтора.
  2. Паспорт риелтора.
  3. Оригинал договора купли-продажи.
  4. Выписку из домовой книги — список зарегистрированных в квартире лиц.
  5. Копию всех заполненных страниц паспорта собственницы.

Просматривая документы, я обратила внимание, что собственница квартиры замужем. Если квартира приобретена в браке, для ее продажи нужно нотариально заверенное согласие супруга: даже если собственником записан только один из супругов, квартира все равно считается общим имуществом. Но в нашем случае согласие супруга не понадобилось: квартира была куплена задолго до брака.

Мы заключили соглашение с покупателем о внесении денежных средств — документ по форме агентства. В нем было полное описание недвижимости и условия, по которым мы отдаем 50 тысяч рублей. Деньги оформили как «ценный пакет № 1, который передали на хранение в обеспечение сделки в отношении приобретаемого объекта недвижимости». По документу мы обязались купить квартиру за 6,1 млн рублей, а продавец — нам ее продать.

В таких документах важно проверить, есть ли пункт о возврате денег, если банк откажет в ипотеке на эту квартиру. Еще в этом документе фиксируется дата, не позднее которой должна пройти сделка, — у нас это было 25 декабря 2020 года.

При покупке квартиры часто составляют договор задатка, по которому продавец должен вернуть двойную сумму, если отказывается выходить на сделку. Но у нашего продавца была встречная покупка, и это был еще не конец цепочки, поэтому в случае отмены сделки по инициативе собственников мы просто получали свои 50 000 Р обратно.

С нашей стороны все было сделано, оставалось дождаться конца декабря, когда все звенья жилищных цепочек должны были собраться в одну. Но сделка не состоялась: собственники квартиры, которую планировала купить наш продавец, резко подняли стоимость перед передачей аванса. Повторилась история с квартирой с ремонтом. В этот раз мы решили не забирать залог и продолжить поиск, придерживая этот вариант на случай, если собственница найдет новую квартиру для встречной покупки.

Продолжение поисков

В январе на рынке недвижимости было затишье: мало объявлений и ничего подходящего. Мы вяло просматривали «Циан», но на просмотры не ездили: ничего не нравилось, да и надежда на покупку нашего варианта была еще жива.

Мы поддерживали связь с риелтором продавца, но в конце января новости были неутешительные: все стало очень дорого, предложений мало, встречная покупка не находится. Нам сообщили, что, если мы захотим забрать залог, препятствий чинить не будут — срок по договору вышел.

Мы стали активнее просматривать объявления, но залог пока оставили — вдруг, пока мы ищем, наши продавцы все-таки выберут себе квартиру на замену. Потом мы даже предложили поднять цену до 6,5 млн, лишь бы поскорей выйти на сделку, но и это ее не приблизило.

Квартира 6
На Петроградке за 7,3 млн рублей

В начале февраля, после нескольких не очень обнадеживающих просмотров, мы увидели в объявлениях симпатичный вариант и сразу поехали его смотреть.

Это была двухкомнатная квартира на Петроградской стороне, в пяти минутах ходьбы от метро «Чкаловская». Живописный район, рядом много ресторанчиков, кофеен, несколько супермаркетов и фитнес-центров. Красивая улица, и вокруг витает дух старого Петербурга.

Сама квартира не в лучшем состоянии, но перспективная: интересная планировка с окном в коридоре, светлые комнаты, одна из них с косметическим ремонтом. Перегородки внутри не несущие — есть возможность сделать квартиру с двумя спальнями и просторной кухней-гостиной. Общая площадь — 60 м². Цена по верхней планке нашего бюджета — 7,3 млн рублей.

Аванс за квартиру

Об авансе мы договорились прямо на просмотре. Риелтор и собственники принесли на встречу документы:

  1. Договор о приватизации.
  2. Паспорт собственницы.
  3. Справки о регистрации по формам 9 и 12 — включает тех, кто снят с регистрации в этой квартире.

Мы с собственницей написали расписки под диктовку риелтора. В ней указали, что я намереваюсь приобрести квартиру по этому адресу, а продавец намеревается мне эту квартиру продать, и в качестве залога я вношу 50 000 Р. Еще мы указали, что, если банк не одобрит ипотеку, деньги мне возвращаются.

В этой расписке есть две ошибки, которые я пропустила, и впоследствии они нам аукнулись.

Во-первых, мы не зафиксировали цену квартиры, по которой собственник обязуется нам ее продать. Я это увидела уже после того, как мы уехали со встречи. Глупейшая ошибка, ничего в свое оправдание сказать не могу.

Во-вторых, я не уточнила, можем ли мы заключить договор задатка — такого, в котором покупателю деньги возвращаются в двойном размере, если продавец отказался от сделки. Мы покупали квартиру напрямую, без длинной цепочки встречных покупок, поэтому могли составить и такой договор.

Переговоры с собственниками квартир

Весь февраль мы ждали, когда риелтор собственников загрузит документы на «Домклик» и там появится скидка 0,3% на ставку по ипотеке Сбербанка. Это происходит через 14 дней после загрузки документов.

Тем временем мы забрали аванс за предыдущую квартиру и узнали, что собственница нашла встречку и теперь снова будет выставлять квартиру на продажу, но уже за 6,7 млн. Весь месяц я посматривала на это объявление и надеялась, что они не продадут квартиру, пока мы не купим свою.

Когда все формальности в «Домклике» были выполнены, мы отправили объект на одобрение в банк, нам его одобрили в тот же день. Оставалось назначить дату сделки.

На следующий день риелтор вернулась к нам новостью от продавцов: муж собственницы вдруг решил, что 7,3 млн рублей за эту квартиру маловато. Он позвонил в несколько агентств недвижимости, где ему сообщили, что меньше чем за 8 млн квартиру продавать нельзя. Поэтому они возвращают аванс и снова выставляют квартиру на продажу.

В комментариях наверняка напишут, что так мне и надо. Но вряд ли там придумают эпитеты, которыми я уже сама себя не наградила.

Как только все выяснилось, я позвонила риелтору нашей предыдущей квартиры с камином, узнала, что они еще не продали и залога от других покупателей нет. Рассказала нашу историю и попросила риелтора придержать до завтра квартиру, пока у нас все окончательно не выяснится. Если сегодня мы не договариваемся с собственниками, то железно покупаем квартиру с камином.

Затем я выяснила прямой номер телефона собственницы квартиры за 7,3 млн, чтобы пообщаться без испорченного телефона в лице риелтора. На встрече она показалась мне вполне адекватной, поэтому у меня была надежда, что получится воззвать к ее порядочности и договориться.

Номер телефона собственницы я искала по своим каналам, и мне повезло, я ее нашла. Но собственница отказалась со мной разговаривать, а вечером мне позвонил ее муж. Беседа оказалась малосодержательной: на мой закономерный вопрос, почему стоимость поднимается прямо перед сделкой, а не во время передачи аванса, он ничего вразумительного ответить не смог, кроме того, что он ошибся.

Затем он предложил продать квартиру не за 8 млн, а за 7,5 млн рублей, а после и вовсе за 7,4 млн. У меня сложилось впечатление, что собственник просто хотел легко получить 100—200 тысяч сверх стоимости квартиры. Тут уже я пошла на принцип, потому что не люблю иметь дело с такими людьми. К тому же у нас был план Б в виде квартиры с камином. Поэтому на условия продавца я не соглашалась: либо 7,3 млн, на которые мы договорились, либо мы пас.

После этих переговоров нам позвонила риелтор. Она очень сокрушалась насчет сорванной сделки и потерянной комиссии. Уговаривала согласиться на 7,4 млн. Аванс нам планировали вернуть через риелтора через несколько дней. Но когда мы ей снова позвонили, она сказала, что мы сами отказались от сделки, так что аванс нам возвращать не будут.

Я снова позвонила собственнице. Выяснилось, что она вообще не в курсе ситуации и, конечно, аванс вернет. Что она и сделала в этот же день: мы встретились, обменялись расписками, вернули себе деньги и немного веры в порядочность людей.

Выход на сделку

Итак, мы решили покупать двухкомнатную квартиру с камином возле метро «Технологический институт», площадью 42 м², с пятью окнами на две стороны за 6,7 млн рублей.

Подводные камни. Расскажу о нюансах нашей сделки. Владелица квартиры старше 65 лет. Мы изучили вопрос и выяснили, что в таких сделках есть риск, что ее признают недействительной из-за недееспособности продавца. Есть несколько способов снизить этот риск.

Продавец может взять в психоневрологическом диспансере справку о том, что не состоит на учете. Но если сделку будут оспаривать в суде, такая справка может не сработать: человек может быть не в своем уме, но на учете не стоять.

Продавец может пройти психиатрическое освидетельствование. Для этого вызывается лицензированный судмедэксперт, который приезжает прямо на сделку, проводит экспертизу и выдает справку. Которую, впрочем, тоже можно оспорить.

Можно провести сделку через нотариуса, который свидетельствует о вменяемости сторон сделки, когда подписывается договор. Такую сделку тоже можно оспорить, но тут нотариус несет имущественную ответственность за свои решения.

Мы выбрали сделку и регистрацию через нотариуса, хоть это и дороже, чем электронная регистрация через Сбербанк: 32 000 Р у нотариуса против почти 11 000 Р в Сбербанке. Кроме того, мы потеряли скидку 0,3% на ипотечную ставку, которую Сбербанк дает при выборе электронной регистрации через них. Это цена за снижение рисков по сделке.

Подготовка к сделке. Оформляли покупку через сервис «Домклик», наша квартира уже была у них в базе. Мы просто отправили электронную заявку на покупку нашей квартиры.

В приложении появился общий чат с ипотечным менеджером и риелтором, представителем продавца. Риелтор добавил в личный кабинет сервиса нужные для одобрения ипотеки документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Справки о зарегистрированных в квартире.
  3. Отчет об оценке.

Ипотечный менеджер может потребовать и другие документы: например, справку о ранее зарегистрированных в квартире людях, нотариальное согласие супруга или свидетельство о браке. Но нам они не понадобились.

Когда все документы загружены, продавец отправляет квартиру на одобрение. Мы получили одобрение уже через несколько часов. Согласовать кредит могут сразу или с условиями. Например, принести на сделку согласие супруга на продажу. После одобрения ипотеки можно назначать дату сделки.

Заключение сделки. В банке мы встретились со страховым агентом — для ипотеки обязательно нужно застраховать жизнь, здоровье и саму квартиру. Можно застраховать в Сбербанке, но мы выбрали другую компанию: страховка там стоила в два раза дешевле. Страховку нужно продлевать каждый год и отправлять полис в банк, иначе ставка по ипотеке вырастет.

Затем у ипотечного менеджера мы подписали кредитный договор и отправились к нотариусу. Он зачитал договор, мы проверили корректность всех данных и подписали документ. Каждой стороне достается свой экземпляр, но на руки его не выдают — он нужен для регистрации. Нам выдали копию для предоставления в банк.

После нотариуса мы вернулись в банк и открыли аккредитив, на который отправились кредитные деньги и первоначальный взнос. Аккредитив — это безналичная форма расчетов, при которой продавец получает деньги после того, как выполнит определенные условия. В нашем случае продавец на вырученные за квартиру деньги покупала новую квартиру, поэтому условия открытия аккредитива были такие: регистрация права собственности на обе квартиры в Росреестре и подписанные акты приемки квартир. Эти документы нужно было принести в банк: как только он получит все данные, деньги отправятся на счета продавцов.

Через неделю зарегистрировали нашу квартиру, еще через полторы — квартиру нашего продавца. По договору у нашего продавца была неделя на переезд, но ключи мы получили на день позже. Мы подписали акт приемки-передачи объекта, в котором зафиксировали, что получили полный комплект ключей, убедились, что задолженности по квартплате нет, а также осмотрели объект и приняли его.

Затем мы еще раз встретились в банке, принесли все документы и раскрыли аккредитив. Все деньги в течение трех рабочих дней перевели на счет продавца. Дело сделано.

Расходы на сделку. От части расходов, например на оценку и страхование квартиры, отказаться нельзя.

Сопутствующие расходы на покупку квартиры — 56 650 Р

Нотариальные услуги 32 000 Р
Страхование имущества 10 500 Р
Страхование жизни и здоровья 7650 Р
Аккредитив 3500 Р
Оценка квартиры 3000 Р
Нотариальные услуги
32 000 Р
Страхование имущества
10 500 Р
Страхование жизни и здоровья
7650 Р
Аккредитив
3500 Р
Оценка квартиры
3000 Р

Есть и другие услуги, которые предлагает банк, но мы ими не воспользовались:

  1. Электронная регистрация за 10 900 Р. Мы хотели воспользоваться этой услугой — она дает скидку 0,3% на ипотечную ставку. Но так как мы решили проводить сделку у нотариуса, сделку регистрирует тоже он, поэтому банк электронную регистрацию провести не сможет.
  2. Юридическая проверка квартиры специалистами Сбербанка за 26 000 Р. Мы сами проверили документы.
  3. Сервис безопасных расчетов за 3400 Р. В день сделки деньги переводятся на специальный счет, а продавец получает их, когда проходит регистрация сделки. У нас был аккредитив, поэтому сервис безопасных расчетов нам не понадобился.
  4. Составление договора купли-продажи за 2400 Р. Справились сами.

Как покупать квартиру в старом фонде

  1. Самостоятельная покупка квартиры — и квест, и стресс. Нужно быть очень въедливым, внимательным и не поддаваться эмоциям. Звучит банально, но до конца я это поняла, только когда столкнулась сама на практике.
  2. Даже при небольшом бюджете можно найти интересные варианты в центре Петербурга. На просмотры лучше ходить с уже одобренной ипотекой. Потому что хорошие квартиры уходят очень быстро.
  3. Помимо обычной проверки квартиры, лучше еще посмотреть историю дома в интернете. У старых домов богатая история, и риски могут быть высокими.
  4. Когда подписываете все документы, нужно быть внимательным. Я знала, что в расписке о передаче аванса обязательно нужно зафиксировать стоимость недвижимости. Но поторопилась, не заметила, а после не стала настаивать на том, чтобы переписать. В итоге потеряла целый месяц и много нервов.
  5. Не стоит бояться показаться настырной, занудной или просто неприятной личностью. Лучше лишний раз переспросить и попросить дополнительные документы, чем остаться без квартиры и денег.