«Мне нужны были два нотариуса»: как я дистанционно продавал долю в квартире

Доля в родительском жилье у меня была с детства.

В 1998 году отец приватизировал трехкомнатную квартиру в Самаре и оформил на меня 1/5. В юридическом плане это была идеальная доля, то есть не выделенная в натуре.

В 2013 году мать продала трешку и купила двухкомнатную квартиру в том же городе. По закону, если у несовершеннолетнего есть доля в недвижимости, во время купли-продажи нельзя нарушить его права. Поэтому мать выделила мне 1/3 в новой квартире. Это тоже была идеальная доля.

У меня сложные отношения с матерью, так что в этой квартире я жил совсем недолго в подростковом возрасте. При этом с 2017 года я оплачивал коммуналку и налог на имущество за себя и за мать. Это было неправильно, но разобраться с проблемой я смог только тогда, когда проработал самооценку с психологом.

В 2020 году после очередной ссоры я понял, что точно не буду пользоваться этим имуществом. А значит, его нужно продать. Вдобавок я испугался, что мать может просто спалить квартиру, и тогда продавать будет нечего. Так что со сделкой нужно было торопиться.

Но я жил во Владимире, и действовать дистанционно было не очень удобно. В статье расскажу, с какими проблемами я столкнулся, когда продавал долю, и сколько денег мне пришлось на это потратить. Спойлер: на это ушло 19 месяцев и 121 796 ₽.

Итак, в 2020 году мне принадлежала 1/3 двухкомнатной квартиры в центре Самары. Квартира 43,8 м² находилась на четвертом этаже пятиэтажного панельного дома 1954 года постройки. В ней был обычный ремонт.

Вторым собственником квартиры была мать — ей принадлежали 2/3. Она жила в этой квартире и постепенно портила имущество — например, однажды без причин содрала обои в моей комнате. Но об этом я еще расскажу дальше.

Когда я решил продать свою долю, у матери не было денег, чтобы ее выкупить. Но и на то, чтобы я продал ее другим людям, она была не согласна. Никаких адекватных аргументов мать не приводила — чаще всего просто говорила, что не хочет ничего об этом слышать. Для нее это было удобно: я платил за имущество, которым не пользуюсь, а после продажи это стало бы ее проблемой.

Мне было тяжело представить, что посторонний человек купит долю и поселится с матерью. Но и терпеть ее негатив, оскорбления и общую абсурдность ситуации я не мог.

Я даже подключал на помощь брата и сестру — периодически они хотели выкупить мою долю, но до сделки так и не дошло. Так что мне пришлось самостоятельно бороться за право распоряжаться своим имуществом и не терпеть выходки матери.

В 2020 году я начал открыто говорить о своих намерениях. А потом и действовать.

Начал с того, что нашел риелтора. Он и рассказал мне, что я должен отправить второму собственнику, то есть матери, извещение о продаже доли, чтобы не нарушить ее преимущественное право покупки.

После этого в августе 2020 года заказным письмом с уведомлением о вручении я отправил матери извещение. В нем указал, что готов продать долю за 900 000 ₽. Цена ниже рынка, но я рассчитал ее на калькуляторе недвижимости от «Циана». Всего подобные квартиры в этом же доме стоили от 5 500 000 ₽.

В это время риелтор работал вяло, поэтому я отказался от его услуг и решил, что сам найду покупателей. Для этого разместил объявление о продаже доли на «Авито» — ее размер в заголовке написал примерно, потому что она не была выделена в натуре. Я просто нашел в интернете похожую планировку и по памяти рассчитал параметры. Получилось 18 м².

В тексте объявления написано, что я продаю всю квартиру. В определенный момент мы с матерью договорились, что я могу это сделать, если после куплю ей другое жилье.

После публикации я стал принимать звонки от потенциальных покупателей. Правда, 90% из них оказались риелторами. Они назойливо предлагали свои услуги, и это осложняло процесс продажи.

Одновременно я узнал, что неправильно оформил первое извещение о продаже. В интернете пишут, что его нужно отправить заказным письмом. Но на самом деле надо отправить телеграмму с уведомлением. Так что в декабре 2020 года я повторно отправил извещение — уже телеграммой. Всего на почтовые услуги я тогда потратил 1768 ₽.

Через месяц — в январе 2021 года — настал день, когда я мог продать долю без согласия второго собственника. За это время мать со мной не связывалась. Я ей тоже не звонил: не хотел провоцировать ее на оскорбления и язвительные замечания.

Поскольку установленная законом процедура была выполнена, я начал искать риелтора в Самаре. Приезжать туда я не собирался. Мне нужно было, чтобы риелтор помог провести сделку дистанционно: найти покупателя, показать квартиру, заключить договор и провести его через нотариусов — самарского и владимирского.

Выбрать риелтора оказалось сложно. Но не из-за того, что их было мало, наоборот, в Самаре их даже больше, чем надо. Вот почему возникли сложности:

1. Одни агенты не работали с долями.
2. Другие предлагали невыгодные условия, например запрашивали гонорар 150 000 ₽ за продажу доли.
3. Также я натыкался на плохие отзывы на этих специалистов.
4. Плюсом ко всему оказалось, что не все риелторы умеют проводить сделки дистанционно.
5. Я не хотел сотрудничать с агентами по предоплате без договора.

Также мне было важно, чтобы риелтор общался со мной честно: сразу говорил, если что-то не так, а не тянул с продажей, как делают некоторые.

В итоге мне удалось найти компанию с более-менее адекватным рейтингом и условиями сотрудничества. По договору, который мы подписали в июле 2021 года, риелторские услуги стоили 80 000 ₽. Но оплату риелторы получили бы только по факту продажи.

Подписанный договор вместе с дубликатом ключей от квартиры я отправил риелтору почтой. На ключи потратил 900 ₽, на доставку — еще 400 ₽. С этого момента началась работа риелторов.

Даже если другой собственник не хочет покупать долю и потерял преимущественное право покупки, это не значит, что он не станет мешать. Он может сменить замки, содрать обои в квартире и пугать потенциальных клиентов. В моей ситуации так и получилось — я вынужден был бороться с матерью год.

Со слов риелторов, она специально разводила бардак: разбрасывала вещи, не убирала за кошкой до такой степени, что можно было наступить в лужу и оказывалось сложно дышать от вони, пугала покупателей. Например, поливала их святой водой, встречала с распятием в руках или завернувшись в полотенце.

А еще она расставила по квартире кучу икон и развесила разные обереги. Это сильно нервировало риелторов, создавало давящую атмосферу и тормозило процесс продажи.

За это время я обращался к пяти юристам во Владимире. Многие из них говорили только о том, что я описал выше: если вы послали извещение, можете продавать долю. Но что делать, если второй собственник срывает сделку, никто не знал. На эти консультации я потратил 28 000 ₽.

В какой-то момент ситуация меня доконала, и я сделал перерыв на несколько месяцев, чтобы восстановить нервную систему. А затем продолжил поиск, и мне все же повезло — я нашел юриста-эксперта по банкротству и судебным делам, который мне помог. Его консультация обошлась в 7000 ₽. В то время я готов был продать долю за 100 000 ₽, лишь бы от нее избавиться, именно такую сумму предлагали скупщики. Но юрист меня отговорил: сказал, что раз второй собственник — моя мать, я могу повлиять на ситуацию.

По закону, если человек ведет себя неадекватно — из-за психического заболевания не понимает значения своих действий или не может ими руководить, — его можно признать недееспособным. Это делается через суд. А состояние человека определяет медицинская экспертиза.

Для недееспособного человека назначается опекун, который совершает от его имени все юридически значимые действия. Опекуном может стать близкий родственник. В нашем случае — я.

Я не планировал лишать мать дееспособности, чтобы спокойно продать свою долю. Но надеялся, что перспектива получить психиатрический диагноз и зависеть от меня ее припугнет, поэтому она перестанет мешать сделке.

Чтобы в последний раз уговорить мать сотрудничать, в апреле 2022 года я поехал к ней в гости. Так я и обнаружил небольшие, а где-то и явные признаки ее нездоровья.

Например, ее быт разительно отличался от того, что было раньше. Прежде она поддерживала идеальную чистоту — каждый день вытирала пыль, раз в месяц мыла окна, каждые три недели стирала шторы. А теперь все было наоборот: пыль и шерсть кошки на полу превратились в клубки и перемещались по нему, как перекати-поле в вестернах.

Кроме того, я нашел в квартире 78 икон и 62 фигурки на морскую тему, а также 33 символа других религий — Будда, домовенок, подкова, звезда Давида, пентаграмма и другие. И это не было коллекцией: в них обычно элементы не повторяются, а у матери было тринадцать икон одного вида, три одинаковые фигурки корабля и так далее.

Плюс у нее были бредовые идеи. Например, о том, что ее начальник ее любит и скоро они будут вместе, хотя он был женат и не делал ей никаких знаков внимания. Из-за этого позже ее даже уволили, но она продолжала хранить его фото и верить в их совместное будущее. А еще она рассказывала, что слышала свою мать, хотя ее давно нет в живых и в этой квартире она никогда не жила.

Но больше всего о нездоровье матери говорило ее поведение. Например, во время разговора она могла резко уйти и забыть, что мы говорили. Даже если мы обсуждали что-то вроде кошек или погоды. Также в разговоре она путала воспоминания о нас с братом. Например, брат учился менеджменту и работал в продажах, а я — на MBA и журналистике, но мать думала, что он работает в СМИ, а я продаю «Консультант-плюс».

Все это сопровождалось снижением спектра ее реакций. Сейчас она в той фазе, когда может улыбаться и хихикать или сидеть и смотреть в одну точку в ответ почти на все, что ей говорят.

Психиатр, с которым я консультировался по поводу матери, сказал, что это похоже на компульсивное накопление из-за обсессивно-компульсивного расстройства, ОКР, а также на шизофрению.

В конце апреля я вернулся во Владимир, а в конце мая написал письмо в ПНД по месту проживания матери. В нем я рассказал обо всем, что видел сам, а также о том, на что жаловались потенциальные покупатели и риелторы. И попросил провести принудительное психиатрическое освидетельствование и госпитализировать ее в стационар.

Через три дня — 29 мая 2022 года — со мной связался сотрудник ПНД. А потом в тот же день позвонил участковый врач. У меня уточняли детали по моему обращению — поведение матери, были ли у нее приводы в полицию, кидается ли она на людей, в какой степени родства мы, есть ли подтверждающие документы, может ли кто-то прийти к матери и открыть дверь врачу. Врач боялся, что женщина буйная, поэтому нужны были три человека, которые могли подстраховать сотрудника ПНД.

Также врачам потребовались номера родственников и мои документы — паспорт и свидетельство о рождении, где указаны данные матери. Их я скинул врачу в мессенджере.

Сотрудники ПНД приехали к маме 3 июня 2022 года. Они провели освидетельствование на месте и не забрали ее в больницу. А 6 июня мне ответили из ПНД, что женщина больна, но еще ни на кого не нападает, а значит, может спокойно перемещаться. Это врач сказал устно, по телефону, а в официальном письме он написал, что не обнаружил у матери никакого «тяжелого психического расстройства, которое имело бы достаточно выраженные проявления» и влияло бы на ее дееспособность.

Даже после такого ответа я мог бы обратиться в суд и попробовать признать мать недееспособной. Но я решил пока этого не делать, а для начала проверить, как теперь пойдет процесс продажи доли. И снова обратился к риелторам.

Чтобы риелторы продолжили работу, мне пришлось связаться с участковым по месту жительства матери. Я рассказал ему, в чем дело, и предупредил, что, возможно, она будет его вызывать. Так я заручился его поддержкой, поэтому, когда риелторы вновь взялись за работу, мать поняла, что долю я все-таки продам.

В результате в июле 2022 года на 19-й месяц с того момента, как я все это затеял, мать все-таки изъявила желание выкупить мою долю. У нее по-прежнему не было на это денег, но была работа и имущество, 2/3 квартиры, поэтому банк дал ей кредит.

Она хотела побыстрее закрыть «вопрос доли». И в этом мы с ней полностью сходились. Я убрал объявление с «Авито», и мы начали готовиться к сделке.

Поскольку я продавал долю матери, решил обойтись без риелторов. По договору я должен был заплатить им, только если бы они нашли покупателя и провели сделку. По факту покупателя нашел я сам, но все равно заплатил им 45 000 ₽. Это был гонорар за их труды и неприятности, с которыми они столкнулись из-за матери. Риелторов это устроило, и мы расстались без конфликтов.

Теперь мне нужны были два нотариуса — в Самаре и Владимире. Идея была в том, чтобы провести сделку без возвращения в Самару, прямо из Владимира. А проблема — в том, что мы не могли провести сделку через «Домклик», потому что продавалась не вся квартира, а доля. Такие сделки, если отчуждаются не все доли, а только одна, оформляют только нотариусы.

Нотариуса в Самаре и нотариуса во Владимире я искал два дня — обзванивал разные конторы и спрашивал, могут ли они провести нашу сделку. И нашел. Всего регистрация перехода права собственности и их услуги обошлись мне в 30 000 Р.

Дальше мы действовали так. Сначала мать настояла на том, чтобы договор купли-продажи составил не нотариус, а ее старый знакомый адвокат. Я не стал спорить и заплатил за его работу 5000 ₽.

18 августа 2022 года мать пошла к нотариусу с договором и всеми документами, подтверждающими мое право на долю: они были спрятаны у нее. Поскольку нотариус в Самаре уже работал в связке с нотариусом из Владимира, он принял все документы на проверку.

Дальше мне нужно было заверить у нотариуса во Владимире свидетельство о перемене имени — я поменял его в мае 2022 года. Это единственный документ, которого не хватало, чтобы оформить сделку.

Через пять дней после того, как все документы оказались у самарского нотариуса, нам назначили сделку. Она должна была состояться 27 августа.

Чтобы сделка состоялась, я должен был лично подписать документы. Но ехать в Самару я не хотел, поэтому нужно было найти другой способ.

Изучая разные варианты, я узнал, что можно просто оформить доверенность на другого человека. По доверенности он сможет подписать документы за меня, но не сможет получить деньги по сделке. Это называется доверенностью без права на получение денег от реализации имущества.

Подходящего человека я нашел за день. Им мог выступить и риелтор, с которым я сотрудничал раньше, и любой знакомый из Самары. Но время для посещения нотариуса было неудачным: все были заняты. Один знакомый подходил по возможностям, но он был банкротом, поэтому не мог выступать доверенным лицом при продаже имущества.

Тогда я пошел на «Авито» и нашел там человека, который мог поучаствовать в сделке как мой представитель, всего за 1000 ₽. Я уже готов был договориться с ним, но помочь вызвалась сестра. Так что 21 августа я сделал на нее доверенность за 3500 ₽, отправил ее скан нотариусу в Самаре, а оригинал — ускоренной доставкой за 228 ₽.

Через три дня — 24 августа — доверенность была в Самаре. И утром 27 августа состоялась сделка. Все прошло быстро: в Самаре мать и сестра по доверенности пришли к нотариусу и подписали договор. И нотариус сам отправил документы на регистрацию в Росреестр.

В это время я во Владимире просто занимался своими делами, как и в любой другой рабочий день. О том, что сделка состоялась, я узнал, когда в тот же день на мой банковский счет пришли 900 000 ₽.

Налоги с полученных денег мне платить не нужно, потому что я владел долей больше минимального срока владения.

Таким образом, я потратил на продажу доли 19 месяцев, одну неделю и еще день. Но если бы мать не мешала сделке, а я сразу нашел человека, который будет представлять мои интересы, и оформил на него доверенность, процесс занял бы дней пять.

В итоге я все-таки рад, что расстался с этой долей: думаю, в будущем с ней оказалось бы еще больше проблем. Плюс эта сделка помогла мне многое понять о моей семье. Этот путь стоило пройти, пусть даже в идеальном мире все могло быть удачнее, быстрее и спокойнее.