Район Выхино-Жулебино глазами риелтора и местных жителей

Жулебино застраивается и активно развивается, а Выхино уже 10 лет хочет отделиться.

30 лет назад районы Выхино и Жулебино объединили. С тех пор на территории Выхина практически ничего не изменилось. Тогда как Жулебино активно застраивают, и местные власти вкладывают деньги в его инфраструктуру. Выхинцы чувствуют себя несправедливо обделенными и больше 10 лет ведут общественную дискуссию с властями города о разделении районов.

В статье расскажем, почему Выхино-Жулебино — нетиповой район, а цены на недвижимость по Москве в нем одни из самых низких. Цены будем приводить на ноябрь 2022 года.

Выхино-Жулебино расположено в юго-восточном административном округе Москвы. Его создали в 1995 году, когда власти объединили два муниципальных образования — Выхино и Жулебино. Выхино-Жулебино — внутригородской муниципальный округ, то есть проблемы района решает местное самоуправление.

Территория района поделена Мкадом. Большая часть района построена в 60-х и находится внутри кольцевой дороги, а территорию за Мкадом начали застраивать в 90-е.

Ранее на месте района располагались две деревни — Выхонь и Жулебино.

Выхонь известна с 17 века — она входила в Кусковскую вотчину Шереметевых. В 30-е в Выхине создали колхоз. А в 1960 году границы столицы расширились, и Выхино вошло в состав Москвы.

В это же время часть деревни снесли и построили электродепо «Выхино», которое обслуживало Таганско-Краснопресненскую линию метрополитена, а также завод по ремонту электроподвижного состава. В 70-х годах появились корпуса Московского института управления им. Орджоникидзе — сейчас это Государственный университет управления. Постепенно район застраивался, деревенских жителей переселяли в многоквартирные дома, возводили жилье метростроевцам, сотрудникам завода и преподавательскому составу университета.

У деревни Жулебино похожая история, но она вошла в состав Москвы в 1985 году. В 30-х около Жулебина располагался Люберецкий военный аэродром. Когда строительство новых домов подошло вплотную к границе аэродрома, он перестал принимать самолеты, а в конце 90-х его частично застроили жилыми домами люберецкого гарнизона.

Население Жулебина в основном составляют приезжие из разных регионов России и переселенцы по сносу хрущевок лужковского периода. В 90-е в Выхине селились торговцы Выхинского рынка, которые приехали из стран ближнего зарубежья. Студенты из регионов снимали там жилье на время учебы, а потом покупали квартиры, чтобы наладить жизнь в городе с большими возможностями.

Во времена перестройки жители регионов ехали в Москву на заработки, а потом приживались и покупали себе доступное жилье. Низкие цены на жилье в Выхине-Жулебине привлекали тех, кто не мог купить квартиру в более благоприятном для жизни районе.

Сейчас Выхино-Жулебино — второй по населению район Москвы, в 2022 году в нем проживает 225 тысяч человек.

Метро. В Выхине-Жулебине пять станций метро: «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Косино», «Юго-Восточная» и «Выхино», на границе района — еще две станции: «Котельники» и «Рязанский проспект». Поэтому добраться из района до центра города не проблема.

Но по утрам бывают заторы в переходах и давки в метро. Юго-восточные направления линий метро самые перегруженные, так как жители области и Некрасовки едут в центр на работу.

Чтобы разгрузить Таганско-Краснопресненскую ветку, власти продлили ее до «Котельников» и запустили новые станции по Некрасовской ветке. Это не решило проблему полностью, но ситуация стала лучше. Например, на станции «Выхино» больше нет страшной давки по утрам. Раньше приходилось пропускать до 10 поездов, чтобы добраться до дверей вагона. Оказаться на краю платформы было страшно, так как толпа сзади поджимала, — все мысли только о том, чтобы не угодить под поезд.

Сейчас основной удар приняла на себя станция «Лермонтовский проспект». Там большой поток людей из Некрасовки и Люберец. Чтобы ее разгрузить, утром в час пик поезда пускают по специальной схеме: с интервалом в пару поездов подают пустой состав из депо. Но и это не сильно помогает, потому что прибывает новый поток людей, они скапливаются на платформе. Многие не хотят ждать в давке — доезжают до «Котельников» и садятся в пустой вагон.

Я обычно сажусь на станции «Жулебино» уже в полный поезд. Людям на следующих станциях зайти сложно. Иногда поезда пропускают «Выхино», и это доставляет проблемы тем, кому с утра нужно тут выйти. Зато на «Лермонтовском проспекте» можно пересесть на полупустую Некрасовскую линию и доехать, например, с комфортом до МЦК. А живущие ближе к Волгоградскому проспекту, думаю, пользуются станцией «Юго-Восточная».

Лучшее время для утренних поездок на метро — до 07:00 и после 08:40. В час пик я пользуюсь метро только в безвыходных ситуациях и заранее морально на это настраиваюсь.

По вечерам в сторону центра свободно. А из центра ситуация лучше, чем утром, но все равно после 15:00 пустых поездов не бывает. Чтобы было посвободнее, стоит ехать хотя бы после 19:00. Основная масса людей выходит на станциях «Выхино» и «Лермонтовский проспект» — а до них в вагоне плотненько.

На станции «Выхино» старая узкая платформа, и люди скапливаются перед турникетами на выход. В 2022 году с запуском Северо-Восточной хорды второй выход из метро закрыли, поэтому все направляются в одну сторону. Из-за узкого перехода образуется огромная очередь.

Автобусы. В основном на них жители перемещаются по району. Если ехать в обычное время, можно быстро добраться из Замкадья внутрь и обратно. Я автобусами почти не пользуюсь, потому что живу в 10 минутах ходьбы от метро «Жулебино» и в 18 минутах от «Лермонтовского проспекта».

Автобусы ходят с интервалом в 20 минут минимум. На Рязанском и Волгоградском шоссе есть выделенная полоса для общественного транспорта. Но на дорогах все равно можно застрять в пробках — например, на повороте с Жулебинского бульвара на Октябрьский проспект: он всегда загружен и перед ним долгий светофор.

Был период, когда наши три станции закрывали, приходилось добираться на автобусе до метро «Выхино». Это было ужасно неудобно и отнимало много времени.

Еще есть интересная опция — добраться от Выхина до центра на «Таганскую» на автобусах № 63, е70 или на ночном Н7, который едет до «Китай-города».

Электрички. Вдоль северной части района проходит железная дорога Казанского направления. С железнодорожных станций Косино и Выхино можно доехать до Казанского вокзала за 35 минут. Электрички ходят каждые 10 минут.

В районе реконструируют транспортно-пересадочный узел «Выхино» с ж/д станцией и метро. Это нужно, чтобы перераспределить пассажиропоток, сейчас он затруднен из-за тесной станции. К 2025 году здесь появится наземный терминал с комфортными зонами посадки и высадки, откроется торговый центр и паркинг на 840 машин.

Машины. Автомобилисты из области создают проблему жителям района Жулебино: в будние дни дворы забиты машинами из Подмосковья. Из-за платных парковок и дефицита свободных мест на автостоянках города люди бросают машины в Жулебине и дальше едут на работу на метро.

Самые загруженные автомобильные дороги района — Октябрьский и Рязанский проспекты и Новорязанское шоссе. Фуры и грузовые машины из регионов создают заторы на Волгоградском проспекте и Мкаде.

Чтобы увеличить пропускную способность, московские власти расширяют Октябрьский проспект. До 2023 года планируют завершить первый этап реконструкции в Люберцах — на границе с Жулебином.

В районе есть проблема с парковками. Машин много, а дворы старые и узкие. Часто водители ездят по тротуарам и паркуются, занимая часть пешеходной зоны. Вдоль Жулебинского бульвара много площадок для бесплатной парковки — они всегда забиты под завязку.

Когда станция «Выхино» была конечной, приезжающие из Подмосковья парковались во дворах, пока не построили большую перехватывающую парковку. В Жулебине не хватает такой же.

В Выхине в основном обычные гаражи и открытые площадки для парковки. Платных паркингов мало — видела один наземный, в основном они рядом с «Котельниками».

Пробки бывают часто. Обычно они образуются:

• в месте съезда с Лермонтовского проспекта на внешнюю сторону Мкада;
• на выезде с улицы Генерала Кузнецова на Новорязанское шоссе из-за короткого светофора;
• на Новорязанском шоссе в сторону области перед метро «Котельники» — там всегда много машин, которые выезжают из района, и междугородних автобусов в сторону области;
• на Мкаде — там много фур в обе стороны, они занимают крайние полосы и часто стоят на съезды.

Власти обещают реконструкцию Октябрьского проспекта, но на ноябрь 2022 года я не видела, чтобы что-то сделали.

В районе два промышленных предприятия — научно-производственная компания «Авиацентрмаш» и «Русатом автоматизированные системы управления». Это производство оборудования, поэтому вредных выбросов они не выделяют.

Негативно влияют на экологию Выхина-Жулебина предприятия соседних районов: нефтеперерабатывающий завод в Капотне, Люблинский литейно-механический завод и мусоросжигающий завод Косино-Ухтомского района. А еще роза ветров несет отработанный воздух из Москвы на юго-восток.

Бывают ситуации, когда жители восточной части района жалуются на серный запах, но такое случается редко — пару раз за год.

Выхино-Жулебино заперто широкополосными дорогами с плотным движением: Новорязанским шоссе, Волгоградским проспектом, Рязанским проспектом и Мкадом. Это повышает содержание оксида азота в воздухе. Спасают ситуацию зеленые дворы в Выхине, парк «Кузьминки» и Жулебинский лесопарк.

В районе много зеленых зон — от деревьев во дворах до аллей и лесопарковых зон. Мой любимый — Жулебинский лесопарк, я там часто гуляю. Это смешанный лесок с соснами, березами и другими лиственными.

Кроме рекреации зеленые насаждения выполняют еще и шумоподавляющую функцию.

Район окружен большими шумными трассами, через Выхино проходит железнодорожное полотно с грузовыми составами. Но посадки деревьев вдоль дорог заметно снижают звук от них. Например, это позволило организовать современную зону с детскими и спортивными площадками и кортами для выгула собак вдоль Рязанского проспекта.

Рядом находится военный аэродром и аэропорт Жуковский — невысоко летают самолеты и вертолеты. Но местные жители к этому привыкли.

В 90-е вокзалы и транспортно-пересадочные узлы были лучшими местами для торговли. У станции «Выхино» со стороны автовокзала располагался огромный стихийный рынок, на котором жили и работали нелегальные мигранты и попрошайничали бездомные. В районе процветали воровство и грабежи. Периодически рынок разгонял Роспотребнадзор, а в 2013 году его закрыли окончательно.

После этого в районе стало намного спокойнее, но высокая загруженность пассажирами в метро и на железнодорожной станции остается местом притяжения для преступников.

Рядом с метро «Выхино» и «Косино» до сих пор не очень приятно. Оба находятся рядом с одноименными ж/д станциями. «Выхино» — большой оживленный пересадочный узел. Территория там неухоженная и грязная. Вокруг много попрошаек, бездомных и подозрительных личностей. У метро «Косино» поблизости нет домов и оживленных торговых точек, из-за этого прогуливаться там в темное время суток неприятно.

Вообще, в выхинской части района местами темно. Вдоль небольших дорог на тротуарах и во дворах не хватает освещения.

А со стороны Жулебина много широких оживленных дорог, тротуаров вдоль них и бульваров, по которым местные часто добираются до своих дворов. Я абсолютно спокойно возвращаюсь домой поздно вечером.

Выхино-Жулебино — чистый и опрятный район с хорошо развитой и комфортной социальной инфраструктурой.

Образование. В районе около 15 общеобразовательных школ и больше 30 детских садов. Дефицита мест в школах и садиках нет.

Есть школы с углубленным изучением математики и химии. А, например, школа № 1363 входит в рейтинг лучших школ Москвы.

Также много частных детских садов, яслей и детских развивающих школ. Они пользуются спросом, поскольку растут как грибы. Частный садик стоит 30—50 тысяч рублей в месяц, если ходить на полный день.

В Выхине-Жулебине есть и высшие учебные заведения. Например, Государственный университет управления и Московская государственная академия ветеринарной медицины и биотехнологии.

В Жулебине есть спортивный комплекс с бассейном для детей и взрослых «Парус» с хорошими отзывами. Туда же водят детей на занятия по гимнастике.

Еще в последнее время стали ставить современные детские и спортивные площадки. Есть большие хоккейные коробки, а одна в Жулебине даже с местами для зрителей — там проводят турниры по хоккею.

Медицина. В районе работает много государственных поликлиник и больниц. Взрослая поликлиника № 23 стоит прямо напротив детской № 143 на улице Авиаконструктора Миля, у обеих есть филиалы. Также в Выхине-Жулебине расположены:

• диагностический центр № 3;
• два травмпункта;
• госпиталь для ветеранов № 2;
• городская клиническая больница им. Демихова;
• роддом № 8;
• стоматологическая поликлиника в районе метро «Лермонтовский проспект».

Чтобы записаться к специалистам поликлиники, придется подождать очереди полторы-две недели. Если нужно решить вопрос быстро, то обычно обращаются в платные клиники. Например, в «Медкомиссию № 1» за справкой — от 720 ₽ или в «Медицинский центр на Миля» — от 1700 ₽ за прием.

Магазины и развлечения. В Выхине-Жулебине много сетевых супермаркетов: «Пятерочка», «Вкусвилл», «Перекресток», «Евроспар», «Ашан», «Магнит», «Дикси». Есть фермерский рынок с большим выбором молочной, мясной, рыбной, овощной продукции.

Все кинотеатры, торговые центры, рестораны и кафе располагаются на территории Жулебина. Поэтому за активным досугом и развлечениями выхинцы ездят в центр, за Мкад в Жулебино и в ТРЦ «Мега Белая Дача».

Район Выхино старый, в нем устоявшаяся застройка. Там не очень много разнообразия по продуктовым магазинам. В основном первые этажи домов жилые, только вдоль оживленных улиц площади они выкуплены под магазины и услуги. Есть пара небольших торговых центров или фермерские рынки — внутри тот же «Перекресток» и вещевые магазины. Кафе, бары и рестораны можно сосчитать по пальцам одной руки.

На большой площади у метро «Юго-Восточная» есть большой «Евроспар» и DNS. Может быть, откроют и другие магазины — под них даже есть новое полупустое здание.

Сторона Жулебина, напротив, отличается разнообразием. Тут сетевые и мелкие придомовые продуктовые магазины, павильон «Московские ярмарки», пекарни, кофейни, кафе и бары, пункты «Вайлдберриз» через каждые 100 м, банки, аптеки, нотариусы, цветы, ателье, строительные магазины, барбершопы и спа-услуги. Сложно придумать, чего нет. Все размещается на первых этажах почти каждого высотного дома.

Возле метро «Жулебино» — новенький ТЦ «Миля» с большим кинотеатром, «Перекрестком», фудкортом. За ним открылся фуд-молл «Привоз» по типу гастрорынков в центральных районах Москвы. Он еще развивается, но там уже здорово. Планирую сходить в ресторан «Сыроварня» — выглядит привлекательно.

Ближе к Новорязанке есть «Тануки». На Кирова — хороший паб с летней верандой. Вдоль улицы Генерала Кузнецова — пекарни с отменным выбором сладостей и свежего хлеба.

Кофейни в основном маленькие, чтобы взять кофе навынос, например Holder и CoffeeRex в ТЦ «Пятачок». Вдоль Жулебинского бульвара и Лермонтовского проспекта тоже много местечек.

Парки Кузьминки и Жулебинский — это охраняемые природные территории и достопримечательности района. Жители облюбовали эти места для прогулок и активного отдыха.

Жулебинский лесопарк по историческим архивным документам известен с 15 века. До 2000 года там располагалась воинская часть. После ее расформировали, а казармы демонтировали. А в 2016 году правительство Москвы присвоило лесопарку название «Жулебинский природный заказник».

В парке выделено несколько зон: заповедные участки, экскурсионная зона, благоустроенные территории для отдыха, зона историко-культурных объектов.

Парк «Кузьминки» занимает территорию 1189 га. Там есть и дикие заросшие места, и культурные облагороженные территории для досуга посетителей, например лодочная станция, парк аттракционов, веревочный парк, кафешки.

На территории находится усадьба Деда Мороза. Там проводят мастер-классы и праздники. В новогодние каникулы дети встречаются с Дедом Морозом и Снегурочкой и передают им письма с заветными желаниями.

Раньше «Кузьминки» считались самым красивым местом под Москвой. В парке находятся несколько памятников архитектуры, которые остались от усадьбы Кузьминки.

В Жулебинском лесопарке есть несколько детских площадок и зон для воркаута. Зимой много лыжников, а летом — бегунов и скандинавских ходоков.

В парке стоят кормушки для птиц и белок. Много тропинок и лавочек, но парк сохраняет свою первозданность. Перед лесом вдоль Привольной улицы есть естественная горка, которая зимой пользуется популярностью у любителей покататься на ватрушках. Но еще установили и деревянную горку.

Лес не оборудован под пикники — везде стоят запрещающие знаки, но местные жители все равно устраивают там шашлыки. От таких посиделок часто остаются кострища и мусор.

В Кузьминском лесу много спортсменов и велосипедистов, потому что лес больше. На территории — площадки для футбола и волейбола, зона с кафе и закусочными. Велодорожки только там, где асфальтированные тротуары.

Лес, который относится к территории Выхина-Жулебина, — это дикая часть. Тут нет аттракционов и цивилизации. За развлечениями нужно идти ближе к метро «Кузьминки». Там оборудованные зоны для пикников, биотуалеты, а зимой заливают каток.

Музей в Кузьминском парке закрыт с 2019 года. И нет толковой информации, когда его откроют. Не считая усадебного комплекса, остальная территория открыта.

В заповедной зоне обитают дикие животные и птицы. По ней проводят экскурсии, на которых можно познакомиться с местной флорой и фауной.

Старый фонд. На территории района до Мкада преобладает старый жилой фонд: панельные и блочные дома, кирпичные пятиэтажки серий 2-14 и 1-511, девятиэтажки серий 2-49, 1-515/9, 2-29. А также более новые 12-, 14- и 17-этажки, которые построили с 90-х по 2000-е — серии 2-68, П-3, П-44, П-44Т.

Территорию района за Мкадом начали застраивать в 90-е. Поэтому здесь жилой фонд более современный — серий П-44, П-46М, КОПЭ, П-3М, П-44Т.

В Жулебине от старой деревни осталось много частных домов со стороны Октябрьского проспекта по улицам 1, 2, 3 и 4-го Люберецких проездов, а также коттеджи на Привольной улице.

Цена на однокомнатные квартиры в панельных девятиэтажках площадью 33 м² с небольшой кухней в Выхине-Жулебине — 231 000 ₽ за 1 м².

Реновация. Выхино-Жулебино подпало под программу реновации — запланирован снос 60 домов.

Территорию Жулебина реновация не затронет, так как там современная застройка. А в Выхине первые дома на улице Академика Скрябина введут в эксплуатацию в 2022 году.

Новостройки. Рядом с метро «Котельники» группа компаний «ПИК» строит ЖК «Жулебино-парк». Это большой жилой комплекс из 15 корпусов. Десять из них уже сданы, оставшиеся сдадут в первом квартале 2023 года. В продаже есть квартиры с отделкой от застройщика по ДДУ и договору цессии от дольщиков.

Средняя цена от застройщика на однокомнатные квартиры 35 м² с отделкой в ЖК «Жулебино-парк» — 217 000 ₽ за 1 м², по договорам цессии — 200 000 ₽.

Цены на аренду однокомнатных квартир в Выхине-Жулебине начинаются от 27 000 ₽ в месяц.

Но на «Циане» мало предложений ниже 30 тысяч. Обычно это убитые квартиры с минимальным количеством мебели или вообще без нее.

Основной прайс на нормальное жилье — 30—35 тысяч. Если сравнивать с однушками в Люблине, то там цены от 30 000 ₽.

Выхино-Жулебино начали благоустраивать с 2018 года, после того, как правительство Москвы запустило программу «Мой район». В тот период облагородили места отдыха на Жулебинском и Самаркандском бульварах, сквер рядом с Госпиталем ветеранов войн, улицу Ташкентскую.

Но все равно район воспринимается неоднозначно: старая территория сильно отличается от новой. Выхино застраивалось в 60-х годах, и старый фонд напоминает атмосферу советского времени: много зелени, меньше суеты, застройка плотнее. Территория за Мкадом смотрится иначе — это современный новый район с широкими просторными улицами, современными постройками, но не такой зеленый, как старый.

В Выхине почти нет места для инвестиционного коммерческого строительства, но жилой фонд обновят за счет программы реновации.

Московские власти планируют реорганизовать промышленную зону № 63 в рамках программы «Индустриальные кварталы». На территории промзоны со складскими помещениями и ветхими зданиями построят высокотехнологичные производства, общественно-деловые объекты, банки, торгово-развлекательные центры, кафе и магазины. Сроки строительства пока не озвучены.

В перспективе это создаст новые рабочие места жителям — район будет пользоваться спросом у покупателей, и это поднимет стоимость на жилье.

Выхино разительно отличается от Жулебина возрастом жилого фонда, развлекательной инфраструктурой и атмосферой. Первый — уютный, тихий старый спальник Москвы, второй — с просторными улицами, но в нем мало зелени. Советский дух Выхина изменится после того, как построят новое жилье по реновации и реорганизуют промзону под современное пространство.

В районе хорошая транспортная доступность, социальная инфраструктура, приемлемое качество экологии при сравнительно низких ценах. На мой взгляд, можно смело покупать там жилье.

Покупателям лучше избегать домов у Северо-Восточной хорды, широкополосных дорог и Мкада. Это вредно для здоровья, и такая квартира будет неликвидной — ниже по цене, быстро перепродать ее не получится.

Инвесторы могут обратить внимание на недвижимость в Жулебине, так как эта часть района продолжает активно застраиваться коммерческим жильем.