Что делать, если: нужно выкупить или приватизировать соседскую комнату в коммуналке
Коммунальная квартира — жилье, в котором у каждого собственника или нанимателя кроме его комнаты есть еще доля в общем имуществе.
Это налагает ряд ограничений, которые направлены на защиту интересов всех соседей в коммуналке. В статье отвечу на сложные вопросы о проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы такой квартиры. Их нам задали читатели в Сообществе Т—Ж.
Может ли сосед оспорить покупку комнаты в коммуналке?
Купил комнату в коммуналке у банка. Предварительно проходил аукцион. Было два претендента. Победитель — не я — предложил цену 1 000 000 ₽. Моя ставка была 950 000 ₽. Для первого победителя банк получил от соседа по коммуналке нотариальный отказ от покупки по цене 1 000 000 ₽.
Но победитель по каким-то причинам отказался от покупки, и банк предложил комнату мне за 950 000 ₽. Я согласился. Банк отправил соседу почтой уведомление с ценой 950 000 ₽. Но, чтобы не ждать его ответа 30 дней, я согласился на 1 000 000 ₽ — на эту сумму у банка был нотариальный отказ соседа.
Подписали договор, я оплатил, зарегистрировал комнату в Росреестре. Теперь сосед грозится подать в суд и перевести права по договору на себя, потому что было почтовое уведомление и не выдержан срок 30 дней.
Каковы перспективы такого судебного разбирательства? Может ли суд встать на мою сторону, потому что ранее был нотариальный отказ?
Предположу, что ваша ситуация связана не с банкротством прежнего собственника комнаты, а с продажей имущества, которое было в залоге у банка. Поэтому, если дело дойдет до суда, у вас есть шансы отстоять покупку. Расскажу про это подробнее.
Как уведомляют сособственников. У каждого собственника комнаты в коммунальной квартире есть преимущественное право покупки доли, выставленной на продажу. Поэтому перед продажей владелец обязан письменно уведомить других сособственников.
В уведомлении о продаже доли указывают все условия, включая цену, и направляют заказным письмом с извещением о доставке. Также уведомление можно оформить через нотариуса.
Соседям дают месяц, чтобы воспользоваться предложением. Они должны не просто заявить о готовности или предложить свою цену, а именно купить комнату, например передать деньги или заключить предварительный договор.
Если в течение месяца соседи не выкупят долю, ее можно продать другим людям за ту же цену. Если соседям доля не нужна, они могут сразу дать письменный отказ, чтобы продавец не терял время.
Но ваша ситуация осложнена тем, что продажа была через аукцион — конкурс между желающими купить квартиру.
Как проходит аукцион. Выигравшим признают того, кто предложил цену выше. Так продают имущество в рамках банкротства, исполнительного производства и предметы залога.
Особенность аукциона в том, что стартовая стоимость недвижимости низкая, а в процессе торгов она растет. В итоге квартиру продают, из полученных денег гасят долг, а остаток возвращают должнику.
С преимущественным правом покупки тут сложнее. В 2020 году Верховный суд предписал давать право преимущественной покупки сособственникам после того, как определен победитель торгов и установлена конечная цена продажи. Если сособственник откажется, имущество передают победителю торгов.
Суд пояснил, что суть преимущественного права покупки в том, чтобы купить имущество по цене, по которой его готов приобрести другой покупатель. Но до выявления победителя торгов другого покупателя нет.
Но спустя три года Конституционный суд установил, что в законе нет баланса интересов сособственников и участников торгов. Суд предписал изменить норму закона, а пока этого не произошло, утвердил временный порядок: сначала предлагать выкуп сособственникам по начальной цене торгов. Если те соглашаются, торги не проводят, договор заключают с сособственником, который захотел купить долю.
Если в течение месяца никто из соседей не согласится выкупить долю, ее продают на торгах. Тут уже участники торгов могут объявить большую сумму, повторно предлагать сособственникам новые условия не нужно.
Какие перспективы. В своих решениях суды говорят о ситуациях, которые связаны с продажей имущества банкротов. В банкротном деле суд поддержит соседа, потому что есть порядок, утвержденный Конституционным судом: соседу должны предложить покупку по начальной цене аукциона, а не по цене победителя.
В вашей ситуации банк продает залоговое имущество, значит, применимо стандартное условие о преимущественном праве. Соседу направляют уведомление с указанием цены. Если он отказывается от покупки, имущество продают другому человеку по цене, предложенной соседу. То есть нарушений нет.
Суд может встать на вашу сторону, так как:
- У банка есть право отказаться от продажи, несмотря на направленное уведомление. Так произошло со вторым уведомлением: банк его отправил, но это не обязывает его к сделке. Банк вправе отказаться от своего предложения на 950 000 ₽. А на миллион нотариальный отказ соседа уже получен .
- Банк вправе продавать имущество дороже, чем предложено сособственникам .
- У соседа есть три месяца со дня продажи, чтобы обратиться в суд. Если он пропустил этот срок без уважительных причин, в иске откажут .
Законно ли мама живет в коммунальной квартире, если мы ее туда вселили?
Мы с мужем прописаны в Москве в комнате коммунальной квартиры по социальному найму. Но живем в соседнем доме. А в этой комнате живет моя мама — она тоже прописана в Москве, но в другом месте. Возник спор с соседом, законно ли она живет в этой комнате?
Вы не обязаны получать согласие соседа по коммунальной квартире на вселение мамы или другого временного жильца — это тот, кто живет безвозмездно до полугода. Но вы должны были получить разрешение на вселение мамы от собственника жилья — муниципалитета. Если вы не заручились его согласием или тот отказал, проживание мамы незаконно .
Регистрироваться по месту пребывания в комнате мама не обязана, так как у нее есть московская прописка по другому адресу .
Но помните: если вы не живете в комнате, сосед может обратить на это внимание муниципалитета. В случае переезда нанимателя из муниципальной квартиры в другое место муниципалитет может через суд расторгнуть договор с даты выезда. Тогда из комнаты выселят и маму, и вас .
Как купить комнату в коммунальной квартире через суд?
У родителей в собственности две комнаты в трехкомнатной коммуналке. В третьей прописан мужчина, который жил там давно, но умер. Его комнату унаследовал сын, которому эта квартира неинтересна.
Родители хотят выкупить комнату, много раз пытались связаться с новым собственником, но он не соглашается: нет времени и желания этим заниматься. Но в таком случае родители не смогут продать и свои комнаты.
Есть ли варианты связаться с собственником этой комнаты через суд и попытаться выкупить ее?
Принудить мужчину продать его долю нельзя — суд вас не поддержит. Но родители без проблем могут продать свои комнаты.
Сосед, как долевой собственник, имеет преимущественное право покупки комнат в коммуналке. Перед продажей родители должны письменно уведомить его о продаже — указать условия сделки, включая цену. Если в течение месяца после этого сосед не выкупит долю, ее можно продать другим людям.
Уведомление нужно направить заказным письмом с извещением о доставке или через нотариуса — у него есть полномочия на это. Если у вас нет адреса проживания соседа, можно направить письмо по месту нахождения имущества . Даже если сосед не заберет уведомление, оно будет считаться отправленным, а ваши обязательства — выполненными.
Основная проблема в том, что найти покупателя на комнаты в коммуналке сложно. Но можно обратиться к риелтору — есть шанс, что он поможет.
Как выкупить комнату в коммуналке, если у соседки долги?
В 2018 году я купила комнату в коммунальной квартире. В другой комнате, приобретенной по договору купли-продажи, проживала женщина. Поэтому перед сделкой продавец направил уведомление по месту прописки, выждали 30 дней, и сделка состоялась.
На деле женщина не проживала в комнате более восьми лет. За коммунальные услуги не платила. Как возможно купить ее комнату?
Если комната у соседки в собственности, только она вольна ею распоряжаться. Продавать ее или нет — решать ей. Обязать ее вы не можете, суд не поможет.
Управляющая компания вправе обратиться в суд, чтобы взыскать долг за ЖКУ и содержание жилья. Но продажа комнаты с торгов для погашения долга — последний вариант. Скорее всего, приставы найдут источники дохода или счета и просто спишут долг.
Вам остается найти контакты соседки и предложить ей сделку либо продать свою комнату. Как это сделать, я рассказала выше.
Как приватизировать комнату в коммуналке?
Всю жизнь жила с семьей в коммуналке, пятеро на одну комнату. Несколько лет назад соседке дали квартиру, и ее комната освободилась. Думала, родители справятся с приватизацией, но они столкнулись с рядом проблем: отца это не интересует, а мама болеет и не разбирается в теме — пару раз пыталась подать документы, но оба раза ей отказывали, ссылаясь на то, что документов недостаточно.
За дело могу взяться только я. Но не знаю, с чего начать. Расскажите, как это делать или с чего начать и какие документы собирать. Потому что информация от мамы неточная.
Сосед не может присвоить освободившуюся комнату в муниципальной коммунальной квартире. Сначала родителям нужно получить эту комнату, а после подавать документы на приватизацию всей квартиры.
Расскажу, в какой очередности администрация определяет нового жильца :
- В первую очередь комнату предоставляют в социальный наем жильцам этой же квартиры, которые признаны или могут быть признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
- Во вторую — комнату отдают в социальный наем малоимущим, то есть чья площадь жилья на члена семьи меньше нормы предоставления. В каждом населенном пункте — своя норма.
- В третью — комнату могут продать собственникам или нанимателям других комнат при условии, что они обеспечены жильем менее нормы предоставления на члена семьи.
- В четвертую — комнату сдают в социальный наем человеку, который стоит в очереди на муниципальное жилье.
Если у родителей есть основания, указанные выше, чтобы получить освободившуюся комнату в соцнаем или выкупить ее, план действий будет таким:
- Получить нотариальную доверенность на оформление освободившейся комнаты в социальный наем и приватизацию квартиры, чтобы действовать от лица родителей. Текст подготовит любой нотариус, за дополнительную плату он может приехать на дом.
- Подать документы, чтобы получить освободившуюся комнату в соцнаем или выкупить ее, — список документов можно узнать в администрации или МФЦ.
- Подать документы на приватизацию — список документов уточните в администрации или МФЦ.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
