Что делать, если: нужно выкупить или приватизировать соседскую комнату в коммуналке

Коммунальная квартира — жилье, в котором у каждого собственника или нанимателя кроме его комнаты есть еще доля в общем имуществе.

Это налагает ряд ограничений, которые направлены на защиту интересов всех соседей в коммуналке. В статье отвечу на сложные вопросы о проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы такой квартиры. Их нам задали читатели в Сообществе Т⁠—⁠Ж.

Предположу, что ваша ситуация связана не с банкротством прежнего собственника комнаты, а с продажей имущества, которое было в залоге у банка. Поэтому, если дело дойдет до суда, у вас есть шансы отстоять покупку. Расскажу про это подробнее.

Как уведомляют сособственников. У каждого собственника комнаты в коммунальной квартире есть преимущественное право покупки доли, выставленной на продажу. Поэтому перед продажей владелец обязан письменно уведомить других сособственников.

В уведомлении о продаже доли указывают все условия, включая цену, и направляют заказным письмом с извещением о доставке. Также уведомление можно оформить через нотариуса.

Соседям дают месяц, чтобы воспользоваться предложением. Они должны не просто заявить о готовности или предложить свою цену, а именно купить комнату, например передать деньги или заключить предварительный договор.

Если в течение месяца соседи не выкупят долю, ее можно продать другим людям за ту же цену. Если соседям доля не нужна, они могут сразу дать письменный отказ, чтобы продавец не терял время.

Но ваша ситуация осложнена тем, что продажа была через аукцион — конкурс между желающими купить квартиру.

Как проходит аукцион. Выигравшим признают того, кто предложил цену выше. Так продают имущество в рамках банкротства, исполнительного производства и предметы залога.

Особенность аукциона в том, что стартовая стоимость недвижимости низкая, а в процессе торгов она растет. В итоге квартиру продают, из полученных денег гасят долг, а остаток возвращают должнику.

С преимущественным правом покупки тут сложнее. В 2020 году Верховный суд предписал давать право преимущественной покупки сособственникам после того, как определен победитель торгов и установлена конечная цена продажи. Если сособственник откажется, имущество передают победителю торгов.

Суд пояснил, что суть преимущественного права покупки в том, чтобы купить имущество по цене, по которой его готов приобрести другой покупатель. Но до выявления победителя торгов другого покупателя нет.

Но спустя три года Конституционный суд установил, что в законе нет баланса интересов сособственников и участников торгов. Суд предписал изменить норму закона, а пока этого не произошло, утвердил временный порядок: сначала предлагать выкуп сособственникам по начальной цене торгов. Если те соглашаются, торги не проводят, договор заключают с сособственником, который захотел купить долю.

Если в течение месяца никто из соседей не согласится выкупить долю, ее продают на торгах. Тут уже участники торгов могут объявить большую сумму, повторно предлагать сособственникам новые условия не нужно.

Какие перспективы. В своих решениях суды говорят о ситуациях, которые связаны с продажей имущества банкротов. В банкротном деле суд поддержит соседа, потому что есть порядок, утвержденный Конституционным судом: соседу должны предложить покупку по начальной цене аукциона, а не по цене победителя.

В вашей ситуации банк продает залоговое имущество, значит, применимо стандартное условие о преимущественном праве. Соседу направляют уведомление с указанием цены. Если он отказывается от покупки, имущество продают другому человеку по цене, предложенной соседу. То есть нарушений нет.

Суд может встать на вашу сторону, так как:

1. У банка есть право отказаться от продажи, несмотря на направленное уведомление. Так произошло со вторым уведомлением: банк его отправил, но это не обязывает его к сделке. Банк вправе отказаться от своего предложения на 950 000 ₽. А на миллион нотариальный отказ соседа уже получен  .
2. Банк вправе продавать имущество дороже, чем предложено сособственникам  .
3. У соседа есть три месяца со дня продажи, чтобы обратиться в суд. Если он пропустил этот срок без уважительных причин, в иске откажут  .

Вы не обязаны получать согласие соседа по коммунальной квартире на вселение мамы или другого временного жильца — это тот, кто живет безвозмездно до полугода. Но вы должны были получить разрешение на вселение мамы от собственника жилья — муниципалитета. Если вы не заручились его согласием или тот отказал, проживание мамы незаконно  .

Регистрироваться по месту пребывания в комнате мама не обязана, так как у нее есть московская прописка по другому адресу  .

Но помните: если вы не живете в комнате, сосед может обратить на это внимание муниципалитета. В случае переезда нанимателя из муниципальной квартиры в другое место муниципалитет может через суд расторгнуть договор с даты выезда. Тогда из комнаты выселят и маму, и вас  .

Принудить мужчину продать его долю нельзя — суд вас не поддержит. Но родители без проблем могут продать свои комнаты.

Сосед, как долевой собственник, имеет преимущественное право покупки комнат в коммуналке. Перед продажей родители должны письменно уведомить его о продаже — указать условия сделки, включая цену. Если в течение месяца после этого сосед не выкупит долю, ее можно продать другим людям.

Уведомление нужно направить заказным письмом с извещением о доставке или через нотариуса — у него есть полномочия на это. Если у вас нет адреса проживания соседа, можно направить письмо по месту нахождения имущества  . Даже если сосед не заберет уведомление, оно будет считаться отправленным, а ваши обязательства — выполненными.

Основная проблема в том, что найти покупателя на комнаты в коммуналке сложно. Но можно обратиться к риелтору — есть шанс, что он поможет.

Если комната у соседки в собственности, только она вольна ею распоряжаться. Продавать ее или нет — решать ей. Обязать ее вы не можете, суд не поможет.

Управляющая компания вправе обратиться в суд, чтобы взыскать долг за ЖКУ и содержание жилья. Но продажа комнаты с торгов для погашения долга — последний вариант. Скорее всего, приставы найдут источники дохода или счета и просто спишут долг.

Вам остается найти контакты соседки и предложить ей сделку либо продать свою комнату. Как это сделать, я рассказала выше.

Сосед не может присвоить освободившуюся комнату в муниципальной коммунальной квартире. Сначала родителям нужно получить эту комнату, а после подавать документы на приватизацию всей квартиры.

Расскажу, в какой очередности администрация определяет нового жильца  :

1. В первую очередь комнату предоставляют в социальный наем жильцам этой же квартиры, которые признаны или могут быть признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
2. Во вторую — комнату отдают в социальный наем малоимущим, то есть чья площадь жилья на члена семьи меньше нормы предоставления. В каждом населенном пункте — своя норма.
3. В третью — комнату могут продать собственникам или нанимателям других комнат при условии, что они обеспечены жильем менее нормы предоставления на члена семьи.
4. В четвертую — комнату сдают в социальный наем человеку, который стоит в очереди на муниципальное жилье.

Если у родителей есть основания, указанные выше, чтобы получить освободившуюся комнату в соцнаем или выкупить ее, план действий будет таким:

1. Получить нотариальную доверенность на оформление освободившейся комнаты в социальный наем и приватизацию квартиры, чтобы действовать от лица родителей. Текст подготовит любой нотариус, за дополнительную плату он может приехать на дом.
2. Подать документы, чтобы получить освободившуюся комнату в соцнаем или выкупить ее, — список документов можно узнать в администрации или МФЦ.
3. Подать документы на приватизацию — список документов уточните в администрации или МФЦ.