Как пользоваться квартирой, если у нее несколько собственников?

Я и моя семья — мама, папа, брат — приобрели в долевую собственность 4/9 квартиры. У каждого члена семьи теперь по одной доле в праве собственности. Собственники оставшихся 5/9 квартиры — чужая нам семья, мать и дочь. У них 2/9 и 3/9 доли соответственно.

В квартире три комнаты, договариваться о порядке их использования соседи не хотят — придется подавать в суд. Знаю, что на практике бывают случаи, когда могут присудить площадь больше, даже если долей у нас чуть меньше.

Мой брат прописан в этой квартире, я и родители зарегистрированы в другой. У папы в собственности есть еще две квартиры, а у меня, мамы и брата в собственности больше ничего нет. Плюс мы разнополые, и я замужем. Могут ли нам присудить две из трех комнат?

Как правильно составить заявление в суд? И каков вообще порядок действий в такой ситуации?

Скорее всего, вы можете рассчитывать только на самую большую комнату, если в нее есть отдельный вход. Дочери соседки принадлежит треть трехкомнатной квартиры, а значит, у нее есть право занимать отдельную комнату. У ее матери почти такие же права. Еще соседи могут сослаться на сложившийся порядок пользования квартирой.

Есть и другие аргументы, которые работают против вас: у вашей семьи есть другие квартиры. Кроме того, когда вы покупали квартиру, то знали, что в ней живут другие люди, и понимали, какие у них доли.

Что об использовании общих квартир говорит закон

Когда доли в одной квартире принадлежат разным людям, собственники должны договориться, как в ней жить. В идеале комнаты должны распределяться в соответствии с размером долей. Но так бывает далеко не всегда: площади комнат разные и часто не совпадают с долями. А еще у комнат может не быть отдельного входа — это так называемые проходные, или смежные, комнаты. Из-за всего этого между собственниками и возникают конфликты.

Если поделить квартиру поровну невозможно, то собственники, которые занимают меньшую площадь, могут потребовать компенсации от тех, кому досталась площадь больше размера своей доли. Но не всегда эту компенсацию можно получить. В вашем случае шанс на это невелик, потому что вы покупали доли, зная, что в квартире живут другие люди.

А вот если бы чужие друг другу собственники получили доли одновременно, например в наследство, а квартира была бы однокомнатной или со смежными комнатами, шансы на компенсацию для кого-то из хозяев были бы больше.

Если собственники не смогли договориться, порядок пользования квартирой определяет суд.

Суд учитывает несколько факторов. Расскажу о каждом подробнее.

Фактически сложившийся порядок проживания в квартире, даже если он не соответствует долям. Например, в вашем случае сложился такой порядок пользования, что другая семья занимает большую часть комнат.

Насколько каждый собственник нуждается в жилье. Тут суд учитывает, есть ли у собственника еще квартиры или доли в другом жилье. В вашем случае неизвестно, есть ли у соседей еще жилая недвижимость. Можно предположить, что нет, раз они сами не выкупили те 4/9 доли, которые приобрела ваша семья. Этот факт сыграет в пользу соседей.

Кроме того, возможно, квартиры вашего отца куплены во время брака с вашей матерью, так что это совместно нажитое имущество. В этом случае считается, что жильем обеспечены оба. Судья может так и написать в решении: двое из четверых истцов не нуждаются в пользовании спорной квартирой.

Реальная возможность совместного проживания. Судья спросит о взаимоотношениях между вами и соседями, чтобы понять, кто с кем может ужиться.

Кто на самом деле живет в квартире. Если вы еще не въехали и не можете это сделать из-за конфликта с соседями, то в одном иске нужно заявлять два требования: вселить в квартиру членов вашей семьи и определить порядок пользования. Судья может решить, что если нет требования вселить, то и смысла разбираться с комнатами тоже нет.

Планировка квартиры. Здесь самое важное — изолированность комнат. Если в вашей квартире хотя бы две комнаты смежные и их уже занимают другие люди, то вы сможете получить в пользование только оставшуюся комнату. Если же это, например, квартира с залом, двери из которого ведут в спальни, то суд вообще может отказать вам во вселении в квартиру.

То, что вы замужем и ваш брат другого пола, вряд ли будет иметь значение в суде. Повторюсь: ваша семья решила покупать доли в квартире, зная обо всех нюансах. Как и о том, что в квартире уже живут собственники 5/9 доли.

Что говорят суды о порядке проживания в трехкомнатных квартирах

Иногда люди думают, что раз в семье много людей, то и комнат в общей квартире такой семье положено больше. Это не так: если в вашей семье четверо собственников, а в семье соседей только двое, это не дает вам права на большее количество комнат. Большое количество собственников в семье не увеличивает объем прав на квартиру.

Например, мужу и жене в равных долях принадлежала трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге с комнатами площадью 25, 19 и 15 м2. После развода муж закрыл самую большую комнату на замок, в средней остались жить сыновья, а в самой маленькой — жена. Позже муж подарил 1/4 квартиры дочери от другого брака, и они вместе обратились в суд, чтобы получить в пользование две комнаты вместо одной.

Суд отказался что-то менять. Во-первых, в квартире за долгие годы уже сложился порядок пользования. Во-вторых, дочь от второго брака не смогла доказать, что жилье в Петербурге ей на самом деле нужно, ведь она проживала в Москве. В-третьих, бывшая жена и сыновья мужчины не возражали, чтобы его дочь поселилась в квартире, но она так ни разу и не приехала.

Техническое состояние комнат и то, как они расположены, иногда имеет ключевое значение для раздела. Если какую-то комнату разделить нельзя, потому что она проходная или по документам не считается жилой, то суд будет делить только оставшиеся жилые комнаты.

Так, в Ставропольском крае бывшим супругам пополам принадлежала трехкомнатная квартира. Мужчина просил, чтобы суд выделил в пользование его бывшей жене комнату 27 м2 на мансардном этаже, а ему — две комнаты на первом этаже площадью 22 и 19 м2. Он сослался на то, что вновь женился, у него родился сын, а бывшая жена живет одна.

Суд установил, что у бывшего мужа в собственности есть дом, а в общей квартире он занимает комнату площадью 19 м2. Судебная строительная экспертиза показала, что высота потолка на мансардном этаже ниже допустимых для жилых комнат 2,3 метра, а ширина прилегающего к комнате коридора уже допустимых 0,85 метра.

В итоге суд отказал в иске: оставил за мужчиной комнату 19 м2, за его бывшей женой закрепил комнату в 22 м2, а мансарду признал общей. Апелляционная коллегия решение поддержала.

Если доли в квартире одинаковые и площадь двух комнат примерно равна площади третьей комнаты, то собственник с родственниками может получить в пользование две комнаты, а собственник без родственников — одну. Особенно если это соответствует сложившемуся порядку проживания.

То есть если бы ваша семья получила 4/9 квартиры одновременно с другими собственниками, например по наследству, и не имела бы в собственности другого жилья, то теоретически суд мог бы закрепить за вами две комнаты поменьше, а за соседкой и ее дочерью — одну комнату побольше.

Например, в Астрахани бывшим супругам принадлежала в равных долях трешка с комнатами площадью 17, 12 и 8 м2. Женщина просила выделить в счет ее доли две комнаты поменьше, потому что в одной из них живет ее дочь от другого брака. И жена, и муж подтвердили, что два года самую большую комнату в квартире занимает муж, а среднюю комнату — жена.

Суд удовлетворил требования жены и закрепил в решении сложившийся порядок.

Любое решение суда о порядке проживания будет действовать только для вашей семьи и семьи соседей. Нельзя без их согласия сдавать свою комнату посторонним людям.

Бывшим супругам из Амурской области принадлежала трехкомнатная квартира. Жене — 1/3, и она заняла комнату площадью 13 м2. Мужу — 2/3, это комнаты площадью 14,5 и 10 м2, которые он сдавал постоянно меняющимся людям.

Жена обратилась в суд, и суд запретил вселять в квартиру посторонних людей без согласия бывшей жены. А заодно взыскал с бывшего мужа судебные расходы на юриста, госпошлину и доверенность.

Как подать иск об определении порядка пользования

Если соседи не пускают вас в квартиру и не хотят договариваться о порядке использования комнат, действительно придется обращаться в суд. В Тинькофф Журнале есть подробная инструкция, как сформулировать требования для искового заявления, и образец иска.

Еще вам пригодятся статьи:

Нужно будет указать, что ваша семья купила 4/9 трехкомнатной квартиры и хочет занять изолированную комнату, а также пользоваться общей кухней, санузлом и коридором. Ваши требования будут такими:

  1. Вселить собственников, которым принадлежит по 1/9 квартиры.
  2. Обязать собственников, которым принадлежит 2/9 и 3/9 квартиры, не чинить препятствий в пользовании квартирой, а также передать ключи, если соседи поменяли замок во входной двери.
  3. Определить порядок пользования квартирой, выделив вашей семье комнату. Надо указать ее площадь и литеру, которой она отмечена на плане квартиры.

Но рассчитывать больше чем на одну комнату вы вряд ли сможете.

Алиса Маркина
А вам приходилось делить квартиру с посторонними людьми? Как договаривались?
Загрузка
Михаил Иванов

Не наглость ли? Так сразу и пишите: у нас 4/9, а хотим превратить их в 2/3 комнат.

Суды - это долго и малоэффективно. Договориться с соседями лучше в разы. Не жадничайте: выйдет дороже (как деньгами, так и нервами). Возможно, они не против уступить комнату за справедливую цену.

30
Скажи, кто

Охренеть борзота

21
Мария Ш

> приобрели в долевую собственность 4/9 квартиры. Собственники оставшихся 5/9 квартиры — чужая нам семья, мать и дочь.

Ничего против не имею, но реально интересно — зачем? Вы там жить собираетесь всей толпой (папа, мама, брат, вы, муж)? Если прописка, то наверное папа бы подсобил одной из двух квартир. Как вложение тоже такое себе, мне кажется потом фиг продашь такие доли. Ну правда, зачем?

Жила в своё время в съемной комнате — больше не хочу. После универа нормально, всё равно там только ночуешь и хранишь вещи, а с возрастом такое начинает раздражать и утомлять. Места на общих площадях (ванна, кухня) вечно не хватает, плита вечно занята, ванна вечно занята, постоянно какие-то непонятные люди в гости приходят (хотя соседки у меня всегда были замечательные и практически никого не водили), в труселях спокойно не походишь)

13
Дмитрий Малахов

Мария, может потому что комната гораздо дешевле квартиры ?
Кто именно там будет жить - это вопрос.

Знаю что некоторые прописываются сами в "московских долях" чтобы иметь доступ к медицине Москвы ( а не "скворцовским огрызкам в регионах") а потом еще и доплату к пенсии.
Вполне может жить 1 человек , а остальные туда прописаны ради других целей.

0
Мария Ш

Дмитрий, ну так комната — это комната, какую купил, в той и живёшь. А здесь речь идёт о "В квартире три комнаты, договариваться о порядке их использования соседи не хотят — придется подавать в суд" и о том, что люди хотят отжать себе больше комнат, хотя их доля меньше, поэтому я и спрашиваю. Из-за прописки ради врача они бы так не морочились

0
Дмитрий Малахов

Мария, у нас такой закон.
Что если у нас долевая собственность, то порядок пользования должен установить суд.

Согласно долей есть 2 варианта - 2 небольшие комнаты или одна большая.
Вроде в статье сказано - что по имеющейся практике 9/10 покупателям светит 1 большая комната. Ибо у нас приоритет у тех, кто живет дольше.

Плюс почему то комментаторы меряют "комнатами", надо же понимать что и площадь разная.

0
Алиса Маркина

Дмитрий, долевые собственники могут договориться. В суд надо, если не договорятся.

0
Дмитрий Малахов

Алиса, Ну по долям у "долгоживущих" очень часто нет желание пускать совладельцев вообще...

Поэтому суды в этой области скорее норма.

0
Камри Триипять

Любители халявы подъехали. Думаю, стоит заработать на свою квартиру, чем тратить время на "отъем" комнат у оставшихся собственников.

10
Алиса Маркина

Камри, так там уже заработано на две или три квартиры.

1
kino
Герой Т—Ж

Выкупили долю обиженного мужа и пытаетесь отжать квартиру - так эту ситуацию вижу я

10
Дмитрий Малахов

Не факт. Может быть наследство.
Очень часто владельцы получают долю.... и в результате просто ее продают.

0
kino
Герой Т—Ж

Дмитрий, тогда очень странное наследство, откуда там ребёнок? Почему так неравномерно? Почему женщина не выкупила эти 4/9? Только вопросы и нет ответов, самый просто вариант - это продажа доли мужа после развода

0
Дмитрий Малахов

kino, "Почему женщина не выкупила эти 4/9" думаю просто денег нет.

При разводе делится собственность без учета ребенка. ( А те кто сейчас дети в приватизации не участвовали)
Если маткапиталл и доли - то доли родителей равные .

0
Алиса Маркина

kino, а где в вопросе про мужа?

0
kino
Герой Т—Ж

Алиса, собственники мать и дочь, чью долю выкупили?

3
Алиса Маркина

kino, мб брат-дядя или сын-брат.

0
Системный инженер

"Я и моя семья — мама, папа, брат — приобрели в долевую собственность 4/9 квартиры" и начали героически преодолевать трудности...

9
Ekaterina

Я и моя семья — мама, папа, брат — приобрели себе геморрой

8
Sergey Zubtsovskiy

Если я чешу в затылке, не бе-да...

2
Alfred Gronevelt

Купили чтобы судиться? "Мы разнополые" ха ха ... и чьи это проблемы, каким образом это должно влиять на то, что другой стороне уменьшат площадь? Капец люди стали

1
Системный инженер

Дмитрий, и что с ней делать? Удовольствие то ещё

0
Дмитрий Малахов

Системный, определить право пользование большой комнатой и вселиться.
Те получить комнату дешевле ее рыночной цены.....

0
Системный инженер

Дмитрий, что-то я сомневаюсь, что они прям горят желанием жить в одной комнате в соседстве с чужими людьми

2
Дмитрий Малахов

Системный, вполне возможно хотят выделить эту долю и сдавать.

Просто посмотрите объявления - 1/2 доля в трешке по цене часто идет дешевле комнаты.
Так что это вполне может быть и инвестицией.

Опять же это рынок - потому в цене актива заложен риск.

0
Alfred Gronevelt

перечитал еще раз ... блин, ну мразота, просто жесть

0
Полиция Т—Ж

Alfred, давайте без оскорблений, посмотрите наши правила: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

1

Сообщество

Лучшее за неделю