Если я куплю 1/18 доли в московской квартире, я смогу сделать регистрацию?

25
Аватар автора

Дмитрий

спросил в Сообществе

Я живу в Москве около года без регистрации. Хочу купить комнату, чтобы сделать постоянную регистрацию. Часто попадаются объявления о покупке комнаты, 1/6 доли или даже 1/18 доли в квартире под прописку за 100—300 тысяч рублей. Не развод ли это?

Читал, что юридически покупка 1/18 доли реально дает возможность прописаться на постоянной основе и жить в комнате. Помогите, пожалуйста, разобраться.

Аватар автора

Дмитрий Сергеев

разобрался с регистрацией

Страница автора

Дмитрий, у вас могут возникнуть проблемы с регистрацией такой сделки в Росреестре. А с проживанием и регистрацией в этой доле все еще сложнее. Сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск.

Купить долю можно

Это абсолютно законно. У приватизированной квартиры может быть несколько собственников, и им не обязательно быть родственниками.

Распоряжаться своей долей владелец может при двух условиях:

  1. При ее продаже нужно сообщить остальным собственникам о своем решении и предоставить им преимущественное право покупки.
  2. В результате собственнику будет принадлежать не менее 6 м² общей площади. Сделку с 4 м² постороннему человеку Росреестр не зарегистрирует.

До 1 сентября 2022 года размер доли не имел значения — регистрировали даже сделку по продаже меньше 1 м². Теперь у собственников таких микродолей возникнут проблемы. Под запрет попали сделки с долями в жилье, когда собственнику принадлежит меньше 6 м². То есть купить 1/100 столичной квартиры можно, но при условии, что 1/100 соответствует в квартире 6 м² или больше. Те же правила действуют и для унаследованной 1/20 однушки, если решили продать ее посторонним людям.

Если такая сделка произойдет, она будет считаться ничтожной. Покупатель потеряет право собственности, а возможно, и деньги.

Запрет на регистрацию сделок с микродолями не действует только в трех случаях:

  1. При наследовании — тогда наследники могут получить доли меньше 6 м².
  2. Квартира приватизирована на нескольких человек — им могут законно принадлежать доли менее 6 м² на каждого.
  3. Для покупки жилья использован маткапитал — тогда нужно выделить доли всем членам семьи, и площадь тут роли не играет, поскольку размер долей законом не установлен.

На мой взгляд, ни один из этих случаев к вашей ситуации не подходит, поскольку вы изначально планируете приобретение микродоли для регистрации.

Зарегистрироваться в 1/18 жилья тоже не получится

Допустим, вы получили 1/18 квартиры в наследство и оформили собственность. Но зарегистрироваться у вас, скорее всего, не получится.

На практике сотрудники ФМС часто отказывают собственникам малых долей жилья в регистрации. Логика здесь простая: люди регистрируются на жилплощади, чтобы на ней проживать, но на одном квадратном сантиметре жить нельзя. Значит, такая регистрация будет формальной, ведь по факту никто не поселится в такой микродоле.

Владелец доли может обжаловать отказ в суде, хотя в последнее время суды поддерживают ФМС: жилые помещения предназначаются для проживания.

Учетная норма площади жилого помещения — это минимальная площадь, на которой человек может проживать. Для каждого региона эта норма своя. Для нормального проживания одного человека в Москве по нормативам требуется не менее 10 м² — значит, для регистрации должны приобрести минимум 10 м² либо больше.

Если человек владеет долей меньше норматива — это его право. Но в Москве могут отказать в регистрации по месту жительства на основании, что площадь меньше учетной нормы. При этом на право собственности такой отказ никак не повлияет, если доля приобретена на законных основаниях, например в результате приватизации.

А еще есть риск встретить мошенников

Допустим, есть собственник однокомнатной квартиры в Москве. Половину он оставляет себе, а остальную часть распродает по квадратным метрам под прописку в столице. Каждый новый собственник получает больше 6, но меньше 10 м². Тут все законно, вопросов нет.

Эти новые собственники идут в ФМС за регистрацией. Кто-то по невнимательности паспортистов получит заветный штамп в паспорте, а кому-то откажут.

Вдобавок владелец половины квартиры может потребовать определить порядок пользования помещением. Например, выделить долю в квартире в натуре — то есть обеспечить отдельный вход и возможность использовать эту площадь одному из собственников так, чтобы не мешать другим. Но для нескольких квадратных сантиметров это невозможно. И любой из владельцев может обратиться в суд и потребовать прекратить регистрацию по месту жительства собственников микродолей. А еще он может потребовать в суде выкупа этих долей — о таких судебных решениях мы уже рассказывали.

Выкуп доли не означает, что вы вернете всю сумму, которую вложили. Основной владелец имеет преимущественное право ее выкупить, а других желающих может просто не найтись. Микродоля в квартире, владельца которой лишают права собственности через суд, мало кому нужна. Другим собственникам будут просто диктовать цены.

После полного выкупа цикл перепродажи можно повторить. Фактически одну и ту же квартиру могут перепродать несколько раз.

На сегодняшний день нет достоверной информации, что кто-то стал жертвой мошенничества именно по такой схеме. Но это не значит, что жертвы не появятся позже. Продажа микродолей под регистрацию только недавно начала набирать обороты, и, возможно, мы еще увидим последствия через несколько лет.

В вашем случае, Дмитрий, я рекомендую не торопиться покупать микродолю в квартире. Велика вероятность потерять деньги, не получить прописку и зря потрепать себе нервы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
  • Nuriya Mukhamedzhanova"...по невнимательности паспортистов..." - ну да, ну да. )3
  • Elena ZubakinaРегистрацией уже года три занимается опять мвд, а не фмс.2
  • Анатолий БизяевSimon, московские льготы и прочие приколы она дает.5
  • Simon KlimovАнатолий, а какие, например? Перечислите самые весомые, на ваш взгляд. Я серьезно, хочется понять, может я что-то важное теряю, будучи прописанным в области, а не в Москве0
  • Аня СёмкинаSimon, ну,например если вам или вашей жене меньше 30 лет при рождении ребёнка вы можете получить так называемые "лужковские" выплаты (около 90 тысяч).Различные пособия намного больше,чем в области. Плюс постоянные надбавки. Разве это не важно? Естественно, я бы не стала покупать 1/18 ради такого, слишком дорого это обойдётся)) А если вы уже прописаны в Москве, то почему бы не воспользоваться всеми плюсами?11
  • Иван ПавельченкоАня Сёмкина, 👍1
  • Марина СоколоваSimon, устроить детей в сад и школу без хотя бы временной регистрации невозможно, а в новых районах очереди такие, что нужна только постоянная, и то не факт, что попадешь. Платить за сад 40 К в месяц из-за отсутствия регистрации накладно, потому у семей с детьми вопрос стоит очень остро.6
  • Павел ГоряиновSimon, голосовать на выборах в МГД и участвовать в другой политической активности например2
  • Алексей АлексеевичSimon, без постоянной московской регистрации нет мест в садах и школах. москвичи в очереди выше даже подмосковных. плюс пенсии московские с лужковских времен почти в два раза выше российских. совок вернулся во всей красе9
  • Алексей АлексеевичМарина, не только в новых, а даже там где детей немного, старых районах0
  • AndyМогу рассказать про свой опыт. Покупали 1/40 (0.9 метра) как раз для устройства ребенка в садик. Так вот в законе четко указано, что собственник имеет право зарегистрироваться на своей собственности и никаких уточнений по поводу норм метража по городам, санитарных норм на человека или размера доли в законе нет, то есть по закону МВД просто обязано зарегистрировать человека на этой площади, а не решать может или не может он быть зарегистрирован. Все эти предположения о возможной фиктивной регистрации (если только вы в открытую не говорите, что мне нужна регистрация, но я там жить не буду), невозможности проживания на 1 сантиметре (те у кого доли больше ведь тоже не живут физически только в рамках купленной доли) и прочее, это лишь предположения и догадки сотрудников МВД и МФЦ, которые не имеют под собой никаких легальных базисов. То есть по закону человек прав, но у нас государство не законов, а понятий и личных убеждений чиновников как надо. Мне в регистрации отказывали 4 раза подряд, на 5 раз пришел положительный ответ, причем решение подписал тот же сотрудник МВД, который до этого отказывал. Другой собственник из этой же квартиры с такой же долей 1/40 после первого отказа в регистрации пошел в суд и уже в течении 3 лет судится, пока безрезультатно.13
  • Екатерина МорозоваА что делать, если нужна операция в Москве, а она бесплатна только для москвичей!!! Сумма около полумиллиона!!! А квоту дают для регионов только туда, где устно говорят, что не могут, а письменных документов об этом не дают!5
  • Михаил КовалёвSimon, а ещё доступ к некоторым жизненно необходимым бесплатным лекарствам. регионы часто не могут обеспечить своих пациентов дорогими лекарствами и люди в отчаянии едут в Москву, покупают себе долю2
  • golosovaloАнатолий, а можно подробнее о денежной ценности этих льгот - они перекрывают затраты на жилплощадь? Конечно, если покупать 10квм и выше. Это же минимум 2-3 ляма.2
  • golosovaloэто полная zaloopa!0
  • Михаил СтариковSimon, Бесплатная медицина, льготы по оплате и проезду, выплаты и финансовая поддержка жителей Москвы в тяжёлые времена. И самое главное зарплата за одинаковую работу в 3-5 раз больше чем без прописки.2
  • Переселенец ДонбассаSimon, ну вообще то не обязательно Москвы но я даже в селе прописаться не могу чтобы получать выплаты по безработице хоть месяц, некоторые неск лет стоят на учёте и ежемесячно получают содержание в размере оклада0
  • Маргарита КасторноваSimon, расскажу Вам, пока я очень зла от бессилия. Не работаю уже несколько лет т.к не имею возможности отдать в садик ребёнка. Причём есть прописка в Московской области, но и она не поможет, потому что в Москве есть негласное правило - не брать без постоянной прописки именно в Москве!! И не только такие приколы. Поставила в очередь ребёнка в детский садик в Ближнем Подмосковье, но не берут!! Несите регистрацию по нашему району, да настоящую, потому что будет проверка на компьютерной программе по базам МВД!! Что делать прикажете в такой ситуации, если уехать невозможно из-за работы мужа. Вот так то, а Вы говорите....1
  • Alexandra KМихаил, это, по-Вашему, те, кто без регистрации, получают 30к, а те, кто с регистрацией - 150к? Вам самому не смешно? И что за поддержка в тяжёлые времена? Если конкретно? Консервы из собеса?1
  • Alexandra KVita, в размере оклада - это очень радужно. Получают первый месяц, и только не выше максимальной величины, а это то ли 12, то ли 18 тыс, а потом при отказе двукратно от якобы подходящей вакансии - Вас снимают. Причём подходящесть определяете не Вы, а сотрудник ЦЗН. При том, насколько я помню, если увольнение по собственному желанию, то никаких 12 тыс не будет, там совсем другие деньги.0
  • user2412495Я хочу купить 1/4 долю в Москве в однокомнатной квартире.смогу ли я в ней прописаться0
  • user2468076Получение пенсии. Обслуживание поликлиникой. Еще и работа после 60ти... И многое дркгое1
  • Сергей ДёминЯ купил 1/256 долю под прописку через дарение, успешно прописался. И спустя пару лет подумываю продать эту долю так же через дарение, как думаете у меня получится?0
  • АртемЕсли приняли закон о 6 м2, ничего не сделаешь, я двадцать лет назад прописался на долю 1м2 , через 10 лет меня выписали вместе со всеми, год судился выйграл суд, прописали обратно и меня, остальных не прописали, они не судились0