Хочу продать долю в квартире, а сестра против

43
Аватар автора

Ольга

спросила в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.

И что мне теперь с этой долей делать?

Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли. Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.

Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое преимущественное право покупки

Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.

Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.

Теоретически преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье. Но такую сделку могут оспорить, и я не рекомендовал бы всерьез рассматривать такой вариант.

Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.

Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.

Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить

По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.

Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.

Но есть нюансы. Если собственник доли должен денег, например банку, то банк вправе обратить взыскание на долю. Если долю невозможно выделить в натуре, банк может потребовать ее продать. При этом преимущественное право покупки за другими собственниками сохраняется. Если они не готовы выкупить, то доля продается на публичных торгах. В этом случае правило о том, что цена для всех одинаковая, перестает действовать. Поэтому с торгов доля может уйти значительно дешевле.

Если сестра не против

Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.

Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 ₽, из которых 500 ₽ — это госпошлина, 1500 ₽ — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.

Если сестра против

В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.

Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.

Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».

Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры. Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.

Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.

Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде. Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.

Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 ₽ за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.

Уведомление в личном кабинете на сайте Росреестра. Доступ к нему можно получить через госуслуги. Но этот способ можно использовать, только если число собственников других долей больше 20. Так бывает, например, при продаже машино-места в паркинге — то есть доли в праве общей долевой собственности, которая в натуре не выделена.

Как поступить дальше

Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.

Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю. Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.

Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.

Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей

Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше 1/4. Или если бы у сестры была доля меньше 1/4, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.

Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. 1/4 доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м². Пользоваться ими для личных нужд невозможно.

С сентября 2022 года введен запрет на создание микродолей в квартире. Нельзя заключать сделки, в результате которых в общей долевой собственности возникнут доли менее 6 м² на одного собственника. Продать такую долю можно только собственнику, у которого уже есть доля в праве, если в сумме после приобретения доля будет больше 6 м².

А если договориться с другим собственником не удалось — остается только обратиться в суд. Он может признать долю в недвижимости незначительной и обязать других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
  • Елена Цветкова -Миронова-Продавать всю квартиру и потом поделить деньги согласно долям - выгоднее. Другое дело, если сестра там живёт, съезжать не хочет и считает что вправе просто запретить продажу.4
  • Alexander NosovА чем отличается от статьи где было два брата?)1
  • Михаил ГоловиновВсе правильно.0
  • Лудший комментатор ЮтубаAlexander, полом сестер)0
  • Лудший комментатор ЮтубаВсё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.8
  • Margarita ParfenovaЕлена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.5
  • Елена Цветкова -Миронова-Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать5
  • Владимир Сварожич"Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма."- ???? Весь текст ? Вы правильно написали ? А если написано просто - извещение о том то том то ? Этого разве не достаточно ?1
  • Владимир СварожичВот такой случай : у двух собственников по 1/2 доли в трешке. Один собственник обратился в суд для установления порядка пользования - ему 1 комнату или ему 2 комнаты . Суды 1 и 2 отказали определить порядок пользования . При этом Ответчик планирует продать свою 1/2 доли по завышенной цен - специально, чтобы продать ее квартирным рейдерам ( сам заявил). Истец специально заявил в порядок пользования 2 комнаты - ему отказали, даже когда в суде обе стороны заявили, что разногласий по двум комнатам , которые каждый из них занимает нет, а в третьей каждый занимает по 1/2 ... Теперь продать квартиру еще сложнее так как те же судьи будут рассматривать заявление в той же ситуации но с новым собственником.При этом истец не проживает и ему все равно кто заедет. Истец , возможно выкупил бы вторую долю, если бы она не была завышена в два раза и ему бы не угрожали рейдерами. Ответчик высылал письмо через нотариуса и там действительно было два пустых листа. Истец написал об этом письмо нотариусу и тот повторил отправление , но уже с описью вложения. В описи вложения не было полного текста, только типа содержания письма " уведомление о продаже доли" .0
  • Loreen XПодарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.1
  • Loreen XВладимир, можно подарить (фиктивно) или вернуть долей долг, все это без согласия других собственников делается.1
  • ГалинаЛудший, можно поподробней об этом?2
  • Inna A.Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала6
  • Лариса ГромоваГалина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой? Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры. Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.2
  • Лариса ГромоваSGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи. Не все так просто.3
  • SGNЛариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет1
  • Leonardo DaVinciMargarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт??? 😳0
  • Leonardo DaVinciSGN, абсолютно невозможные, неосуществимые "советы" даёте! - правильно выше Лариса уже написала, что невозможно ни в каком виде распоряжаться ДОЛЕВОЙ собственностью БЕЗ СОГЛАСИЯ ВСЕХ сособственников! Ни о какой аренде, пользовании, любом вселении на долевую ж/площадь посторонних граждан речи быть не может! Дарение без согласия - это пожалуйста.1
  • Dmitry Cherkashin"Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼." А можно поподробнее, какие есть способы принудить владельца большей доли к покупке? Через суд? Например, если есть 1/8 в трехкомнатной квартире.1
  • santeyxxx .Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно2
  • Алиса МаркинаDmitry, нельзя заставить других людей что-то у вас купить.0
  • Николай Манурепричём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги ))) Квартирный вопрос испортил однако )))4
  • Сергей ПлотниковВладимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.2
  • Сергей Плотников> По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле. Написать можно всё, что угодно, а продать по нужной цене. Потом отжать и вторую долю.0
  • BoltunecLoreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади. Мне кажется, не много покупателей найдется.0
  • еленакак продать долю в 3 квартире если человек живет по найму он не собственник а натариус требует чтобы он написал отказ но он не делает этого как быть0
  • Василий ВасюковЛариса, на счёт комунальных плотяжей даже очень просто дело времени на раз дво три почитайте законы.0
  • Елена НестерюкЛудший, c уя ли? За сколько захочу, за столько и продам!1
  • Елена НестерюкЛариса, ради прописки. Я, лично, дороже продаю, вообще.0
  • Елена НестерюкПаолина, может вам лучше адресовать это законодателю?0
  • Елена НестерюкСергей, также и покупателю можно предложить написать стоимость в ту или другую сторону, при оформлении, как обоим будет выгодно, исходя из буквы закона. Моя доля стоит 611 тыщ. Я нашла покупателя за 800. Это наследство и 3 года еще не прошло. Но, до миллиона налогом не облагается квартира. Другая сторона дольщиков дерзкая и я могу предложить покупателю указать, к примеру, 999 тыщ, чтоб они не купили или я получила больше. В купле/продаже мы так и укажем, но я возьму с него как договаривались. Но, не враги они мне. Не буду пакостить, как они, которые скрываются и скрывали смерть мужа и игнорируют, теперь. НИКТО из них не хочет проводить конструктивный диалог.1
  • Елена НестерюкЛариса, интересно, откуда тогда столько нелегальных мигрантов?0
  • Елена НестерюкLeonardo, уйню несешь полную. Ты может в другой стране живешь??? Открой законодательство и почитай, что имеет право сделать собственник со своей долей? Изначально, хотя бы, продать. И я, однажды, без согласия матери, зарегистрировала двоих.0
  • Гальцева НатальяЛудший, только в предыдущей статье прочитала, что свою долю ты обязан по закону продать по той же цене (не ниже), чем предложил собственнику? Логично,конечно, что долю по рыночной цене наврядли найдется желающий,покупать. Какой то замкнутый круг. Или есть какой то закон, что если другой собственник отказывается, то можешь продавать долю ,но уже дешевле? Это как то оформляется?0
  • МишаЛудший, и то вопрос, нужно найти покупателя на такую долю.0
  • МишаЕлена, можно. Но надо найти наивного и с деньгами кто купить долю за полную стоимость. Никто.....по сути доля это проблемная жил площадь. Купить конечно можно и нужно, но только по очень привлекательной цене. В несколько раз ниже рыночной стоимости. Доля это не ликвид от слова совсем.0
  • МишаНиколай, да, продают но за какую сумму. Если вы не можете договориться с сестрой или братом. Как другие договориться? Ваша схема мутная0
  • user1266583ирина, какая то каша у вас0

Сообщество