Конституционный суд ввел новый порядок для продажи на торгах доли в общей недвижимости

И объяснил, что было не так

10
Конституционный суд ввел новый порядок для продажи на торгах доли в общей недвижимости
Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Перед тем как выставить долю на торги, управляющий теперь обязан предложить ее соседям должника.

Это временный порядок, который установил Конституционный суд. Также суд поручил законодателям разработать постоянные правила. Они должны защитить собственников долевой недвижимости, если один из них обанкротится.

Расскажу подробнее, как всё будет работать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как долевая собственность продается без торгов

Собственник доли, если он собирается ее продать, должен сначала предложить ее соседям. Это называется правом преимущественной покупки.

Предложение нужно сделать по той же цене и на тех же условиях, по которым владелец доли собирается продавать ее сторонним покупателям.

Совладельцы могут купить долю или отказаться. Если она им не нужна, можно подписать отказ от преимущественной покупки или просто не реагировать на письменное извещение о продаже. В последнем случае продавец должен выждать месяц. Если никто не ответил, он вправе продать долю кому угодно, например, через «Авито». Но не ниже той цены, по которой предлагал ее совладельцам.

Такой порядок действует, если владелец доли продает ее сам. Но если он банкрот, продажей доли через торги занимается конкурсный управляющий.

Как долевая собственность продавалась на торгах раньше

В законе есть оговорка: право преимущественной покупки действует во всех случаях, кроме ситуаций, когда имущество продается на торгах.

Кредитор мог потребовать от управляющего выделить долю должника из состава общей собственности, если это еще не сделали раньше. Так ее можно было продать и погасить за счет этих денег долг.

Если выделить долю не получалось или совладельцы были против, кредитор мог потребовать у должника продать свою часть соседям. Если те отказывались, кредитор мог через суд потребовать продажи доли на публичных торгах.

Таким образом, у соседей были механизмы влияния на ситуацию, но довольно сложные и зависящие от поведения кредитора.

Что предложил Конституционный суд

Суд сказал, что существующий механизм продажи доли гражданина-банкрота на публичных торгах не учитывает преимущественное право покупки. В законе нет порядка, чтобы соседи могли выкупить долю на тех же условиях, на которых ее готов приобрести победитель торгов.

Поэтому Конституционный суд предложил законодателям внести в закон соответствующие изменения. А пока их готовят, в подобных ситуациях надо пользоваться временными правилами:

  1. Конкурсный управляющий должен предложить другим совладельцам выкупить долю должника по начальной цене торгов и заключить договор купли-продажи с тем, кто согласится.
  2. Если в течение месяца никто из соседей не согласился выкупить долю, только тогда ее продают на торгах. В этом случае преимущественное право покупки действовать уже не будет, в том числе если торги пройдут повторно или недвижимость будет продаваться через публичное предложение, то есть когда цена покупки остается неизвестной.

Такой порядок обезопасит долевых собственников и позволит им быстро, без процедуры торгов и учета мнения кредиторов выкупить долю соседа-банкрота. То же самое касается ситуаций, когда квартира была приватизирована на всех членов семьи, и один из них вступил в процедуру банкротства.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Покупали или продавали долю? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Норм. Раньше по итогам торгов АУ обязан был предложить сособственнику выкупить предмет торгов по цене победителя. Если он отказывался, то заключался договор. По сути, сособственнику была гарантирована лучшая цена имущества без фактического участия в торгах, ничего делать не надо, рисков никаких.

1

Булат, А если соглашался, то победитель торгов в пролете? А задаток возвращался победителю?

1

Арнольд, да.

1
0

Интересно, как это воплощать в жизнь, если сособственников много. Например з.у. сх назначения. Там часто число сособственников больше 100. Получается нужно направить примерно 100 писем. Нехилые расходы.

1
0

доброго дня! а если конкурсный не уведомил совладельцев о продажи через торги. я выиграла объект, что делать в такой ситуации?
Конкурсный планирует продать имущества по цене, по которой я его выиграла, а не по оценочной стоимости.

1

Lesana, Это проблема конкурсного. Риски. Если впоследствии сделку признают недействительной, то вы уже будете иметь право требовать с конкурсного (как с физ-лица) возмещения убытков.
ст. 20.4 "Арбитражный управляющий обязан возместить должнику, кредиторам и иным лицам убытки, которые причинены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения арбитражным управляющим возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве и факт причинения которых установлен вступившим в законную силу решением суда."

1
0

Можно спросить у меня хотят долю в квартире на торги поставить кто с талкивался с таким?!,Если не кто не купит её ворачивают обратно или это бесконечно ?!

1
0

Обращаюсь к тем кто разбирается в Положении по публичным торгам.Дело в том что суд. пристав и компания реализующая долю на торгах попросила меня написать заявление о желании приобрести долю 9 ноября, 13 ноября они, несмотря на мое согласие на покупку доли вывели, долю Должника на продажу. Доля не продалась, пристав снизил стоимость доли на 15% и не предложил мне выкупить долю. Компани реализующая долю на торгах 1 декабря вспоминает, что я давала согласие на покупку доли, направляет требование приставу об отмене снижения стоимости доли на 15% и теперь мне предлагают выкупить долю по полной стоимости. А это разница почти в миллион рублей. Как действовать? Можно ли жалобу подать и долю по стоимости после 1 торгов приобрести?

1
0

с банкротством хотят выставить долю на торг 1/4 , собственники против

1
0

Покупая долю, нотариус отказал в сделке, тк муж в банкротстве

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество