У меня есть несколько вопросов по ипотеке:

  1. Я планирую взять ипотеку с платежом раз в две недели. Насколько это выгодно? Как мне лучше досрочно гасить ипотеку с такими платежами?
  2. Банк предлагает заплатить 240 000 Р за скидку к ставке. Если я соглашусь, ставка по кредиту будет 7,74 вместо 9,24%. Стоит ли так делать? И если стоит, то выгодно ли при такой скидке досрочно гасить ипотеку?

Калькуляторы в интернете рассчитаны в основном на ежемесячные выплаты, а я хотел бы прикинуть расчеты при платежах раз в две недели.

Иван Е.

Сначала немного расскажу про платежи раз в 14 дней и сравню их со стандартным ежемесячным платежом. Затем рассмотрим досрочное погашение и разберемся с покупкой опции «Снижение ставки».

Что за программа «Платеж раз в 14 дней»

В России привыкли, что платежи по кредитам ежемесячные. Однако есть страны, где заемщик вносит платеж каждые две недели или каждую неделю, например Бразилия. Эту практику некоторые банки пробуют и на территории РФ.

Но количество платежей в месяц неважно, если вы хотите погасить кредит досрочно. Тут расклад такой: чем раньше и больше вы внесете, тем быстрее выплатите ипотечный кредит. Точный калькулятор для таких платежей можно попросить у менеджера в вашем банке.

Но с программой «Платеж раз в 14 дней» вы и так выплатите кредит быстрее. Поясню почему.

Банки ненавидят эту рассылку!
Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче

В чем магия двухнедельных платежей

Вы собираетесь взять ипотеку по программе, где нужно платить каждые две недели. Ежемесячно будет выходить примерно такая же сумма, как если бы вы платили раз в месяц.

Но это не то же самое, что разбить платеж на две части и вносить, например, в середине и в конце месяца. Если вносить обычный платеж по половине два раза в месяц, за год вы должны будете сделать это 24 раза. Если платить строго каждые две недели, получится 26 раз.

Две недели — 14 дней, два периода — 28 дней. Обычно в месяце дней больше, поэтому за год из таких остатков набирается еще четыре недели, то есть два платежа. Благодаря им и появляется выгода, особенно заметная при большом сроке кредита.

Сравним: кредит на 5 млн под 10% годовых на 20 лет

Если платить раз в месяцЕсли платить раз в две недели
Количество платежей в год1226
Сумма платежа48 251 Р24 126 Р
Общая сумма платежей в год579 012 Р627 276 Р
Сумма в день, если принять год за 364 дня1590,69 Р1723,28 Р
Сумма за 30 дней47 720,7 Р51 698,57 Р
Общее количество платежей240416
Срок выплаты кредита20 лет16 лет
Проценты6 580 260 Р5 024 751 Р
Количество платежей в год
Если платить раз в месяц
12
Если платить раз в две недели
26
Сумма платежа
Если платить раз в месяц
48 251 Р
Если платить раз в две недели
24 126 Р
Общая сумма платежей в год
Если платить раз в месяц
579 012 Р
Если платить раз в две недели
627 276 Р
Сумма в день, если принять год за 364 дня
Если платить раз в месяц
1590,69 Р
Если платить раз в две недели
1723,28 Р
Сумма за 30 дней
Если платить раз в месяц
47 720,7 Р
Если платить раз в две недели
51 698,57 Р
Общее количество платежей
Если платить раз в месяц
240
Если платить раз в две недели
416
Срок выплаты кредита
Если платить раз в месяц
20 лет
Если платить раз в две недели
16 лет
Проценты
Если платить раз в месяц
6 580 260 Р
Если платить раз в две недели
5 024 751 Р

При таком раскладе вы выплатите ипотеку на 4 года быстрее. Вдобавок тело кредита тоже будет гаситься быстрее, поэтому сумма процентов в платеже каждый раз будет уменьшаться.

При таком сравнении не учитывается, что в месяце 30—31 день. Если бы в нем было ровно 4 недели — 28 дней, выгода была бы не столь очевидна.

Что следует учесть в таких программах

Предположим, платежи надо вносить каждые две недели по понедельникам. Взгляните на календарь: в 2020 году четыре месяца, в которых пять понедельников. То есть в некоторые месяцы вам придется внести три раза по половине обычного ежемесячного платежа.

Но зарплату выплачивают два раза в месяц. Значит, надо заранее готовиться и откладывать на третий платеж. А если вы способны накопить, зачем ждать даты платежа, когда можно внести деньги на досрочное частичное погашение в любое удобное время? Главная мантра: чем раньше внесли деньги, тем меньше переплатите.

Как узнать, когда выгоднее внести досрочный платеж

Погашать долг выгодно, если вместе с этим гасится тело кредита, — это главное, чем стоит руководствоваться. Перед тем как произвести досрочное частичное погашение, уточните у сотрудника, сколько процентов банк начислил на данный момент. Если вы вносите больше, чем сумма начисленных процентов, это выгодно.

Еще один признак выгоды — уменьшение следующего ежемесячного платежа. Возможно, он снизится всего на 10 Р, но и это считается. В масштабе десяти лет выйдет не так уж мало.

Если развивать идею ранних платежей, можно прийти к выводу, что платить надо вообще каждый день, чтобы погашать начисленные за прошедший день проценты и небольшую часть тела кредита. Но в реальности среди моих знакомых нет тех, кто стабильно получал бы плату за труд ежедневно.

Полезно вспомнить, когда именно возникает возможность досрочного погашения: после аванса, зарплаты или другого нестабильного дохода. Если у вас появились лишние деньги, лучше сразу задуматься о досрочном погашении, поскольку с каждым днем выгода от этой суммы будет уменьшаться.

Не всегда досрочное частичное погашение — лучшее решение

Допустим, обслуживание кредита стоит для вас 9,24%. Каждый месяц у вас остаются свободные 30 000 Р. Знакомые говорят: «Гаси ипотеку, там же начисляют проценты!» Тут стоит подумать и посчитать.

Надежный банковский вклад со ставкой выше, чем по кредиту, вы не найдете. Однако вы можете открыть ИИС, до конца года накопить там до 400 000 Р, получить налоговый вычет 13% из ФНС, в течение года купить хотя бы облигации ОФЗ и получить купонный доход до 5,5% годовых.

Можно повторять такую схему минимум на протяжении трех лет, а потом при желании снять 1,2 млн плюс доход и погасить ипотеку. Или не снимать и продолжать инвестировать. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу. При таких условиях дать в долг государству выгоднее, чем внести досрочные платежи. Вы можете посчитать все это на нашем калькуляторе.

Если надежных источников дохода со ставкой выше 9,24% у вас нет, а открывать ИИС и инвестировать вы не хотите, выгоднее досрочно гасить ипотеку. И в плане досрочного погашения ипотека «раз в две недели» ничем не отличается от ипотеки «раз в месяц».

Выгодно ли покупать скидку к ставке за 240 тысяч

Для этого стоит отдельно все посчитать. Вам предлагают купить скидку к ставке в размере 1,5 процентного пункта за 240 000 Р. Насколько это выгодно, зависит только от общей суммы кредита и планируемого срока погашения.

Эти 240 тысяч вы ведь можете добавить к первоначальному взносу и тем самым уменьшить тело кредита. Или открыть вклад. Но при большом сроке и теле кредита такое снижение ставки может дать заметную экономию.

Ипотека на 5 млн рублей при планируемом сроке погашения 20 лет

Ставка 7,74%Ставка 9,24%
Тело кредита5 000 000 Р5 000 000 − 240 000 = 4 760 000 Р
Ежемесячный платеж41 016,59 Р43 564,42 Р
Переплата за 20 лет4 843 979,55 Р5 695 457,89 Р
Тело кредита
Ставка 7,74%
5 000 000 Р
Ставка 9,24%
5 000 000 − 240 000 = 4 760 000 Р
Ежемесячный платеж
Ставка 7,74%
41 016,59 Р
Ставка 9,24%
43 564,42 Р
Переплата за 20 лет
Ставка 7,74%
4 843 979,55 Р
Ставка 9,24%
5 695 457,89 Р

Выгода от скидки при таком сроке составляет 851 478,34 Р, то есть это окупит 240 000 Р в несколько раз.

Если рассчитать такую же ипотеку на семь лет, разница уже не такая существенная — всего 230 000 Р. Она почти равна сумме взноса за скидку, а платежи одинаковы. Но 240 000 Р при таком сроке теряют прежнюю ценность.

Чтобы понять, стоит ли покупать скидку, нужно посчитать, с каким сроком ипотеки станет выгоднее не воспользоваться скидкой, а увеличить первоначальный платеж. Условно назовем этот срок точкой окупаемости. В этом конкретном примере с кредитом на 5 млн рублей точкой окупаемости будет срок выплаты в семь лет.

Откройте любой онлайн-калькулятор в двух окнах рядом и подберите параметры для обеих ставок, при которых ежемесячный платеж будет примерно одинаковым. Тогда переплата за весь срок кредита будет отличаться примерно на 240 000 Р — это нормально. Получившийся срок выплаты кредита и будет точкой окупаемости. Разберем пример с ипотекой на 3 млн.

Ипотека на 3 млн

Ставка 7,74%Ставка 9,24%
Тело кредита3 000 000 Р3 000 000 − 240 000 = 2 760 000 Р
Ежемесячный платеж29 298 Р29 339 Р
Переплата за 14 лет1 922 133 Р2 168 980 Р
Тело кредита
Ставка 7,74%
3 000 000 Р
Ставка 9,24%
3 000 000 − 240 000 = 2 760 000 Р
Ежемесячный платеж
Ставка 7,74%
29 298 Р
Ставка 9,24%
29 339 Р
Переплата за 14 лет
Ставка 7,74%
1 922 133 Р
Ставка 9,24%
2 168 980 Р

В данном случае точка окупаемости — 14 лет. Если вы планируете погасить ипотеку меньше чем за 14 лет, вам выгоднее не покупать скидку, а увеличить первоначальный взнос. Если планируете выплачивать дольше 14 лет, лучше купить скидку.

Запомнить

Двухнедельные платежи не принесут существенной выгоды, если в пересчете на год вносить такую же сумму обычными платежами. Но потребуют организованности, а также стабильного дохода чаще двух раз в месяц.

Чем раньше вы вносите досрочные платежи, тем лучше.

Если у вас есть источник дохода с большей ставкой, чем процент по кредиту, то досрочно гасить кредит невыгодно.

Перед покупкой скидки оцените свои шансы на досрочное погашение. Рассчитайте срок — точку окупаемости. Если планируете платить долго, покупать ставку выгодно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.