Хочу купить квартиру, но с ней не всё чисто

Антон, коротко: не спешите покупать эту квартиру. Поищите другие варианты или будьте готовы к последствиям такой сделки.

Незаконная перепланировка — это проблема. Нельзя сносить стены, устанавливать двери где угодно и переносить стояки без проекта. См. п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Купить такую квартиру — значит согласиться с нарушениями и потом за них отвечать:

• вас могут оштрафовать на 2,5 тысячи рублей;
• вам придется вернуть помещение в исходное состояние — такое, как в плане БТИ;
• если вы не согласитесь или не сможете этого сделать, квартиру через суд выставят на торги. Вам отдадут деньги, а новый собственник будет всё исправлять.

Если перепланировка незначительная, ее можно узаконить через суд. Штраф всё равно выпишут, но зато потом не будет проблем с законом. Чтобы узаконить перепланировку, нужно заказывать проект или техническое заключение, вызывать техников и экспертов, собирать много документов и платить госпошлину. Обычно на это уходит несколько месяцев и нужны деньги.

Может случиться, что вы решите узаконить, а суд откажет. Например, вам кажется, что теплые полы на балконе или демонтаж стены в кладовке — это мелочь. А на самом деле это серьезное нарушение, которое придется исправлять.

По поводу цены договора. Если вы согласитесь занизить цену в договоре, то подтвердите, что передали продавцу только эту сумму за квартиру. И если что-то пойдет не так, продавец вернет вам на 450 тысяч рублей меньше.

Чтобы разобраться с имущественным вычетом, нужно знать, сколько стоит квартира, есть ли у вас жена и может ли она тоже заявить вычет.

Допустим, на вычет можете претендовать только вы. НДФЛ возвращают со всей стоимости квартиры в пределах 2 миллионов рублей. Еще можно получить вычет с процентов, но на это влияет не цена квартиры, а условия ипотеки.

Если квартира по договору будет стоить дороже 2 миллионов, вы ничего не потеряете и всё равно вернете максимум 260 тысяч. Если в договоре указана цена меньше 2 миллионов, то вы потеряете деньги.

Если вы решите продать эту квартиру раньше чем через 5 лет, то будете платить НДФЛ. И тогда вам понадобится подтвердить расходы, а они будут на 450 тысяч рублей меньше.

Если банк узнает, что вы занизили стоимость квартиры, вам откажут в ипотеке.

Только если соблюдаются все эти условия:

• незаконная перепланировка незначительная и никому не вредит. Вы разобрались в санпинах и снипах и поняли, что ее легко согласовать;
• вы посчитали, что не теряете на НДФЛ или потеря небольшая. Продавать квартиру в ближайшие пять лет точно не собираетесь;
• у этой квартиры единственный собственник, он купил ее не в браке или с брачным контрактом, который вам показали в оригинале. На квартиру не претендуют чьи-то наследники или иждивенцы;
• банк проверил документы на квартиру и одобрил сделку. Вы оформляете титульное страхование;
• это квартира вашей мечты, в этом районе больше нет подходящих предложений, а срок одобрения ипотеки скоро закончится.

Даже если всё так, еще раз хорошо подумайте. А если вы хотите что-то попросить у продавца, имейте в виду, что с 450 тысяч рублей на НДФЛ он сэкономит максимум 58,5 тысячи. Или ничего не сэкономит, если не сможет подтвердить вычет при продаже мебели — такие доходы тоже облагаются налогом.