Застройщик не ставит дом на кадастровый учет

16

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

С уважением,
Михаил

Михаил, нужно разобраться. Удивительно слышать о такой проблеме в 2018 году.

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика. Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Обязательства застройщика по договорам долевого участия считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи. Подписать акт возможно только после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Никаких других требований к застройщику не предусмотрено, в том числе и нет требования о постановке дома или квартир на кадастровый учет.

По закону в течение пяти дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию именно тот, кто выдал такое разрешение, должен направить документы о кадастровом учете дома в Росреестр.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Написать чиновникам

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту. Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет. Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить ценным письмом с описью вложения.

Что делать дальше, зависит от ответа чиновников. Вам должны ответить в течение 30 дней с момента получения письма.

У органов власти есть только одна объективная причина не ставить дом на учет — нехватка документов. Как тогда поступать — вопрос. По закону, чтобы ввести дом в эксплуатацию, застройщик должен предоставить все документы, необходимые для его кадастрового учета. Если он это не сделал, а дом ввели в эксплуатацию — значит, кто-то из чиновников нарушил закон.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Жаловаться в прокуратуру

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Обратиться в прокуратуру можно лично через дежурного прокурора или по почте.

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма. Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали. В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Решать вопрос самостоятельно

Чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Акт ввода в эксплуатацию.
  3. Технический план здания.
  4. Межевой план земельного участка.
  5. Квитанция об оплате госпошлины.

По закону все эти документы должны быть или у вас, или у органов исполнительной власти. Органы власти обязаны обмениваться ими друг с другом в порядке межведомственного взаимодействия.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Технический план на дом площадью около 15 тысяч квадратных метров может стоить около 400 тысяч рублей — и чем больше площадь, тем выше цена. Скидываться на него тоже придется жильцам. Если в доме 150—200 квартир, то получится по 1500—2000 рублей с квартиры. Чем больше людей участвует, тем дешевле участие.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

Через суд

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Послесловие

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Если подводить итог, то могу посоветовать вот что. Начните все же с нормального разговора с местной администрацией о проблеме и ее причинах, не нужно сразу всем угрожать прокуратурой и судом. Если до этого вы ждали действий застройщика, посмотрите, как отреагирует муниципалитет. По ответу муниципалитета стоит выстраивать дальнейший план. Если они откажут, сославшись на то, что по старому закону ставить дом на кадастровый учет должен застройщик, — отказ стоит обжаловать в суде, а если не ответят вообще — жаловаться в прокуратуру.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
  • Ildar GarifullinВ ЖК Город по адресу г.Москва Дмитровское шоссе д 107 дом введен в эксплуатацию, Акт приема подписан 29.12.2018 года, а на кадастр еще не поставлен. Органы власти говорят, что застройщик не предоставил все документы. Застройщик целенаправленно их не предоставляет, т.к. он еще не продал квартиры во 2-й очереди, а если дом поставят на кадастр, появятся предложения квартир, что составит застройщику конкуренцию. Написали заявление в прокуратуру. Также собственники подают в суд.1
  • Галина ИвановаА что, прокуратура вынесла какое решение? Я тоже жду постановки на кадастровый учет, квартира в доме 107А корпус 21
  • Слава ВернадскийСамостоятельно поставить квартиру отдельно от дома на кадастровый учет - МОЖНО и нужно Мне это удалось (после полутора годов судов и моря обращений в различные инстанции , включая Прокуратуру) Московская область город Котельники улица Сосновая дом 2 корпус 4 (ЖК Белые Росы) Апелляционная инстанция Мособлсуда прияла мою сторону и мой административный иск к Росреестру был полностью удовлетворен У меня - кадастр и собственность Дом на кадастровом учете не стоит и в ближайшие лет 5-10 стоять не будет4
  • Слава ВернадскийВот образец обращения в Прокуратуру В Прокуратуру Московской области ГСП-6, 107996, г. Москва, Малый Кисельный пер., д. 5 от ФМО, проживающей по адресу: ИНДЕКС АДРЕС Обращение Здравствуйте ! Между мной и ООО «НАЗВАНИЕ ЗАСТРОЙЩМКА” (далее “Застройщик”)заключен Договор N ч-ч-ч об участии в долевом строительстве от xx апреля 201xгода (далее “Договор ДУ”). Вышеуказанный Договор ДУ прошел XX.XX.20XX государственную регистрацию в Росреестре и мной проведена оплата денежных средств причитающихся с меня в адрес застройщика в соответствии с в/у Договором ДУ. Застройщиком мне была передана на основании акта приема-передачи квартира, расположенная по адресу: Россия , Московская область, , город XXXXXXXXXXXX ул. XXXXXXX, д.Xx квартира xxx xx.xx.2018 года Министерством Строительного комплекса Московской области выдано Разрешение на ввод в объекта в эксплуатацию № zzzzzzzzzzzzzzzzzzzz в отношении дома по адресу: Россия , Московская область, городской округ xxxxxx , город xxxxxxxxx ул. xxxxxxx, д.x, в котором расположена вышеуказанная квартира. В Соответствии с положениями части 1 статьи 19 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости” 1. Орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме. Срок постановки дома и квартир в нем на кадастровый учет Росреестром в соответствии с пунктом 4 статьи 16 218-ФЗ составляет 7 рабочих дней, однако, по состоянию на день подачи данного обращения информация на портале www.rosreestr.ru о постановке многоквартирного дома по вышеуказанному адресу и квартир в нем на государственный кадастровый учет отсутствует. С Учетом вышеизложенного прошу : 1) Провести доскональную проверку по данному факту и установить причины непостановки многоквартирного дома и квартир в нем на кадастровый учет 2) При наличии достаточных оснований - привлечь к административной ответственности по статье 14.35 КОАП РФ должностное лицо Министерства Строительного комплекса Московской Области ответственное за передачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении дома по вышеуказанному адресу в орган по регистрации прав . 3) При необходимости - выдать представление в адрес Министерства Строительного комплекса Московской Области об устранении нарушений действующего законодательства в части непередачи в установленный срок в Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, включающего в себя технический план и иные, предусмотренные законодательством документы в отношении дома по вышеуказанному адресу. 4) Принять все возможные меры прокурорского реагирования направленные на скорейшее разрешение данной проблемы. Приложение: 1)ДОГОВОР № ч-ч-ч ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ от xxx мартабря 20xx года (копия) 2)Акт приема приема-передачи квартиры от ч-го мартабря 2018 года (копия) Ответ на мое обращение прошу дать в письменном виде на адрес :индекс адрес в порядке и срок, установленный 59-фз "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской федерации. C Уважением, ________________/фамилия имя отчество/ ____ мартабря 2018 года1
  • Irina BuryakА если не стоит на учете дом 1953 года постройки, а квартиры в этом доме, при этом, зарегистрированы в Росреестре. Что делать в этом случает? Городская администрация не может разрулить этот вопрос. При этом плата за услуги жкх и налоги приходят регулярно.1
  • Галина ИвановаСпасибо! Вопрос решен, квартиры оформлены0
  • Аня БурлаковаГалина, Подскажите, как разрешился ваш вопрос? С вашим участием или застройщик все сделал?0
  • Olesya ElleСлава, добрый день, очень интересен ваш случай, у нас происходит то же самое в другом ЖК, решили отстаивать свои интересы самостоятельно. Можно с вами пообщаться, узнать про ваш опыт? Как с вами связаться.0
  • Александра ВыскубинаСлава, добрый день! Моя ситуация с домом схожа с вашей только у нас всё происходило в 2013 году, а сейчас нам в Росреестре говорят,что поставить на кадастровый учёт квартиру отдельно от дома не получится в силу нового закона ,кот.вступил в силу в 2017г. Скажите, пожалуйста, в какие инстанции Вы писали ,в каком направлении мне действовать. Буду рада Вашей помощи!0
  • Александра ВыскубинаOlesya, добрый день! Я видела, вы спрашивали совета у Славы на сайте. Скажите,пожалуйста, он Вам ответил? Что-нибудь посоветовал? 🌸0
  • Катерина МакаренкоСлава, поразительно, проверила, ваш дом действительно и сейчас не стоит на учете, как же так, неужели жильцы не могут ничего сделать0
  • АлексейВячеслав, мы с вами соседи ,я тоже живу на Сосновой 2к4 и как раз сейчас начинаю заниматься аналогичным вопросом, не могли бы мы с Вами пообщаться ?8-926-040-30-70 Алексей. Буду очень признателен! Спасибо.0
  • АлексейСлава, Вячеслав ,мы с вами соседи,я тоже с Сосновой 2к4.Сейчас планирую заняться аналогичным вопросом.Не могли бы поговорить с Вами? 89260403070 Алексей Буду очень признателен.0
  • РинатГалина, Могли бы подсказать как решился вопрос. Застройщик сам поставил на учет или же без обращения в прокуратуру не обошлось?0
  • Асрор СаидахмедовА где можно узнать, поставили дом на учет или нет?0
  • Степан ДемчукДмитрий, отличная статья: написана доступным языком, и в то же время содержит ссылки на законы и даже на части статей!0