Законно ли, что УК запрещает установить второй кондиционер?

Застройщики с помощью управляющих компаний следят за сохранением архитектурного и стилистического образов зданий. Поэтому и запрещают собственникам размещать кондиционеры где вздумается — и даже вправе заставить демонтировать устройство.

В жилищном кодексе не описан порядок, как получить разрешение на установку кондиционеров, которые не предусмотрены застройщиком. Судебная практика тоже разная: кого-то заставили демонтировать устройство, а кто-то сумел его отстоять. Обычно суд проверяет три аспекта:

1. Навредила установка кондиционера состоянию общего имущества или нет.
2. Угрожает ли это безопасности жильцов.
3. Есть ли от них жалобы.

Разберу подробнее, как быть, если установить кондиционер хочется, а УК грозится выписать предписание о демонтаже.

Когда застройщик планирует жилой комплекс, он составляет проектную декларацию объекта строительства и получает заключение государственной экспертизы. В этих документах, в частности, прописывают, в каких местах располагаются наружные блоки кондиционеров, если в доме они предусмотрены. Расчет, как правило, такой — одно место под наружный блок для одно- и двухкомнатных квартир и два — для трехкомнатных и больше.

Когда дом готов, его характеристики должны соответствовать договору, проектной декларации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Застройщик передает УК и собственникам инструкцию по эксплуатации дома, в которой указано, где можно размещать наружные блоки сплит-систем и как их крепить на фасаде.

Застройщик не управляет многоквартирным домом. Имуществом распоряжаются собственники. Все их решения и поручения выполняет управляющая домом организация — УК или ТСЖ.

Управляющая компания создает благоприятные и безопасные условия для проживания и отвечает за качество коммунальных услуг. Но общедомовое имущество не принадлежит коммунальщикам. Они лишь следят за его сохранностью — регулярно осматривают и устраняют найденные нарушения.

Общее собрание собственников может изменить установленный застройщиком порядок размещения кондиционеров. И принятое решение будет обязательно для всех — даже для владельцев квартир, которые были против или не участвовали в собрании.

Лучше проводить собрание, когда блок еще не установлен. Если разместить его без согласования с остальными собственниками — это считается самовольным захватом общедомового имущества, как и организация тамбуров и кладовок в общих коридорах подъезда.

Такую позицию высказал Верховный суд в 2023 году. Он рассматривал дело жительницы Москвы, которая пыталась оставить блок кондиционера на фасаде дома. А застройщик предусмотрел для ее дома, что их нужно ставить не снаружи, а прямо внутрь балконов.

Хоть блок никому из жильцов не мешал, но УК добилась принятия судом решения о его демонтаже. Так вышло потому, что проектом дома не было предусмотрено устройство блоков на фасад. А собрание собственников на этот счет не проводилось.

Судебная практика неоднозначна. Но точно придется снимать блок и приводить фасад здания в первоначальный вид, если:

1. Кондиционер разместили на вентилируемом фасаде здания и при монтаже нарушили теплоизоляционный слой — из-за этого изменяется температурно-влажностный режим, и стены прилегающих квартир начинают промерзать или на них образуется плесень.
2. Возникли проблемы с безопасностью — есть риск возгорания или кондиционер может упасть на прохожих.
3. Повысилась нагрузка на общедомовую фасадную облицовку — например, провисли кронштейны, на которых установлен внешний блок.
4. Монтаж уменьшает срок службы фасада, из-за чего стоимость капремонта для собственников вырастет.
5. Жалуются соседи.

Суд рассмотрит заключение эксперта в области строительства и эксплуатации домов, а в спорной ситуации назначит судебную комиссию. Оплачивать ее работу будет проигравшая сторона. Но даже если с технической частью все отлично, жалобы жильцов — тоже серьезный аргумент при рассмотрении спора.

Например, в Тобольске один из жителей многоквартирного дома проштробил в подъезде стену под провода кондиционера и провел коммуникации вплотную к двери соседа. Тот обратился в УК. Коммунальщики выдали предписание о демонтаже дважды, но владелец кондиционера проигнорировал их. Тогда сосед обратился в суд.

УК дала заключение, что общее имущество жильцов многоквартирного дома не пострадало. Но и процедуры согласования, чтобы разместить кондиционер, не было — владелец кондиционера просто ходил по соседям и собрал с некоторых подписи, что они не против.

В итоге суд обязал его демонтировать устройство 

Демонтировать кондиционер он не стал, но в следующем году подал иск с требованием компенсировать моральный вред, который сосед наносит жалобами в разные инстанции. Он просил взыскать 89 732 ₽ — штраф за умышленное причинение вреда, расходы на санаторно-курортное и прочее лечение и оплату госпошлины. Все требования суд отклонил 

В этой ситуации нет виновных. Один сосед пытался согласовать установку кондиционера: собрал подписи соседей и получил одобрение УК. В администрации города и Госжилинспекции ему сказали, что согласовывать с ними установку оборудования не нужно.

Но после монтажа одного из соседей не устроила штраба возле двери, он попытался защитить свои интересы. Добился от суда решения о демонтаже, но оно осталось проигнорированным. Тогда он стал писать во все инстанции, чем довел соседа до проблем со здоровьем.

Ваш застройщик не предусмотрел в проектной декларации место для внешнего блока сплит-системы. И он не станет вносить изменения в документы, которые уже одобрила государственная экспертиза, поэтому новые корзины под кондиционеры не установит.

Исходя из этого я вижу два варианта действий в вашей ситуации.

Стопроцентный — провести собрание собственников и вынести на повестку вопрос о креплении конструкций и кондиционеров к наружным стенам. Если собрание одобрит это решение — установить кондиционер.

Сомнительный — установить сплит-систему без разрешений. При этом нужно учесть требования безопасности и не испортить фасад. Есть риск, что УК или соседи потребуют демонтировать устройство, но с ними можно будет поспорить.