Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас

22
Аватар автора

Б.

спросил в Сообществе

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРН.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда.

Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРН и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Право собственности, которое человек получил до того, как закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации  . А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию  .

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав.

Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРН, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо  .

Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года

Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.

А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРН в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.

Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:

  1. Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
  2. Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.

Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо.

Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.

Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года

Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях три года, или платить налог.

О том, в каких случаях срок владения сокращается до трех лет, мы уже писали в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

  • Мария МельниковаУточнение по последнему пункту: можно приобрести квартиру по инвестиционному договору (раньше) или ДДУ, например, получить акт приема-передачи и не регистрировать право собственности. При получении собственности в результате наследования - тоже можно не спешить регистрировать права после получения свидетельства о праве на наследство. Налог (при продаже) в этом случае считается по-разному: при приобретении квартиры - с момента регистрации, а вот в случае наследования - с момента открытия наследства.0
  • Олег СуриковЕсли право, во 2 случае возникает со дня регистрации, а 20 лет платили налоги, то можно ли их вернуть, ведь получается платили как бы не за свою квартиру?0
  • Дмитрий КорневОлег, а за чью? ст 69 - Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. то есть если зарегистрировать ранее возникшие права они признают возникшими за все периоды, независимо от даты регистрации0
  • Дмитрий КорневМария, приобретение физическим лицом квартиры по договору инвестирования - незаконно. вернее такой договор все равно трактуется как договор долевого участия на случай суда0
  • Мария МельниковаДмитрий, в начале нулевых (до закона о долевом участии) такие договоры были сплошь и рядом. Собственно, об этом я и говорила. Знаю множество таких приобретений. Некоторые граждане, получив по акту квартиру еще в 2003 году до сих пор не зарегистрировали собственность. Помню - удивила в суде одну даму-адвоката, которая считала, что т.к. у нее собственность не зарегистрирована, то она может не платить за КУ и никто с нее долг не взыщет)))0
  • Дмитрий КорневМария, да инвестиционные и щас пытаются особо умные заключать) а уже после ввода в эксплуатацию переобувают их в ДКП чтоб не было проблем с регистрацией права. но деньги берут заранее по инвестиционному1
  • Влад ЛожкинЗдравствуйте . Дому , в котором живут мои родители , уже более 60 лет (или около того ) , этот, и близстоящие дома вынесли из росреестра, как быть в таком случае , и возможно ли продать квартиру в таком доме ?0
  • Зульфия ПетроваСлужебная двухкомнатная квартира получена в 1995 году.в 2011 году бывший муж выписался с квартиры к своей новой жене, в 2014 квартира переведена в муниципальную собственность. Меня и двух наших детей администрация требует освободить служебную квартиру. Правомерно ли действия администрации0
  • НаРОДный пРАвоВедЪНЕ хочу регистрировать право собственности на землю, которая предоставлена мне в собственность на основании Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.07.2021 года " О предоставлении в собственность бесплатно земельных участков для индивидуального жилого строительства в муниципальном образовании Хххххххх". В котором указано № п.п. Предоставить ФИО в собственность бесплатно земельный участок площадью ХХХ кв. м. с кадастровым номером хх:хх:ххххххх:ххх, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: "Краснодарский край, г. Хххххххх, ул, Хххххххх, д.хх", разрешенное использование : "для индивидуального жилого строительства". ПОДСКАЖИТЕ императивную норму закона, предписывающую мне в обязательном порядке пройти процедуру регистрации ПРАВА на собственность??? При этом лишившись реальной собственности, которой я сейчас обладаю?0
  • НаРОДный пРАвоВедЪНЕ хочу регистрировать право собственности на землю, которая предоставлена мне в собственность на основании Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.07.2021 года " О предоставлении в собственность бесплатно земельных участков для индивидуального жилого строительства в муниципальном образовании Хххххххх". В котором указано № п.п. Предоставить ФИО в собственность бесплатно земельный участок площадью ХХХ кв. м. с кадастровым номером хх:хх:ххххххх:ххх, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: "Краснодарский край, г. Хххххххх, ул, Хххххххх, д.хх", разрешенное использование : "для индивидуального жилого строительства". ПОДСКАЖИТЕ императивную норму закона, предписывающую мне в обязательном порядке пройти процедуру регистрации ПРАВА на собственность??? При этом лишившись реальной собственности, которой я сейчас обладаю?0
  • Юлия ЯмщиковаСкажите пожалуйста, если договор приватизации зарегистрирован в БтИ в марте 1998 года, а рег палата в регионе создана не ранее мая 1998 года, то право собственности в целях уплаты налога НДФЛ при проодаже квартиры возникло в 1998 году? У нас ситуация - квартиру продали в 2021 с одновременной регистрацией права собственности и перехода права собственности. Теперь налоговая говорит - 1 день владения вместо положенных 3 лет - платите налог...0
  • ЛюдмилаВопрос.Договор купли продажи был заключён 12 августа 2004 года,а регистрация квартиры в Росреестре была 21 сентября 2004 года. С КАКОГО МОМЕНТА ЧЕЛОВЕК СОБСТВЕНИК0
  • MarvakЗдравствуйте! Мы совершили в августе 1998 года размен двухкомнатной квартиры в г.Уфе на однокомнатную и комнату. Есть только договор обмена, который был зарегистрирован в БТИ и там же выданы техпаспорта на новую однокомнатную квартиру и комнату. Но в Росреестре информации о новом собственнике однокомнатной квартиры (обо мне) нет, видимо как раз это связано с переходным периодом, т.к. в Башкортостане вроде бы Росреестр открылся именно в конце 1998 года. Для продажи сейчас этой однокомнатной квартиры мне нужно ставит ее на учет в Росреестре, и если нужно, то как примерно это сделать?0
  • evgeniyan67Если я купила квартиру27 марта 1998 году , только правда не зарегистрировала ,все годы платила налоги,а продавец умер больше 10 лет назад и теперь мне отказывают в регистрации , есть закон если человек владеет и добросовестно оплачивае все более15 лет , у него возникает право по ст.234ГК стать собственником ,почему мне в этом отказывают?0
  • КлавдияЗдравствуйте! Подскажите, если квартира была куплена 30 лет назад договор купли-продажи, но нет данных о собственнике в ЕГРН. Теперь хотим оформить дарственную, каковы наши действия? Надо сначала внести данные в ЕГРН потом оформить дарственную и изменить данные в ЕГРН? Или возможно сразу оформить дарственную и в ЕГРН внести данные нового собственника0
  • user1440903" На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия." Что-то по ссылке ничего нет0
  • user1440903А если в регионе Росреестр открыли с 01.01.1999, ДКП заключен в ноябре 1998 года, а на штампике БТИ написано, что договор зарегистрирован в БТИ в мае 1999 года. В Росреестре квартира не зарегистрирована. То срок владения для налоговой даже еще не начал идти? Что за бред, на каком основании я тогда плачу все эти годы налог на имущество? То есть для налога на имущество я владелец, а для НДФЛ не владелец? Полный бред. Где логика?0
  • user1440903Дмитрий, Почему тогда для НДФЛ вы считаете что права не возникли до регистрации в Росреестре?0
  • user2607863Квартира приобретена по Договору инвестирования от 23.03.2005 ( все признаки ДДУ). В нем зафиксирована планировка отвечающая проекту МКД. 30.09.2006 подписан Акт приема-передачи квартиры без замечаний. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 21.06.2010 ( среди правоустанавливающих Документов Договор от 23.03.2005 и Акт приема-передачи от 30.09.2006). На кадастровый учет квартира поставлена 23.05.2012 с планировкой отличной от зафиксированной в Договоре и зарегистрированной в ЕГРН 21.06.2010. Какая планировка является законной, зарегистрированнная в ЕГРН в 21.06.2010 или поставленная на кадастровый учет 23.05.2012? И что в этом случае, делать что бы привести планировку в соответствии с законом?0
  • Лана ЛаночкаЗдравствуйте,подскажите, такая ситуация. Я и брат владеем равными долями в квартире по договору БТИ с 2001 года,в 2019 году третий собственник оформил дарственную и мы подали документы в реест, в документах мы указаны с момента подачи,но там есть примечание(2001 года) сейчас продаем квартиру и возник вопрос, будем ли мы с братом платить налог и пойдёт ли эта сумма в доход?0
  • Anastasiya YushkovaЗдравствуйте, а данная статья подходит для продажи домов, или только квартир?0
  • Анастасия ТитоваМуж купил индивидуальное жилищное строительство в 2010 году и оформил сразу документы на дом.В 2017 году переоформил в БТИ так как он пристроил веранду и крышу наростил.В 2018 году продал дом и с него потребовали налог за единственное проданное жильё, так как год прошёл после переоформления в БТИ.Разве не с момента покупки должны отсчитывать время?Что делать в этом случае налоги то бешеные?0