Ранее возникшее право на недвижимое имущество: признание и регистрация права собственности

Б.

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРН.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

Дмитрий Корнев

юрист

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда.

Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

Как зарегистрировать право собственности в Росреестре

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРН и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРН, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.

Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года

Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.

А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРН в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.

Как я самостоятельно зарегистрировала в собственность частный дом в Подмосковье

Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:

Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.

Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо.

Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.

Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года

Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, то есть в 2020 году, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях снова три года, или платить налог.

Как нерезидентам платить налоги при продаже недвижимости или сдаче ее в аренду

О том, в каких случаях срок владения сокращается до трех лет, мы уже писали в статье «Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года».

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: налоги, право, недвижимость

Уточнение по последнему пункту: можно приобрести квартиру по инвестиционному договору (раньше) или ДДУ, например, получить акт приема-передачи и не регистрировать право собственности. При получении собственности в результате наследования - тоже можно не спешить регистрировать права после получения свидетельства о праве на наследство.

Налог (при продаже) в этом случае считается по-разному: при приобретении квартиры - с момента регистрации, а вот в случае наследования - с момента открытия наследства.

Мария, приобретение физическим лицом квартиры по договору инвестирования - незаконно. вернее такой договор все равно трактуется как договор долевого участия на случай суда

Дмитрий, в начале нулевых (до закона о долевом участии) такие договоры были сплошь и рядом. Собственно, об этом я и говорила.
Знаю множество таких приобретений. Некоторые граждане, получив по акту квартиру еще в 2003 году до сих пор не зарегистрировали собственность.
Помню - удивила в суде одну даму-адвоката, которая считала, что т.к. у нее собственность не зарегистрирована, то она может не платить за КУ и никто с нее долг не взыщет)))

Мария, да инвестиционные и щас пытаются особо умные заключать) а уже после ввода в эксплуатацию переобувают их в ДКП чтоб не было проблем с регистрацией права. но деньги берут заранее по инвестиционному

Если право, во 2 случае возникает со дня регистрации, а 20 лет платили налоги, то можно ли их вернуть, ведь получается платили как бы не за свою квартиру?

Олег, а за чью? ст 69 - Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

то есть если зарегистрировать ранее возникшие права они признают возникшими за все периоды, независимо от даты регистрации

Дмитрий, Почему тогда для НДФЛ вы считаете что права не возникли до регистрации в Росреестре?

Здравствуйте . Дому , в котором живут мои родители , уже более 60 лет (или около того ) , этот, и близстоящие дома вынесли из росреестра, как быть в таком случае , и возможно ли продать квартиру в таком доме ?

Служебная двухкомнатная квартира получена в 1995 году.в 2011 году бывший муж выписался с квартиры к своей новой жене, в 2014 квартира переведена в муниципальную собственность. Меня и двух наших детей администрация требует освободить служебную квартиру. Правомерно ли действия администрации

НЕ хочу регистрировать право собственности на землю, которая предоставлена мне в собственность на основании Приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.07.2021 года " О предоставлении в собственность бесплатно земельных участков для индивидуального жилого строительства в муниципальном образовании Хххххххх". В котором указано № п.п. Предоставить ФИО в собственность бесплатно земельный участок площадью ХХХ кв. м. с кадастровым номером хх:хх:ххххххх:ххх, категория земель: земли населённых пунктов, адрес: "Краснодарский край, г. Хххххххх, ул, Хххххххх, д.хх", разрешенное использование : "для индивидуального жилого строительства".
ПОДСКАЖИТЕ императивную норму закона, предписывающую мне в обязательном порядке пройти процедуру регистрации ПРАВА на собственность???
При этом лишившись реальной собственности, которой я сейчас обладаю?

Скажите пожалуйста, если договор приватизации зарегистрирован в БтИ в марте 1998 года, а рег палата в регионе создана не ранее мая 1998 года, то право собственности в целях уплаты налога НДФЛ при проодаже квартиры возникло в 1998 году? У нас ситуация - квартиру продали в 2021 с одновременной регистрацией права собственности и перехода права собственности. Теперь налоговая говорит - 1 день владения вместо положенных 3 лет - платите налог...

Вопрос.Договор купли продажи был заключён 12 августа 2004 года,а регистрация квартиры в Росреестре была 21 сентября 2004 года. С КАКОГО МОМЕНТА ЧЕЛОВЕК СОБСТВЕНИК

Здравствуйте!
Мы совершили в августе 1998 года размен двухкомнатной квартиры в г.Уфе на однокомнатную и комнату.
Есть только договор обмена, который был зарегистрирован в БТИ и там же выданы техпаспорта на новую однокомнатную квартиру и комнату.
Но в Росреестре информации о новом собственнике однокомнатной квартиры (обо мне) нет, видимо как раз это связано с переходным периодом, т.к. в Башкортостане вроде бы Росреестр открылся именно в конце 1998 года.
Для продажи сейчас этой однокомнатной квартиры мне нужно ставит ее на учет в Росреестре, и если нужно, то как примерно это сделать?

Если я купила квартиру27 марта 1998 году , только правда не зарегистрировала ,все годы платила налоги,а продавец умер больше 10 лет назад и теперь мне отказывают в регистрации , есть закон если человек владеет и добросовестно оплачивае все более15 лет , у него возникает право по ст.234ГК стать собственником ,почему мне в этом отказывают?

Здравствуйте! Подскажите, если квартира была куплена 30 лет назад договор купли-продажи, но нет данных о собственнике в ЕГРН. Теперь хотим оформить дарственную, каковы наши действия? Надо сначала внести данные в ЕГРН потом оформить дарственную и изменить данные в ЕГРН? Или возможно сразу оформить дарственную и в ЕГРН внести данные нового собственника

" На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия." Что-то по ссылке ничего нет

А если в регионе Росреестр открыли с 01.01.1999, ДКП заключен в ноябре 1998 года, а на штампике БТИ написано, что договор зарегистрирован в БТИ в мае 1999 года. В Росреестре квартира не зарегистрирована. То срок владения для налоговой даже еще не начал идти? Что за бред, на каком основании я тогда плачу все эти годы налог на имущество? То есть для налога на имущество я владелец, а для НДФЛ не владелец? Полный бред. Где логика?

Квартира приобретена по Договору инвестирования от 23.03.2005 ( все признаки ДДУ). В нем зафиксирована планировка отвечающая проекту МКД. 30.09.2006 подписан Акт приема-передачи квартиры без замечаний. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 21.06.2010 ( среди правоустанавливающих Документов Договор от 23.03.2005 и Акт приема-передачи от 30.09.2006). На кадастровый учет квартира поставлена 23.05.2012 с планировкой отличной от зафиксированной в Договоре и зарегистрированной в ЕГРН 21.06.2010. Какая планировка является законной, зарегистрированнная в ЕГРН в 21.06.2010 или поставленная на кадастровый учет 23.05.2012? И что в этом случае, делать что бы привести планировку в соответствии с законом?

Здравствуйте,подскажите, такая ситуация. Я и брат владеем равными долями в квартире по договору БТИ с 2001 года,в 2019 году третий собственник оформил дарственную и мы подали документы в реест, в документах мы указаны с момента подачи,но там есть примечание(2001 года) сейчас продаем квартиру и возник вопрос, будем ли мы с братом платить налог и пойдёт ли эта сумма в доход?