7 ситуаций, которые могут возникнуть при покупке или продаже квартиры через риелтора

Когда сделку сопровождает риелтор, кажется, что можно доверить ему все и ни о чем не думать.

Правда, придется заплатить немаленькую комиссию, а сам специалист может оказаться не очень компетентным. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали о своем опыте покупки или продажи недвижимости через посредника.

В апреле 2021 года я купила небольшую двушку в Саратове за 1 900 000 ₽. Покупку планировали два года: все искали информацию о том, какой дом лучше выбрать и как проверить квартиру и продавца. Наконец нас подстегнули низкие ставки по ипотеке: мне одобрили кредит под 7,7% годовых, в то время как моим родителям в 2014—2015 году — под 15%.

Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.

Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.

Сделку оформили электронно, так как продавцу нужно было срочно приобретать квартиру в соседнем городе. Услуга электронной регистрации стоила 5900 ₽ и снижала нам ставку по ипотеке на 0,3%. Решили разделить эту сумму пополам.

Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.

При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.

В начале второй волны пандемии я опубликовал объявление о продаже 28-метровой студии в Мурине под Санкт-Петербургом. Решение принял после того, как у нас родился ребенок и мы поняли, что в Мурине социалки просто нет. Примерно через месяц нашелся покупатель, и после первого же просмотра мы заключили договор задатка по нашей цене — 3 500 000 ₽.

Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.

Продажа нашей студии прошла ровно и даже спокойно. У покупателя была ипотека в Сбербанке, поэтому все оформляли через него. Взамен мы купили себе двушку — хрущевку в тихом центре Санкт-Петербурга за 4 500 000 ₽. Квартира в 10 минутах ходьбы от метро, на первом этаже, но в хорошем состоянии.

Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.

В 2020 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.

Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.

Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.

Мне звонили частные лица и риелторы. Сама к агенту не обращалась, но он нашел мое объявление и привел клиентов. Его услуги стоили 30 000 ₽, но фактически эту сумму он просто накинул на стоимость квартиры, так что я ничего не платила. В четверг выставила объявление, в пятницу уже нашелся покупатель. В субботу утром он отдал залог и мы оформили сделку.

А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.

Я осталась в выигрыше по обеим сделкам. В 2015 году я покупала квартиру в Ставрополе за 600 000 ₽. В июле 2020 года продала ее за 980 000 ₽, то есть заработала 380 000 ₽. А краснодарская квартира тоже сильно выросла в цене. При покупке она стоила 2 200 000 ₽. Сейчас она уже дороже на 1 000 000 ₽.

Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.

Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.

С риелтором общался по телефону. Виделся с ним, только когда подписывали предварительный договор купли-продажи. Перед этим нужно было еще заключить агентский договор. Его пришлось долго обсуждать, так как я хотел внести изменения. Работой риелтора я остался недоволен: он оказался совершенно некомпетентным сотрудником.

Я установил стоимость квартиры на 200 000 ₽ больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.

Покупали квартиру в Москве для себя с мужем. Свое прежнее жилье в том же районе оставили дочке. Искали двушку около 50 м² в добротной блочно-панельной вторичке еще советского розлива, бюджет был около 15 000 000 ₽.

Купить жилье планировали еще до пандемии. Но она спутала все карты: цены на примеченные варианты с августа по декабрь 2020 года взлетели на 20—30%. Родственники разделились в своих советах на два противоположных лагеря: одни считали, что нужно срочно покупать квартиру, другие — что лучше подождать, пока пройдет «это сумасшествие».

Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2020 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.

Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.

В итоге нашли то, что искали. Со стороны продавца был риелтор, функция которого сводилась к роли проводника между мной и владельцем квартиры. Я сама проверяла все документы, составляла договоры, консультировала продавца — например, подсказала, какие документы нужно собрать на сделку. Риелтора это вполне устраивало, так как выяснилось, что в сделках с недвижимостью ни он, ни продавец ничегошеньки не смыслили. Нахватавшись верхушек, этот так называемый риелтор мог только гордо раздувать щеки и время от времени козырять умными словами, смысл которых, впрочем, был для него туманен. В итоге он получил от продавца 80 000 ₽. За что — я так и не поняла.

Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.

Квартиру смотрели вживую, все документы оформляли лично. Я сама подготовила договор задатка на крупную сумму — именно это и позволило купить жилье по фиксированной цене. Иначе, пока мы ждали сделку, продавец мог бы накинуть еще 3—4 млн рублей, поддавшись ажиотажу. Хорошо, что риелтор попался бестолковый. Обычно все они категорически против оформления задатка, если работают со стороны продавца. Только аванс, который можно вернуть и таким образом оставить покупателя с носом.

В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2020 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.

Приобрел трехкомнатную квартиру площадью 65,7 м² в старом фонде Санкт-Петербурга за 9 700 000 ₽. Откладывал на первоначальный взнос три года. Копил на счете в банке с процентом на остаток, держал сумму в равных долях в трех валютах. Обошелся без депозитов, акций и облигаций. Если бы начинал копить сейчас, то минимум половину денег вкладывал бы в облигации через ПИФы.

Словом, я долго к этому шел и купил квартиру, несмотря на то, что во время пандемии цены пошли вверх. За услуги риелтора отдал 150 000 ₽. Мы много общались и лично, и через мессенджеры. Но параноидальной проверки документов с его стороны не было, а все варианты квартир он присылал с «Циана». Свою квартиру я нашел там сам. Сам же все перепроверял и был куда дотошнее агента. Не понимаю, почему их работа стоит так дорого.

По сути, риелтор просто объяснял, что и как надо делать в процессе, и согласовывал просмотры в удобное время. Все заняло два месяца от первого созвона с агентом до получения ключей.

Покупали однушку в Подмосковье. Со стороны продавца был риелтор, который его чуть было не подставил, показав свою некомпетентность.

Задаток за квартиру мы вносили в агентстве недвижимости, у риелтора была доверенность. Расчет проводили через аккредитив. 29 июля Росреестр зарегистрировал сделку — на день раньше запланированной даты. Но банк не получил документы в предполагаемый день, следовательно, у продавца не было денег, а у нас — ключей от квартиры. В договоре купли-продажи, который составлял Сбербанк, было прописано, что продавцу дается две недели на передачу ключей и подписание акта.

Риелтор должен был внести этот пункт как представитель интересов продавца. Но не внес. 12 августа был последний день, когда по договору продавец должен был передать нам квартиру. Если бы он этого не сделал, у нас появилось бы основание для подачи досудебной претензии о выселении из уже нашей квартиры, а потом и иска. Еще бы продавцу пришлось компенсировать наши расходы. Причем номера продавца у нас не было, мы общались с ним через риелтора.

В итоге документы в банк дошли чуть позже — 18 августа. Деньги поступили продавцу на следующий день. А еще через день мы получили ключи от квартиры и подписали акт приема-передачи. Но если бы что-то пошло не так и мы в итоге подали иск, риелтор не понес бы никакой ответственности.