Как я инвестировала миллион в новостройку

Вместо инвестора я неожиданно для себя буду арендодателем, и это меня не радует.

В декабре 2021 года мне подарили миллион рублей. Сначала я хотела отложить деньги. А потом подумала, что они должны приносить доход. И решила вложить миллион в строящуюся недвижимость, а когда цена на квартиры вырастет — продать ее дороже и заработать на разнице. Теперь я считаю такое решение ошибочным.

В статье расскажу, почему решила инвестировать в недвижимость, как искала квартиру для покупки, почему в итоге оставила себе и как планирую распорядиться жильем в дальнейшем. Моя история — это история ошибок, которые не нужно повторять.

Среди моих знакомых есть несколько человек, которые смогли заработать на перепродаже квартир. Они покупали жилье по одной стоимости, ждали, когда недвижимость вырастет в цене, и продавали дороже.

Я и сама смогла так однажды заработать. В 2014 году родители купили мне однокомнатную квартиру площадью 35 м² с чистовой отделкой от застройщика за 3,4 млн рублей. Еще около 150 тысяч рублей мы потратили на мебель и технику: купили готовую кухню за 50 тысяч, бытовую технику суммарно на 50 тысяч, стол со стульями за 15 тысяч, кровать с матрасом за 30 тысяч. Еще 5 тысяч ушло на мелочи вроде полок.

Спустя пять лет я решила продать однушку. За это время квадратный метр вырос примерно в два раза. Я продала квартиру за 6 млн рублей и заработала 2,6 млн рублей. Эти деньги я снова вложила в недвижимость: хватило на двухкомнатную в строящемся доме.

С этого момента я отслеживала, как меняется цена на квартиры на вторичном рынке. За три года моя двушка подорожала в два раза. Я подумала, что недвижимость — классный способ сохранить и приумножить сбережения, поэтому решила вложить свой миллион в новостройку, подождать некоторое время и продать дороже.

Я не хотела надолго застревать в инвестициях — думала, что перепродам квартиру через полгода-год после покупки. Заработанные деньги рассчитывала потратить на другие цели.

Учитывала, что мне придется понести некоторые расходы при продаже:

1. Уплатить НДФЛ 13% от дохода.
2. Выплатить комиссию риелтору — 100 тысяч рублей.
3. Получить разрешение на продажу квартиры от застройщика — 20 тысяч рублей.
4. Дать скидку покупателю — от 1%.

Но даже с учетом всех расходов надеялась получить доход 200—400 тысяч или больше.

В 2020 году после пандемии цены на новостройки росли бешеными темпами. Я читала статьи о том, что люди покупают квартиры как картошку, потом продают и зарабатывают на разнице. Видела, как в соцсетях риелторы делились подобными историями. Можно сказать, я поддалась общей волне и панике.

Но я не учла главное — состояние рынка. Опытные инвесторы понимают, когда нужно и когда уже поздно заходить на рынок. Я же, как новичок, видела только рекламу, захлебывающихся от быстрого роста цен других инвесторов и мало читала аналитики. А зря.

Одна из моих знакомых работает риелтором. Я обратилась к ней, чтобы она подобрала мне квартиру для инвестиций. Объяснила, что мне нужно жилье в строящемся доме в микрорайоне с потенциально высокой доходностью. Первый взнос — до миллиона рублей.

Параллельно искала сама в «Трендагенте». Это специализированный сервис, который работает по типу каталога квартир: строящихся, сданных и вторички. Для быстроты поиска можно настроить фильтр — например, искать строящиеся дома по месяцу старта продаж или инвестиционному росту цены.

Я настроила фильтр по инвестиционному росту на значение «более 20% годовых» и могла на портале сравнивать, как меняется цена квартир в разных ЖК. Например, новостройки в престижном районе показывали доходность до 30%.

Зарегистрироваться в «Трендагенте» может только риелтор. При регистрации нужно указать данные, например номер свидетельства ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Мне доступ на портал дала коллега. Раньше она работала риелтором, и у нее сохранились логин и пароль для входа. Я активизировалась в сервисе под ее учетной записью и смогла просматривать подходящие варианты.

Риелтор, которая подбирала варианты, предложила пару жилых комплексов в Кудрове и Мурине — это города в Ленинградской области, расположенные в 12—17 километрах от центра Петербурга и в паре километров между границами городов.

Мне казалось, что эти города не пользуются популярностью у покупателей недвижимости. Но люди там живут и покупают квартиры — в том числе для инвестиций.

Риелтор сказала, что квартиры хорошие: потолки по три метра, закрытые дворы, клубное пространство для жильцов. Такая недвижимость относится к комфорт-классу. Знакомая очень хвалила эти объекты, хотя они расположены не в самых привлекательных локациях.

В январе 2022 года дом в Кудрове продавали на этапе котлована: из земли торчали сваи фундамента, стен еще не было. По проекту дом состоит из трех корпусов, построенных буквой П. Корпус, в котором риелтор предлагала купить квартиру, должны сдать в первом квартале 2024 года. Стоимость квадратного метра составляла 176 254 ₽.

Мои сомнения. Меня смущали четыре фактора:

1. Местоположение — жилье расположено в области, а я хотела в Санкт-Петербурге.
2. Удаленность от метро — до ближайшей станции надо добираться на автобусе.
3. Проблемы с инфраструктурой — мало садиков, поликлиник и организаций из сферы досуга.
4. Пробки в часы пик: утром — в сторону Петербурга, вечером — в обратную сторону.

Пять лет назад я жила недалеко от Кудрова. Тогда этот район только-только застраивался. У меня не было к нему неприязни, но перечисленные «прелести» локации испытала на себе.

Я посмотрела в «Трендагенте» другие объекты и увидела, что комплексы в Мурине и Кудрове действительно больше других подходят мне по стоимости и по инвестиционной привлекательности — в районе 20%.

В Петербурге можно было найти квартиры по аналогичной цене, например, в Приморском районе. Я спросила у риелтора, почему она не советует купить квартиру в доме в новом микрорайоне Каменка на севере Петербурга, который активно застраивают. Там были новостройки с такими же ценами, что в Кудрове.

Выяснилось, что это дома экономкласса: корпуса строят близко друг к другу, в проходных дворах нет места под парковку или детскую площадку. За те же деньги лучше взять жилье комфорт-класса в области.

При этом риелтор не стала рассчитывать, как вырастет квартира в Кудрове за полгода. Она сказала, что цена обязательно повысится и это даже не обсуждается.

Я в тот момент сидела в розовых очках, развесив уши, — так хотела скорее выйти на сделку. Даже не стала узнавать, одобрят ли мне ипотеку, — сразу внесла 20 000 ₽ за бронь, чтобы квартиру никто не купил. При этом свободных студий в продаже было много.

Сейчас я понимаю, что торопиться было не нужно. Надо было отправить заявки на ипотеку, дождаться решений от банков, примерить на себя ежемесячный платеж и только после этого принимать решение о покупке и вносить бронь.

В январе 2022 года строительные компании продавали квартиры по субсидированным программам со ставкой 6—7% годовых, но и стоимость квартир увеличивалась на 8%. Например, продажная стоимость моей квартиры — 4 723 605 ₽. Но если оформлять по льготной ставке, цена повышалась до 5 101 493,4 ₽. Остальные условия — срок ипотеки и сумму первоначального взноса — я не уточняла.

Надо было на калькуляторе рассчитать, какой вариант выгоднее: квартира по рыночной цене в ипотеку по стандартной ставке 10—12% или квартира по спеццене и субсидированная ипотека. Но я ничего не рассчитывала и понадеялась на слова знакомой. А она уверяла, что не надо переплачивать застройщику. Лучше мне оформить ипотеку по стандартной ставке 10,5% и уплатить минимальный первоначальный взнос 10%. Хотя я была готова вложить весь миллион в первоначалку. Но риелтор убедила, что не стоит: сказала, что от величины взноса ставка уменьшится всего на 0,1—0,3%.

Мы подали документы в четыре банка. Два отказали сразу, а два одобрили по ставке 11 и 11,3% годовых.

Меня напугала высокая ставка. Я не догадалась подать заявки в другие банки и посмотреть, какую ставку предложат они. Но поскольку квартиру для инвестиций не стоит держать долго, я решила, что на коротком промежутке справлюсь. Мне предстояло полгода-год выплачивать ежемесячный взнос по 41 500 ₽, а потом я планировала продать квартиру и закрыть кредит, да еще и получить прибыль.

В итоге выбрала банк со ставкой 11,3%: у него была дешевле страховка. В банке я подписала документы на ипотеку под 11,3% на 30 лет, и мы с риелтором поехали к застройщику, чтобы подписать документы с ним. С этого момента я стала дольщиком квартиры в Кудрове — с долгом банку четыре с лишним миллиона рублей.

Я внесла 472 361 ₽ на эскроу-счет — специальный счет, куда попадают деньги дольщика. Они лежат там до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает их после ввода. Если он разорится или передумает строить дом, деньги вернутся дольщику. Остальные деньги внес банк.

Я купила квартиру 20 января 2022 года по цене 4 723 605 ₽. С первого же дня стала отслеживать, как меняется стоимость квартиры, она плавно росла. В начале февраля цена поднялась до 4 850 796 ₽, а примерно через десять дней — до 4 984 611 ₽. Я очень радовалась.

С конца февраля в России происходило что-то невероятное: доллар стал стоить больше 100 ₽, ключевая ставка взлетела до 20% годовых. Люди начали сметать квартиры, а застройщики на время даже перестали их продавать — видимо, пересматривали ценообразование.

В марте цена подскочила до 5 601 200 ₽, и я начала подумывать о продаже. Обратилась за советом к своему риелтору. Но она обнадежила, что цена будет расти, еще и посоветовала не торопиться с продажей. Сейчас жалею, что не доверилась интуиции, а стала ждать дальнейшего роста.

К середине апреля ажиотаж спал, и стоимость квартиры начала падать. Тогда я всерьез задумалась о продаже. Я выставила квартиру на «Авито» за 5 млн рублей и обратилась к трем-четырем риелторам, чтобы они подыскали мне покупателя. Но звонков от покупателей не было.

Объявление провисело три недели, но не привело ни одного заинтересованного покупателя. Риелторы посоветовали снижать цену сначала до 4,7 млн рублей, потом — до 4,3 млн рублей. Но продавать в убыток я не хотела.

К этому моменту остаток долга по кредиту составлял 4 242 523 ₽. Если бы я продала студию за 5 млн рублей, то смогла бы вернуть только свои деньги. Если дешевле, то даже расходы бы не окупила.

В июле 2022 года стоимость квартиры у застройщика откатилась до 4 835 256 ₽. Тогда я подумала, что если продам квартиру по такой цене, то ничего не заработаю.

Чтобы вернуть вложенное и получить небольшой доход, надо продать квартиру за 5,5 млн рублей. С полученного дохода мне придется уплатить НДФЛ 13% — 100 931,35 ₽.

Я вновь обратилась к своему риелтору за советом, продавать или ждать. Она ответила, что подумает, но больше на связь не вышла.

Тогда я стала общаться с другими риелторами, рассказывать свою историю и просить совета, но они разводили руками и говорили, что рынок замер, недвижимость не продается и квартиру лучше оставить себе. А если хочу продать, надо снижать цену.

Снижать цену было невыгодно, поэтому я решила попробовать рефинансировать ипотеку, чтобы снизить ежемесячный платеж и переплату по кредиту. К тому времени ключевая ставка снизилась, и можно стало рефинансировать ипотеку под процент ниже, чем у меня. Стала обращаться в банки и узнавать условия.

Проанализировала рынок. Некоторые банки предлагали такую же ставку, как у меня, или ненамного ниже, например под 10,99% или 10,4%. Я же хотела снизить ставку хотя бы на один процентный пункт. Чем меньше ипотечная ставка, тем ниже будет платеж по ипотеке и меньше итоговая переплата. Например, платеж по ипотеке на 30 лет под 11,3% — 41 452,19 в месяц, под 10,3% — уже 38 253,56 ₽ в месяц, а под 9,3% — всего 35 128,09 ₽.

Отказалась от рефинансирования с комиссией. Некоторые банки предлагали низкую ставку только за комиссию в размере 500—600 тысяч рублей. Это единовременная плата за низкую ставку по ипотеке. Таким образом банки зарабатывают в моменте. Суть в том, что, если выплатишь комиссию, банк рефинансирует ипотеку под ставку 6,04%. Если нет — 10,99%. Платежи под 6,04% получились бы комфортными — около 25 тысяч рублей. Это выгодно, если не планируешь погашать ипотеку досрочно.

Подобную схему с комиссией мне предложил «Совкомбанк», но точную сумму я не помню. Нужной суммы у меня не было, поэтому такое рефинансирование мне не подходило.

Получила предварительное согласие, а потом — отказ. Предварительное рефинансирование мне одобрил «Газпромбанк» под 9,9%. Но когда я собрала все справки, документы и отправила их в банк, пришел отказ.

В августе 2022 года я обратилась в «Росбанк». Повторно собрала справки и документы, отправила и получила одобрение на рефинансирование ипотеки под 9,65%. Я очень обрадовалась и тут же договорилась с банком о дате и времени подписания документов. А в назначенный день утром мне позвонил сотрудник банка и сказал, что нужно внести деньги в тело кредита так, чтобы уплаченные взносы равнялись 15% стоимости квартиры.

В первые месяцы платежами по ипотеке гасятся в основном проценты. Например, при платеже 41 452 ₽ на основной долг идет всего 1420—1500 ₽, а остальная сумма — на погашение процентов. За семь месяцев тело кредита сократилось всего на 10 222 ₽. До 15% стоимости нужно было внести еще около 230 000 ₽. У меня таких денег не было, поэтому договор мы не подписали.

Через месяц вновь связалась с «Росбанком» и уточнила, не изменились ли условия рефинансирования. Мне ответили, что условия прежние: для рефинансирования необходимо внести сумму до 15% стоимости жилья. Я смирилась, что мне придется платить ипотеку по старой ставке. Но в конце октября — начале ноября мне позвонили и сказали, что есть схема рефинансирования, которая мне подходит.

Мне нужно получить оценку строящейся квартиры от оценочной компании, услуга стоила 4000 ₽. Тогда я смогу рефинансировать ипотеку под 9,65% с доплатой 63 497 ₽ — она пойдет в тело кредита. Я согласилась провести оценку и внести нужную сумму.

В ноябре мы подписали новый кредитный договор. По новым условиям я выплачиваю кредит по ставке 9,65%, вместо прежних 11,3% годовых. Срок ипотеки сократился до 25 лет вместо прежних 30. А ежемесячный платеж составил 36 905,15 ₽ в месяц вместо 41 452,19 ₽.

Почти за год я привыкла, что у меня есть квартира в Кудрове. Планирую дождаться ее сдачи в первом квартале 2024 года, сделать ремонт и сдавать. Еще планирую гасить ипотеку досрочно — вкладывать в нее свободные деньги. Пока я не делала никаких расчетов и не определилась со стратегией погашения. Займусь этим позже, когда разберусь с другими личными делами. Сейчас такая же квартира этажом выше стоит 4 872 240 ₽ — но это цена продажи. За сколько она уйдет в реальности, я не знаю.

Получить ключи и сдавать в аренду — для меня наиболее жизнеспособный вариант. Иногда я захожу на «Пинтерест», просматриваю интерьеры небольших квартир и сохраняю понравившиеся. Мне кажется, что стильный, но при этом минималистичный и универсальный ремонт поможет сдать квартиру чуть дороже. Студии в Кудрове сдаются за 13—30 тысяч. Дешевые варианты сдают без мебели либо со старьем. Подороже — с мебелью.

У меня есть опыт ремонта квартиры, поэтому я примерно представляю, какие решения мне подходят. И радуюсь, что квартира такая маленькая, потому что на ремонт и обстановку уйдет минимум денег и времени. Смету хочу составлять к концу 2023 года, а пока планирую откладывать деньги еще и на ремонт. Думаю потратить на него до 200 000 ₽.

Если к сроку сдачи дома квартира вырастет в цене и покроет понесенные расходы, я продам недвижимость. А на вырученные деньги куплю машину или отдам родителям, потому что они мне всегда очень помогают. К тому же они хотят поменять жилье — думаю, деньги им пригодятся.

1. Не стоит никому доверять. Тем более тому, кто зарабатывает на тебе деньги. Моя ошибка в том, что я доверила риелтору выбрать квартиру для инвестирования, не разобравшись до конца в принципе вложения в недвижимость.
2. Не стоит торопиться. Теперь я считаю, что не надо принимать решения на эмоциях: когда распирает от желания, нужно подождать. Дождаться, когда приподнятое настроение пройдет, и принимать решение на холодную голову. Тем более если оно касается больших денег.
3. Нужно тщательно просчитывать и разрабатывать альтернативные планы. Например, я не думала, что рынок недвижимости так изменится и я не смогу продать квартиру. Я представляла только положительный сценарий, что, как только захочу продать квартиру, у меня это получится.