Как я инвестировала миллион в новостройку

И вот что из этого вышло

102
Как я инвестировала миллион в новостройку

Вместо инвестора я неожиданно для себя буду арендодателем, и это меня не радует.

В декабре 2021 года мне подарили миллион рублей. Сначала я хотела отложить деньги. А потом подумала, что они должны приносить доход. И решила вложить миллион в строящуюся недвижимость, а когда цена на квартиры вырастет — продать ее дороже и заработать на разнице. Теперь я считаю такое решение ошибочным.

В статье расскажу, почему решила инвестировать в недвижимость, как искала квартиру для покупки, почему в итоге оставила себе и как планирую распорядиться жильем в дальнейшем. Моя история — это история ошибок, которые не нужно повторять.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Почему я решила вложить деньги в квартиру

Среди моих знакомых есть несколько человек, которые смогли заработать на перепродаже квартир. Они покупали жилье по одной стоимости, ждали, когда недвижимость вырастет в цене, и продавали дороже.

Я и сама смогла так однажды заработать. В 2014 году родители купили мне однокомнатную квартиру площадью 35 м² с чистовой отделкой от застройщика за 3,4 млн рублей. Еще около 150 тысяч рублей мы потратили на мебель и технику: купили готовую кухню за 50 тысяч, бытовую технику суммарно на 50 тысяч, стол со стульями за 15 тысяч, кровать с матрасом за 30 тысяч. Еще 5 тысяч ушло на мелочи вроде полок.

Спустя пять лет я решила продать однушку. За это время квадратный метр вырос примерно в два раза. Я продала квартиру за 6 млн рублей и заработала 2,6 млн рублей. Эти деньги я снова вложила в недвижимость: хватило на двухкомнатную в строящемся доме.

С этого момента я отслеживала, как меняется цена на квартиры на вторичном рынке. За три года моя двушка подорожала в два раза. Я подумала, что недвижимость — классный способ сохранить и приумножить сбережения, поэтому решила вложить свой миллион в новостройку, подождать некоторое время и продать дороже.

Я не хотела надолго застревать в инвестициях — думала, что перепродам квартиру через полгода-год после покупки. Заработанные деньги рассчитывала потратить на другие цели.

Учитывала, что мне придется понести некоторые расходы при продаже:

  1. Уплатить НДФЛ 13% от дохода.
  2. Выплатить комиссию риелтору — 100 тысяч рублей.
  3. Получить разрешение на продажу квартиры от застройщика — 20 тысяч рублей.
  4. Дать скидку покупателю — от 1%.

Но даже с учетом всех расходов надеялась получить доход 200—400 тысяч или больше.

В 2020 году после пандемии цены на новостройки росли бешеными темпами. Я читала статьи о том, что люди покупают квартиры как картошку, потом продают и зарабатывают на разнице. Видела, как в соцсетях риелторы делились подобными историями. Можно сказать, я поддалась общей волне и панике.

Но я не учла главное — состояние рынка. Опытные инвесторы понимают, когда нужно и когда уже поздно заходить на рынок. Я же, как новичок, видела только рекламу, захлебывающихся от быстрого роста цен других инвесторов и мало читала аналитики. А зря.

Как выбирала квартиру

Одна из моих знакомых работает риелтором. Я обратилась к ней, чтобы она подобрала мне квартиру для инвестиций. Объяснила, что мне нужно жилье в строящемся доме в микрорайоне с потенциально высокой доходностью. Первый взнос — до миллиона рублей.

Параллельно искала сама в «Трендагенте». Это специализированный сервис, который работает по типу каталога квартир: строящихся, сданных и вторички. Для быстроты поиска можно настроить фильтр — например, искать строящиеся дома по месяцу старта продаж или инвестиционному росту цены.

Я настроила фильтр по инвестиционному росту на значение «более 20% годовых» и могла на портале сравнивать, как меняется цена квартир в разных ЖК. Например, новостройки в престижном районе показывали доходность до 30%.

Зарегистрироваться в «Трендагенте» может только риелтор. При регистрации нужно указать данные, например номер свидетельства ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Мне доступ на портал дала коллега. Раньше она работала риелтором, и у нее сохранились логин и пароль для входа. Я активизировалась в сервисе под ее учетной записью и смогла просматривать подходящие варианты.

Вот такие фильтры есть в «Трендагенте»
По запросу «старт продаж в апреле 2023 года» сервис выдает 781 квартиру в двух жилых комплексах
В марте того же года — 2886 вариантов в 10 объектах

Почему выбрала квартиру в области

Риелтор, которая подбирала варианты, предложила пару жилых комплексов в Кудрове и Мурине — это города в Ленинградской области, расположенные в 12—17 километрах от центра Петербурга и в паре километров между границами городов.

Мне казалось, что эти города не пользуются популярностью у покупателей недвижимости. Но люди там живут и покупают квартиры — в том числе для инвестиций.

Риелтор сказала, что квартиры хорошие: потолки по три метра, закрытые дворы, клубное пространство для жильцов. Такая недвижимость относится к комфорт-классу. Знакомая очень хвалила эти объекты, хотя они расположены не в самых привлекательных локациях.

В январе 2022 года дом в Кудрове продавали на этапе котлована: из земли торчали сваи фундамента, стен еще не было. По проекту дом состоит из трех корпусов, построенных буквой П. Корпус, в котором риелтор предлагала купить квартиру, должны сдать в первом квартале 2024 года. Стоимость квадратного метра составляла 176 254 ₽.

Я купила квартиру в доме на этапе котлована. Источник: id-kudrovo.ru
Я купила квартиру в доме на этапе котлована. Источник: id-kudrovo.ru
Так мой дом выглядит весной 2023 года. Источник: id-kudrovo.ru
Так мой дом выглядит весной 2023 года. Источник: id-kudrovo.ru

Мои сомнения. Меня смущали четыре фактора:

  1. Местоположение — жилье расположено в области, а я хотела в Санкт-Петербурге.
  2. Удаленность от метро — до ближайшей станции надо добираться на автобусе.
  3. Проблемы с инфраструктурой — мало садиков, поликлиник и организаций из сферы досуга.
  4. Пробки в часы пик: утром — в сторону Петербурга, вечером — в обратную сторону.

Пять лет назад я жила недалеко от Кудрова. Тогда этот район только-только застраивался. У меня не было к нему неприязни, но перечисленные «прелести» локации испытала на себе.

Покупка

Я посмотрела в «Трендагенте» другие объекты и увидела, что комплексы в Мурине и Кудрове действительно больше других подходят мне по стоимости и по инвестиционной привлекательности — в районе 20%.

В Петербурге можно было найти квартиры по аналогичной цене, например, в Приморском районе. Я спросила у риелтора, почему она не советует купить квартиру в доме в новом микрорайоне Каменка на севере Петербурга, который активно застраивают. Там были новостройки с такими же ценами, что в Кудрове.

Выяснилось, что это дома экономкласса: корпуса строят близко друг к другу, в проходных дворах нет места под парковку или детскую площадку. За те же деньги лучше взять жилье комфорт-класса в области.

При этом риелтор не стала рассчитывать, как вырастет квартира в Кудрове за полгода. Она сказала, что цена обязательно повысится и это даже не обсуждается.

Я в тот момент сидела в розовых очках, развесив уши, — так хотела скорее выйти на сделку. Даже не стала узнавать, одобрят ли мне ипотеку, — сразу внесла 20 000 ₽ за бронь, чтобы квартиру никто не купил. При этом свободных студий в продаже было много.

Сейчас я понимаю, что торопиться было не нужно. Надо было отправить заявки на ипотеку, дождаться решений от банков, примерить на себя ежемесячный платеж и только после этого принимать решение о покупке и вносить бронь.

Единственный расчет от риелтора — она рассчитала размер платежа в месяц и сумму инвестиций за полгода. Но расчеты были сильно приблизительные
Единственный расчет от риелтора — она рассчитала размер платежа в месяц и сумму инвестиций за полгода. Но расчеты были сильно приблизительные

Как прошла сделка

В январе 2022 года строительные компании продавали квартиры по субсидированным программам со ставкой 6—7% годовых, но и стоимость квартир увеличивалась на 8%. Например, продажная стоимость моей квартиры — 4 723 605 ₽. Но если оформлять по льготной ставке, цена повышалась до 5 101 493,4 ₽. Остальные условия — срок ипотеки и сумму первоначального взноса — я не уточняла.

Надо было на калькуляторе рассчитать, какой вариант выгоднее: квартира по рыночной цене в ипотеку по стандартной ставке 10—12% или квартира по спеццене и субсидированная ипотека. Но я ничего не рассчитывала и понадеялась на слова знакомой. А она уверяла, что не надо переплачивать застройщику. Лучше мне оформить ипотеку по стандартной ставке 10,5% и уплатить минимальный первоначальный взнос 10%. Хотя я была готова вложить весь миллион в первоначалку. Но риелтор убедила, что не стоит: сказала, что от величины взноса ставка уменьшится всего на 0,1—0,3%.

Мы подали документы в четыре банка. Два отказали сразу, а два одобрили по ставке 11 и 11,3% годовых.

Меня напугала высокая ставка. Я не догадалась подать заявки в другие банки и посмотреть, какую ставку предложат они. Но поскольку квартиру для инвестиций не стоит держать долго, я решила, что на коротком промежутке справлюсь. Мне предстояло полгода-год выплачивать ежемесячный взнос по 41 500 ₽, а потом я планировала продать квартиру и закрыть кредит, да еще и получить прибыль.

В итоге выбрала банк со ставкой 11,3%: у него была дешевле страховка. В банке я подписала документы на ипотеку под 11,3% на 30 лет, и мы с риелтором поехали к застройщику, чтобы подписать документы с ним. С этого момента я стала дольщиком квартиры в Кудрове — с долгом банку четыре с лишним миллиона рублей.

Я внесла 472 361 ₽ на эскроу-счет — специальный счет, куда попадают деньги дольщика. Они лежат там до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает их после ввода. Если он разорится или передумает строить дом, деньги вернутся дольщику. Остальные деньги внес банк.

При покупке квартиры в строящемся доме заключают договор участия в долевом строительстве, ДДУ
В нем прописывают данные о квартире: площадь, расположение, информацию об отделке, сроки сдачи дома и передачи ключей
Еще — цену договора и способ оплаты

Что было дальше

Я купила квартиру 20 января 2022 года по цене 4 723 605 ₽. С первого же дня стала отслеживать, как меняется стоимость квартиры, она плавно росла. В начале февраля цена поднялась до 4 850 796 ₽, а примерно через десять дней — до 4 984 611 ₽. Я очень радовалась.

С конца февраля в России происходило что-то невероятное: доллар стал стоить больше 100 ₽, ключевая ставка взлетела до 20% годовых. Люди начали сметать квартиры, а застройщики на время даже перестали их продавать — видимо, пересматривали ценообразование.

Это было золотое время для продажи моей студии, но я его упустила.

В марте цена подскочила до 5 601 200 ₽, и я начала подумывать о продаже. Обратилась за советом к своему риелтору. Но она обнадежила, что цена будет расти, еще и посоветовала не торопиться с продажей. Сейчас жалею, что не доверилась интуиции, а стала ждать дальнейшего роста.

График в «Трендагенте» показывает, как менялась стоимость моей квартиры. В январе 2022 года студия стоила 4 770 405 ₽. Но застройщик сделал скидку как региональному покупателю, поэтому я купила квартиру за 4 723 605 ₽
В начале февраля цена выросла до 4 850 796 ₽
В марте цена на квартиру взлетела до 5 601 200 ₽. Это было самое благоприятное время для продажи
После внезапного роста стоимости риелтор прислала резюме, в котором сообщила, что квартира выросла в цене на 877 595 ₽
После внезапного роста стоимости риелтор прислала резюме, в котором сообщила, что квартира выросла в цене на 877 595 ₽
После покупки квартиры мы с агентом поддерживали связь. И в июне на мой запрос, стоит ли продавать жилье, она посоветовала придержать еще
После покупки квартиры мы с агентом поддерживали связь. И в июне на мой запрос, стоит ли продавать жилье, она посоветовала придержать еще

Почему я оставила квартиру себе

К середине апреля ажиотаж спал, и стоимость квартиры начала падать. Тогда я всерьез задумалась о продаже. Я выставила квартиру на «Авито» за 5 млн рублей и обратилась к трем-четырем риелторам, чтобы они подыскали мне покупателя. Но звонков от покупателей не было.

Объявление провисело три недели, но не привело ни одного заинтересованного покупателя. Риелторы посоветовали снижать цену сначала до 4,7 млн рублей, потом — до 4,3 млн рублей. Но продавать в убыток я не хотела.

К этому моменту остаток долга по кредиту составлял 4 242 523 ₽. Если бы я продала студию за 5 млн рублей, то смогла бы вернуть только свои деньги. Если дешевле, то даже расходы бы не окупила.

Я потратила на квартиру к тому моменту, когда решила продать, 780 437,25 ₽

Первоначальный взнос472 360,50 ₽
Сумма ежемесячных взносов за 6 месяцев282 932,74 ₽
Бронирование жилья20 000 ₽
Титульное страхование5144,01 ₽

Я потратила на квартиру к тому моменту, когда решила продать, 780 437,25 ₽

Первоначальный взнос472 360,50 ₽
Сумма ежемесячных взносов за 6 месяцев282 932,74 ₽
Бронирование жилья20 000 ₽
Титульное страхование5144,01 ₽

Как я решила оставить квартиру себе и рефинансировала ипотеку

В июле 2022 года стоимость квартиры у застройщика откатилась до 4 835 256 ₽. Тогда я подумала, что если продам квартиру по такой цене, то ничего не заработаю.

Чтобы вернуть вложенное и получить небольшой доход, надо продать квартиру за 5,5 млн рублей. С полученного дохода мне придется уплатить НДФЛ 13% — 100 931,35 ₽.

Я вновь обратилась к своему риелтору за советом, продавать или ждать. Она ответила, что подумает, но больше на связь не вышла.

Тогда я стала общаться с другими риелторами, рассказывать свою историю и просить совета, но они разводили руками и говорили, что рынок замер, недвижимость не продается и квартиру лучше оставить себе. А если хочу продать, надо снижать цену.

Снижать цену было невыгодно, поэтому я решила попробовать рефинансировать ипотеку, чтобы снизить ежемесячный платеж и переплату по кредиту. К тому времени ключевая ставка снизилась, и можно стало рефинансировать ипотеку под процент ниже, чем у меня. Стала обращаться в банки и узнавать условия.

Как рефинансировала ипотеку

Проанализировала рынок. Некоторые банки предлагали такую же ставку, как у меня, или ненамного ниже, например под 10,99% или 10,4%. Я же хотела снизить ставку хотя бы на один процентный пункт. Чем меньше ипотечная ставка, тем ниже будет платеж по ипотеке и меньше итоговая переплата. Например, платеж по ипотеке на 30 лет под 11,3% — 41 452,19 в месяц, под 10,3% — уже 38 253,56 ₽ в месяц, а под 9,3% — всего 35 128,09 ₽.

Отказалась от рефинансирования с комиссией. Некоторые банки предлагали низкую ставку только за комиссию в размере 500—600 тысяч рублей. Это единовременная плата за низкую ставку по ипотеке. Таким образом банки зарабатывают в моменте. Суть в том, что, если выплатишь комиссию, банк рефинансирует ипотеку под ставку 6,04%. Если нет — 10,99%. Платежи под 6,04% получились бы комфортными — около 25 тысяч рублей. Это выгодно, если не планируешь погашать ипотеку досрочно.

Подобную схему с комиссией мне предложил «Совкомбанк», но точную сумму я не помню. Нужной суммы у меня не было, поэтому такое рефинансирование мне не подходило.

Получила предварительное согласие, а потом — отказ. Предварительное рефинансирование мне одобрил «Газпромбанк» под 9,9%. Но когда я собрала все справки, документы и отправила их в банк, пришел отказ.

«Газпромбанк» отказал мне в рефинансировании ипотеки. Причину он не сообщил
«Газпромбанк» отказал мне в рефинансировании ипотеки. Причину он не сообщил

В августе 2022 года я обратилась в «Росбанк». Повторно собрала справки и документы, отправила и получила одобрение на рефинансирование ипотеки под 9,65%. Я очень обрадовалась и тут же договорилась с банком о дате и времени подписания документов. А в назначенный день утром мне позвонил сотрудник банка и сказал, что нужно внести деньги в тело кредита так, чтобы уплаченные взносы равнялись 15% стоимости квартиры.

В первые месяцы платежами по ипотеке гасятся в основном проценты. Например, при платеже 41 452 ₽ на основной долг идет всего 1420—1500 ₽, а остальная сумма — на погашение процентов. За семь месяцев тело кредита сократилось всего на 10 222 ₽. До 15% стоимости нужно было внести еще около 230 000 ₽. У меня таких денег не было, поэтому договор мы не подписали.

Так выглядел график платежей под 11,3%. В первый месяц я заплатила 34 219,6 ₽ процентов. Со второго месяца из 41 452,19 ₽ в основной долг пошло 4900 ₽, в проценты — 36 851,88 ₽
Так выглядел график платежей под 11,3%. В первый месяц я заплатила 34 219,6 ₽ процентов. Со второго месяца из 41 452,19 ₽ в основной долг пошло 4900 ₽, в проценты — 36 851,88 ₽

Через месяц вновь связалась с «Росбанком» и уточнила, не изменились ли условия рефинансирования. Мне ответили, что условия прежние: для рефинансирования необходимо внести сумму до 15% стоимости жилья. Я смирилась, что мне придется платить ипотеку по старой ставке. Но в конце октября — начале ноября мне позвонили и сказали, что есть схема рефинансирования, которая мне подходит.

Мне нужно получить оценку строящейся квартиры от оценочной компании, услуга стоила 4000 ₽. Тогда я смогу рефинансировать ипотеку под 9,65% с доплатой 63 497 ₽ — она пойдет в тело кредита. Я согласилась провести оценку и внести нужную сумму.

В ноябре мы подписали новый кредитный договор. По новым условиям я выплачиваю кредит по ставке 9,65%, вместо прежних 11,3% годовых. Срок ипотеки сократился до 25 лет вместо прежних 30. А ежемесячный платеж составил 36 905,15 ₽ в месяц вместо 41 452,19 ₽.

Расходы на рефинансирование ипотеки

Страхование6724,48 ₽
Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним500 ₽
Итого7224,48 ₽

Расходы на рефинансирование ипотеки

Страхование6724,48 ₽
Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним500 ₽
Итого7224,48 ₽
Перед сделкой меня попросили прислать скриншот, что на моем счете в ВТБ есть сумма, которую я переведу в тело кредита в банке
Перед сделкой меня попросили прислать скриншот, что на моем счете в ВТБ есть сумма, которую я переведу в тело кредита в банке
В день сделки «Росбанк» перечислил на мой счет в ВТБ 4,174 млн рублей, которыми я погасила ипотеку досрочно
В день сделки «Росбанк» перечислил на мой счет в ВТБ 4,174 млн рублей, которыми я погасила ипотеку досрочно
Справка о погашении ипотеки из ВТБ
Справка о погашении ипотеки из ВТБ
Первая страница моего нового кредитного договора
Первая страница моего нового кредитного договора

Мои планы на квартиру

Почти за год я привыкла, что у меня есть квартира в Кудрове. Планирую дождаться ее сдачи в первом квартале 2024 года, сделать ремонт и сдавать. Еще планирую гасить ипотеку досрочно — вкладывать в нее свободные деньги. Пока я не делала никаких расчетов и не определилась со стратегией погашения. Займусь этим позже, когда разберусь с другими личными делами. Сейчас такая же квартира этажом выше стоит 4 872 240 ₽ — но это цена продажи. За сколько она уйдет в реальности, я не знаю.

Получить ключи и сдавать в аренду — для меня наиболее жизнеспособный вариант. Иногда я захожу на «Пинтерест», просматриваю интерьеры небольших квартир и сохраняю понравившиеся. Мне кажется, что стильный, но при этом минималистичный и универсальный ремонт поможет сдать квартиру чуть дороже. Студии в Кудрове сдаются за 13—30 тысяч. Дешевые варианты сдают без мебели либо со старьем. Подороже — с мебелью.

У меня есть опыт ремонта квартиры, поэтому я примерно представляю, какие решения мне подходят. И радуюсь, что квартира такая маленькая, потому что на ремонт и обстановку уйдет минимум денег и времени. Смету хочу составлять к концу 2023 года, а пока планирую откладывать деньги еще и на ремонт. Думаю потратить на него до 200 000 ₽.

Если к сроку сдачи дома квартира вырастет в цене и покроет понесенные расходы, я продам недвижимость. А на вырученные деньги куплю машину или отдам родителям, потому что они мне всегда очень помогают. К тому же они хотят поменять жилье — думаю, деньги им пригодятся.

На момент написания статьи в Кудрове сдается 55 квартир — столько объявлений активно на «Циане». Источник: cian.ru
На момент написания статьи в Кудрове сдается 55 квартир — столько объявлений активно на «Циане». Источник: cian.ru
Самая дешевая студия — за 16 000 ₽ — сдается без мебели. За 15 000 ₽ есть какая⁠-⁠то мебель. Источник: cian.ru
Самая дешевая студия — за 16 000 ₽ — сдается без мебели. За 15 000 ₽ есть какая⁠-⁠то мебель. Источник: cian.ru
Студии подороже — за 25⁠—⁠30 тысяч рублей — сдаются с хорошим современным ремонтом. Предполагаю, что свою я смогу сдать за 23⁠—⁠25 тысяч. Источник: cian.ru
Студии подороже — за 25⁠—⁠30 тысяч рублей — сдаются с хорошим современным ремонтом. Предполагаю, что свою я смогу сдать за 23⁠—⁠25 тысяч. Источник: cian.ru

Какие выводы я сделала из полученного опыта

  1. Не стоит никому доверять. Тем более тому, кто зарабатывает на тебе деньги. Моя ошибка в том, что я доверила риелтору выбрать квартиру для инвестирования, не разобравшись до конца в принципе вложения в недвижимость.
  2. Не стоит торопиться. Теперь я считаю, что не надо принимать решения на эмоциях: когда распирает от желания, нужно подождать. Дождаться, когда приподнятое настроение пройдет, и принимать решение на холодную голову. Тем более если оно касается больших денег.
  3. Нужно тщательно просчитывать и разрабатывать альтернативные планы. Например, я не думала, что рынок недвижимости так изменится и я не смогу продать квартиру. Я представляла только положительный сценарий, что, как только захочу продать квартиру, у меня это получится.
Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Покупали недвижимость для инвестиций? Расскажите, как выбирали и сколько заработали:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Больше всего у меня вызывает негодование Риелтор. Это профессия?! Или это профессия-шарлатан. Говорят, что хотят ни за что не отвечают. Если что в кусты. Просто невозможно представить, зачем они нужны, если во всем надо разбираться и перепроверять их.

71

Сципион, тоже зашла выразить свое негодование. Автор минимум дважды попала на проблемы по вине риелтора, но все равно уверена, что при продаже соточку надо отдать по-любому, даже мысли не возникает, что это ненужная дорогая прокладка за нехилые деньги, капеееец

53

kino, вообще, если покупать квартиру на первичке, то комиссию риелтеру платит застройщик. По крайней мере, у нас так было.

5
Герой

27.04.23, 19:53

Отредактировано

Любовь, если покупать квартиру у застройщика, то застройщик вам и сделает эту скидку, начерта там еще и риелтор? Не берем в расчет мразотные конторы, которые не дают купить напрямую или выкупают все брони, а потом перепродают вам же

18

✔️💯➡️➡️✖️❌

0
0
Герой Т—Ж

+2

27.04.23, 06:23

Даже странно что никто не захотел у вас покупать студию в стройке в ленобласти по цене двушки у метро в 4-5 станциях от центра СПб... Ведь такое выгодное предложение.

57

d1mmmk, а где конкретно такие двушки у метро в СПб можно посмотреть?

12
Герой Т—Ж

+2

27.04.23, 07:52

Отредактировано

Полина, политехническая, академическая, бухарестская, везде где есть пятиэтажки, да хоть новочеркасская — это вообще через Неву от центра. В студию за 5 вы в лучшем случае вложите 1млн в ремонт, пока дом достроится, пока сделаете ремонт, вот уже два года жить на съёмном и платить по 25к в месяц, за два года это 600 тысяч. 5+1+0.6= 6.6млн, за эти деньги можно найти двушку в пятиэтажке с готовым ремонтом и мебелью, можно даже попробовать сторговаться на меньшую сумму, и переехать или сдать в аренду хоть сразу.

8

d1mmmk, Вы давно цены на квартиры смотрели?😀 или вы про убитую двушку в 44 квадрата? За 6 млн вы не купите купите квартиру с ремонтом и мебелью.

19

Boris, плюсую, у политехнической и академической двушки за 6?Это цены Саратова))Про новоче вообще молчу, совсем другие цены

9
Герой Т—Ж

+2

27.04.23, 09:55

Иля, а как вам 100+ метровая четырехкомнатная квартира в соседнем доме от метро Комендатский проспект за 12млн? Там, конечно, было 8 собственников, половина из которых несовершеннолетние, стены ободранные до бетона и "первый" этаж над коммерческими помещениями, но сотка за квадрат у метро в 2023 году — это сотка за квадрат у метро. Хотя это, скорее, исключительное везение, а вот 6+млн за двушку в пятиэтажке без лифта — обычная история.

2

d1mmmk, мб, но живу на новоче, и за 6 даже хрущовку поискать надо тут, и это будет очень и очень печальное зрелище)

7
Герой Т—Ж

+2

28.04.23, 13:58

Иля, просто на досках бесплатных объявлений вы видите только печальный оверпрайснутый неликвид, все вкусное разбирается до публикации там.
Двушку в которой мы сейчас живем, мы купили в 2016 по самому низу рынка, дешевле просто не было, новые коммуникации внутри квартиры и проводка, розетки везде где надо, 100500 автоматов на каждую линию, новые окна, выровненные стены. Мы только переклеили обои в комнатах да восстановили паркет в гостиной, на все ушло 50 тыщ рублей. Кухня досталась от предыдущих владельцев, ванная комната тоже, купили только холодильник, стиралку и мебель по своему вкусу. Увидели объявление на профильном ресурсе (к сожалению их выкупил циан), сразу позвонили, первые посмотрели и тут же предложили цену. А на авито/цианах бабушатники под капремонт стояли на 20-25% выше.

0

d1mmmk, 2016 год ?? Ну ещё 19 век вспомни и тогдашние цены..

7

d1mmmk, если циан выкупил, теперь на нем те же предложения, что и на чудо-ресурсе, разве нет?

4
Герой Т—Ж

+2

27.04.23, 09:34

Boris, полгода назад двушку напротив купили примерно за 5.5млн + 1млн ушел на ремонт за 3 месяца, итого 6.5млн. Но квартиру продавали ниже рынка потому что перешла по наследству пару лет назад и намучились со сдачей, т.к. сами живут в подмосковье — хотели скорее избавиться. Сейчас довольно много объявлений кто продает срочно.
До метро Политехническая 800м, до парка 50м, до школы и двух детских садов 150м.
Если вам надо инвестиционное жилье под сдачу — то пофигу убитая хата или нет, на стоимость аренды это практически не влияет, не пахнет, нет плесени и не искрит проводка — уйдет так же как и с ремонтом за пару лямов.

2

d1mmmk, потрясающий выбор. Рисковать 6,5 млн рублей в случае, если кто-то оспорит наследство. Без нюансов квартир ниже рынка я не встречал. А сколько площадь той двушки, если не секрет?

2
Герой Т—Ж

+2

30.04.23, 07:42

Семён, узнавайте чем руководствовались так рискуя у покупателей, я то откуда знаю. Я только спросили у них почём купили и сколько пришось вложить. Площадь что-то около стандартных 45м, пятиэтажка же.

1

d1mmmk, другими словами, они купили квартиру по цене 145 000 за квадрат в неликвидном старом фонде с большими юридическими рисками. Например, в Мурино можно взять по 140 за квадрат, в Кудрово по 145-150 без этих рисков в новом доме. Да, не у метро. Но, как по мне, речи, о том, что у них получилась очень выгодная покупка ниже рынка, идти не может

1
Герой Т—Ж

+2

30.04.23, 14:22

Семён, дада, ни за что не берите жильё в утопающих в зелени пятиэтажных районах с инфраструктурой около метро, оставьте это нищебродам любящим неликвид. Нормальные пацаны не рискуют и покупают за эти деньги долговые расписки с обещанием построить высотку в поле без инфраструктуры, это путь к успеху.

4

d1mmmk, какие расписки, вы о чем? Речь о вторичке в готовых домах. Зелень за окном никак не компенсирует убитые подъезды, устаревшую инженерку, крохотные комнатки и слышимость такую, что можно разобрать шепот соседей. Да и долго ли простоят ваши пятиэтажки в райских садах? Спб сейчас полностью повторяет судьбу Москвы, и реновация не за горами. С инфраструктурой вообще проблемы раздуты. Как житель Кудрово, я не сталкивался с какими-то нерешаемыми проблемами. Пробки не больше, чем любом другом районе.

1

Семён, вечная битва муравейников с клоповниками)

8

Boris, видимо, этот товарищ просто любитель неликвида в старом фонде, да еще и с кучей нюансов по юридической части))

1
Герой

28.04.23, 14:42

Отредактировано

Вадим, "показать квартиру" это тяжелый труд, да. Где-то рядом с работой на урановых рудниках. "Собрать пакет документов" это аж вообще - для получения некоторых их них нужно делать тройное сальто, а в конце - сражаться с финальным боссом.

31
0

О боже, они существуют!
Автор, я все думала, зачем и кто покупает студии по 5 миллионов в ипотеку с платежом 25+ тысяч и вот Вы.
Сочувствую Вашему импульсивному решению и постигшим сложностям, но блин, студия в Кудрово, с ипотекой 41 тысяча- это было очень смело😅

28

Вадим, непонятно, откуда взялось утверждение про легкие деньги.

Вам платят сотку не за то, что вы приносите какую-то пользу, или страхуете риски, нет, вам платят сотку просто потому что система так коряво работает, вы просто рудимент, который подкрепляет свою важность байками о волшебных базах, сложности сбора документов и прочим бреде.

28
0

Продавать в убыток конечно больно, но и будущие доходы стоит рассчитывать. Рассчитывать сделать ремонт за 200 тысяч сейчас не стоит, даже для маленькой квартиры необходимы все те же коммуникации что и для большой, а стоимость стройматериалов сейчас все еще высокая + мебель не 1 рубль стоит. Если даже удастся сдать квартиру за 30 тысяч (что будет крайне сложно учитывая локацию), и на ремонт и обстановку потратить 1 млн (что практически нереально сейчас), то доходность будет 6% годовых. По факту из нее нужно будет вычесть коммуналку, простои при сдаче, затраты на риелтора, порчу ремонта и мебели, вероятные заливы соседей снизу, ваше время и еще сверху проценты по ипотеке.. Как бы инвестиционный доход в минус не ушел. Тем более что в Кудрово стоимость самой квартиры может даже снижаться, если район окончательно маргинализируется.

24

Alex, это же известное когнитивное искажение. Люди не готовы признать неудачу (=зафиксировать убытки) и прекратить проект, а продолжают в него вкладываться.

13
Герой

28.04.23, 13:40

Отредактировано

Alex, за 1.2 млн сделали ремонт даже со звукоизоляцией. Ремонт под сдачу - раза в 2 дешевле, без кранов grohe, бойлеров с вайфаем и недешевых унитазов, фильтров в металлических горшках и т.п.
Самое дорогое в ремонте, кроме зп бригады - это двери. Ну да, отбивать 600 тысяч ремонта придется пару лет и дольше.
Сорян, пропустил что это студия, за 6кк можно было купить однушку с ремонтом и мебелью, в городе, у метро и сдавать ее на следующий день.
Ну и ремонт студии еще дешевле

4

Игорь, тут речь еще и про мебель, одна даже самая простая кухня с техникой уже стоит немало.

1
Герой

30.04.23, 20:50

Отредактировано

Alex, под сдачу можно и на авито найти.
Люди покупают вторичку и кухни выставляют на толпу, или у подъезда.
Да и новую кухню а-ля 4 тумбы/столешница можно купить в леруа тысяч за 20. В студию все равно больше не влезет.
Стулья - от 500р , за 1500 неплохие новые китайские.
С техникой - аналогично, авито, знакомые, распродажи.
Диван вот сложно купить (в основном, промятые пропёрдыши), с кроватями - попроще.

2

Alex, если барышня купила квартиру у Сетла, с отделкой, то можно отделаться 300+- тысячами на обстановку. У меня такая студия сейчас сдалась, при аккуратном закупе достойной мебели выходит около 400 тысяч на все.

4

Вадим, простите, но показывать квартиру и отвечать своими деньгами за результат-это разные вещи. Получать такие деньги, за то что быть на связи всегда. Завышено. Хочется компетенции, ответственности. Тогда вопросов нет. К этому основные вопросы.

23

Вадим, не очень понятно, как это повлияет на понятное утверждение, что подавляющая часть риелторов это ненужные нахлебники? Ну окей, допустим в медицинской, иии?

Или вы всерьез планировали узнать, что я там, ну не знаю, строитель, и популярно рассказать, что строители ваще не нужны, и все можно делать по гайдам с ютуба, а не платить строителям?

Неа, не получится. Риелтор это правда одна из немногих абсолютно паразитических профессий, которая не приносит вообще никакой пользы никому, кроме себя и не создает никакой новой ценности.

23

Вадим, простите, но это самый глупый аргумент, который я мог бы услышать. Это БУКВАЛЬНО то, о чем я говорил.

18
0

Ну вот и тут риэлтора умудрились привлечь. Зачем ? Если при продаже риэлтору платят хотя бы из-за своей лени ходить на показы, то при покупке квартире на кой ляд он нужен.

17
0

Я в шоке от такого безграмотного агента
Она надоумела Вас 10% вложить когда вложив 15% вы проходили по госпрограмме 6,7% на Январь 2022 она действовала, повысилась лишь потом.
Евроинвест вообще акции с ипотекой даже сейчас проводит не плати до сдачи или ипотека в рассрочку или 3%
Вы пострадали от не грамотности риэлтора и все.
Остальное правильно.
Ведь рынок волнообразный через 3 года она может и 6,5 стоить а почему нет?
В 2014 тоже было падение, а ч о сейчас видим?

16

sviatoslav1316, в смысле безграмотного? Наоборот, агент не делал ничего полезного, особо не напрягался, но денег получил. Это ж высший пилотаж =)

16

Вадим, третий раз _прямо_отвечаю_ - в медицинской. Вы же читать умеете?

К сожалению, "помощь" риелторов это не то, что можно всегда контролировать. В тех случаях, когда это возможно, я, разумеется, так и поступаю. Или вы прям искренне верите, что вот любой человек, который снимает условную квартиру, после общения с вами светится от счастья и думает "ой как хорошо что я заплатил несколько десятков тысяч рублей какому-то чуваку, который оказал мне неоценимую помощь в виде скачивания из интернета типового договора аренды"?

15
0

Путь ошибок тернист...
1) Понадеялась на риэлтора. Если решили брать новостройку, риэлтора можно вообще исключить, отдел продаж застройщика все сделают сами, даже лучшую скидку по ипотеке предложат.
2) С кредитом расчет тоже неглубокий был, выбирать банк по стоимости страховки - глупо, через год вы сможете выбрать самую дешевую страховую компанию, и банк никак не сможет этому помешать.
3) Локация... ну вы сами все знали, что это за район... Не поняла насчет эконом-класса в Приморском районе, а в Мурино/Куркино у нас теперь считается комфорт? Там же человейники просто (((

По собственному опыту, если есть транспортная доступность, то жилье и сдается, и продается отлично, несмотря ни на какие комфорт-классы, ремонты и пр.

13

Fart, нет, тут не о цене речь, а хотя бы о состоянии жилья, прозрачности документов, состоянии перекрытий, хорошие ли соседи и т.д.

Люди редко покупают квартиры. Вряд ли репутация так уж пострадает. Вообще не знаю кто сейчас бережет репутацию. Все хотят срубить бабла.

9

Kirill, нормальный актив, если зайти вовремя, и до 20-30% от портфеля.

8

Вадим, так я ответил совершенно серьезно.

8
0

Автору день было заглянуть в Авито и обнаружить, что в январе 2022 в корпусах 3.1 и 3.2 (ключи на 9 месяцев раньше купленной) такие студии по переуступке продавались на 1 млн дешевле (3700-3800)

7

Kirill, строящаяся в Питере однешка, оформленная в ипотеку в январе 2019го, к осени 2021го - через 4 месяца после сдачи - стала стоить в два раза дороже. За весь период стоимость только росла. Такое было время в нашей экономике...

6
0

Соболезную автору. Но все более - менее знающие эксперты в недвижимости трубили с осени 21 года, что нельзя инвестировать в новостройки. См график ИРН за последние 20 лет. Всё таки автор не приложила должных усилий для анализа, и решила довериться агенту, который не рискует вместе с ней.

6

Кирилл,
> более - менее знающие эксперты в недвижимости трубили с осени 21 года, что нельзя инвестировать в новостройки
Это видимо те же самые более-менее знающие эксперты, которые достоверно знают, что будет с долларом? =)

10
0

Покупка недвижимости с целью перепродажи - это спекуляция. С целью сдачи - инвестиция. Ваша проблема в тотальной финансовой безграмотности. Обращаться надо было не к риэлтору, а финансовому консультанту, тогда не было бы мучительно больно.
А вообще Кудрово - это от безысходности.

3

Verdandi, продуктовый магазин выполняет услугу доставке продуктов поближе к дому. Инвесторы в жилую недвижимость всего лишь создают ажиотаж, таким образом поднимают цены, и никакую услугу не оказывают

3
0

Виктория Вы остались с квартирой а это главное
Как в анекдоте
Профессор медицинского начинает лекцию.
Как-то в молодости я с приятелем пошел на дискотеку. И там нам обоим понравилась одна симпатичная девушка. Но она предпочла мне моего друга и с дискотеки ушла с ним. Вот так, я остался с носом. A мой друг без носа, запишите тему лекции: "сифилис и его последствия"

У меня вопрос зачем для покупки первички Вам понадобился агент. Я неоднократно приобретал первичку самостоятельно, зачем там агент? я изучал документы на строительство и анализировал застройщика, в любом случае агент ни за что не отвечает, ни за срыв срока ни за смену компании.

По вторичке да там много подводных камней но первичка, зачем?

3

Сообщество