Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счетов?
Дольщики купили квартиры в строящемся доме с использованием эскроу-счетов по закону № 214-ФЗ. По графику работ к марту 2023 года объект должны были сдать контролирующим органам, а к сентябрю — ввести в эксплуатацию.
Но по договору в некоторых случаях застройщик вправе сдвинуть срок сдачи контролирующим органам на полгода. Тогда срок сдачи и срок ввода в эксплуатацию совпадут — сентябрь 2023 года. Так и произошло.
Однако в августе дольщики получили уведомление от застройщика, что срок сдачи прежний — сентябрь 2023 года, а ввод в эксплуатацию сдвинули на три месяца — на декабрь.
Есть опасения, что застройщик заберет деньги с эскроу-счетов после сдачи объекта в сентябре, а ввод в эксплуатацию затянет еще на год. Юридически такое возможно? Судя по хамскому общению с теми из дольщиков, кто пытался выйти на контакт с застройщиком и узнать, как идут дела, застройщик это может. В какой момент он забирает деньги с эскроу-счетов дольщиков: после сдачи объекта контролирующим органам или только после ввода объекта в эксплуатацию?
Вам не о чем волноваться: застройщик получает деньги с эскроу-счетов после ввода дома в эксплуатацию. Расскажу подробнее.
Что такое ввод в эксплуатацию и сдача дома
Из вопроса не совсем понятно, почему застройщик в договоре разделяет сдачу дома контролирующим органам и его ввод в эксплуатацию. С точки зрения закона о долевом строительстве единственный срок, который важен для дольщика, — срок передачи ему квартиры по акту приема-передачи. Именно он должен быть указан в договоре и совпадать со сроком, который застройщик указал в проектной декларации.
Ответственность застройщика тоже наступает только за нарушение этого срока. То есть не имеет значения, когда дом сдадут в эксплуатацию — за неделю до подписания акта или за полгода.
Ввод объекта в эксплуатацию — комплексный процесс, когда объект принимают разнообразные контролирующие органы. Он состоит из множества этапов и может занимать не один месяц.
Раньше застройщики пытались пользоваться недостаточной грамотностью дольщиков и прописывали в договорах хитрые схемы, связанные со сроками. Например, что квартиру передадут по акту приема-передачи через два месяца после того, как дом введут в эксплуатацию. Но ввод в эксплуатацию — это событие, которое может и не наступить, если будут серьезные нарушения. Так застройщики пытались избежать ответственности за нарушение сроков. Но теперь в этом нет смысла: застройщик не увидит денег, пока не введет дом в эксплуатацию.
Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счетов
Тут закон однозначен: чтобы раскрыть эскроу-счета и получить деньги, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию и предоставить сведения об этом в банк или Единую информационную систему жилищного строительства. Других способов получить деньги нет .
Такие правила установлены, чтобы защитить дольщиков. Если банк отдаст застройщику деньги до того, как дом ввели в эксплуатацию, он нарушит закон и будет нести ответственность перед дольщиками. Это же касается и застройщика в случае такого мошенничества.
Что в итоге
Ваши опасения напрасны. В законе нет такой формулировки, как «сдача дома контролирующим органам», и указания на то, что это юридически значимое действие. Сроки определяют два события:
- Ввод дома в эксплуатацию. С этого момента застройщик может получить деньги с эскроу-счета.
- Передача квартиры по акту приема-передачи. Если застройщик нарушит этот срок, он несет перед дольщиком ответственность за просрочку.
