Как я решил построить мансарду в родительском доме в Суздале, чтобы сдавать ее туристам

У моей семьи в Суздале есть дом, в котором я родился и прожил 16 лет.

Он достался нам по закону о приватизации. Раньше в нем был детский сад имени 8 Марта, потом его разделили пополам и отдали двум семьям. Одна из них — наша.

Моя семья небольшая и небогатая, без серьезных финансовых накоплений и других капиталов. Мама вышла на пенсию, но еще работает: в свои 53 года она одна из лучших управленцев на местном кадровом рынке, знает первичную бухгалтерию, кадровый учет, people management, продажи, имеет связи, мотивацию. В общем, тот еще «кабанчик» и мой огромный ресурс.

После моего отъезда мама продолжает жить в нашем доме. Со временем я решил вложиться в семейное жилье и заодно помочь ей найти дело по душе, чтобы она больше не работала «на дядю» и имела стабильный хороший доход. Расскажу, как реализовывал эти планы.

В 2021 году я взял в ипотеку просторную квартиру в Санкт-Петербурге, на Петроградской стороне, под хороший тогда процент — 7,9%. Сбылась моя мечта. Пара месяцев масштабного ремонта, еще столько же — славной жизни, и мне пришлось уехать в Армению ввиду отбытия из РФ моего тогдашнего работодателя.

Погашение ипотеки было одной из приоритетных задач последние три года, благодаря чему я снизил ежемесячный платеж с 68 до 27 тысяч. К лету 2023 года мне оставалось выплатить около 3,5 млн рублей и у меня на руках была большая часть этой суммы — 2,5 млн. Казалось бы, можно погасить кусок ипотеки.

Но я этого не сделал, а принял, как мне кажется, более разумное решение — вложить их в старый дом моей семьи: построить мансарду для посуточной аренды, полностью заменив старую крышу на новую. Захотел поставить огромное панорамное окно 7 × 3 метра с видом на Суздальский кремль и два окна поменьше — но все еще гигантские — на реку и древние памятники. По-моему, крышесносная идея!

Логичный вопрос: почему я решил вложить деньги в старый дом, ведь радость закрытия ипотеки была так близка? Вот мои причины.

Комфортный платеж по ипотеке. Я вношу около 27 тысяч рублей за квартиру площадью 65 м² на Петроградке — и эта сумма меня не отягощает. Уверен, что за такие деньги я не смогу найти в этом районе и однушку.

Сохранение капитала. Политическая ситуация в мире исключительно нестабильна и не мотивирует меня поскорее расстаться с ликвидностью, когда я могу ею воспользоваться. Реальный уровень инфляции, судя по всему, превышает мою ставку по ипотеке. Значит, просто выплачивая ее в срок, я сохраняю деньги.

Развитие туризма. В начале августа Суздалю исполнилось 1000 лет, и этот город — один из лучших примеров сохранения и приумножения древней славянской культуры. Тут есть чем заняться и куда сходить: открываются рестораны вполне столичного уровня, частные театры, современный скейт-парк, вскоре откроют аквапарк. Проводится большое количество спортивных состязаний, фестивалей, пленэров — событийный туризм развивается очень высокими темпами.

Внутренний туризм переживает лучшие времена, хочет он того или нет. И к юбилею в Суздале полностью меняется коммунальная инфраструктура, прокладывается новая широкая дорога. Не знаю, как вы, а я, продажник по профессии, вижу здесь возможности для заработка.

Я пошел смотреть, как выглядит городской рынок посуточной аренды. И с точки зрения качества жилья и подхода к планированию и моделированию таких помещений зрелище оказалось в основной массе печальное. Это и понятно: турист и так едет в город, зачем делать лучше, если на День огурца все равно будет аншлаг?

Моей целью было сдавать помещение не менее чем за 12 000 ₽ в сутки. И в глаза бросилось крайне скудное количество предложений среди гостевых домов в этом сегменте — отели в расчет я не брал. Кроме того, все такие варианты, несмотря на цену, были забронированы надолго вперед.

Я воспользовался калькулятором дисконтированного срока окупаемости, и он сообщил, что при худшем сценарии я верну вложенное за три года. Тут давайте чуть подробнее.

Я включил в расчеты цену 12 000 ₽, хотя можно сдавать и дороже. А еще установил экстремально низкую вероятность допродажи, например завтраков и домашних деликатесов, — 20%. При этом я понимаю, что в реальности этот показатель будет гораздо выше. Расходы на уборку, стирку белья и другие услуги составят до 1500 ₽ для средней сделки.

Допустим, при плохом раскладе заполняемость мансарды будет 150 дней в году. Средний срок проживания в Суздале — 2—3 дня. В этом сценарии я буду получать 158 000 ₽ выручки среднемесячно, без учета ярко выраженной сезонности.

Совсем не много, но это стабильный денежный поток, сравнительно пассивный в долгосрочной перспективе, который легко превращается в 205 000 ₽ в месяц при повышении цены номера и вероятности допродажи завтрака до 40%. Это, кстати, полностью окупило бы проект за один год. В общем, мы решили действовать.

Я много путешествую, часто пользуюсь Airbnb и подобными сервисами аренды жилья. У меня накопилась насмотренность, которую я решил применить: повторить лучшие практики и избежать частых ошибок.

Планирование пространства стало нелегкой задачей. Многие на 65 м² разместили бы два отдельных номера, но из-за панорамного окна мы не смогли спланировать пространство так, чтобы оба получили одинаковые условия по виду. Поэтому решили сделать один номер.

Мы с мамой остановились на идее светлого пространства, создать которое в условиях скошенной крыши не так-то легко. Поэтому мы попытались визуально его расширить — с помощью светлых тонов в отделке, подчеркнутых вертикальных линий и классической вертикальной раскладки узкой керамической плитки.

Нам захотелось создать уютную мансарду с отсылками к философии хюгге и вообще скандинавскому стилю, который я очень люблю: с кинопроектором, рабочими местами, ортопедической постелью и стильным интерьером.

Я оценил свой опыт недавно прошедшего ремонта в квартире и решил, что мы справимся без дизайнера — его услуги обошлись бы в 200 000 ₽. Пользовались бесплатной версией Remplanner. Иногда хотелось купить платную из-за нехватки функций вроде зонирования пола с разными покрытиями или совместной работы, но в итоге мы справились и так.

Готов ли я сейчас сказать, что отказываться от помощи профессионала было неразумно? Пока нет. Думаю, ответ мы узнаем через полгода, когда накопится хоть какое-то количество живых отзывов от гостей. Сейчас кажется, что это удачный вариант.

Мы сверстали первый вариант бюджета в размере 1,5 млн, смело его удвоили — и, как оказалось, все равно ошиблись. Судя по последним данным, на весь проект уйдет еще больше — до 4 млн рублей.

При этом мы постоянно оптимизируем бюджет, стараясь не терять в качестве. Например, снижаем траты за счет проведения переговоров со всеми поставщиками, что дает нам среднюю экономию от 10 до 15% просто потому, что мы абсолютно везде договариваемся о скидке.

Я долгие годы работаю в продажах и хорошо понимаю, что за каждой сделкой на строительном рынке стоит человек, который управляет ценой на товар и очень хочет его продать. Поэтому я временно переобулся и пока тружусь на стороне покупателя во многих этих переговорах. Если мама нашла поставщика и работает с ним, я говорю ей, как именно нужно попросить скидку и чем ее аргументировать.

Безусловно, это отнимает время на переговоры, но дает нам сильное преимущество в управлении финансами и выборе поставщика. Ведь, как показал этот непростой опыт, отсутствие минимального конкурса на исполнение любых работ повышает риски катастрофических потерь времени и качества исполнения.

Если короче: когда вы не управляете процессом выбора поставщика или исполнителя, рано или поздно какой-то поставщик будет «управлять» всем процессом. Кстати, это справедливо не только для ремонта, но и для бизнеса.

Нам случалось получить отвратительный сервис даже после тщательного выбора поставщиков. Кризис квалифицированных кадров в Суздале — в 250 км от Москвы — настолько силен, что найти качественного исполнителя экстремально сложно.

При этом высокая цена на услуги не гарантирует ничего. Именно этот факт вместе со сжатыми сроками проекта часто заставлял нас идти по ложному пути и совершать ошибки.

Неверный выбор строительной бригады оттянул нам срок начала выполнения работ на месяц. Все из-за ужасной коммуникации и их низкой мотивации. Была классическая связка: прораб и дешевая рабсила из СНГ. Это было настолько абсурдно, что одна из отговорок была «Мы не можем начать работы, потому что не можем найти своих рабочих, их нет там, где они должны быть». Ну вы поняли.

Месяц спустя мы решили срочно менять бригаду. Мама быстро задействовала свои связи, и мы нашли потрясающе ответственных людей в соседней области примерно на 40% дешевле. Все рабочие в нашей новой бригаде — долевые участники. То есть они делят сумму заказа между собой, а не «сидят на фиксе», в связи с чем заинтересованы и в качестве производимых работ, и в сроках. А ту, первую бригаду мы до сих пор вспоминаем: они таки стрясли с нас 2000 ₽ за выезд на объект.

Затянувшиеся сроки производства окон. На окнах мы тестировали выбор поставщиков. Никто не соглашался брать заказ с нашими подозрительно острыми углами слуховых окон. Одна фирма согласилась, и, успешно сбив цену на 10—12%, мы инициировали заказ.

Кто бы мог подумать, что внутренний конфликт между учредителями их предприятия, задержки на заводе, выпускающем алюминиевый профиль, и ошибки в проектировочной программе приведут к тому, что сроки установки затянутся на месяцы! Это оттянуло начало и других работ, связанных с отделкой и коммуникациями.

Здесь нас подстраховала моя щепетильность в договорах — их мы заключаем со всеми поставщиками и исполнителями. Мы смогли удержать крупную неустойку с установщиков окон. Она не покрыла нам затягивание сроков, но в этой ситуации мы получили максимум в рамках договора. Наш самый крупный черный лебедь не стал катастрофой.

Неудача с лестницей. Ах, знали бы вы, как непросто найти во Владимирской области людей, которые могут сварить на заказ лестницу из металла! Мы обратились к местному кузнецу, который ответственно пообещал нам все сделать в срок, качественно и недорого. Уверил, что не стоит волноваться, мы все обязательно успеем. Звучало убедительно — ну и своим землякам мы, конечно, доверяем.

И вот у нас уже почти закончена чистовая отделка, мы уже закупаем мебель и текстиль, а лестницы все нет. Человек, который должен был ее делать, в итоге исчез: у нас с ним не было договора и мы не вносили предоплату. А еще запил и пропал плиточник, оставив инструменты и не взяв денег.

К сожалению, мы люто опоздали с запуском проекта к началу летнего сезона. Не заложили время на ошибки, которые неизбежно появляются в любой стройке.

Мы только недавно возобновили работы с плиткой, согласовали макет и все-таки заказали лестницу и закончили закупку мягкой и встроенной мебели. Ждут своего часа освещение, шторы, выбор и монтаж проектора и экрана к нему и финишное декорирование.

Зато готов веб-сайт проекта — правда, на стоковых картинках. Как закончим ремонт, сделаем профессиональную видео- и фотосъемку и зальем настоящие фотографии. А пока мы разрабатываем меню завтраков и в будущем планируем организовать прокат сапов, ведь дом стоит всего в ста метрах от живописной и чистой реки. Что у нас получится, расскажу позже.