«Отсевом гостей лучше заниматься самому»: как сдавать посуточно

После закрытия сервисов бронирования Booking и Airbnb число бронирований резко снизилось. Но не у всех.

В выигрышном положении оказались владельцы квартир, которые не привязывались к сервисам бронирования и соцсетям, а развивали свои сайты или использовали бронь по телефону. Относительно быстро восстановились и те, кто начинал работать с профильными российскими ресурсами для посуточного найма.

Мы поговорили с профессионалами рынка посуточной аренды в разных городах и узнали, как меняется ситуация, чего ждать дальше и выгодно ли обычному человеку с одной-двумя квартирами отказываться от долгосрочной аренды и сдавать посуточно.

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования. Еще в конце февраля я почувствовал, что с соцсетями начнутся проблемы, и остановил таргет в одной из них. Страницу там я вел скорее на перспективу, бронирований с нее было мало — может быть, одна заявка в месяц. На таргет тратил 12 000 ₽ в месяц.

Booking и Airbnb давали мне примерно 20% трафика. Кажется, что весь этот трафик теперь идет через «Авито». Но в целом я всегда делал ставку на постоянных клиентов и свой сайт: это те вещи, которые я могу целиком контролировать. Постоянные гости часто бронируют лично — просто звонят. А весь наш рынок держался на тех, кто не любит общаться по телефону. Эти люди больше всего и пострадали от закрытия Booking и Airbnb.

На май 2022 года 38% броней у меня от постоянных клиентов, еще 28% — с сайта, 26% приходят с «Авито», а остаток распределяется по всем остальным каналам. Остальные — это в основном российские сервисы бронирования: например, «Островок», OneTwoTrip, «Броневик», «Забронируй».

Я не увлечен сейчас новыми площадками, не завожу новые аккаунты в соцсетях, но усиливаю свой сайт. На рекламу в «Яндексе» трачу 50 000—60 000 ₽ в месяц. С этой рекламы люди приходят на сайт и там бронируют, то есть все это — рабочая схема, без всяких платформ.

Как теперь контролировать гостей. Считается, что Booking и Airbnb минимально гарантируют собственнику недвижимости, что арендатор — нормальный человек и ничего не испортит, а если и испортит, то его накажут. На Airbnb действительно есть страхование, но на Booking никаких действенных механизмов обеспечения безопасности нет. У меня были случаи, когда местные вологодские ребята бронировали через Booking квартиру под гулянку. Платформа ничего с этим не сделает.

Отсевом гостей лучше заниматься самому. Например, у нас есть обязательный список вопросов, которые мы задаем при бронировании: цель, возраст, количество людей, время заселения. Если «ну, человек пять, нам посидеть» и заселяются в пятницу вечером на один день, то риск высокий. У таких клиентов мы берем залог 2000—5000 ₽. В месяц у нас 600 заселений, из которых одно-два оказываются проблемными.

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду. Владельцу одной-двух квартир лучше сдавать их на долгий срок, потому что с посуточной арендой очень много мороки: нужно встречать и провожать гостей, прибираться в квартире, иногда разрешать конфликты с соседями и следить за сохранностью имущества. Это тяжелый труд, и временные затраты могут съесть всю прибавку доходности после смены вида аренды. Эта прибавка и так невелика: может быть, удастся получать с посуточной квартиры на 2000—3000 ₽ в месяц больше, чем при сдаче на долгий срок. Многое зависит от самой квартиры, ее состояния, площади и местоположения.

Некоторые люди предпочитают сдать свою квартиру в субаренду управляющей компании. Например, однокомнатную квартиру в Вологде на долгий срок можно сдать за 12 000 ₽, а с посуточной арендой через управляющую компанию доход в месяц будет 14 000—15 000 ₽ после вычета комиссии. Не так много, но все же.

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования. Booking приносил мне 90% заказов, и после ухода этого сервиса количество клиентов резко упало. В марте все это было очень ощутимо, половина квартир стояли пустыми. В целом падение заказов составило 30%, но в майские праздники традиционно все квартиры были заняты.

Сейчас заказы идут в основном через «Авито», также делаем свой сайт и создали страницу во «Вконтакте». Я продолжаю вести аккаунт в «Инстаграме», потому что некоторые сидят там через VPN.

Присматривалась к российским сервисам бронирования, но когда началась вся эта ситуация, они увеличили комиссию: например, на «Суточно-ру» раньше она была 15%, а сейчас 18% с брони. «Авито» же берет только за размещение и поднятие объявления: разместить одно объявление на месяц стоит 700 ₽, разные варианты поднятий — до 330 ₽.

Как теперь контролировать гостей. Я никогда не надеялась на гарантии сервисов бронирования, потому что их, по сути, нет. Максимум, что может сделать Booking, — лишить статуса Genius или заблокировать клиента, но если квартира испорчена, от этого не легче.

Поэтому мы всегда берем у клиентов депозит — 1000 ₽ в области и 2000 ₽ в Ярославле. Это небольшая страховочная сумма, я ее не увеличивала ни разу, так как проблем с клиентами обычно нет. В основном у меня квартиры премиум-сегмента — они стоят дороже обычных посуточных квартир и все неблагонадежные клиенты отсекаются ценой аренды.

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду. Это зависит от города. Если квартира в Сочи или другом туристическом городе, пусть даже не южном, а таком, как Ярославль, то переключаться на посуточную аренду имеет смысл. Если в городе нет туристов, то от посуточной аренды мало прибыли и много проблем.

Сдача посуточно — очень хлопотное дело, и многие, кто начинает этим заниматься, потом отказываются. Если квартира простая и нет возможности сдавать ее дорого, то очень велика вероятность, что ее испортят, испачкают или прокурят до такой степени, что потребуется ремонт, который сведет на нет всю доходность.

Как повлияли блокировки соцсетей и закрытие сервисов бронирования. Моя квартира расположена в курортной зоне, гости — это туристы и приезжающие на лечение.

С 2017 года я размещала объявление о сдаче на Booking и Airbnb. Кроме этого в разное время я тестировала порталы «Островок» и Agoda. «Авито» я тоже попробовала в самом начале и отказалась: почему-то именно оттуда звонят самые неблагонадежные клиенты. Например, желающие арендовать квартиру на несколько часов и те, кто клятвенно обещает приехать такого-то числа «вдвоем или вчетвером, пока не знаю», но не хотят вносить даже небольшой аванс. А еще обычно авито-пользователи планируют заезд через пять-семь дней, поэтому нужные им даты уже забронированы клиентами с других площадок.

До 90% броней приходило с Booking, но я не думаю, что что-то потеряла. Клиенты массово переехали на платформы «Квартирка» и «Суточно-ру», теперь я получаю брони в основном с «Суточно-ру».

С Booking оставались три старые брони — одна из них уже реализована, две стоят на конец лета. Сервис не выставлял мне счет на оплату комиссии по итогам месяца, в котором завершено бронирование, как было раньше. Вероятно, это из-за проблем с переводом денег из России. В день, когда Booking объявил об изменении порядка работы с российскими объектами, мне прислали письмо. Там было что-то в духе: «Размещать мы вас больше не будем, наши деньги вы нам потом заплатите». Следим за развитием событий.

Как теперь контролировать гостей. С уходом зарубежных площадок ничего не изменилось, потому что Booking не нес никакой ответственности за пользователей. Если бы даже гость разнес всю квартиру, Booking не заблокировал бы его. На Airbnb была система отзывов, но это тоже не самый эффективный механизм.

Я никогда не брала депозитов и залогов: люди неохотно вносят даже предоплату и требование перевести залог незнакомому человека просто отпугивает. К счастью, у меня не было особо проблемных гостей и страшных инцидентов.

Худшее, с чем я сталкивалась, — один раз сломали кровать, причем я даже не поняла, кто именно, так как гости быстро менялись. Я рассудила, что стоило изначально покупать кровать попрочнее. Второй раз трое мужчин снимали квартиру на трое суток и залили телевизор пивом. Если бы телевизор сломался — купила бы новый: не дорогую плазменную панель, а приличный эконом.

Стоит ли сейчас обычному человеку идти в посуточную аренду. В моем городе сдача однокомнатной квартиры в долгосрочную аренду приносила бы мне максимум 8000 ₽ в месяц. Посуточная аренда выгоднее в среднем в три раза, поэтому для меня выбор очевиден. Я сдавала свою квартиру за 1300 ₽ в сутки, на лето подняла до 1500 ₽, так как хочу подкопить денег и улучшить условия в квартире. Это средние цены по нашему городу.

При посуточной сдаче есть один важный нюанс: надо самому жить в городе, где находится квартира, или же настроить доверительное управление. Если в ваше отсутствие гостей заселяет другой человек, это должен быть не только тот, кому вы всецело доверяете, но и тот, кто разделяет ваши стандарты качества и правила аренды. Соседка, которая занимается этим между делом, может обрушить рейтинг на сайтах-агрегаторах.

Этим летом я ожидаю более высокий спрос на посуточную аренду. К концу мая у меня обычно уже занято всё лето, но конкретно в этом сезоне, вероятно, даты будут заполняться медленнее: те, кто раньше бронировал август в мае, теперь будут бронировать его в начале июля. Люди опасаются бронировать на два месяца вперед и более.

Еще думаю, что в условиях спроса, превышающего предложение, наниматели будут снижать требования и своих арендаторов найдет любое жилье.