Ждать ли снижения цен на жилье в 2025 году: ​мнения экспертов

В России произошла, на мой взгляд, очень опасная логическая подмена — доступности жилья и доступности ипотеки. Последние несколько лет все решили, что наплевать, сколько стоит квартира, — главное, чтобы ипотечный платеж был приемлемый, а для этого давайте снижать ставки. Их снижали всеми правдами и неправдами. И возник разрыв между первичкой и вторичкой.

В ближайшие год-два должно происходить управляемое сдутие этого пузыря. В моем понимании оно должно быть связано с ликвидацией ценового навеса, то есть новостройки должны скинуть лишние 30—40%. Если ставка у нас уходит в ноль, цена актива взлетает в космос, что и произошло за последние пять лет. Но если ставка уходит в космос, как теперь, то цена актива должна приземляться.

С другой стороны, я вижу, что девелоперское сообщество даже не рассматривает такой вариант и надеется найти какие-то шаманские приемы, чтобы не снижать цены. На мой взгляд, на рынке недвижимости исторически сложился какой-то нездоровый подход к игре в завышение цен. Если мы посмотрим на другие рынки: нефтяники могут получать сверхприбыль, когда нефть стоит 100 $, но потом работать себе в убыток, когда она стоит 30 $, с целью сохранить долю на рынке. Абсолютно нормально, когда скидки на люксовые товары — на одежду, обувь — составляют до 70% на летних и зимних распродажах. Производители отдают качественные товары по низкой цене, даже по себестоимости, если рынок затоварен, чтобы освободить склады и как-то жить дальше.

На рынке недвижимости я вижу полное непринятие такого шага и веру в неизбежное вечное подорожание недвижимости. Такая политика — что мы лучше обанкротимся, чем снизим цены, — может закончиться банкротством ряда застройщиков. Примеров того, что недвижимость может и должна дешеветь при определенных экономических условиях, много. Это обоснованно. Наш рынок по всем предпосылкам находится в такой стадии.

Застройщики чувствуют себя абсолютно спокойно. Они хорошо заработали в 2021, 2022, 2023 годах — вообще шикарно. Эскроу пополнены, и они могут себе позволить не вводить в эксплуатацию или не выкидывать на рынок объекты, подзадержать проекты, пока все не стабилизируется. У наших московских топ-20 застройщиков где-то на годик, а то и на полтора заначка есть.

У людей деньги есть, они покупают. На руках у населения сейчас больше 30 трлн рублей  . Примерно такая же часть не во вкладах, а просто лежит в сейфовых ячейках и под подушками. Сбер строит новый депозитарий, сейфовые ячейки: не хватает. Соответственно, точно не будет какого-то резкого спада на рынке. У нас октябрь был просто взрывным в сегменте «прайм», то есть в премиальной недвижимости. Деньги точно на рынке есть.

Ждать, что цены рухнут, — это ни о чем. А вот на что можно сейчас рассчитывать, так это на разумный торг. Сейчас рынок покупателя, и продавцы, которым нужно продать объект, достаточно хорошо идут на торг. Когда продавец продает, он, как правило, хочет что-то купить взамен. И если я хочу купить, то я уже себе все присмотрела, уже запланировала, где у меня там будет фикус стоять и что я буду делать с этой недвижимостью. И вот здесь самое милое дело торговаться. Сейчас средний уровень торга в Москве — где-то 5—7%. Соответственно, можно купить себе объект по хорошей цене. Как только ставки начнут снижаться, поверьте мне, продавцы будут уже менее сговорчивыми.

Мне кажется, что с точки зрения делового цикла и уровня цен на жилье рынок недвижимости сейчас находится в той фазе, когда мы можем говорить о пиковых ценах. В ближайшее время какого-то лавинообразного роста спроса я бы здесь не ждал, даже со стороны тех, кто сейчас хранит деньги на депозитах, увеличивая свои сбережения.

Думаю, что все-таки рынок жилья должен пройти фазу некоторого остывания — и в контексте спроса, и в контексте цен. И уже потом, когда параметры рынка станут более интересны для среднесрочного и долгосрочного инвестирования, возможно, какой-то спрос и пойдет на этот рынок.

При этом фактор отложенного спроса будет поддерживать цены. Наверняка остались люди, которые не смогли воспользоваться льготной ипотекой, а по текущим ставкам не могут взять ее. Поэтому, наверное, кто-то действительно может предпочесть сейчас подождать, посмотреть и нацеливаться на покупку квартиры или другой недвижимости в будущем.

Вторичный рынок более волатилен, потому что на нем всегда есть люди, которым нужны деньги на какие-то другие смыслы. Это может быть все что угодно: начиная от выплаты долгов и заканчивая заботой о здоровье. И здесь квартиры могут упасть в цене сильнее, потому что их падению ничего не мешает. Это ваше личное желание — отдать квартиру за 10 млн или за 3.

А когда мы говорим про первичный рынок, то там все значительно сложнее. Я пока не вижу драйверов к снижению себестоимости строительства. У нас рекордно низкая безработица, а это означает, что рабочая сила дорого стоит. У нас огромная потребность в строительных работах, не только коммерческих — например, строительство дорог, восстановление территорий, — а это спрос на строительные материалы. Поэтому я не вижу ни одного посыла к тому, чтобы цены начали снижаться.

Жилье сейчас строится по проектному финансированию. Это значит, что там есть утвержденные банком сметы и порядок продажи квартир. Пересмотр этого в сторону сильного снижения приведет к чьим-то убыткам — либо девелопера, либо, не дай бог, банка. А это не то, что нужно: убытки крупной компании, ее уход с рынка так или иначе отразятся на нас с вами. Поэтому я не думаю, что там будет большое снижение.

В целом, когда снижается стоимость жилья, мы все становимся беднее. Потому что в этой ситуации наша нынешняя квартира становится дешевле. Мы же не можем сразу после института купить квартиру своей мечты: ни денег нет, ни возможностей в это время может не быть. Это значит, что первая квартира, которую вы покупаете, — скорее всего, однушка. Но через какое-то время вы женитесь, выйдете замуж, дети появятся и вы захотите купить другую квартиру, побольше. Чтобы это сделать, вы первую должны продать не дешевле, чем купили. Иначе просто денег не хватит: у вас экономика не будет сходиться. Поэтому хорошая квартира — это та, что в цене не падает, а лучше растет.

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique