Самозанятость, пенсия и декрет: что изменилось в правилах ипотечных каникул с июля 2021 года

В июле 2021 года заработали поправки, внесенные в закон об ипотечных каникулах. Теперь шестимесячный перерыв в платежах доступен самозанятым, трудной жизненной ситуацией признается в том числе и выход на пенсию, а документы для отсрочки примут и от мамы в декрете.

Вот что изменилось в правилах ипотечных каникул. Заодно напомним, что это вообще за каникулы и как их использовать без согласия банка.

Ипотечные каникулы — это льготный период, в течение которого заемщик может не вносить ежемесячные платежи по ипотеке. При этом ему не начисляются дополнительные проценты за это время, нет штрафов и риска потерять жилье из-за долга. Но потом все платежи придется внести, то есть долг не списывается.

Ипотечные каникулы установлены федеральным законом. Они не зависят от мнения банка. Если заемщик оказался в сложной жизненной ситуации, он может просто уведомить кредитора, что берет каникулы. Если все условия каникул соблюдены, банк не имеет права отказать в предоставлении отсрочки — его просто ставят перед фактом.

Закон о льготном периоде для платежей по ипотеке действует с 2019 года. Он никак не связан с коронавирусом. В период пандемии вводили временные кредитные каникулы, но это не то же самое — они не заменяли и не отменяли ипотечные. Кредитные каникулы по потребительским кредитам давно закончились, а ипотечные действуют и сейчас.

Если вы раньше пользовались кредитными каникулами, ничто не мешает взять еще и ипотечные. Правда, только один раз по одному договору.

Вот общие условия для ипотечных каникул:

1. Размер кредита не больше 15 млн рублей.
2. Раньше условия договора не менялись по требованию заемщика.
3. Предмет ипотеки — единственное жилье, другие доли в пределах нормы предоставления не учитываются.
4. Заемщик находится в сложной жизненной ситуации и может ее подтвердить документами.

Ипотечные каникулы может взять заемщик, который оказался в сложной жизненной ситуации. Перечень таких обстоятельств установлен законом. Сложности нужно подтверждать документами — список тоже есть в законе, банки на него не влияют.

Проверка недвижимости. Ипотечные каникулы можно получить только по ипотеке на единственное жилье. Наличие другого жилья проверяется по выписке из ЕГРН. Теперь уточнили, что учитываются объекты недвижимости во всех регионах России. Выглядит логично, но раньше в законе такого уточнения не было — это сбивало с толку.

Дополнительно можно иметь долю в общей собственности, но только если ее размер не превышает норму предоставления.

Документы для пенсионеров. Работники, которые вышли на пенсию, должны подтвердить свою жизненную ситуацию трудовой книжкой или сведениями о трудовой деятельности — так называемой электронной трудовой.

Документы для самозанятых. Теперь справку о доходах для подтверждения могут представить не только физлица, но и самозанятые — те, кто платит налог на профессиональный доход. У них не может быть той справки о доходах, что раньше называлась 2-НДФЛ, и банки отказывали в каникулах из-за документа, которого нет в списке. Теперь он там есть — и самозанятые тоже смогут взять каникулы.

Документы для ИП. У предпринимателей тоже была проблема с подтверждением снижения дохода. Теперь их документы тоже официально добавили в закон. ИП может предъявить книгу учета доходов и расходов — за текущий и предыдущий год. Или за текущий и предшествующий тому году, когда увеличилось количество иждивенцев. Если у ИП несколько видов деятельности, книгу учета нужно представить по каждому из них.

Документы в декрете. Если заемщик находится в отпуске по уходу за ребенком, то снижение дохода одновременно с увеличением количества иждивенцев можно подтвердить справкой о зарплате вместе с документами, которые подтвердят декрет.

Причины отказа. Заемщик направляет кредитору требование о предоставлении каникул, а в ответ получает уведомление: требование удовлетворено или в нем отказано. Теперь банк должен будет не только сообщить об отказе, но и указать причину. Будет легче понять, что не так, и исправить недочеты в новом требовании.

Льготный период можно использовать, если у заемщика снизился доход.

Вот как это считать:

1. Возьмем доход за два месяца до месяца обращения. При обращении в октябре 2022 года учитывается доход за август и сентябрь.
2. Если эту сумму разделить на два, получится среднемесячный доход. Назовем этот показатель СД1.
3. Теперь посчитаем общий доход за 12 месяцев до месяца обращения. Для октября 2022 года это период с октября 2021 по сентябрь 2022 включительно.
4. Этот годовой доход нужно разделить на 12 — получится тоже среднемесячный доход, только за год. Назовем его СД2.
5. Сравним СД1 и СД2. Если СД1 более чем на 30% меньше СД2, считаем дальше.
6. Теперь нужно посчитать среднемесячный платеж по кредиту за 6 месяцев после месяца обращения. В октябре 2022 года это период с ноября 2022 по апрель 2023 включительно. Назовем этот показатель ПК — платеж по кредиту.
7. Сравним ПК и СД1. Если ПК составит более 50% СД1, у заемщика есть право на ипотечные каникулы.

Итак, право на льготный период при снижении дохода возникает, если одновременно:

• (СД2 − СД1) / СД2 ≥ 0,3;
  ПК / СД1 ≥ 0,5.

В этом случае можно обращаться с требованием о предоставлении льготного периода.

Это отдельное основание для льготного периода. Например, в семье заемщика родился ребенок или пришлось оформить попечительство над родителем с инвалидностью. В этом случае тоже должно быть снижение дохода, но его считают уже по другим правилам.

Вот как определяются условия:

1. Сравним количество иждивенцев на день заключения договора и на день обращения. Допустим, у заемщика был один ребенок, а стало двое — это подходит.
2. Посчитаем среднемесячный доход за два месяца до месяца обращения. В октябре 2022 года надо взять доход за август и сентябрь и разделить общую сумму на два. Получится показатель СД1.
3. Посчитаем среднемесячный доход заемщика за календарный год, предшествующий году, в котором увеличилось количество иждивенцев. То есть месяц обращения уже не имеет значения — это нововведение с июля 2021 года. Если второй ребенок родился в 2022 году, нужно считать средний доход за период с января по декабрь 2021. Если ребенок родился в 2021, то даже при обращении за каникулами в 2022 году расчетный период — это весь 2020 год. Общий годовой доход нужно разделить на 12. Получим СД2.
4. Сравним СД1 и СД2. Если СД1 более чем на 20% меньше СД2, условие соблюдается. Можно считать дальше.
5. Посчитаем среднемесячный платеж по кредиту по обычному графику за 6 месяцев после месяца обращения. В октябре учтется период с ноября 2022 по апрель 2023. При аннуитетных платежах можно просто взять ежемесячный платеж. Назовем его ПК.
6. Сравним ПК и СД1. Условие соблюдается, если ПК составляет более 40% от СД1. В этом случае можно обращаться с требованием о льготном периоде.

Обобщим денежные условия для каникул с учетом новых иждивенцев:

• (СД2 − СД1) / СД2 ≥ 0,2;
  ПК / СД1 ≥ 0,4.

Обратите внимание: для случая с иждивенцами коэффициенты не такие, как для обычного снижения дохода.

При увольнении из-за выхода на пенсию теперь тоже можно использовать ипотечные каникулы. При этом нет требований о снижении дохода. Сам факт увольнения — это уже сложная жизненная ситуация. Достаточно предъявить выписку из трудовой книжки — и можно полгода не платить за ипотеку.

Даже если пенсия по размеру не сильно меньше зарплаты и есть другой доход, например от самозанятости, — условие для каникул все равно соблюдается. Хотя раньше его в законе вообще не было.

Если убедились, что все условия соблюдаются, отправьте в банк требование о предоставлении льготного периода. Форму можно взять у банка. Иногда она доступна даже для заполнения онлайн, в личном кабинете.

В требовании нужно указать, какой вариант для льготного периода вы выбираете:

1. уменьшение платежей;
2. приостановление платежей.

Срок каникул тоже выбирает заемщик — не более 6 месяцев. Льготный период можно досрочно завершить по своему желанию, а вот продлить указанный в требовании уже не получится. Поэтому лучше брать максимальный — на полгода.

Начало льготного периода определяется по выбору заемщика, но должно быть в пределах двух месяцев после обращения с требованием. Например, если направить требование 1 августа, льготный период должен начаться не позже 1 октября.

Госпошлины и комиссий за оформление льготного периода не будет.

Банк рассмотрит требование, проверит документы и пришлет ответ: льготный период предоставлен или в нем отказано по таким-то причинам. Максимальный срок ответа — 10 рабочих дней. Если от банка ничего не пришло, считается, что каникулы предоставлены.

Если не направить требование, ипотечных каникул не будет. Автоматически они не предоставляются. Подогнать просроченные платежи под льготный период задним числом тоже нельзя, даже если уже тогда была сложная ситуация и есть документы. Пока нет решения о предоставлении льготного периода, нужно вносить платежи как обычно — по первоначальному графику.

В течение льготного периода ничего платить не нужно. Или можно вносить тот платеж, что указали с учетом уменьшения.

После окончания льготного периода нужно вносить платежи по обычному графику, они не увеличатся. Когда закончится срок выплат по обычному графику, нужно будет внести отсроченные платежи. Обновленный график с учетом продления срока выплат должен подготовить банк.

Никаких дополнительных процентов или штрафов из-за отсрочки в рамках каникул быть не должно.

Кредитная история из-за отсрочки не ухудшится, но сведения о предоставлении каникул там появятся.

Тогда придется искать другие варианты: например, можно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации или отсрочке платежей. Бесплатной и по требованию, как с каникулами, она уже не будет, но переждать сложный период без рисков получить штраф или потерять жилье поможет.

Еще есть рефинансирование — ставку можно снизить по льготной программе. Например, в рамках семейной ипотеки на новостройки.