В какой стране выгоднее покупать недвижимость под сдачу?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Подумываю о покупке жилья в одной из европейских стран в качестве инвестиции.

Аноним

хочет купить квартиру за границей

Пока у меня нет понимания, в какой именно стране, но главное, чтобы было недалеко от моря или океана. Размер недвижимости минимальный — однокомнатная квартира. Покупаю, чтобы жить в ней доступное по визе количество дней и сдавать в аренду.

Есть ли у кого-то опыт содержания такого актива? Сколько на это нужно денег и сил? Понятно, что налог на недвижимость и налог на прибыль от сдачи в аренду в каждой стране разные, но, может, кто-то уже сравнивал и эти пункты?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

инвестиции недвижимость аренда квартира

РедакцияКакую страну вы бы посоветовали читательнице?

Женя ЯнченкоАнтон, климат же. Холодно 7-8 месяцев в году и теплое море далеко)7
Антон КрутовEvgenia, так если инвестиция под сдачу, то это же наоборот хорошо. В регионе где без 4-х стен ты умрёшь на улице в течении часа вряд ли когда-нибудь будут проблемы со сдачей в аренду10
Женя ЯнченкоВ Испании/Италии нужно быть осторожным, читала, что там такие законы, что очень сложно выселить арендаторов.10
Всем пока22
ШевальеEvgenia, в европах и америках нельзя выкинуть на мороз арендаторов. Там даже если ценник уже давно вырос, вы поднять не сможете, так как есть договор. Сущее безобразие в общем, у нас то по-человечески можно и ценник поднять неожиданно и прогнать всех26
Роднечков ЛевЧерногория, хороша для всего.5
Fcük døwnШевалье, все верно. В Испании договор сейчас минимум на 5 лет заключается. Очень выгодно сменить на вариант получше пока ковид. С другой стороны комиссии и депозиты немного отбивают желание менять квартиры при каждом удобном случае.4
LeonРассмотрите варианты круглогодичных курортов. И это не обязательно море4
IKЯ бы посоветовала жить дни по визе каждый раз в разных местах, а не покупать для этих целей недвижимость. Любое прекрасное место быстро надоест, а продавать и покупать новое-много мороки.21
DGВ той, в которой вы хорошо понимаете принцип работы рынка недвижимости. Везде есть своя специфика, разные объекты даже в одном районе города имеют разную доходность и ликвидность - у неудачного объекта эта доходность может быть существенно меньше даже ставки по депозиту. Это я говорю как человек, который эту недвижимость сдает уже скоро 15 лет)17
Женя ЯнченкоАнтон, я отталкивалась от пожеланий автора, цитирую: "но главное, чтобы было недалеко от моря или океана". Также указано, что он собирается жить там.5
WegeographМожно попробовать бумажную недвижимость. Легче купить, но налоги высокие3
MagnusMagnussønПрежде всего ту - в которой Вы были, не просто отдыхали,-- а жили. Ту в которой Вам комфортно. Лично мне нравится Болгария , и Варна .3
MagnusMagnussønДмитрий, а где-то можно прочитать о Вашем опыте? И что за страна ?7
Удаляюсь54
Михаил МетляковЕсть ряд проблем: 1) если хочется самому там отдыхать, значит аренда скорее всего будет краткосрочная, 2) не далеко от моря или океана, хочется жить не только вам -> недвижимости там будет скорее всего достаточно много (или мало, но дорого, но скорее не наш вариант), 3) 1+2 -> арендаторы скорее всего будут не постоянно. Это еще не учитывая то, что тому, кто будет приглядывать за апартаментом надо будет остёгивать свой процент10
Михаил МетляковМихаил, раз уж тут уже шла речь про Болгарию - www.imot.bg2
Андрей ЧувахинПокупка единичного объекта кажется плохой идеей. Такой можно брать только по месту жительства да и то.... Неизбежно возникнут хлопоты и расходы - возня с коммуналкой, ремонты, заполнение и неплатежи арендаторов, налоги, взаимодействие с властями. Если очень хочется именно недвижимость, я бы посмотрел на соответствующие фонды, в статье на этом ресурсе примерно расписано. https://journal.tinkoff.ru/reit/11
WegeographE, REIT на фондовом рынке. Можно взять европейскую недвижимость, можно американскую. Некоторые бумаги можно купить даже у российских брокеров, reit будет выплачивать дивиденды (многие выплачивают каждый месяц) + возможен рост стоимости бумаги. Но налог 30% с дивидендов.2
Павел ГоряиновДавайте разбор по странам (Турция, Тайланд, итд) В Турции аренда стоит недорого, на первый взгляд доходность сдачи около нулевая (1-2%)2
Anton PermogorovПредставим, что вы купили год назад студию в кондо в Паттае, 2 миллиона бат (5 млн рублей). Нашли помощничка и начали с Нового Года сдавать удаленно например 500 бат за ночь + уборка (чистыми после всех издержек выйдет около 300 бат в сутки = 750 рублей). С 21 марта границы закрыты и в Таиланд не въехать, туристов в стране ровно ноль, квартира не сдается ва вообще и что там происходит неизвестно. И как ощущения?13
Андрей aszmailboxРейн, у меня риторический вопрос без грамма сарказма: читаешь комментарии и мнения наших сограждан об иностранцах - испанцы разгельдяи, греки лентяи, немцы пивные алкоголики. А в заднице наша родина. Отчего так? Наши сочетают в себе все эти пороки вместе взятые?2
Владимир СаньковWegeograph, если брать через интерактив брокерс, то по многим REIT налог для резидента РФ будет 10%, проверено3
Татьяна ФедотоваНу Турцию-Испаниб-Черногорию миллион раз обсосали уже. А какие-нибудь небанальные варианты - побережье Польши или Словении? Есть у кого опыт, мнение?3
Pavla TolokoninaПавел, в Таиланде вам светит только кондо, причем от второго этажа и выше. Иностранец не может владеть землей - первые этажи кондоминиумов и собственно дома сразу мимо кассы. Есть вариант взять "долю в поселке", если в поселке 51% долей проданы тайцам, а 49% иностранцам, но надо понимать, что цены будут негуманные, а "доля в поселке" понятие эфимерное. Все остальное - оформляется либо на тайца, либо на компанию, где 51% владеет таец. Дальше: кондо недалеко от моря стоят дорого. Вот, например, подборка кондиков на юге Пхукета, район Равай https://www.ddproperty.com/en/property-for-sale?area_code[0]=TH830107&autocomplete={"objectId":"TH830107","objectType":"AREA","properties":null}&district_code=TH8301&region_code=TH83&freetext=Rawai&sort=price&order=asc Самый дешевый вариант за 477 тысяч бат https://www.ddproperty.com/en/property/studio-condo-for-sale-in-rawai-phuket-option-to-buy-8238948 сдавался за 6000 бат в месяц в высокий сезон владелицей, она русская, и желающих как-то не было, при том, что локация неплохая. И о плохом: в тайском жилье нужно или постоянно жить, или постоянно сдавать. Из-за климата жилье, в котором не живут, моментально начинает умирать без проветривания. Гниль, плесень, вот это все. Запереть его на ключ на низкий сезон и уехать не получится. Воровать никто не будет, этого там нет, но когда вернетесь, ремонт встанет дороже, чем бы вы просто приехали и сняли. И о совсем плохом: недвижимость в Тае не дает никаких визовых поблажек.7
Анатолий БизяевАнтон, Москва - крайне недооценённый в плане арендной ставки город. Жилье за последние лет 15 выросло в цене значительно, зарплаты выросли, а вот арендная ставка В РУБЛЯХ толком и не менялась.2
Ivan BatovМы купили пару лет назад приличную квартиру на Кипре, тоже планировали под краткосрочную сдачу - по опыту ряда знакомых окупается куда быстрее, чем в Москве. И самим несколько раз в году жить - все равно каждый год половину отпуска там проводим. Плюс возможность родителей на пенсию туда отправить. Выглядело все красиво. Ну а как обустроили все под себя, так от сдачи и отказались - представить, что на нашей кухне будет кто-то готовить, спать в нашей кровати - ну уж нет. Поэтому в прошлом году эксплуатировали интенсивно только в семейных целях, а в этом только в камеры безопасности и смотрим. Бог даст в марте откроют, как обещают - тогда поедем. Сделал бы лично я еще раз так - наверное нет, за стоимость квартиры в отпуск туда летать можно много лет, а переселить родителей все равно пока не получилось — внуки тут, дела всякие и т.д. Если покупать под сдачу, то нужно сразу относиться исключительно как к отелю, в который приезжаешь иногда, а что происходит там в остальное время неважно. И управляющий должен быть соответствующий. Все наши знакомые, которые успешно сдают, живут там же, а мы в Москве.21
DimЯ бы посоветовал свести в таблицу европейские страны и составить по ним собственный рейтинг с учетом важных критериев: стоимости, налога, окупаемости , ликвидности, близости моря и тд. И кроме моря в Европе обратил бы внимание ещё на другие природные точки притяжения горы, большие озёра, горячие источники 👍10
Fcük døwnАндрей, от того, что больше денег тратят на социалку. В Испании учителя, врачи, работники унитарных предприятий живут намного лучше. А лично для меня испанская "маньяна" всегда компенсировалась качественным тайм-менеджментом. Если на работу нужно принести справку, то на это дадут месяц, а не два дня. Да еще и напомнят минимум 2 раза.1
Pavla TolokoninaAndrey, ну от человека, который работает с туриками и предлагает bahtsold как основной классифайд, я другого комментария бы и не ждала). про второй этаж действительно я не права, не помню, откуда у меня эта инфа была. впрочем, учитывая специфику жилья в Таиланде (где разумная стоимость для качества только у домов, а кондо за нормальные деньги = студия, а многокомнатные кондо стоят как чугунный мост), не знаю, кого и зачем интересуют кондо. как у вас дом проветривается, интересно? все пускают хоть кого-то хоть как-то жить, чтобы не получить через полгода отъезда убитый дом и сгнившие вещи, молчу уже про электронику, а у вас все отлично? и давайте не путать покупку жилья и инвестиционную визу с вложением в недвигу.2
Константин КлейнерЕсли говорить о Европе то покупка недвижимости там можно рассматривать сугубо со стороны депонирования средств . Главные проблемы : -Налоги на прибыль от аренды -налог на прибыль при продаже -Налог на имущество - налог на наследство -Страховки -Дорогое электричество и отопление -Очень жесткий арендный договор и защита арендатора при длительной аренде Главные плюсы: -Возможность депонирования средств - хорошая ликвидность при правильном изначальном выборе - годовой доход больше чем банковский депозит или бонды3
Антон ОпанащенкоИзвините, но жильё в качестве инвестиций в европе - довольно глупая затея. Ковид и налоги сведут её от доходности "что-то между едва заметным и тремя процентами" к жесточайшему минусу или, в лучшем случае, к нулю. Даже не спрашивайте, о какой стране идет речь и почему, просто поверьте на слово, долго и неохота рассказывать. Вот если бы вы сами строили жильё, даже небольшое, с нуля на купленной земле, еще есть шанс заработать, особенно в Германии, но сейчас и эта идея очень сомительна. Положите 50% денег в фонд с небольшой гарантированной доходностью, остальные в немного более рисковые, но с более высокой доходностью, по крайней мере обгоните инфляцию немного.3
Антон ОпанащенкоАндрей, Родина в заднице у того, у кого мнение о своей Родине из задницы. Люди ясно выражают своё мнение о жителях других стран исходя из собственного опыта общения и жизни в этих странах, и наши соотечественники в большинстве своём на фоне европейцев и прочих турков выглядят довольно достойно, говорю вам вполне серьёзно и копетентно, и уж точно безо всякого сарказма.16
Антон ОпанащенкоОлег, почему Москва должна быть в зоне евро/доллар/тугрик? Совет из области фантастики, как и последий - подождать конца ковидной истерики. Как раз в кризис и раскрываются выгодные варианты и дар у инвестора, а на растущей недвижимости инвестировать может любой дурак, только нужно понять, где и когда будет расти эта недвижимость, и, кстати, Москва не самый плохой вариант.4
Ерофей ДорогинШевалье, не везде. В Великобритании и Венгрии законы весьма жёсткие. Ну не как в России, но неплательщиков можно относительно быстро выселить.1
Ерофей ДорогинОлег, про озвученное Вами т.н. "первое инвестиционное правило" - ну вот вообще не так ! Например, объекты в Лондоне, Ньюкасле и Ливерпуле - это 3 абсолютно разные. полярные истории и по цене, и по доходности. А страна и валюта одна и та же.4
Ерофей ДорогинВот что я скажу: 1. Необходимо жёстко разводить тему доходной недвижимости vs. собственного проживания. Такое сочетание возможно только в режиме посутки, на долгосрок никак. А значит сразу возникают вопросы: - % заполняемости - фактор сезонности (если речь идёт о море) - кто будет управлять и сколько такие услуги будут стоить. 2. Если покупать для себя. то надо сразу прикинуть-посчитать: - Сколько времени вы будете проводить на объекте. Покупка имеет смысл, если Вы там живёте не менее 90% времени года. Т.е. инвестиция окупается не деньгами, а удовольствием от Вашего пребывания на объекте и всем что в это входит. Во всех остальных случаях это лишь головная боль и неэффективное использование денег. Проще тупо ездить в страну/город/деревню по визе и жить в гостиницах. - Источник содержания Вашей недвиги. Это либо Ваш доход по месту пребывания (условно, купили не один дом, а два. Один сдаёте и с этой доходностью содержите свой дом/квартиру), либо доход из России со всеми рисками кассовых разрывов от обесценения рубля. 3. Если сдаёте (неважно, долгосрок или посутка, хотя это разные истории), то: - Посчитать финмодель сдачи с учётом всего (доходность, налоги-сборы, коммуналка, банковские комиссии и пр) - Изучить местное законодательство в части действий с неплательщиками. В подавляющем большинстве случаев в Европе оно сильно не в пользу арендодателей. Поэтому надо узнать, как решаются конфликтные ситуации и сколько на это может уйти денежных и временных ресурсов. - Понять, кто управляет объектом на месте: познакомиться лично, узнать, какой опыт управления, сколько объектов, сколько стоят услуги, как занимались решением конфликтных ситуаций, например, выселения неплательщиков (если вообще занимались). И только после принимать решение. 4. С учётом низкой доходности (от 1 до 12% - выше я не знаю) изучить историю изменения цен vs. процедурой и возможностями продажи объекта. Т.е., условно, доходность может быть низкой, но прирост стоимости будет вполне себе. И тогда лет через 5-7 можно выйти. Вывод: тема реальная, но очень неоднозначная, требует очень серьёзной предварительной подготовки с неочевидным результатом. Но если попадёте - объект может долго Вас радовать либо денежным потоком и нормой доходностью, либо удовольствием, например, от созерцания уходящей линии моря и тёплым климатом с морепродуктами.11
DmitryТатьяна, покупка физ. лицом недвижимости в Словении возможна только при наличии гражданства Словении или ПМЖ. Или если есть бизнес в Словении. К тому же побережье Словении очень маленькое, населенных пунктов там очень мало, по сравнению, например, с соседней Хорватией.1
Николай ДорошинМогу поделиться своим мнение по поводу Турции. Это самые свежие воспоминания - два дня назад вернулись оттуда после 2-х месяцев жизни с женой и маленьким ребенком. В целом, если говорить про жизнь где-то, а не про долгие туристические поездки, то опыт у нас не такой большой. Несколько лет назад 2 месяца я жил в Мюнхене, в прошлом году мы 2.5 месяца прожили в США, и вот сейчас вернулись из Турции. Под "жизнью" я понимаю максимально приближенный к местным жителям вариант - работа или учеба 5/2 или в похожем графике, покупка еды, взаимодействие с коммунальщиками, госслужбами, докторами. Так, чтобы ощутить все плюсы, минусы и подводные камни - и снять, по возможности, розовые очки. Мысли купить жилье где-нибудь, чтобы приезжать один или несколько раз в год "к себе" отдыхать откинули уже довольно давно. Даже в сравнительное дешевых странах, той же Турции, стоимость жилья, в которое вам захочется приехать отдыхать примерно равна аренде за 7 полных лет. Если приезжать даже на 2-3 месяца каждый год, то это уже 28 лет. Не исключаю, что тяга к такой оседлости появится позже (после 50?) но пока не могу представить места, куда хотелось бы так долго и постоянно возвращаться. Пандемия, опять же, вскрывает и другие риски жесткой привязки. Теперь к ответу на вопрос автора - по поводу инвестиционной привлекательности на примере Турции. Мы жили в жилом комплексе в 20 километрах от Алании. Закрытая территория, построен примерно 10-12 лет назад. Как уже писали выше - год постройки в Турции очень важен. С одной стороны, это уровень коммуникаций и инженерных решений. С другой стороны - это просто внешний вид, так как на соленом ветру постройки очень быстро приходят в упадок. Хотя, возможно, дело в качестве материалов. Перед тем, как арендовать этот вариант, мы 4 дня жили в отеле и ездили с риэлторами по Алании и окрестностям, смотрели разное жилье. Этот оказался лучшим по многим вариантам: как уже писал, закрытая территория (нам было важно иметь возможность гулять с ребенком сразу за порогом), близость моря, пешая доступность магазинов и рынка. Критерии у всех будут свои, но чудес, как и везде, не бывает. На территории ЖК стоят домики на 8 квартир - 4 этажа по две квартиры на этаже. Своего рода таунхаусы. Стоимость квартиры 2+1 (две спальни + гостиная, отдельная кухня и две ванных комнаты), аналогичной нашей, порядка 75 - 80 тысяч евро. Возможно, было дешевле на этапе строительства. Мы снимали в итоге через airbnb, за вычетом комиссий хозяин получил ~93 000 руб за 57 ночей, то есть около 48 947 руб за месяц, или 543 евро. Дальше я начинаю гипотезировать. Январь-февраль - самый низкий сезон в тех краях, дожди и холодно. Остается 10 месяцев в году. Допустим, на 1 месяц хозяин приезжает сам - остается 9 месяцев. Пусть заполняемость в эти 9 месяцев - 70%. Пусть летом больше людей приезжает на short stay, 1-2 недели и цена для них выше на 25%. Итого получается: - 543 * 3 (март, апрель, май) + 543 * 1,25 * 3 (июнь, июль, август) + 543 * 0 (сентябрь, приехал хозяин) + 543 * 3 (октябрь, ноябрь, декабрь) = 5 294,25 eur. Округляем до 5 300. Расходы: - Коммуналку платят жильцы, кроме трех месяцев. Два квартира стоит пустая, пусть 4 000 руб = 44 eur (электричество дорогое) Один месяц живет хозяин, теплый месяц, еще есть 45 eur Округляем до 100 - На месте есть русскоязычная девушка-риэлтор, которая помогала нам с заселением, организует уборку и решает возникающие вопросы. Пусть она берет 10%, или ~500 eur. - Мелочи по ремонту. За время нашего присутствия ломался бойлер, забивался слив на террасе, рвался шланг в душе. Много, но все дешево, 500-700 рублей. Пусть за год набежит еще 100 eur. - Обслуживание ЖК. На территории уборка мусора, бассейн, хамам, спортзал. Могу только догадываться, но пусть 100 eur/месяц, итого 1200eur. В сухом остатке: 3 400 eur. От 80 тысяч это 4,25% Но в любой цифре я легко мог ошибиться в разы - или снова может грянуть пандемия и границы закроют на полгода.10
Николай ДорошинНиколай, вот нашел ошибку у себя уже - написал про заполняемость 70%, но не учел её. Тогда другие цифры получаются: income = 543*6*0,7 + 543*1,25*3*0,7 = ~3 700 eur income-expenses = 1 930 eur = 2,4%6
Антон ОпанащенкоЕрофей, в любой скучный индексный фонд S&P 500 с низкой комиссией, 6-7% доходности в год получите по-любому, если не будет ядерной войны. Ежемесячно не гарантирую, не задавался целью найти именно такой. Списка, извините, не будет, если зададитесь целью, вполне найдёте сами.1
Mila KovalevaРейн, вы брали ипотеку в Испании? Какие условия?0
Антон ОпанащенкоЕрофей, все хотят за чужой счет хорошо жить, конкретика стоит денег, я вам ничего не собираюсь рассказывать. Если бы у вас реально были бы деньги, которые вы не знаете, куда вложить, вы бы не задавали таких вопросов, а приобрели бы статус квалифицированного инвестора и не занимались бы рассуждениями о покупке недвижимости для сдачи внаём. Ни один уважающий себя бизнесмен такой фигнёй не занимается, можно получить бОльшую доходность при гораздо меньшем геморрое и рисках. Если интересно, изучите основы безубыточных стратегий инвестирования.1
Михаил МетляковНиколай, а вы у хозяина или девушки-риэлтора эту цифру в 70% верифицировали? Плюс еще не учтена амортизация техники и мебели, которая при посуточной аренде, скорее всего будет убиваться быстрее.1
Николай ДорошинМихаил, нет, не верифицировал - цели не было. Это мои гипотезы, умеренно-оптимистичные, как мне кажется. Ну то есть вряд ли оно на самом деле в жизни лучше, скорее хуже.2
Michael KolosovДмитрий, вам непременно надо написать статью о вашем опыте, хотя бы в одном городе и расписать от чего зависит и в каких районах будет разная доходной и ликвидность! Очень интересно было бы прочитать.5
Александр КриволаповРейн, а ипотека в испанском банке? Если да, может, напишете статейку о том, как получали?) Кажется, что многим будет интересно1
Светлана МалышеваМихаил, сдаю посуточно квартиру в России. Мое мнение квартира убивается меньше. Люди приезжают в командировку или отдохнуть, они только завтракают и ужинают, причем обычно доставка готовой еды. Не готовят борщи и котлеты. Даже просто шкафчики открываются реже, чем если бы там постоянно жила семья с ребенком. Так что считаю распространенным заблуждением, что квартира посуточно убивается быстрее. И генеральную уборку вы проводите еженедельно.2
Юлия ШевченкоFcük, какая-то страння у Вас информация про 5 лет. Переехали в Испанию 2 месяца назад, в основном, квартиры сдаются на любой срок, иногда только в объявлениях сразу пишут, что максимум до лета.0
Антон МягковИрландия, квартира в Дублине с двумя спальнями стоит 220-250К евро, а сдается за 2К евро в месяц. Конечно минус налог 20%, но все равно выходит ~ 1600 евро в месяц. В 2-3 раза выше чем в Москве.1