Я купил апартаменты в ипотеку по нулевой ставке и жалею, что не взял еще

В августе 2022 года мы купили апартамент на 30% дороже рыночной стоимости: переплатили 1,58 млн рублей, чтобы получить ипотеку 0,01%.

Это наш второй апартамент в Санкт-Петербурге. Первый взяли осенью 2021 года за 4,3 млн рублей, чистый арендный доход с него — 6% годовых. В этот раз мы задействовали финансовый рычаг — ипотечные средства под сверхнизкую ставку, и это позволило добиться двузначной доходности.

Мы обустроили апартамент и сдаем за 35 000 ₽. Из этих средств гасим кредит перед банком, а 15 000 ₽ получаем чистыми на руки. На вложенный капитал это 9,5% годовых. А если учесть, что квартира выкупает сама себя, доходность по самым скромным оценкам — 18,8% годовых.

Ниже я приведу детальный расчет, расскажу, как работает схема и почему это выгодно.

Главные плюсы покупки апартаментов:

1. Они дешевле обычных квартир в среднем на миллион рублей, так как юридически считаются нежилым помещением, где нельзя прописаться.
2. Апартаменты выигрывают за счет хорошей локации. Их часто делают в исторических местах или у метро, где жилые здания не поставить, так как к последним предъявляют повышенные требования. Наш апартамент в минуте ходьбы от метро «Купчино»: вышел из здания — и вот подземный переход со входом в метро.
3. Апартаменты, как правило, сдают дороже благодаря удачной локации и улучшенному сервису. В здании обычно красивая входная группа, есть зона лобби с администратором, круглосуточная охрана, коворкинг и кофейня. А доступ к лифтам и апартаментам обычно по магнитным картам. То есть вариант, что в подъезде трутся подозрительные личности, исключен.
4. В будущем апартаменты могут приравнять к жилым помещениям, тогда цена на них резко вырастет на 15—20%.

Минусов у апартаментов перед квартирой тоже достаточно:

1. Коммунальные тарифы зачастую выше, но бывает и наоборот.
2. Выше налог на имущество — 0,5% от кадастровой стоимости для апартаментов гостиничного типа, тогда как для квартиры — 0,1%.
3. Рядом может не быть социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и парковок. В моем случае все это под боком.
4. Апартаменты нельзя купить на маткапитал, под них нельзя взять ипотеку с господдержкой, а после покупки не получится оформить имущественный налоговый вычет.
5. Может быть шумно, так как многие номера сдают посуточно и в здании постоянно меняются жильцы. А местный закон «О тишине» не защищает апартаменты — не обратиться к участковому или в полицию, если соседи шумят.
6. По закону единственное жилье нельзя забрать, например, за долги. У апартаментов нет этого иммунитета. Также нет компенсации за изъятие, если государству понадобится земля под домом — например, для строительства олимпийского объекта.

Покупка апартаментов для себя — вопрос дискуссионный, а для инвестиций это оптимальный вариант. Поэтому мы рассматривали апартаменты и только первичку от застройщика, так как нужна была субсидированная ипотека.

Ипотека от застройщика — это кредит по сверхнизкой ставке, который банки выдавали в партнерстве с застройщиками. Чтобы компенсировать банку часть недополученной прибыли с процентов, застройщик продает недвижимость в среднем на 15—30% дороже. Например, мой апартамент стоил на рынке 5,28 млн рублей, но я купил его с удорожанием 30% — за 6,86 млн рублей.

Тем не менее для покупателя это выгодно: можно взять кредит по околонулевой ставке и с низкими ежемесячными платежами — практически в рассрочку. Если брать такой кредит на максимальный срок — в моем случае 30 лет, — он не нагружает карман, как обычные кредиты.

Даже если сравнить со льготными программами — например, семейной ипотекой под 5—6%, — ежемесячный платеж по последней будет в два раза выше. Кредит на шесть миллионов рублей под 0,01% дает ежемесячный платеж в районе 16 000 ₽, а при ставке 5,5% — 34 000 ₽. Это можно посчитать в кредитном калькуляторе.

В моем случае цифры такие: я занял в банке 5,49 млн рублей под 0,01%, а в качестве первоначального взноса заплатил 1,37 млн рублей. Мой ежемесячный платеж — 15 278 ₽. Всего за 30 лет я переплачу банку процентами 8264 ₽. То есть использование кредитных средств почти ничего не стоит. За такую возможность я согласился на удорожание квартиры на 1,58 млн рублей, причем это удорожание в основном зашито в тело кредита — я как бы заплатил часть процентов банку наперед средствами самого банка.

Для сравнения: если человек берет 5,49 млн рублей на 30 лет под стандартную ставку 10,9%, ежемесячный платеж — 51 868 ₽, а за весь срок банк получит 18,7 млн рублей, из которых 13,2 млн рублей — проценты. Также в первые годы львиная доля платежа идет банку, а тело самого долга почти не уменьшается: из 51 868 ₽ менее 3000 ₽ уходит в погашение долга, остальное — проценты. Поэтому, даже если такую ипотеку погасить досрочно — например, за семь лет, — банк успеет получить 4,52 млн рублей процентами, а долг уменьшится всего на 250 000 ₽. Само собой, такая ипотека для инвестиций не годится. Ее часто берут из необходимости — когда негде жить.

Субсидированную ипотеку невыгодно гасить досрочно, и я планирую ее держать все 30 лет.

Также делаю ставку на то, что деньги каждый год обесцениваются за счет инфляции. В 2022 году она составила 12% и, скорее всего, в ближайшие годы останется двузначной. В пользу этого говорят многие факторы: историческое обесценивание рубля, ужесточение кредитно-денежной политики со стороны Центробанка и возможный рост цен на сырьевые товары — в частности, согласно теории циклов Кондратьева.

Таким образом, ежемесячный платеж и тело кредита будут уменьшаться в реальном выражении, а стоимость квартиры как физического товара — расти. Например, если взять динамику инфляции с июня 2013 по июнь 2023, деньги обесценились на 97,14% — почти вдвое. Посчитать это можно в калькуляторе инфляции. Что десять лет назад продавали за 1000 ₽, теперь стоит почти 2000 ₽. Если допустить такую же динамику в будущем, в 2033 году мой ежемесячный платеж 15 000 ₽ станет как текущие 7500 ₽. Конечно, исторические данные не гарантируют результата в будущем, но я ставлю на это.

Ипотеку под 0,1 и 0,01% активно выдавали в 2022 году. С 2023 года Центробанк ужесточил условия выдачи субсидированных ипотек, и они сошли на нет. В декабре 2022 году я успел запрыгнуть в последний вагон — взял еще одну квартиру по субсидированной ставке. Жалею, что не воспользовался опцией еще раз. Вряд ли на рынке когда-либо снова появится такая возможность.

Что касается стоимости квартиры, прошел год после покупки, и ее рыночная цена по-прежнему ниже того, что я заплатил. Но этот аспект не так важен. Вот почему:

1. Не сомневаюсь, что уже в ближайшие пять лет стоимость квартиры будет выше цены покупки. А через 30 лет — и подавно. Как минимум по причине инфляции.
2. Квартира выкупает сама себя за счет арендных платежей. В конце срока я получу ее, считай, бесплатно. Ниже я приведу детальные расчеты по арендному доходу.

Здесь все просто: обратились к риелторам, которые сопровождали другие наши сделки. При покупке у застройщика они ищут объекты и сопровождают сделку. Их услуги оплачивает застройщик.

Ключевые критерии поиска:

1. Близость к метро, так как арендаторы апартаментов обычно пользуются общественным транспортом.
2. Возможность взять в субсидированную ипотеку: не все застройщики предлагали такую опцию, и это сузило число доступных вариантов. Например, апарт-отель, где мы брали первые апартаменты, нам по этому критерию не подходил.
3. Метраж 23—26 м², то есть средние по размеру.
4. С чистовой отделкой. Чтобы не тратить время на ремонт, а сразу сдавать. Плюс стоимость ремонта в этом случае зашита в тело ипотеки — дополнительная выгода.
5. Количество квартир в доме как можно меньше: не более тысячи, в идеале — менее пятисот.
6. Возможность сдавать апартамент самим, а не через управляющую компанию, так как нам не хотелось платить комиссию и терять в доходности.
7. Другие факторы: район, инфраструктура, вид из окна, затененность соседними зданиями.

Остановились на трех интересных вариантах, которые стоили сопоставимо:

1. Апарт-отель «Начало». Понравился нам по архитектуре, он стоит на берегу озера — Ивановского карьера. Но рядом проходит железная дорога, а до метро пешком 18 минут. Сдать обещали в конце 2022 года.
2. Апарт-отель «Интуит». Менее симпатичный и больше по размерам, но прямо у метро, со сдачей также в конце 2022 года.
3. ЖК «Витебский парк». Почти в центре города, к тому же это были квартиры, а не апартаменты, но сдача — в 2025 году. До метро 15 минут пешком, а в перспективе рядом откроют еще одну станцию. Классный вариант, но мы хотели начать сдавать побыстрее, ждать столько лет было накладно.

Мы съездили на все объекты, чтобы оценить вживую. Здания первых двух апартов уже стояли и были отделаны снаружи. На месте третьего — пустая стройплощадка. Решили брать «Интуит»: он нравился меньше, но с точки зрения сдачи в аренду это был оптимальный вариант.

Главное преимущество — транспортная доступность и развитая инфраструктура. Метро и железнодорожная станция под боком, а в двух минутах езды кольцевая дорога. Аэропорт «Пулково», туристические Пушкин и Петергоф — в пределах получаса езды. На метро до центра — 20—25 минут.

Я выбрал номер на сайте застройщика в конце июля 2022 года — примерно через две недели после начала поисков. Специально подбирал с окнами во двор, на южную сторону, и в секции меньшей этажности. Выбор пал на апартамент 25 м² на десятом этаже из 14.

Планировка типичная для студии: совмещенный санузел, а остальное — общее пространство. Как только с номером стало понятно, я забронировал его на сайте застройщика — оплатил картой 10 000 ₽. Бронь действовала 14 дней, это невозвратная сумма. Она позволяла зафиксировать текущую цену и быть уверенным, что пока оформляем ипотеку, никто квартиру не уведет.

Параллельно мы с риелторами проработали варианты ипотеки. Это было сложно, так как банки предлагали разные ставки с разной схемой удорожания. Нужно было много считать, чтобы понять, что выгоднее. Риелторы присылали раскладки в виде табличек, где была указана цена с удорожанием и ипотечная ставка. Я все перепроверял и обдумывал.

Приоритетный вариант — Совкомбанк, но решили подать документы на одобрение в оба. Для этого риелторы выделили ипотечного менеджера, которому по «Вотсапу» я скинул все документы для заявки: на себя и на жену, которую мы приобщили к сделке в качестве созаемщика. Это повышало шансы одобрения, плюс позволяло не оформлять у нотариуса согласие жены, которое стоило бы примерно 2500 ₽.

Оба банка одобрили кредит за пару дней — в начале августа все было готово к сделке. Проблема всплыла, когда я узнал расценки на страхование жизни. Дело в том, что банки требуют заемщика ежегодно страховать жизнь и здоровье, и это можно сделать только в аккредитованной ими организации.

У Совкомбанка годовая страховка стоила 0,99% от суммы кредита, то есть 55 000 ₽, и с каждым годом эта сумма уменьшалась, но незначительно. Это было чересчур — дополнительные 5000 ₽ к ежемесячному платежу. У Росбанка страховка стоила в среднем 25 тысяч в год, то есть 2000 ₽ в месяц. Поэтому мы выбрали этот банк.

В назначенный день мы с риелтором приехали в центральный офис Росбанка — в районе Невского проспекта. За полтора часа мы подписали ипотечный договор, я внес первоначальный взнос и сумму страхования жизни за первый год — 24 599 ₽. Мне выдали дебетовую карту, и я установил банковское приложение, через которое ежемесячно вношу платежи.

В договоре была еще пара небольших плюсов, которые позволяли оптимизировать издержки:

1. Сделку мы оформили в начале августа, и по истечении первого месяца нужно было оплатить лишь проценты по кредиту — 50 ₽. Полноценный платеж 15 278 ₽ шел с октября. Это важно, так как хотелось минимизировать количество месяцев, когда квартира не сдается и нужно платить банку из своего кармана.
2. В договоре прописаны санкции, если не оформить страхование жизни, — повышение ставки на 0,6%. То есть если я со второго года не оформлю страховку, моя ставка по кредиту станет 0,61%. При такой ставке мой ежемесячный платеж вырастет до 16 698 ₽ — переплата 1420 ₽ в месяц. Если же я буду и дальше покупать страховку по 25 000 ₽ в год, переплата будет свыше 2000 ₽ в месяц. Таким образом, мне выгоднее нарушить этот пункт договора.
3. По условию ипотечного договора я также должен застраховать имущество, как только оформлю апартамент в собственность. Сделать это я должен в течение трех лет с начала действия документа. Ключи от апартамента я получил менее чем через год после сделки, и еще пару лет могу не регистрировать недвижимость в собственность. Таким образом можно сэкономить на страховании квартиры и на имущественном налоге.

Был и существенный минус: мы оформляли не договор ДДУ с застройщиком, а переуступку квартиры от дочерней фирмы застройщика. В этом случае дольщик менее защищен, чем в случае ДДУ. К тому же от этого возникает ощущение, что застройщик что-то мутит и без приключений с ним не обойдется.

Дальше мы доехали до офиса застройщика и подписали договор переуступки. В течение недели представители застройщика зарегистрировали его в Росреестре — для меня это было бесплатно. Через пару недель я еще раз заехал в офис, чтобы забрать свой экземпляр зарегистрированного договора.

Наши первые и вторые апартаменты застройщики сдавали одновременно — в конце декабря 2022 года. Но если первый выдал ключи уже в январе, то с этой покупкой все было сложнее. В договоре с застройщиком прописано, что он передает ключи в течение полугода после сдачи. Периодически я звонил застройщику и узнавал, когда уже начнут: мне говорили, что уже идет передача, но пока коммерческих помещений на первом этаже. Удача ждала меня в конце марта: меня все же записали на выдачу ключей в конце апреля.

В назначенный день я приехал за ключами. Вокруг дома все еще был раздрай: огороженная и не до конца облагороженная территория, строительные вагончики, в здании не сделали зону лобби, а лифты не работали. По сравнению с приемкой квартиры у первого застройщика, где все было по высшему разряду, это был какой-то трэш.

С представителем застройщика мы поднялись на техническом лифте на этаж. От самой квартиры впечатления были приятные: неплохая отделка без видимых косяков, качественная входная дверь и стеклопакет — видно, что застройщик на материалах не экономил. Первым делом я проверил работоспособность коммуникаций:

1. Смесителей в санузле.
2. Канализации — убедился, что нет протечек.
3. Радиаторов под окном, отопление тогда еще не отключили.
4. Щитка с автоматами, света и розеток, включив в них телефон на зарядку.
5. Естественной вытяжки на кухне: приложил листок бумаги к вентиляционному отверстию — он прилип, а значит, тяга есть.
6. Принудительной вытяжки в санузле.

Еще осмотрел окна и двери. Кривизну стен не стал замерять, хотя был лазерный уровень. На глаз критичных перекосов не было, а к мелочам не хотел придираться. Меня смутило только одно: кухонные коммуникации были спрятаны под отделкой — такого я никогда не встречал.

Канализационный слив закрыли ламинатом и отметили точку, где выпиливать отверстие. Водорозетки замуровали под слоем штукатурки — мне лишь назвали высоту от пола и расстояние от стены. Так было во всех номерах. Как я понял, чтобы облегчить приемку дома, ведь помещения по документам нежилые. Мне не хотелось затягивать приемку, поэтому я принял в таком виде, хотя потом это добавило проблем.

Приемка номера и подписание акта приема-передачи заняли полчаса. Еще столько же ушло на подписание документов с управляющей компанией, которая отвечает за коммунальное обслуживание. Попутно мне выдали бумагу, что до июня в здании проводят пусконаладочные работы, поэтому попасть в дом можно только по согласованию. Лифты пока не работали, а коммунальные платежи за май не начисляли.

Застройщик не успевал все доделать — в частности, облагородить территорию и сделать лобби, — и всячески тянул время. В целом мне это не мешало начать обустраивать номер. Я решил не затягивать, чтобы быстрее его сдать. На меблировку студии у нас ушел как раз месяц, и мы были первыми, кто выставил объявление об аренде в этом доме.

В своем первом апартаменте мы взяли пакет меблировки от застройщика за 450 000 ₽. Квартиру хорошо обставили, и нам не пришлось тратить на это время. Мы лишь приехали одним днем, чтобы повесить шторы и картины, заправить кровать и сделать фотографии для объявления.

В этот раз решили обставлять сами. Пакет меблировки здесь стоил около миллиона рублей, что перебор. Мы планировали уложиться в 400 000 ₽. К тому же, мы не доверяли застройщику, у которого все наперекосяк и не вовремя, и не хотели с ним дальше связываться.

Сначала мы занялись крупной мебелью — гардеробной и кухней. Заказали их в «Леруа Мерлен» — это оптимальный вариант по цене и удобству. Нам бесплатно составили проекты, оформили рассрочку, организовали доставку и собрали мебель.

Доставили все в один день, а сборка шла в разные. Причем с кухней возникли сложности. Я предупредил мастера, что нужно будет выпилить коммуникации, но на месте он отказался это делать. Он не понимал, что там под стеной, и боялся что-либо повредить. Сборку пришлось перенести.

Для выпила коммуникаций я пошел в управляющую компанию и попросил решить вопрос — нам выделили своего мастера и взяли с меня за это 700 ₽. То, что они решили еще на этом заработать — позор. Застройщик и связанная с ним УК совсем упали в моих глазах.

Когда коммуникации выпилили, можно было ставить кухню. Всего кухня длиной 1,8 метра — это три стандартные секции по 0,6 м. Получились три нижних шкафа и три верхних. Также в комплекте шли столешница, вытяжка, раковина со смесителем и электрическая плита на две конфорки. Все это стоило без доставки и сборки 88 959 ₽. Отдельно мне пришлось докупить и привезти МДФ-панель для фартука за 4490 ₽ — так как ее не было на том складе, откуда везли остальные компоненты кухни.

Остальную крупную мебель и технику заказали преимущественно на «Озоне». Там хорошие цены, плюс в мае у жены на карте давали кэшбэк 10% на заказы с маркетплейса. Мы этим воспользовались по максимуму: чтобы увеличить лимит кэшбэка, подключили на один месяц бесплатный тариф «Премиум» — это позволило увеличить лимит с 3000 до 30 000 ₽. За месяц мы заказали столько всего, включая покупки для себя, что вернули кэшбэком около 25 тысяч рублей.

Так как мы живем на севере города, а апартамент на юге, добираться было непросто: что на машине, что на метро дорога занимала около часа. Поэтому мы старались объединять доставки и сборки. Всего за месяц мне пришлось приехать восемь или девять раз.

Попасть в здание был трудно. Накануне я предупреждал местного прораба, что мы приедем и будем разгружаться. В доме был один технический лифт, в котором сидел рабочий и им управлял. Нужно было стучать по двери лифта и кричать, чтобы рабочий приехал на нужный этаж. Доставщики и сборщики смотрели на это дело квадратными глазами. Хотя я со временем освоился — даже взял номера рабочих, чтобы связываться с ними по «Вотсапу» для доступа в лифт.

К началу июня мебель стояла, но сдавать в таком виде было еще нельзя. Например, не хватало штор, подушек, столовых приборов и электрочайника.

У нас уже был опыт с первыми апартаментами, поэтому мы с женой шли по накатанной дорожке: почти все необходимые аксессуары и фурнитуру взяли в «Леруа Мерлен».

Главным было подобрать цветовые сочетания — в основном обыгрывали изумрудный, темно-синий и бежевый.

Все недостающее, например чайник, подушки, одеяло и наматрасник, заказали на «Озоне», а комплект тарелок и кофейный столик купили в «Фамилии». Затем приехали одним днем, все обставили, помыли и сделали крутые фото для объявления.

В июне был самый сезон, поэтому мы поставили квартиру сразу за 35 000 ₽ — посчитали это справедливой ценой. Но так как застройщик не сделал зону лобби, на первые два месяца поставили скидочную цену 32 000 ₽.

Нас тут же завалили звонками, но все хотели арендовать на срок от одного до трех месяцев. Нам это было неудобно: мы нацелились на долгосрок и хотели заключить договор на 11 месяцев. Чтобы подстраховаться, мы указывали в договоре, что если арендатор съезжает в течение первых трех месяцев, залог не возвращаем.

Для размещения объявлений действовали в точности, как с первым апартаментом: использовали «Авито». Размещение на месяц стоило 979 ₽. Выставили также на «Циане», но там все неудобно, бесполезно и сложно. Также подали объявление в один из пабликов во «Вконтакте» — два размещения за 120 ₽.

Всего я провел один спонтанный показ, когда был в том районе. Молодой паре все понравилось, но они были уверены только насчет трех месяцев аренды, а что будет дальше — не знали. Поэтому мы продолжили поиски. Дело растянулось где-то на две недели.

Затем с нами связалась девушка из Новосибирска, которая планировала переезжать в Питер. Мы для нее провели видеотрансляцию по «Вотсапу», показали номер, коридоры, здание и все в округе. Ей понравилось, и она перевела задаток 8000 ₽, а мы сняли объявление.

Она переезжала в город в начале июля, то есть нужно было ждать примерно полторы недели. Но мы пошли на это, так как других кандидатов в тот момент не было, а девушка произвела хорошее впечатление. Да и в целом одинокая девушка без вредных привычек и животных — для нас приоритетный профиль жильца.

Мы выслали образец договора по почте. А когда девушка приехала в город, подписали на месте. Она оплатила 32 000 ₽ за первый месяц — цена со скидкой из-за недоделанного лобби, — плюс 35 000 ₽ залога, за вычетом 8000 ₽, которые она перевела заранее. Всего 59 000 ₽.

Оплата коммуналки отдельно в начале месяца, но пока ни арендатор, ни я не знаем порядка цен в платежке. За июнь управляющая компания прислала счет на 1600 ₽ — это обслуживание дома без показаний счетчиков. Думаю, коммуналка будет, как и в первом апартаменте, в районе шести тысяч рублей.

Что касается зоны лобби, ее обещают доделать к сентябрю. Как мне говорили риелторы, у застройщика произошли изменения в руководстве и сейчас у него финансовые сложности. То, что лобби доделают, у меня нет сомнений, так как иначе сервисная компания застройщика не сможет сдавать свои номера посуточно — а их в доме по моим прикидкам около 50. Без лобби апарт-отель не сможет функционировать как гостиница. В то же время те, кто арендуют на долгосрок, вполне могут жить с текущей входной зоной. Если с ремонтом лобби затянется, мы готовы продлить скидку для арендатора еще на пару месяцев.

Для начала посчитаем, сколько мы вложили своих денег.

Расходы на обслуживание ипотеки. Ежемесячно мы платим банку 15 278 ₽, а если откажемся от страхования жизни, станет 16 698 ₽. В будущем добавятся имущественный налог и страхование квартиры — расходы поднимутся до 17 200 ₽ в месяц.

Налог на доход. Что касается уплаты налогов с дохода, к сожалению, самозанятые не могут сдавать апартаменты, только жилые помещения. Тогда бы ставка от сдачи физлицам была 4%. В случае апартаментов нужно платить 13% НДФЛ или как ИП на упрощенке — 6%. Пока мы не решили, как лучше действовать с налогами, и надеемся, что вскоре подоспеет закон, который разрешит самозанятым сдавать апартаменты. Если так, то вычитаем из арендного дохода 35 000 ₽ налог 1400 ₽.

Амортизация. Еще 1400 ₽ заложим на амортизацию — что-то периодически приходится чинить или обновлять. Точных расчетов по амортизации я не делал, обычно рекомендуют откладывать 10% от арендных платежей. Но мне кажется, что для маленькой студии с аккуратным арендатором хватит 16 800 ₽ в год. Эти же деньги покроют возможный период простоя, если арендатор вдруг съедет и придется искать нового.

Доход. Посчитаем отдачу. Первые годы мы планируем сдавать за 35 000 ₽, дальше — в зависимости от инфляции и ценообразования на рынке аренды. Как правило, стоимость аренды растет вяло в сравнении с ценами на недвижимость.

Итого доход после налога и амортизации — 32 200 ₽ в месяц. Если вычесть ежемесячные расходы на обслуживание ипотеки — 17 200 ₽ — выходит чистыми на руки 15 000 ₽. В год это 180 000 ₽. От вложенных 1,9 млн рублей — доходность 9,5% годовых. Если не включать налог и амортизацию — 11,3%.

Но это еще не все. Помимо денежного дохода, квартира выкупает сама себя — в конце срока мы получим ее бесплатно. Вот так это выглядит в финансовом выражении: цена квартиры на момент покупки — 5 280 000 ₽, и каждый месяц выкупается 1/360 ее доля. В денежном эквиваленте — 14 666 ₽. Если добавить это к нашему ежемесячному доходу от аренды, мы получаем 29 666 ₽. Просто часть этой суммы приходит не в деньгах, а в виде части недвижимости. Тогда на вложенные 1,9 млн рублей доходность — 18,8%.

И показатель доходности со временем будет расти за счет увеличения стоимости аренды и самой квартиры. Уже сейчас, спустя год, застройщик продает аналогичный апартамент на нижних этажах за 6,17 млн рублей — то есть 1/360 квартиры в 2023 году стоит 17 138 ₽, а не посчитанные 14 666 ₽. Если учесть ценовой рост квартиры за год, наша доходность на вложенные 1,9 млн рублей — ориентировочно 20,4%.

Ниже в таблице упорядочил все эти доходности в зависимости от расчетной базы. Также привел доходность от аренды исходя из полной стоимости в 5,63 млн рублей: квартира за 5,28 млн рублей и меблировка за 0,35 млн рублей. Это сценарий, если бы квартиру мы купили на свои деньги, без ипотеки.

Как видим, доходность от аренды, если покупать квартиру на свои деньги, гораздо ниже: 7,5% годовых до уплаты налога с амортизацией и 6,9% — после.

Поэтому при наличии пяти-шести миллионов рублей я бы все равно постарался взять нескольких субсидированных ипотек, разбив сумму на первоначальные взносы. Под нулевую ставку брать кредиты не страшно, так как ежемесячные платежи не бьют по карману.

Отмечу, что это мой первый опыт сдачи апартамента, который купил в ипотеку. Кроме того, прогнозировать ситуацию на 10—30 лет невозможно. С инфляцией, рынком недвижимости, экономической системой и геополитической обстановкой может произойти что угодно. Поэтому многие нюансы в расчетах наверняка не учтены. Но пока схема работает.

Я не считаю недвижимость идеальным вложением — с ней немало рисков и мороки. Для меня это элемент диверсификации портфеля, в дополнение к вложениям в акции, золото, облигации и другим инструментам. Считаю, что в период высоких инфляционных и геополитических рисков доля недвижимости должна быть в любом инвестиционном портфеле.

1. Апартаменты зачастую выгоднее брать для сдачи в аренду: они стоят дешевле и, как правило, в лучшей локации. Также они идут с дополнительными сервисами и хорошей входной зоной, что позволяет сдавать жилье дороже, чем аналогичную квартиру. А если апартаменты законодательно приравняют к жилым, это добавит к цене 15—20% — уйдет дисконт к цене обычной квартиры.
2. Субсидированная ипотека позволяла задешево использовать финансовый рычаг — получить квартиру при небольшом первоначальном взносе и ежемесячном платеже, который вдвое ниже стоимости аренды.
3. Эта схема работает только как долгосрочное вложение свободных средств в объект под аренду. Если покупать недвижимость для перепродажи, для себя или гасить ипотеку досрочно, эффективность схемы падает.
4. В конце 2022 года Центробанк стал бороться с субсидированными ставками, так как посчитал, что они создают пузырь на рынке и опасны для потребителя. С 2023 года субсидированных ставок на весь срок кредитования нет, хотя есть предложения с такой ставкой на первые три-пять лет. Но это уже не то.
5. Жалею, что в 2022 году успел взять только два объекта по околонулевой ставке, в 2023 году мне пришлось брать квартиру уже по семейной ипотеке — 5,7%. Но даже при таком проценте ипотека все еще выгодна и гасить ее досрочно нет смысла, когда депозиты и портфель надежных облигаций дают от 10% годовых.
6. Инфляция в ближайшее десятилетие может сохраняться двузначной, причем не только в России, но и других странах. Катализаторами могут быть геополитические потрясения, нарушение цепочек поставок товаров и рост цен на сырьевые товары. Об этом, в частности, свидетельствует теория циклов Кондратьева. Пока инфляция высокая, ипотека под низкий процент выгодна, так как долги будут обесцениваться, а физические активы, такие как недвижимость, — сохранять ценность.