Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее — это рабочая схема?

84
Аватар автора

Вячеслав

спросил в Сообществе

Я давно интересуюсь инвестициями, но дальше вложений в акции российских и зарубежных компаний не продвинулся.

В последнее время все чаще и чаще приходят мысли об открытии собственного бизнеса с минимальным бюджетом, но, к сожалению, не могу найти идею, которой действительно загорелся бы и захотел реализовать. Может, к бизнесу я пока не пришел, но у меня возникла другая идея, ваше мнение о которой хотел бы узнать.

Идея связана с покупкой квартиры в ипотеку в Москве или МО и сдачей ее в аренду. Таким образом, через определенное количество лет можно получить квартиру в собственность, однако все платежи будут вноситься не мною.

По сути, как мне кажется, схема довольно рабочая. Остается выбрать квартиру в правильной локации — скорее всего, это должно быть вторичное жилье, чтобы не терять время и средства на ремонт, — найти деньги на первый взнос, около 1—1,5 млн рублей, и надежных арендаторов.

Прошу вашего совета, рабочая данная схема или нет. И если вдруг есть подобные примеры, пожалуйста, напишите о них.

Вячеслав

Вячеслав, сдача квартиры — это бизнес на все времена. Правда, не факт, что осень 2022 года — подходящее время, чтобы зайти на рынок аренды. Спрос на аренду снизился, а квартиры за последние пару лет заметно подорожали.

И по моему мнению, это именно бизнес, а не пассивный доход, как иногда считают. Сдача квартиры зачастую требует существенных временных затрат на ее приведение в товарный вид, поиск подходящих арендаторов и текущее обслуживание бытовых неисправностей. Конечно, какую-то работу можно переложить на посредников, но это будет съедать часть дохода.

За последние полтора года средняя цена квадратного метра в рублях сильно выросла — это тоже внесет свою лепту в расчет, который будет приведен ниже. Ведь чем выше затраты на покупку, тем ниже доходность от сдачи в аренду при прочих равных.

Начну с оценки спроса на аренду в 2022 году, а потом проведу расчеты для Перми и Москвы. Еще покажу, на что вам надо будет обратить внимание в ваших расчетах, прежде чем вы решите заняться этой схемой.

Спрос на аренду в 2022 году

В 2022 году спрос на аренду квартир резко колебался и падал в конце февраля 2022 года из-за ухода части компаний из России, когда стало меньше рабочих мест в крупных городах. С января по середину мая предложение найма жилья массового сегмента увеличилось на 79,2%, а в середине мая оно превышало спрос в 5 раз.

К августу спрос немного подрос из-за повышения цен на квартиры. Стоимость квадратного метра в рублях начала расти, а вместе с ней и спрос на аренду. Дополнительно осенью сработал фактор сезонности: арендаторы приезжают из регионов для учебы или работы.

Однако уже в конце сентября спрос на аренду снова обрушился из-за объявления частичной мобилизации в России. Количество квартир, предлагаемых к аренде на агрегаторах, увеличилось, а Россию покинули около 700 000 граждан, что тоже сказывается на рынке аренды.

Хотя существует фактор сезонности, а также форс-мажорные причины, по которым может случиться резкий спад интереса к рынку аренды, всегда есть способ сдать конкретно вашу квартиру, чтобы она не пустовала, если она находится в крупном городе. Такой способ не нравится собственникам, но он существует: это снижение цены аренды.

Конечно, это снижает уровень дохода, который можно получать от квартиры. Поэтому в статье я приведу конкретные расчеты с числами, а дальше уже каждый сам решит, насколько это хороший вариант.

Динамика стоимости жилья в Москве на графике с 2000 года в рублях. Источник: irn.ru
Динамика стоимости жилья в Москве на графике с 2000 года в рублях. Источник: irn.ru

Расчет экономической целесообразности для Перми

Поскольку я живу в Перми, сначала сделаю расчет экономической целесообразности для этого города. Документ с расчетами я подготовил в гугл-таблице — вы можете сделать копию для своих расчетов.

Цена жилья и доход от сдачи. В мае средняя цена однокомнатных квартир в Перми была 2 900 000 ₽, а двухкомнатных — 3 600 000 ₽. Я специально взял усредненные цены без выбора конкретного района, чтобы не погрязнуть в деталях.

По данным Restate, с мая по октябрь квартиры на вторичном рынке подорожали где-то на 5%. Но обычно есть возможность поторговаться, поэтому буду исходить из того, что двухкомнатная квартира обойдется в 3 600 000 ₽. Кроме того, на логику расчетов это не повлияет.

Поскольку мы говорим про вторичный рынок, квартира будет уже с ремонтом, мебелью, сантехникой. Состояние ремонта будет, скорее всего, не самое лучшее, но надо смотреть конкретные варианты.

Квартире потребуется частичный ремонт или покупка какой-то мебели. Заложим на эти цели хотя бы 200 000 ₽. Итого затраты на квартиру — 3 800 000 ₽.

Стоимость сдачи квартиры в аренду, если верить графику, будет 18 000 ₽. Мне кажется, что при такой цене стоимость аренды должна быть выше, но пусть так.

Проведем расчет доходности исходя из десяти месяцев в году, ведь бывают простои:

  • (18 000 ₽ × 10) / (3 600 000 ₽ + 200 000 ₽) × 100 = 4,74% годовых

А если брать на 1500 ₽ в месяц меньше, чтобы быстрее найти клиентов, то:

  • ((18 000 − 1500) × 10) / (3 600 000 + 200 000) × 100 = 4,34% годовых

Однокомнатные квартиры стоят заметно дешевле, 2 900 000 против 3 600 000 ₽, а цена сдачи отличается не так сильно — 16 000 против 18 000 ₽. В случае с однокомнатной квартирой доходность составила бы 5,16% годовых.

Налоги в расчетах не учтены.

Также не учтены возможные расходы, если квартиросъемщик что-то испортит, а залога не хватит на компенсацию ущерба. Еще возможны расходы из-за того, что некоторые вещи с течением времени начинают выглядеть хуже, например коврики у двери, душевые занавески, скатерти и другие вещи. Их, скорее всего, придется покупать новые при поиске новых арендаторов, чтобы быстрее найти клиента.

Цены продажи и аренды квартир в Перми на май 2022 года. Источник: domofond.ru
Цены продажи и аренды квартир в Перми на май 2022 года. Источник: domofond.ru

Ипотека. Расчет показал низкую доходность, но вопрос был в ипотеке. Первый взнос в вашем вопросе был указан в размере 1 500 000 ₽.

Рассчитаем платежи для квартиры стоимостью 3 600 000 ₽ с первоначальным взносом 1 500 000 ₽ под процентную ставку 10,4% на 25 лет.

Примерно на такую ставку, по данным Sravni.ru, можно рассчитывать в случае с кредитом на вторичное жилье, по крайней мере если нет каких-то льгот. Длительный срок кредита нужен, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа.

Какие будут платежи по ипотеке

МесяцСумма платежаПлатеж по основному долгуПлатеж по процентамОстаток долга
Октябрь 202219 678,02 ₽1478,02 ₽18 200,00 ₽2 098 521,98 ₽
Ноябрь 202219 678,02 ₽1490,83 ₽18 187,19 ₽2 097 031,15 ₽
Декабрь 202219 678,02 ₽1503,75 ₽18 174,27 ₽2 095 527,40 ₽
Январь 202319 678,02 ₽1516,78 ₽18 161,24 ₽2 094 010,62 ₽
Февраль 202319 678,02 ₽1529,93 ₽18 148,09 ₽2 092 480,69 ₽
Май 204719 678,02 ₽18 847,02 ₽831,00 ₽77 037,78 ₽
Июнь 204719 678,02 ₽19 010,36 ₽667,66 ₽58 027,42 ₽
Июль 204719 678,02 ₽19 175,12 ₽502,90 ₽38 852,30 ₽
Август 204719 678,02 ₽19 341,30 ₽336,72 ₽19 511,00 ₽
Сентябрь 204719 678,02 ₽19 508,92 ₽169,10 ₽2,08 ₽
5 903 406,00 ₽ — выплачено всего2 099 997,92 ₽ — сумма выплаченного долга3 803 408,08 ₽ — сумма выплаченных процентов

Какие будут платежи по ипотеке

Октябрь 2022
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу1478,02 ₽
Платеж по процентам18 200,00 ₽
Остаток долга2 098 521,98 ₽
Ноябрь 2022
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу1490,83 ₽
Платеж по процентам18 187,19 ₽
Остаток долга2 097 031,15 ₽
Декабрь 2022
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу1503,75 ₽
Платеж по процентам18 174,27 ₽
Остаток долга2 095 527,40 ₽
Январь 2023
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу1516,78 ₽
Платеж по процентам18 161,24 ₽
Остаток долга2 094 010,62 ₽
Февраль 2023
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу1529,93 ₽
Платеж по процентам18 148,09 ₽
Остаток долга2 092 480,69 ₽
Май 2047
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу18 847,02 ₽
Платеж по процентам831,00 ₽
Остаток долга77 037,78 ₽
Июнь 2047
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу19 010,36 ₽
Платеж по процентам667,66 ₽
Остаток долга58 027,42 ₽
Июль 2047
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу19 175,12 ₽
Платеж по процентам502,90 ₽
Остаток долга38 852,30 ₽
Август 2047
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу19 341,30 ₽
Платеж по процентам336,72 ₽
Остаток долга19 511,00 ₽
Сентябрь 2047
Сумма платежа19 678,02 ₽
Платеж по основному долгу19 508,92 ₽
Платеж по процентам169,10 ₽
Остаток долга2,08 ₽
Сумма платежа5 903 406,00 ₽ — выплачено всего
Платеж по основному долгу2 099 997,92 ₽ — сумма выплаченного долга
Платеж по процентам3 803 408,08 ₽ — сумма выплаченных процентов

Если очень грубо, то аренда будет 18 000 ₽ в месяц, а платеж по ипотеке — 19 700 ₽. Это означает, что придется ежемесячно в течение 25 лет доплачивать 1700 ₽.

Но в аренде возможны простои, когда один арендатор съехал, а другой пока не нашелся. А еще есть дополнительные расходы в связи с естественным износом: надо что-то подкрасить или сделать мелкий ремонт. Наконец, в случае с ипотекой еще надо оплачивать страховку.

По ипотеке за 25 лет придется выплатить 5 903 406 ₽. Кроме того, вы заплатили 1 500 000 ₽ как первоначальный взнос и 200 000 ₽ ушло на обустройство. А доход от аренды за 25 лет будет примерно 6 100 200 ₽ — исходя из простоев в размере двух месяцев в год и небольшого роста стоимости аренды.

Можно сказать, что к моменту погашения ипотеки у вас будет двухкомнатная квартира в Перми, которая обошлась вам в 1 700 000 ₽ в 2022 году, а еще вы заплатили 200 000 ₽ в течение 25 лет. В целом неплохо, но напомню, что это без учета налогов, страховок, текущего ремонта и разных форс-мажоров.

В случае с однокомнатной квартирой, которая стоит на 20%, а сдается на 11% дешевле, результат был бы лучше. Ежемесячный платеж составил бы 13 118 ₽, и хотя бы в те месяцы, когда квартира сдана, вы могли бы платить по кредиту из денег от съемщика и еще оставалось бы около 5000 ₽.

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

ГодУдорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)Доход за 10 месяцев в году
2022180 000 ₽
20235%189 000 ₽
20243%194 400 ₽
20255%203 400 ₽
20264%210 600 ₽
20272%214 200 ₽
20283219 600 ₽
20292%223 200 ₽
20303%228 600 ₽
20311%230 400 ₽
20321%232 200 ₽
20334%239 400 ₽
20345%248 400 ₽
20351%250 200 ₽
20363%255 600 ₽
20374%262 800 ₽
20381%264 600 ₽
20392%268 200 ₽
20401%270 000 ₽
20412%273 600 ₽
20422%277 200 ₽
20433%282 600 ₽
20444%289 800 ₽
20452%293 400 ₽
20463%298 800 ₽

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)
2022
20235%
20243%
20255%
20264%
20272%
20283%
20292%
20303%
20311%
20321%
20334%
20345%
20351%
20363%
20374%
20381%
20392%
20401%
20412%
20422%
20433%
20444%
20452%
20463%

Доход за 10 месяцев в году
2022180 000 ₽
2023189 000 ₽
2024194 400 ₽
2025203 400 ₽
2026210 600 ₽
2027214 200 ₽
2028219 600 ₽
2029223 200 ₽
2030228 600 ₽
2031230 400 ₽
2032232 200 ₽
2033239 400 ₽
2034248 400 ₽
2035250 200 ₽
2036255 600 ₽
2037262 800 ₽
2038264 600 ₽
2039268 200 ₽
2040270 000 ₽
2041273 600 ₽
2042277 200 ₽
2043282 600 ₽
2044289 800 ₽
2045293 400 ₽
2046298 800 ₽

Расчет экономической целесообразности для Москвы

Теперь сделаем такой же анализ для квартиры в Москве. Минус Москвы в том, что жилье стоит в разы дороже, чем в большинстве регионов. Плюс — в том, что спрос на жилье выше, а сдача жилья приносит больше денег.

Цена жилья и доход от сдачи. Возьмем среднюю цену на двухкомнатную квартиру в размере 15 199 966 ₽. Если верить Restate, в среднем квартиры в Москве с мая по октябрь подешевели на 10%, но оставим цену как есть — на всякий случай.

Заложим на частичный ремонт и доукомплектацию хотя бы 400 000 ₽. Итого затраты на квартиру — 15 599 966 ₽. Стоимость сдачи такой квартиры в аренду, если верить графику, будет 55 000 ₽.

Проведем расчет доходности исходя из десяти месяцев в году:

  • (55 000 × 10) / (15 199 966 + 400 000) × 100 = 3,52% годовых

А если брать на 3000 ₽ в месяц меньше, чтобы быстрее найти клиентов, то:

  • ((55 000 ₽ − 3000 ₽) × 10) / (15 199 966 ₽ + 400 000 ₽) × 100 = 3,33% годовых

Как и в случае с расчетами для Перми, налоги и расходы на текущий ремонт не учтены. Результат с однокомнатной квартирой, вероятно, был бы немного лучше.

Цены на продажу и аренду квартир в Москве на май 2022 года. Средняя цена однокомнатной квартиры, вероятно, ошибочная: должно быть раза в два больше. Источник: domofond.ru
Цены на продажу и аренду квартир в Москве на май 2022 года. Средняя цена однокомнатной квартиры, вероятно, ошибочная: должно быть раза в два больше. Источник: domofond.ru

Ипотека в Москве. Рассчитаем платежи для квартиры стоимостью 15 199 966 ₽ с первоначальным взносом 1 500 000 ₽ под процентную ставку 10,4% на 25 лет.

Какие будут платежи по ипотеке

МесяцСумма платежаПлатеж по основному долгуПлатеж по процентамОстаток долга
Октябрь 2022128 375,35 ₽9642,31 ₽118 733,04 ₽13 690 323,69 ₽
Ноябрь 2022128 375,35 ₽9725,88 ₽118 649,47 ₽13 680 597,81 ₽
Декабрь 2022128 375,35 ₽9810,17 ₽118 565,18 ₽13 670 787,64 ₽
Январь 2023128 375,35 ₽9895,19 ₽118 480,16 ₽13 660 892,45 ₽
Февраль 2023128 375,35 ₽9980,95 ₽118 394,40 ₽13 650 911,50 ₽
Май 2047128 375,35 ₽122 954,23 ₽5421,12 ₽502 559,11 ₽
Июнь 2047128 375,35 ₽124 019,84 ₽4355,51 ₽378 539,27 ₽
Июль 2047128 375,35 ₽125 094,68 ₽3280,67 ₽253 444,59 ₽
Август 2047128 375,35 ₽126 178,83 ₽2196,52 ₽127 265,76 ₽
Сентябрь 2047128 375,35 ₽127 272,38 ₽1102,97 ₽−6,62 ₽
38 512 605,00 ₽ — выплачено всего13 699 972,62 ₽ — сумма выплаченного долга24 812 632,38 ₽ — сумма выплаченных процентов

Какие будут платежи по ипотеке

Октябрь 2022
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу9642,31 ₽
Платеж по процентам118 733,04 ₽
Остаток долга13 690 323,69 ₽
Ноябрь 2022
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу9725,88 ₽
Платеж по процентам118 649,47 ₽
Остаток долга13 680 597,81 ₽
Декабрь 2022
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу9810,17 ₽
Платеж по процентам118 565,18 ₽
Остаток долга13 670 787,64 ₽
Январь 2023
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу9895,19 ₽
Платеж по процентам118 480,16 ₽
Остаток долга13 660 892,45 ₽
Февраль 2023
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу9980,95 ₽
Платеж по процентам118 394,40 ₽
Остаток долга13 650 911,50 ₽
Май 2047
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу122 954,23 ₽
Платеж по процентам5421,12 ₽
Остаток долга502 559,11 ₽
Июнь 2047
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу124 019,84 ₽
Платеж по процентам4355,51 ₽
Остаток долга378 539,27 ₽
Июль 2047
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу125 094,68 ₽
Платеж по процентам3280,67 ₽
Остаток долга253 444,59 ₽
Август 2047
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу126 178,83 ₽
Платеж по процентам2196,52 ₽
Остаток долга127 265,76 ₽
Сентябрь 2047
Сумма платежа128 375,35 ₽
Платеж по основному долгу127 272,38 ₽
Платеж по процентам1102,97 ₽
Остаток долга−6,62 ₽
Сумма платежа38 512 605,00 ₽ — выплачено всего
Платеж по основному долгу13 699 972,62 ₽ — сумма выплаченного долга
Платеж по процентам24 812 632,38 ₽ — сумма выплаченных процентов

Если очень грубо, то аренда — 55 000 ₽ в месяц, а платеж по ипотеке — 128 000 ₽. Проблема в том, что квартиры в Москве дорогие и первоначальный взнос 1 500 000 ₽ очень маленький.

Это означает, что придется каждый месяц в течение 25 лет платить из своего кармана 73 000 ₽. Это если квартира будет сдаваться без простоев — с простоями же все будет хуже.

По ипотеке за 25 лет придется выплатить 38 512 605 ₽. Кроме того, вы заплатили 1 500 000 ₽ как первоначальный взнос и 400 000 ₽ ушло на обустройство. А доход от аренды за 25 лет будет примерно 18 271 000 ₽.

К моменту погашения ипотеки у вас будет двухкомнатная квартира в Москве, которая обошлась вам в 1 900 000 ₽ в 2022 году, а еще вы заплатили примерно 20 000 000 ₽ своих денег в течение 25 лет. Все это без учета налогов, страховок, текущего ремонта и разных форс-мажоров.

В случае с однокомнатной квартирой результат, вероятно, был бы лучше.

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

ГодУдорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)Доход за 10 месяцев в году
2022550 000 ₽
20231%555 500 ₽
20241%561 000 ₽
20254%583 000 ₽
20265%610 500 ₽
20271%616 000 ₽
20283%632 500 ₽
20295%660 000 ₽
20303%676 500 ₽
20311%682 000 ₽
20325%709 500 ₽
20333%726 000 ₽
20342%737 000 ₽
20354%759 000 ₽
20363%775 500 ₽
20372%786 500 ₽
20381%792 000 ₽
20393%808 500 ₽
20402%819 500 ₽
20411%825 000 ₽
20425%852 500 ₽
20432%863 500 ₽
20443%880 000 ₽
20454%902 000 ₽
20461%907 500 ₽

Приблизительный доход от сдачи квартиры за 25 лет

Удорожание стоимости аренды в год (случайное число от 1 до 5)
2022
20231%
20241%
20254%
20265%
20271%
20283%
20295%
20303%
20311%
20325%
20333%
20342%
20354%
20363%
20372%
20381%
20393%
20402%
20411%
20425
20432%
20443%
20454%
20461%

Доход за 10 месяцев в году
2022550 000 ₽
2023555 500 ₽
2024561 000 ₽
2025583 000 ₽
2026610 500 ₽
2027616 000 ₽
2028632 500 ₽
2029660 000 ₽
2030676 500 ₽
2031682 000 ₽
2032709 500 ₽
2033726 000 ₽
2034737 000 ₽
2035759 000 ₽
2036775 500 ₽
2037786 500 ₽
2038792 000 ₽
2039808 500 ₽
2040819 500 ₽
2041825 000 ₽
2042852 500 ₽
2043863 500 ₽
2044880 000 ₽
2045902 000 ₽
2046907 500 ₽

Итоги расчетов

Доходность от сдачи квартиры в размере до 3,5% годовых в рублях для Москвы и менее 5% годовых для Перми сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций.

При этом квартира со временем может подорожать в рублях и, вероятно, подорожает. То есть если смотреть полную доходность, то есть рост цены плюс платежи от арендатора, ситуация будет лучше. Кроме того, недвижимость в Москве и крупнейших городах, скорее всего, переживет разные экономические и политические потрясения, а вот вклады и ценные бумаги — не факт.

Вернусь к вашему вопросу о схеме получения «бесплатной» квартиры, оплаченной арендаторами. Теоретически схема рабочая, но не для всех городов в России.

В Перми вам в течение 25 лет ежемесячно, а это 300 платежей, придется доплачивать всего 1700 ₽ в месяц. С учетом возможных простоев доплаты вырастут, но все же это выглядит приемлемо.

А вот в Москве из-за очень низкого первоначального взноса ежемесячная доплата будет составлять 73 000 ₽, а при простоях и того больше. Если сильно увеличить первоначальный взнос, ситуация станет лучше.

Что надо учесть

Вам стоит провести свои расчеты — для интересующего вас города, вида квартир, ваших финансовых возможностей. То, насколько схема будет эффективной, зависит от многих параметров.

Вот на что стоит обратить внимание. Это не полный список, а только несколько самых важных факторов.

Вид жилья. Если вы уже определились с городом и районом, стоит подумать, будете вы брать квартиру на вторичном рынке или в новостройке.

Плюс квартиры на вторичном рынке — то, что ее можно сдавать сразу или почти сразу. Возможно, потребуется что-то отремонтировать или докупить мебель и технику, но хотя бы не надо ждать, пока дом достроят. Это важно: вы сразу будете получать доход от аренды и с его помощью платить по ипотеке.

У квартиры в строящемся доме тоже есть свои плюсы. Так, можно рассчитывать на различные варианты льготной и субсидируемой ипотеки со сниженным процентом, что уменьшит платеж по кредиту.

Правда, субсидируемая ипотека ведет к удорожанию квартиры: каждый процентный пункт снижения ставки увеличивает цену квартиры на несколько процентов. Это стоит учесть в расчетах.

Еще стоит обдумать число комнат. Считается, что однокомнатные квартиры пользуются большим спросом. Еще они стоят дешевле двухкомнатных, а цена аренды отличается не слишком сильно.

Таким образом, однушка или студия может быть выгоднее — но у вас могут быть какие-то свои причины рассматривать двухкомнатные квартиры. А вот три комнаты и более для покупки квартиры под сдачу — перебор.

Условия ипотеки. Это сильно повлияет на платежи и на то, насколько выгодной окажется схема.

Обратите внимание не только на ставку по кредиту, но и на первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше будет платеж, но здесь важны ваши финансовые возможности. А более длинный срок кредита при прочих равных будет уменьшать ежемесячный платеж.

Сравните, какие платежи получатся при разных параметрах кредита. И прежде чем заключать договор с банком, выясните, разрешает ли он сдавать ипотечные квартиры.

Ограничение на сдачу или необходимость уведомлять о ней могут быть прописаны в договоре. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру.

Удобно ли вам этим заниматься. Наконец, подумайте, готовы ли вы заниматься этим делом, особенно если собираетесь брать несколько квартир. Это может быть утомительно, к тому же могут попасться конфликтные или недобросовестные жильцы. Если недвижимость в другом городе, это тоже может добавить сложностей.

В случае с вашей схемой все как в инвестициях: есть возможность получить доход и есть риски. Прежде чем вложить деньги, обдумайте все несколько раз и прикиньте возможные результаты.


Что думаете о схеме «купить квартиру в ипотеку и гасить кредит за счет съемщика»?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

На самом деле рабочая схема, но как и в любом бизнесе есть свои риски. Это простои, ремонты и прочее. Но итог остается приятным, спустя 25 лет тебе достается твоя личная квартира.

26

Дамир, но придется работать для этого

8

Михаил, не самая пыльная работа, прямо скажем. При грамотном подходе и грамотно составленном договоре найма простои/амортизация/ущерб от жильцов не страшны. А помимо доходности, Вы правильно написали - после выплаты ипотеки в собственности квартира.

8

Рыжая, Рыжая, работа не самая пыльная, но все же работа

а большинство планирующих сдавать квартиру - представляют процесс как пассивный доход, что в корне неправда

10

Рыжая, сдаете? Поделитесь опытом, расскажите как это легко и просто.

3

Петров, рассказывала уже как-то, можете в комментах посмотреть)

2

Петров, я писал про это: https://journal.tinkoff.ru/guide/how-to-rent/

0

Дамир, радость от личной койки в старости, ну хз

0

Игорь, ну не знаю

0
0

Схема, как показали расчеты, нерентабельная. Причём не учтены такие факторы, как ремонт между сдачами (арендаторы могут так загадить квартиру, что весь доход уйдёт на ремонт), длительные простои, возможные неплатежи арендаторов, и прочие форс-мажоры. С другой стороны, в случае резкого роста стоимости жилья (и соответсвенно аренды) может и получиться отбить ипотеку.

19

Алексей, да, не особо рентабельно, но и круг вариантов для инвестиций в России за последние месяцы резко сократился.

10

Алексей, это как один из возможных вариантов, не более того

4
0

На мой взгляд, один из самых надёжных способов если не приумножить, то по крайней мере сохранить то, что имеешь, при этом без значительных трудозатрат. Поделюсь своим опытом.
Имеем, 4 года назад - однокомнатную квартиру 47 квадратов в черновой отделке в не самом хорошем районе Краснодара и 570 тысяч наличными. Стоимость квартиры на тот момент 970 тысяч, из них 700 - ипотека. Ежемесячный платёж 9 251. Ремонт делаю своими силами с привлечением профильных специалистов - электрик, сантехник, натяжные потолки. Тяжело, но это помогает сэкономить и в результате мы получаем не ремонт «под сдачу», а что-то уже более-менее интересное, что сдаётся буквально за полдня на 15-20% дороже рынка. Таким образом избегаем риска простоя и немного увеличиваем доход. Квартира изначально сдавалась за 13 000, к моменту продажи (через два года) уже за 15 000.
Договор найма составляем таким образом, что текущий ремонт/любой ущерб имуществу - ответственность арендатора. Кстати, это и по жилищному кодексу так. Арендаторов проверяем на наличие работы/отсутствие исполнительных производств, внешне оцениваем на благонадёжность. В основном срабатывает🤞
Через два года квартира стоит 2 600 000, я продаю её и покупаю две студии по 22 метра в соседнем районе, также в черновой. Остаток по ипотеке перекрываю потребительским под 15,6%. 960 000 каждая студия, остальное на ремонт (пришлось добавить, каждая студия обошлась 450 тысяч, несмотря на то, что ремонт делала также сама).
Теперь я сдаю каждую студию за 12 000, их цена на текущий момент 2300-2500, зависит от спешки.
Платёж по потребительскому кредиту 13 500, таким образом, я за два с половиной года (с учётом времени, потраченного на ремонт), вышла на чистый доход.
В этой ситуации мне повезло, потому что стоимость квартир не слишком высока, в цене квартиры сильно выросли за это время, ну и честно говоря, я прям пахала.
Сейчас скорее всего так быстро вложения не окупятся, но как правильно говорит Михаил, круг вариантов инвестиций сейчас резко сократился.
Я также не исключаю (точнее, скорее допускаю с большой долей вероятности) риск значительных потрясений ближайшие годы, который сильно отразится на рынке недвижимости.
Но сесть сложа руки ведь тоже не вариант)
И что касается квартирантов. Было пару случаев, когда мне приходилось выселять людей буквально через пару недель после того, как они заселились. Плюс взыскивать через суд причиненный ущерб. Но ущерб был не слишком значительный, взыскала я в несколько раз больше. За хлопоты, так сказать) ну и залог дисциплинирует.

15

Кстати, и автор в статье, и я в своем комментарии расчеты делаем без учета инфляции и снижения реальных доходов. С первого взгляда картинка вроде норм, но по факту, продав квартиру 4 года назад за 970, я бы купила +/- за ту же цену. И сейчас, продам я за 2300 и куплю примерно за ту же цену. В моём случае увеличение стоимости достигнуто путем вложений сил и средств в ремонт плюс игра на незначительной разнице в стоимости недвижимости одного сегмента, анализ рынка.
Ну и 2300 сейчас и 4 года назад это уже сильно разные деньги. Что уж говорить про период 10 и более лет.

8

Рыжая, да

0

Рыжая, а как вы проверяли работает ли квартиросъёмщик? Исп производство понятное дело легко. Есть сайт фссп. А вот по первому пункту пока не понимаю как)

1

Диман, просто. Требую документы.

0

Рыжая, спасибо что поделились

0

Диман, лучше машиноместо или гараж чем комнату - геморроя и с продажей комнаты в будущем, и со сдачей в аренду будет в разы больше )

12
0

Квартиры это история сохранения денег, а не заработок. Кому везёт тот наверное зарабатывает, но точно не в текущих условиях. Роста как в 20 и 21 году на недвижимость мы вряд ли увидим в ближайшие 5 лет точно. Облигации по доходности обгоняют квартиры это однозначно, облигации сейчас приносят в районе 8% годовых и нет затрат на ремонт, налоги и все эти геморои с арендаторами, но есть риск дефолта хоть и небольшой. Чем меньше риск тем меньше доходность и наоборот все взаимосвязано

10

Тимофей, а если инфляция выше купонов?

0

Тимофей, облигации ликвидны, удобны в случае необходимости забрать часть от суммы вложений. Но если инфляция выше купона, вы потеряете.

Доходность квартиры конечно мизерная, но цена самой квартиры(в данном случае рассмотрим квартиру в роли основного капитала) растет.

0

Тимофей, согласен

0
0

неплохо бы еще проверить кредитный договор - иногда бывает такой пункт запрещающий сдачу ипотечного имущества в аренду.

9

Урфин, я сдавала ипотечную хату, всем плевать. Если договор не регистрируется в Росреестре - как это банк проверит, сдаёшь ты её или нет?

12

Алиса, ну это только неофициально

0

Урфин, можно запросить у банка разрешение - как правило, денег это не стоит

4

Урфин, работаю в *синем банке* с ипотекой, сами предлагаем с радостью клиентам брать кв под сдачу, только За)

2
0
Герой

17.11.22, 12:44

Отредактировано

Купила однушку в Мурино в 2017 году за 2.5млн + переплата по ипотеке 1.7млн, суммарно 4.2млн получилось.
Получила ключи в середине 2019 года. За 2.5 года сдачи я получила с квартиры 450тыс + 250 тыс возврат НДФЛ.
И сама квартира подорожала до 4.5млн. На данный момент прибыли (с учётом задолженности по ипотеке) - 1.2 млн

7
Герой

17.11.22, 19:00

Отредактировано

Алиса, секрет только в том что свой возврат 250к вы получили единожды в жизни, больше такого не будет. а он составил 36% от общего дохода

считать доходом удорожание квартиры неверно потому что пока вы ее не продали это пассив - если будете продавать, например, прямо сейчас, то, по сравнению с февралем этого же года потеряете очень много.

12

ivan, согласен, если вообще получиться сейчас продать, так же другая недвижка тоже подорожала, значит со своей прибыли вы не купите больше недвижимости.

3
0
Герой

17.11.22, 13:50

Отредактировано

Если не тянешь ипотеку, можно снять комнату/ жить в другом жильё, если оно есть, сдавать и гасить хоть так

5

На, в теории да

2
0

19.11.22, 09:33

Отредактировано

Живу в Иркутске. У нас сейчас неадекватные по меркам провинции цены на жилье (120-180 тыс. за кв. м), но и аренда за год выросла на 30-50%. С женою взяли вторую квартиру в центре с маленьким процентом по семейной ипотеке без первоночального взноса. Правда в новостройке, придется год ждать и еще делать ремонт не меньше чем в 1,5 млн. Однако рыночная стоимость аренды будет превышать платеж по ипотечному кредиту. Итого схема должна вывести в +. Правда в отдаленной перспективе.

5

Джон, именно поэтому я и сказала, что текущий ремонт - это зона ответственности квартирантов, а квартиру лучше через некоторое время продать. И купить новую, в черновом, и отремонтировать. А вообще, Вам не приходилось жить в съёмных квартирах? Что только не сдают.
Мне пять лет назад с такой гордостью собственница сдала квартиру «с обоями с шелкографией», которые отходили от стены, ремонта начала 90-х, и я согласилась, потому как альтернативные варианты ещё хуже были.
Для понимания, за эту квартиру 30 квадратов в центре Сочи я платила 28 тысяч. Я вообще сменила десятка два городов, и везде одна и та же история - или дешевый ремонт, или убитые квартиры, или ценник такой, который семья со средним доходом просто не потянет.

5
0

главное не забыть сравнить результат с альтернативными вариантами. Может ли инвестор вложить 1,5 млн и 1700 рублей ежемесячно получше.

4
0

Схема будет работать лучше, если сдача посуточно. Тут важна локация.

4

Юлия, это прямо бизнес тогда

2
0

Тут не знаешь, что завтра будет, а люди ипотеку для квартиры за счет арендаторов планируют брать. Еще непонятно, где ваша квартира через 25 лет окажется, в какой стране

4

Диман, я бы на Вашем месте кредитки перекрыла, а ипотеку оставила. Излишки откладывала на первоначальный взнос на ещё одну комнату. Потом схему с кредитками можно повторить. Потом комнаты перепродать, купить что-то другое. Если оперативно обернуться и не будет «приятных» неожиданностей от государства, через пять лет выйдете на окупаемость.

3

Михаил, не факт, но мне ни разу не отказывали - 5 раз запрашивал

3
0

Купила в апреле 2018 студию вторичку именно под эти цели, правда за наличку + кредит на 7 лет (50/50). В начале лета 2022 закрыла кредит, квартиру продолжаю сдавать. Изначальная цена была 900тыс, сейчас ~2млн, вложения на старте 100к, дальше в среднем 20к в год. Сейчас хотелось бы продать и купить также студию под сдачу, но уже в ипотеку и в новом доме, но рынок на дне и никому моя кв не нужна. Кстати, со сдачей проблем 0, дольше половины дня не пустовала, ставлю на 1000 ниже рынка :)

3

Диман, в целом про ситуевину(
На мой взгляд, лучше перепродавать периодически, играя на разнице между продажей/покупкой, плюс съёмные квартиры убиваются. Зачем делать ремонт в старой, если можно сделать в новой)))

2
0

Ещё не помешает сравнить с жильем в кредит на курорте, например в Турции, там есть агенства для русскоязычных, квартира сдаётся от застройщика с чистовой+кухня, что очень удобно. Аренда конечно плавает в зависимости от сезонности.

2
0

Вполне рабочая схема, в 17 году взял однокомнатную квартиру без первоначального взноса (под мат капитал), 9%, на 15 лет. С тех пор сдаётся, платеж за аренду чуть больше платежа по ипотеке, плюс все КУ оплачивает арендатор. Город Псков.

2
Герой

18.11.22, 15:36

Отредактировано

Михаил, я думаю очень зависит от цены.

условно если вы взяли машиноместо как в статье, в два раза дешевле, чем оно стоит сейчас, и продали с дисконтом к актуальной цене процентов в 15 - уйдёт быстро. скорость продажи завязана исключительно на размер дисконта.

по крайней мере, в СПб именно так

2

Руслан, а по Вашему, если квартирант год пользовался стиральной машиной, сломал её - я должна ремонтировать? Можно конечно и так, можно и уборку организовать, и завтрак в постель, но это немного другой уровень сервиса.
Даже в силу закона ответственность за содержание имущества и поддержание надлежащего состояния возложена на арендатора.

2

Михаил, почему должно быть такое потребительское отношение? Я обеспечила качественные ремонт, технику и мебель. Та же стиралка не бирюса 20летней давности, а ARG, почти новая, после ТО. И при заключении договора ставлю условие, что предоставленное имущество должно содержаться в надлежащем состоянии. Как ни странно, желающие находятся, условия соблюдаются. Возможно, Вы не в теме, но и частная, и коммерческая аренда строится на таких условиях. Другой вопрос, если я через 10 лет эксплуатации сдам непроверенную технику и она сломается через неделю после заключения договора. Это будет моя вина, и я или отремонтирую, или заменю технику.

2
0

Схема рабочая, НО, возврат инвестиций произойдет на горизонте от 20 лет (чем крупнее город, тем дольше). Лично я не понимаю людей, которые извлекают из такого "бизнеса" 5-10к в месяц, а потом радуются квартире в 60+. Радоваться надо пока ты молод и полон сил, а не сидишь перед ТВ и смотришь дедушкины сказки или какой-нибудь треш по ОРТ. По сути, теряется смысл жизни, потому что каждое поколение не может насладиться плодами труда или делает это тогда, когда смысл этого теряется.
Чтоб решить, готовы ли вы к ипотечно-арендной схеме, нужно провести расчеты, результаты могут вас не порадовать. И как уже было кем-то сказано, сильно интереснее инвестировать в облигации, не говоря уже об акциях (доходность примерно в 2 раза выше, нет привязки к земле, можно делать реинвест, нет простоя (почему-то многие думают, что у них будет загрузка 365 дней, ну да, ну да)).
Автор поста, как я понимаю, финансово не грамотен, поэтому хочет что-то попроще, без вложений. Но в жизни так не бывает, собственный бизнес - это намного сложнее, чем любая ацкая работа в офисе, при этом гарантий никто не даст. Про пассив вообще можете забыть, везде требуется участие и знания. Для начала я рекомендую вложить средства в себя, но, не у инфоцыган, у которых всегда все просто и радужно, а получить объективную картину рынка (не спрашивайте, гугл в помощь). Для примера: объективная рентабельность рентной квартиры в Москве 3-5%, при разного рода ухищрениях (часто незаконных) типа делений на студии можно получать и до 15%, но, на курсах вам расскажут про совсем другие цифры, типа "ипотека под 0.1%, ежегодные перепродажи, космические аренды и т.д." под 70%, чего, конечно, или не бывает, или бывает крайне редко под форс-мажорное событие (типа ковида, военных действий и такого порядка). В общем сначала подумайте, посчитайте все (как Михаил) и только потом действуйте, иначе может быть мучительно жаль.

2

Сообщество