Как получить градо­строительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка заказывают для сделки с землей или просто для себя, чтобы ничего не нарушить при стройке.

Это официальный документ с полной информацией об участке. Если участок не используют для коммерции, оформлять градостроительный план — ГПЗУ — необязательно, поэтому у многих собственников его нет. Часто ГПЗУ заказывают только тогда, когда без этого не обойтись. Например, участок нужно продать, покупатель уже есть и он просит ГПЗУ.

Разберемся, что такое градплан, зачем он нужен, почему его требуют покупатели и не хотят оформлять собственники земли.

Градостроительный план земельного участка  — это документ, в котором указывают строительные характеристики и ограничения территории. В ГПЗУ собраны:

1. Разрешенные виды землепользования.
2. Разрешенные параметры строительства.
3. Ограничения — требования к назначению, параметрам и размещению недвижимости, например допустимые отступы и границы застройки.

Ограничения — самое важное, что надо знать владельцу участка. Из-за них участок могут не купить, если, например, строительство жилого дома там запрещено. Бывает, что собственник, который уже много лет владеет землей, не знает об ограничениях, ведь ГПЗУ для земель ИЖС получать не обязательно.

Суды в основном трактуют ГПЗУ как сугубо информационный документ, то есть исходят из того, что он ни на что не влияет, но там можно быстро посмотреть всю информацию, важную для застройки. Если будут проверять, что и как построено, сравнивать будут не с ГПЗУ, а, например, с правилами землепользования и застройки, которые действуют в муниципалитете.

В то же время единой позиции относительно правового статуса ГПЗУ нет. Так, профессор Высшей школы урбанистики Эдуард Трутнев рассматривает ГПЗУ как «зеркало ошибок законодательства». По его мнению, градплан — это гарантия, что правила не поменяются в течение срока его действия, то есть трех лет.

При этом неважно, как изменяются другие документы: «Выдача ГПЗУ дает правообладателям земельных участков гарантии относительно того, что не возникнет правовых препятствий для реализации их инвестиционно-строительных намерений — представленная в ГПЗУ информация не будет изменена в течение трех лет, даже если в этот период будут, например, изменены правила землепользования и застройки».

Кроме того, согласно Градостроительному кодексу, ГПЗУ на время своего действия гарантирует неизменность правил застройки также и для новых участков, образованных из того, на который получали градплан.

Законодательная база. Базовые нормативные акты, которые регулируют выдачу и использование ГПЗУ:

1. Градостроительный кодекс (ГрК) — в частности, статья 57.3 — определяет назначение, содержание и общие правила получения ГПЗУ.
2. Земельный кодекс (ЗК РФ) — основной закон, регулирующий земельные отношения.
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ о внесении изменений в ГрК — его принято отмечать отдельно из-за статьи 9, которая устанавливает сроки использования сведений из градостроительных планов.
4. Приказ Минстроя от 25 апреля 2017 года № 741/пр — утверждает формы и порядок заполнения ГПЗУ.
5. Постановление правительства РФ от 02.04.2022 № 575 — определяет особенности подготовки ГПЗУ, его согласования, утверждения и продления сроков действия.
6. Постановление правительства РФ от 12.11.2020 № 1816— перечисляет ситуации, когда не нужно готовить документы по планировке территории и получать разрешение на строительство и, следовательно, запрашивать ГПЗУ.
7. Постановление правительства РФ от 31.03.2017 № 402 — утверждает правила и виды инженерных изысканий, которые нужны для подготовки документов по планировке территорий.
8. Административный регламент выдачи ГПЗУ — его утверждают местные власти, то есть в разных городах могут быть разные регламенты.

Связь с другой технической документацией. Градостроительный план земельного участка собирает данные из различных документов и реестров. Закон определяет список источников, которые должны быть использованы для подготовки плана  :

1. Документация по планировке территории — проект планировки и проект межевания. Их готовят местные власти для развития той или иной части муниципалитета — определяют границы дорог, улиц, территорий общего пользования и мест для расположения объектов инфраструктуры.
2. Документы градостроительного зонирования — это правила землепользования и застройки.
3. Документы территориального планирования — это схемы планирования и генеральные планы.
4. Нормативы градостроительного проектирования.
5. Сведения из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
6. Сведения из государственной информационной системы территориального планирования (ГИС ТП).
7. Сведения из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД).
8. Сведения о возможности подключения объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям, кроме электросетей. Эти данные берут из автоматизированных систем и реестров, но в неоднозначных случаях могут запросить у самого собственника.

ГПЗУ нужен, чтобы правильно застроить участок и ничего не нарушить. Хотя для частного строительства не требуется делать проект и получать разрешение, лучше не рисковать и получить ГПЗУ.

Градостроительный план на участок может попросить покупатель или арендатор, чтобы проверить, нет ли нарушений на участке. Это обычная практика. Получать его или нет — решать собственнику, но надо быть готовым, что без документа сделка может не состояться.

Форма ГПЗУ утверждена приказом Минстроя. А содержание градплана определено градостроительным кодексом. Среди основной информации:

• номер и основание выдачи;
• общие данные;
• чертежи;
• градостроительные регламенты и виды разрешенного использования;
• размеры участка и параметры строительства — площадь, отступы от границ, этажность, высотность, максимальный процент застройки, требования к архитектурным решениям;
• сведения об объектах;
• расчетные показатели;
• сведения об ограничениях.

ГПЗУ составляют и выдают органы местной власти — районные или городские администрации. В них этим занимаются отделы, управления или комитеты по вопросам архитектуры и градостроительства.

Бывает, что соответствующее полномочие передано на уровень региона. Например, в Московской области ГПЗУ разрабатывает Мособлгеотрест — структура комитета по архитектуре и градостроительству Московской области.

Муниципальная услуга называется «Выдача градостроительного плана земельного участка». Вот примеры:

• административный регламент по выдаче ГПЗУ в Москве;
• административный регламент по выдаче ГПЗУ в Куньинском районе Псковской области.

Лично. Нужно прийти в отдел местной власти, который отвечает за выдачу ГПЗУ.

Заявление можно подготовить заранее, формы обычно есть на сайте администрации. Или можно адаптировать под свой город форму Москомархитектуры. На месте бланк выдаст специалист.

Через МФЦ. Процедура схожа с обращением в администрацию, но заявление оформляет сотрудник МФЦ на основе документов и сведений, которые предоставляет заявитель.

Через госуслуги. Пожалуй, самый удобный и простой способ. Нужно найти услугу «Выдача градостроительного плана земельного участка» и заказать ее, следуя подсказкам на экране.

Основной документ, чтобы получить ГПЗУ, — заявление. Его составляют на бумаге или в электронном виде. Форма заявления есть в административном регламенте о предоставлении услуги.

Другие документы приносят, как правило, при наличии и по желанию. Можно приложить:

• выписки из ЕГРН на объекты, которые есть на участке, и на сам участок;
• кадастровый паспорт участка;
• кадастровые паспорта недвижимости, которая есть на участке;
• техусловия на подключение электричества, газа, воды и других коммуникаций.

В некоторых городах выписки из ЕГРН требуют, но так не везде. Обычно всю информацию власти собирают по электронным системам сами.

Заполнение заявления на получение. Если хочется получить ГПЗУ лично, заявление заполняют на компьютере или от руки, форма есть в административном регламенте.

На госуслугах заявление генерируется автоматически, надо только подставить нужные данные в формы.

В МФЦ заявление заполняет оператор, заявителю нужно только подписать его. Можно указать, что ГПЗУ хочется получить в электронном виде.

Оплата госпошлины. ГПЗУ выдается бесплатно, госпошлины за это нет.

Сроки выдачи документов. Градостроительный план должны подготовить, зарегистрировать и выдать в течение 14 рабочих дней после подачи заявления  . Продление срока не предусмотрено.

Причины отказа. Для отказа в выдаче ГПЗУ есть три важных основания  :

1. С заявлением обратился тот, кто не имеет права запрашивать ГПЗУ. Например, сын просит ГПЗУ на участок матери — так нельзя, она должна сама подать заявление. Если собственник малолетний или недееспособный, за него ГПЗУ запрашивает родитель или опекун. Можно действовать через представителя, но тогда к заявлению прикладывают доверенность — лучше нотариальную, хотя иногда могут принять и простую письменную.
2. На территорию не утверждены проекты планировки и межевания. Без них строительство запрещено. Это преобладающая практика для системы комплексного развития территорий. Если участки мелкой нарезки в зоне комплексного развития территорий проданы, ГПЗУ на них не получить, это запрещает закон  .
3. Нет межевания или участок не поставлен на кадастровый учет. Содержание ГПЗУ прямо зависит от информации и чертежей в кадастровом паспорте, а по межевому плану в ГПЗУ вносят данные об отступах. Если нет межевания, ГПЗУ дадут только после того, как его проведут.

Муниципальные власти могут вводить и другие основания для отказа в выдаче ГПЗУ. Например, в административном регламенте Москвы есть такие:

• представленные заявителем документы утратили силу;
• представлен неполный комплект документов;
• некорректно составлено заявление;
• уже подано заявление на выдачу ГПЗУ, но ответ на него не получен;
• противоречивые, недостоверные сведения в документах и информации, на основании которых выдается ГПЗУ;
• на участке что-то построено самовольно.

Порядок обжалования. Отказ в выдаче ГПЗУ можно обжаловать. Жалобу пишут, например, на имя руководителя управления, мэра или главы администрации. Или же сразу подают административный иск в суд  .

Например, в Москве жалобы на решения Москомархитектуры рассматривает председатель комитета или заместитель, а жалобы на их решения — заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства  .

На подачу иска в суд есть три месяца со дня получения отказа. Если пытались обжаловать в досудебном порядке, три месяца считают с даты решения по жалобе.

ГПЗУ действует три года с момента подачи заявления на его получение  .

Исключение — информация в ГПЗУ о возможности подключения к инженерно-техническим сетям, то есть технологическом присоединении. Срок ее действия — шесть месяцев.

Возможны две ситуации.

Нужно исправить опечатки и ошибки. Заявление об исправлении ошибок подают точно так же, как и заявление о выдаче ГПЗУ. Нужно приложить документы, которые подтверждают ошибку или опечатку. Например, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт или правоустанавливающие документы.

Но за основу все равно возьмут данные из официальных баз и реестров, а не из представленных документов. Может встать вопрос с двойными исправлениями: например, если в выписке из ЕГРН ошибочная информация, сначала лучше добиться исправления ЕГРН, а уже потом получать ГПЗУ. Не получится поправить ГПЗУ, если в ЕГРН остается ошибка.

Обращение рассматривают в течение двух рабочих дней, а исправляют ошибки или отказывают в этом — в течение еще пяти дней. Отказ можно обжаловать в том же порядке, что и отказ в выдаче ГПЗУ.

Нужно внести фактические изменения. Такие изменения вносят, если изменилась ситуация на участке: построены новые объекты, проложены сети или, например, участок разделен на два.

В таком случае выдают новый ГПЗУ — надо подать заявление об этом. Лучше заранее убедиться, что изменения уже отражены в ЕГРН, а значит, должны быть обновлены технические документы на участок и капитальные объекты на нем.

Основанием для внесения фактических изменений может быть решение суда, но порядок от этого не меняется — нужно получать новый ГПЗУ.

В ГПЗУ указывают все ограничения, которые есть на момент подготовки плана. Но чаще случается, что о проблемах узнают уже после того, как получили ГПЗУ. Например, собственник никогда не видел градплана и не получал его, а потом решил продать землю с постройками. Покупатель запросил ГПЗУ и выяснилось, что отступы нарушены, а ряд хозпостроек стоит там, где строить запрещено.

Бывает, на участке еще ничего нет, но только из ГПЗУ будущий или действующий собственник узнают, что земля находится в зоне с особыми условиями использования территории, или ЗОУИТ  . Например, это водоохранная зона или территория национального парка. В ЗОУИТ может быть вовсе запрещено строительство или же введены ограничения по этажам, проценту застройки участка и отступам.

В ЕГРН отметки о том, что участок входит в ЗОУИТ, может и не быть, а в ГПЗУ — должна. Мы уже рассказывали в отдельной статье, как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону.

Оспаривать ГПЗУ из-за ограничений не имеет смысла. Нужно искать нормативные акты, на основании которых такие ограничения действуют, и уже эти акты признавать незаконными — скорее всего, в суде.

За нарушение ограничений, перечисленных в ГПЗУ, грозит административная ответственность. Она зависит от характера нарушения. Например, использование земельного участка не по целевому назначению карается штрафами.

Если определена кадастровая стоимость участка, штраф зависит от ее размера:

1. 0,5—1% для граждан, но не менее 10 000 ₽;
2. 1—1,5% для должностных лиц, но не менее 20 000 ₽;
3. 1,5—2% для организаций, но не менее 100 000 ₽.

Если нет кадастровой стоимости, штраф составит:

1. от 10 000 до 20 000 ₽ для граждан;
2. от 20 000 до 50 000 ₽ для должностных лиц;
3. от 100 000 до 200 000 ₽ для организаций.

Штраф нельзя просто уплатить и забыть о нарушении: его все равно надо устранить — снести самовольные постройки, переставить забор или передвинуть баню так, чтобы все соответствовало нормам.

Но от ответственности могут и освободить, если владелец действительно не знал о запретах и ограничениях.

1. ГПЗУ для частного строительства, не связанного с коммерцией, получать не обязательно. Но покупатели земли часто просят этот документ. В целом ГПЗУ помогает узнать об ограничениях и не нарушить их.
2. План выдают местные власти бесплатно в течение 14 рабочих дней. Нужно заявление — его можно подать лично, отправить через госуслуги или МФЦ.
3. Если нарушить ограничения, которые есть в ГПЗУ, наложат административный штраф. Но от ответственности могут освободить, если на момент нарушений владелец участка не мог знать об ограничениях.