Я инвестировала 3 млн рублей в дома из контейнеров в 2022 году

Я хочу рассказать историю с коммерческим уклоном. Идея сделать контейнерные домики родилась случайно, пару-тройку лет назад, (2019 год), когда я удаленно работала ещё в статусе VP of marketing в компании Grapheneca (USA, NY). То ли мы должны были поставлять производственную линию под ключ в таком морском контейнере, то ли печатать на 3д принтере маленькие дома на Марсе, то ли Маск поселился в таком доме-раскладушке, то ли цены на недвижимость в Америке конские, и моей ЗП никак не хватило бы на переезд нашей семьи из двух взрослых и четверых детей, — сложно сказать — отчего мне захотелось сделать свой мобильный модульный домик. Но ещё тогда я начала изучать тему морских контейнеров, поражаться их архитектурным кубиковым вариациям и идее свободы, движимости недвижимого. Как та улитка на склоне.

Но как я не крутила контейнеры, а даже самые большие из них были малы для нас. Эргономики не хватало в проходах и объемах и в полезной площади. Кроме того, в 2019 году у нас не было ни понимания — зачем их делать, ни финансов на эксперименты.

В пандемийный год, 2020, вообще всё на…крылось. Если помните, выезды из городов были ограничены, и путешествия стали с особенностями. Инвалидизация общества (общество с ограниченными возможностями). Новая нормальность приживалась постепенно, но финансирование венчурных компаний (с которыми я и работала последние пять лет, начиная с дизайнера и постепенно отвоевав руководящую должность) порезали сразу.

К тому моменту, мы уже закончили ремонт в частном доме, выплатили ипотеку, и в достаточной степени отсидели пятую точку на удаленке, практически не видя своих четверых детей. Встал вопрос о создании и управлении капиталом (капитальчиком по московским меркам).

У моих родителей были два жилых полуподвала, с двухметровыми потолками в центре нашего маленького, но гордого приморского города. В одном из них я долгое время жила и работала, там была моя маленькая творческая студия-галерея, а второй сдавали за 6000 + коммунальные, больше за него было не получить.

Поломка какой-нибудь колонки, течь в крыше, мелкий ремонт могли забрать всю годовую "выручку". Я предложила родителям вложить деньги в ремонт, с меня: дизайн, управление и продажи, прибыль — пополам.

Запустили объект в декабре 2019 года, сейчас прибыль составляет 60 000 в месяц, 1 000 000 вложенный в 2019 году отбили за 1,5 года, доходность объекта подняли в 10 раз. Стоимость покупки была в 2007 году 800 000, сейчас, думаю, в районе 2,5-3 млн стоит.

На следующий год отремонтировали и запустили мою бывшую мастерскую.

С учетом инфляции потратили 1 300 000, загрузка объекта и параметры такие же; 2-к ЖАКТ до 40 квадратов, в центре. На данный момент родители отбили все вложения, и получают пассивный доход 40 000-60 000 в месяц. В марте 2020 года я успела купить (перед закрытием нотариусов на ковид) свою экспериментальную квартиру под разбитие на три студии. 85 квадратов за 1 000 000.

Лазить по Авито в поисках недооцененной недвиги — моя слабость. Конечно, людей должны удивить наши цены, но поверьте, и у нас есть немало предложений купить дорого-богато, только я работаю в эконом сегменте (скорее всего это психологический потолок, который нужно разрешить себе преодолеть).

Новую перепланировку узаканивали изначально, от разрешения до акта приемки. Каждая студия имеет свой вход с фасада, свою кухоньку и санузел, Над которым устроен полуторный спальный этаж, так как высота потолков 3,5 (это добавляет дополнительные полезные 20 квадратов. Сдаются хорошо, хоть и не в центре, зато 7 минут пешком к морю, и рядом несколько других “магнитов” для арендаторов. Летом 22 года приносила 200 000 грязными — 150 000 чистыми, зимой от 60 000. В ремонт вложили 2800 000.

Срок окупаемости моих проектов 4-5 лет, хотя так считать неправильно, поскольку, при вложении в ремонт увеличивается и стоимость, капитализация самого объекта.

В общем, за пару лет я доказала семье жизнеспособность своих бизнес идей, мы вышли на полупассивный доход, покрывающий потребности нашей большой семьи, и делающий нас финансово независимыми. Следующая цель — Финансовая свобода, жить в любой стране мира не теряя в уровне жизни.

Нужно отметить, что недвижимость, хоть и фундаментная, но не единственная моя инвестиция. Исповедую множественные источники дохода. Моя стратегия: сначала курсы, информация по теме, потом сразу внедрение и практическое использование. Так я купила и запустила гаражики с торгов по банкротству, собрала несколько портфелей на брокерских счетах, вложила в P2B платформы, сейчас прохожу курсы по разным направлениям туристической деятельности (в процессе покупки гостиницы под ремонт), постепенно добываю международные документы, аттестаты.

Ещё за это время, чтобы доказать американским коллегам, что я умею запускать продукты в одно лицо, произвела на фабрике и продала первую партию своего небольшого изобретения (скорее полезная модель). Сетка для сбора фруктов, месяц назад получила заявку на 5000 штук и призадумалась, что нужно бы запустить и другие идеи из своего инженерно-дизайнерского запасника.

Но прежде всего я многодетная мать-домохозяйка с непредсказуемым графиком жизни, наполненном неожиданными детскими соплями. А любой бизнес требует дисциплины и системности. Желательно с большим средним чеком, чтобы перекрывать постоянные расходы. Могут ли мои мобильные домики — «Domove», стать таким продуктом?

Нейминг сформировала из того, что доступно в доменах и имеет соответствующий ассоциативный ряд и для русской и для, дай Боже, международной аудитории. На этапе тестирования бизнес-гипотезы денег не трачу, всё шама, всё за бесплатно. Так что опять извиняюсь перед профессиональными строителями, дизайнерами, бизнесменами и другими коллегами, за "наколенный" формат стартапа, зато он окупается и не стрессует. По-русски читаю как Домов — типа много Домов, Иван Домов, гугл произносит — Домув, типа Двигайся, moving — переезд, латиницей — чтобы адрес в ссылке не коверкался.

Вот такой бэкграунд, из которого понятно, что на момент производства (лето 2022 года), я уже неплохо знала, сколько денег понадобиться на их запуск в работу, и какая окупаемость у проекта. Кроме того у меня инженерное образование, и непрерывный стаж создания из ничего — что-то более 20 лет.

Тригернула меня точка-У, сбитая над Таганрогом в марте 22. Мы все сидели на чемоданах, закупали крупы и препараты из расширенной радиоактивной аптечки, и следили — куда ещё нам уже нельзя сбежать. До границы 50 км, мелькают над домом самолеты, вертолеты, техника.

С тоской я смотрела на семьи, которые единодушно решили сняться с якоря и плыть в неизвестность, ведь мой муж, брат и родители придерживаются умеренно-патриотических настроений. А я переживаю гамму чувств, скорее минорную. Чтобы сублимировать тревогу, я делаю, что могу, готовлюсь ко всему.

Так вот, капсульный отель для моей семьи из шести человек, мой личный шаттл. Который можно перевозить с помощью крана-манипулятора (остальной транспорт для контейнерных перевозок ещё не проверяли, но планируем).

Наш MVP. Minimal Viable Product (минимально жизнеспособный продукт) показал себя хорошо, заселяемость была такая же как на других объектах. Показательно снимала семья 2+2, сначала на неделю, потом продлили ещё на одну, потом как-то ночевали пять взрослых музыканта, и сейчас жду компанию из 4 взрослых и ребенка 9 лет. Думаю, маленькая площадь удобна тем, что больше времени люди проводят на улице, гуляют, купаются.

Чем мне нравится недвижимость в отличии от других направлений бизнеса, что жилье — это одна из базовых потребностей человека, на нее всегда есть спрос. Относиться к жилым пространствам нужно с позиции целесообразности. Вы же не будете есть суп вилкой? Так и этот продукт призван закрыть другие потребности, нежели традиционные виды жилья.

С одной стороны он, конечно, относится к средству временного размещения людей, но моя конструкция позволяет жить довольно комфортно, круглогодично и относительно независимо. И при желании позволяет нарастить площадь, в четырех направлениях от базового блока, в два-три раза дешевле, чем стоила установка первого модуля (минус санузел и бытовая техника).

Возможность увеличения площади благодаря инженерным решениям — это первое отличие от существующих аналогов.

Какие аналоги:

Мой проект занимает средний ценовой сегмент между бытовкой, домом-контейнером и заводским разборным модульным домом.

Поставлять планируем в четырех вариантах:

Эконом — 400 000-450 000 — укомплектован санузлом, бойлером, теплыми полами, базовая разводка, воды и электрики, но без техники и мебели. (потребуются оч. умелые ручки, свободное время и несколько сотен рублей сверху, чтобы начать там жить.). Такой вариант мы получили от производителя, по нашему ТЗ.

Стандарт — 750 000, укомплектован всей мебелью и техникой бюджетного уровня. Устанавливается и подключается к имеющимся на участке сетям в течении одного дня. Включает полный набор необходимых для жизни вещей: даже посуду, 6 комплектов постельного, моющие средства, веники-совки, ведра, текстиль, лаврушку, чай, сахар, хлеб-соль))) туалетную бумагу и гречку))).

Автоном — от 1 200 000 — с септиком, набором гибридной электростанции, набором дополнительного утепления декоративными панелями.

Глэмп — от 1 500 000, использование в отделке более дорогих материалов, комплектация.

Дополнительные модули (без санузла) будут стоить от 200 000. Хотя возможно, что реальные цифры окажутся по факту другими, и инфляция, и общая неопределенность тому способствует.

Инвестор-арендодатель. Уже воплощенная мной идея: установка 4 домиков на арендованной территории гостиницы Топаз, город Таганрог, запуск в работу с середины августа 2022 года. Инвестиции составили 3 000 000 на 4 домокомплекта, срок окупаемости 4 года. Срок эксплуатации домов — 10 лет и более. Таким образом установка домов в центре города, на первой линии моря, подключение к существующим сетям — водопровод, канализация, электричество позволило запустить проект в кратчайшие сроки.

Производство домов — 1 месяц, подключение коммуникаций, техники, сборка мебели — 2 недели. Дома пользовались спросом и в сезон, гости с детьми 2+2 даже продлевали бронь, селились и две пары в один домик, отзывы получили положительные, и так же локация и оснащение позволило сдать такое жилье и на длительно с сентября по июнь, все три варианта были сданы в первый же день рекламы. Один из домов оставлен на посуточную сдачу, для тестирования.

Таким образом проект позволяет инвестировать и постепенно увеличивать номерной фонд гостиницам, не привлекая кредиты, и не заморачиваясь с разрешительными документами, как для некапитальных строений допускается установка двухэтажного здания. Грубо говоря, 750 000 вложил в дом под ключ, и в течении недели запустили новый объект, если правильно оценили локацию, то срок окупаемости будет приблизительно таким, как в моем примере, а может и быстрее.

В ценовом сегменте мой проект занимает середину между рабочими бытовками, всякого рода палатками, юртами, за 150 000-200 000 (с низкими потолками, без санузла и техники, с самыми дешевыми материалами, нештабилируемые), и "мажорно-гламурными" вариантами от 2 000 000, А-фреймами, контейнерами, (требующими для запуска больше инвестиций и имеющими соответственно больший срок окупаемости).

Таким образом модули позволят протестировать локацию с наименьшими затратами, а в случае, если "не выстрелит" дом остается ликвидным активом, поскольку его можно не только установить на новом месте, но и продать.

В качестве покупателей могут выступать не только дачники и семьи, затеявшие постройку большого дома на своем участке, но и например новые граждане России, получившие вместе с паспортами право на материнский капитал. На данный момент он составляет почти 700 000. Если рассматривать дачные участки, то есть предложения и за 50 000-100 000, при установке такого дома на фундамент возможна его регистрация по упрощенной схеме и соответственно, можно оформить сделку по продаже и перепродаже до 1 000 000 р не облагаемую налогом.

В качестве портрета покупателя я представляю себе маму с детьми, которая осталась одна, без мужа, возможно в чужом городе, и совсем не уверена, что хотела бы именно здесь обосноваться на всю жизнь. Она могла бы купить за материнский капитал + небольшие накопления (или кредит) полностью готовый дом со всей техникой "заходи и живи". При этом, уже имея в основном доме все самые важные вещи — кухню, санузел, технику, она может заказывать уже пустые дополнительные блоки — спальни, стоимостью около 200 000-300 000 и постепенно пристраивать их к базовому дому, прорубая дверь справа и слева от основного блока, ведь там уже заложен брус.

При такой схеме, инвестор в проекте может сам кредитовать покупателей, по схеме аренда с правом выкупа, или купить большой участок, разбить его на несколько, установить домокомплекты, сэкономив на общих коммуникациях и часть из домов сдавать, а вторую часть постепенно продавать.

Еще одно предложение: совместное партнерство во владении активом.

Чтобы найти производителей, которые согласились отойти от своего стандартного техпроцесса и сделать наш заказ по нашим чертежам и условиям, мы обзвонили более 10 производств из своего региона и 10 соседних, основная проблема — логистика, стоимость доставки 70 р километр + разгрузка-погрузка, поэтому конечно лучше производить в своем регионе.

Но контролировать производителя на расстоянии крайне сложно, в результате по многим пунктам мы крайне недовольны качеством работ. Если поставить свое производство, где половина стоимости изделия будет принадлежать производителю и возможно будет им же обслуживаться, то он будет заинтересован в качестве и долговечности всех материалов и комплектующих.

В качестве дальнейшего развития бизнеса можно создать подробные технологические карты производства таких домов, для организации сети франшиз, в том числе изучить законодательство других стран на установку и производство таких конструкций и наконец-таки соорудить американскую мечту удаленно.

1. Производителям бытовок не интересно менять техпроцессы под нас, либо цену загибают несусветную, либо халтурят с материалами и технологией. Несмотря на список и ссылки на конкретные материалы, которые должны были быть куплены и установлены, наш подрядчик заменил их по своему выбору.

В результате мы получили кое-где явный брак (пластик расслоился), а где-то скрытый (например планировался утеплитель 10 см многослойный, а поставлен был 5 и ниже качеством).

2. К сожалению, в качестве отопления мы использовали сначала конвекторы по рекомендации производителя, в результате столкнулись и с замерзшими трубами и с тем, что холодные полы — это крайне некомфортно зимой. На другом объекте мы положили инфракрасный теплый пол, и он отлично себя показал. Однако электроотопление, хоть и регулируемое удаленно системой Smart-house резко стало не рентабельным при увеличении стоимости тарифов на электроэнергию, особенно для ИП.

А так же мы сделали кроме утепления греющий кабель на водяные трубы, кроме утеплителя. Думаю, для глэмпинга, расположенного в сельской местности, в пригороде, на дачах, эти затраты будут более разумны.

3. Производитель всячески отказывался устанавливать сантехнику, мебель и прочее, в результате сама концепция продукта — под ключ, была нарушена. Так же, как и концепция универсальности, серийности, например совершенно разные размеры отверстий на входные трубы и прочие — "мелочи", нам пришлось допиливать самим.

Таким образом, не факт, что подрядчик будет выполнять все требования, а доделки на месте могут сбить весь график работ.

4. Своя аудитория. Не сомневаюсь, что если бы Booking и Airnbnb дожили бы до наших дней, спрос на такой вид жилья был бы отличным, ведь на тех площадках даже на этапе публикации объявления можно выбрать из 20 типов жилья. мы, конечно, осваиваем и всё многообразие других площадок бронирования, из которых Авито, сейчас самая популярная. Но аудитория не та.

Я так понимаю, мои клиенты как и я — любители экзотики, необычного опыта, вся моя недвижимость какая-то нестандартная: то эллинг на море, то глэмпинг в центре города, то мастерская художника, то двухуровневые квартиры с арочными окнами.

Хотелось бы повысить стоимость аренды, чтобы оставались деньги на развитие, рекламу, ремонт, как и положено в бизнесе, чтобы приезжали клиенты, которые выбирают не самое дешевое предложение, по цене ночлежки, с которыми приходится конкурировать, а самое необычное. Подумываю об Инстаграме, Телеграмме, в бартере с блогерами.

Но даже при таких раскладах, я думаю, что такие дома это перспективная конструкция и формат, так как по международной статистике именно модули занимают 60% рынка глэмпинг-конструкций. Потому что, ни А-фрэйм, ни палатку, не получится так просто перевезти, быстро установить и соорудить из них нечто новое.

Тем не менее такая минималистичная конструкция требует своих решений для мебели, дизайна, инженерии, (разница порой и в миллиметр имеет значение), то есть всего того, что мы уже разработали и имеем возможность производить серийно.

Как считаете, стоит ли?