Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.

В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.

Сколько стоит дом и земля у моря

Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.

На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.

Кроме удаленности от моря цена на землю зависит от ее категории и вида разрешенного использования. Категорий земель семь, видов разрешенного использования — почти 3000. Все они прописаны в приказе Минэкономразвития.

Продают обычно участки трех категорий:

  1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
  2. Для дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
  3. Для садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Чтобы купить участок, построить дом и сдавать его туристам, земля должна быть категории ИЖС. Участки ДНП и СНТ можно покупать только для личного пользования. Обычно на них строят дачные домики и выращивают овощи и фрукты.

Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих

С землей ИЖС тоже не все просто. Например, дом должен быть не выше трех этажей, а жить в нем может только одна семья. Зато такие участки считаются землями поселений, поэтому проще подвести коммуникации и получить постоянную регистрацию. А еще такой участок можно перевести в другую категорию, чтобы использовать в коммерческих целях. Подойдет, например, туристическое или гостиничное обслуживание. Это отдельная процедура с пачкой документов и бюрократией, но это по крайней мере можно сделать. Поэтому земля ИЖС стоит дороже, чем ДНП или СНТ.

Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.

У Дмитрия деревянный дом, сверху обшитый сайдингом. Такой можно построить за 5—6 млн рублей.

Цены на участки в Адлере на «Авито»

От моряКатегорияПлощадьЦена соткиСтоимость
140 мИЖС7 соток18,5 млн Р130 млн Р
240 мИЖС4 сотки6,25 млн Р25 млн Р
340 мИЖС5 соток5,6 млн Р28 млн Р
740 мДНП4,8 сотки0,27 млн Р1,3 млн Р
140 м от моря
Категория
ИЖС
Площадь
7 соток
Цена сотки
18,5 млн Р
Стоимость
130 млн Р
240 м от моря
Категория
ИЖС
Площадь
4 сотки
Цена сотки
6,25 млн Р
Стоимость
25 млн Р
340 м от моря
Категория
ИЖС
Площадь
5 соток
Цена сотки
5,6 млн Р
Стоимость
28 млн Р
740 м от моря
Категория
ДНП
Площадь
4,8 сотки
Цена сотки
0,27 млн Р
Стоимость
1,3 млн Р

Обстановка и ремонт

Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.

Обстановка обошлась в 800 000 рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в Икее.

Самый недорогой трехместный номер без балкона
Самый недорогой трехместный номер без балкона

Доходы

В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.

Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.

Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.

У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес
У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес

Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.

Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.

Сколько стоит снять комнату у Дмитрия

НомерВ пик сезонаВ начале и конце сезона
Семейный4000 Р3000 Р
Трехместный с балконом2800 Р1800 Р
Трехместный без балкона2500 Р1500 Р
Семейный номер
В пик сезона
4000 Р
В начале и конце сезона
3000 Р
Трехместный номер с балконом
В пик сезона
2800 Р
В начале и конце сезона
1800 Р
Трехместный номер без балкона
В пик сезона
2500 Р
В начале и конце сезона
1500 Р

Содержание гостиницы

Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.

За электричество — 10 000 Р: это свет, чайники, бойлеры, кондиционеры. В месяц выходит больше 2000 кВт. В дом Дмитрия проведен газ, поэтому за электричество он платит по фиксированному тарифу: 4,44 Р за 1 кВт. Если газа нет, можно платить по пониженным тарифам.

За воду — 5000 Р: водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.

За вывоз мусора — 3990 Р. В Сочи есть норма вывоза мусора на человека — 3 кубометра в месяц. Это стоит 210 Р. В гостинице могут жить 19 человек, поэтому вывоз мусора стоит 3990 Р.

За постельное белье и полотенца — 1200 Р. Чтобы не тратить время на стирку и глажку, Дмитрий пользуется прачечной. За килограмм белья там берут 50 Р. Дмитрий сдает белье один-два раза в неделю, когда выезжают туристы. В сезон набирается 80—100 кг.

На мелкий ремонт — 12 000 Р: ножки стульев, дверцы шкафов, лейки для душа. Вызов мастера стоит минимум 1000 Р, поэтому часть поломок Дмитрий устраняет сам.

На бытовые расходы — 5000 Р: мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.

На интернет — 1000 Р. Если сэкономить на вайфае — отрицательный отзыв гарантирован.

Если считать содержание за год, еще добавляются расходы на подготовку к сезону: проверить крышу, что-то подкрасить, где-то прибить. Кондиционеры почистить и заправить. Все вместе — еще примерно 70 000 Р в год. А если сломается что-то из крупной техники вроде бойлера, то ремонт обойдется еще в 10 000 Р.

В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 Р — или около 56 000 Р в месяц.

На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много
На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много

Реклама

Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.

Агрегаторы приводят больше всего клиентов. Фотографии гостиницы Дмитрий разместил на сайтах booking.com, hochu-na-yuga.ru и ostrovok.ru. По цене ориентируется на соседние гостиницы. За каждого клиента платит сервисам комиссию, самая большая у «Букинга» — 15% плюс НДС.

Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.

Табличка на доме. Владельцы гостиниц часто вешают таблички, где пишут о свободных комнатах. На хорошей табличке есть реквизиты ИП, номер владельца и типы номеров. Дмитрий табличку не вешает: говорит, что его клиенты по табличкам не ищут. Обычно так делают те, кто забронировал что-то заранее и теперь хочет найти комнату подешевле. Другой вариант — те, кто ничего не бронировал и хотят номер прямо сейчас. Планировать таких клиентов трудно, поэтому Дмитрий на них не рассчитывает.

На чем сэкономить

Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.

Завтраки — это продукты, работа повара и разрешение СЭС. Номера без завтраков дешевле на 100—200 рублей, поэтому они чуть реже простаивают. А позавтракать можно в кафе рядом с гостиницей — за те же 150 рублей.

Администратор помогает гостям решать проблемы и впускает их по ночам. Но он стоит 2000 рублей за смену. Поэтому Дмитрий старается сам все время быть рядом или просит родственников его подменить. А ключи выдает всем гостям.

Горничная стоит 1800 рублей за смену, или 25—30 тысяч в месяц — если повезет найти такую, которая согласится работать только в сезон. Хорошие горничные устраиваются в отели на весь год, на сезон им идти невыгодно. Поэтому Дмитрий убирает комнаты сам: моет сантехнику, пол и окна, меняет белье и покрывала. Это занимает 2—3 часа раз в 3—4 дня. После отъезда гостей Дмитрий проводит генеральную уборку.

За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы
За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы

Сложности

Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.

Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.

Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.

Конкуренция. Даже в сезон за клиентов приходится бороться. К Олимпиаде в Сочи построили много гостиниц разного уровня, поэтому найти здесь комнату не проблема. Крупные отели берут сервисом: каждый день уборка номеров, завтрак, круглосуточный ресепшен, бассейн. Обычно это дороже, чем снять комнату у частника, но если случается акция, то может получиться и дешевле. Поэтому клиенты, которые ценят сервис, уходят в такие отели.

Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить. Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия. В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.

Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера
Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера

Перспективы

Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.

Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.

Расходы на содержание гостевого дома в год — 252 000 Р

Содержание и подготовка к сезону220 000 Р
Реклама и комиссии32 000 Р
Содержание и подготовка к сезону
220 000 Р
Реклама и комиссии
32 000 Р

Чистая прибыль от гостевого дома в Адлере в 2017 году — 1 048 000 Р