Сколько можно заработать на домике у моря

Опыт запуска частной гостиницы

111
Сколько можно заработать на домике у моря

Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.

Аватар автора

Елена Евстратова

отдыхает в частном секторе

Страница автора

В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.

Сколько стоит дом и земля у моря

Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.

На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.

Кроме удаленности от моря цена на землю зависит от ее категории и вида разрешенного использования. Категорий земель семь, видов разрешенного использования — почти 3000. Все они прописаны в приказе Минэкономразвития.

Продают обычно участки трех категорий:

  1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
  2. Для дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
  3. Для садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Чтобы купить участок, построить дом и сдавать его туристам, земля должна быть категории ИЖС. Участки ДНП и СНТ можно покупать только для личного пользования. Обычно на них строят дачные домики и выращивают овощи и фрукты.

Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих
Каждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы. Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих
1/2
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось

С землей ИЖС тоже не все просто. Например, дом должен быть не выше трех этажей, а жить в нем может только одна семья. Зато такие участки считаются землями поселений, поэтому проще подвести коммуникации и получить постоянную регистрацию. А еще такой участок можно перевести в другую категорию, чтобы использовать в коммерческих целях. Подойдет, например, туристическое или гостиничное обслуживание. Это отдельная процедура с пачкой документов и бюрократией, но это по крайней мере можно сделать. Поэтому земля ИЖС стоит дороже, чем ДНП или СНТ.

Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.

У Дмитрия деревянный дом, сверху обшитый сайдингом. Такой можно построить за 5—6 млн рублей.

800 000 ₽
потратил Дмитрий на обстановку дома

Цены на участки в Адлере на «Авито»

От моряКатегорияПлощадьЦена соткиСтоимость
140 мИЖС7 соток18,5 млн ₽130 млн ₽
240 мИЖС4 сотки6,25 млн ₽25 млн ₽
340 мИЖС5 соток5,6 млн ₽28 млн ₽
740 мДНП4,8 сотки0,27 млн ₽1,3 млн ₽

Цены на участки в Адлере на «Авито»

140 м от моря
КатегорияИЖС
Площадь7 соток
Цена сотки18,5 млн ₽
Стоимость130 млн ₽
240 м от моря
КатегорияИЖС
Площадь4 сотки
Цена сотки6,25 млн ₽
Стоимость25 млн ₽
340 м от моря
КатегорияИЖС
Площадь5 соток
Цена сотки5,6 млн ₽
Стоимость28 млн ₽
740 м от моря
КатегорияДНП
Площадь4,8 сотки
Цена сотки0,27 млн ₽
Стоимость1,3 млн ₽

Обстановка и ремонт

Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.

Обстановка обошлась в 800 000 рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в Икее.

Самый недорогой трехместный номер без балкона
Самый недорогой трехместный номер без балкона

Доходы

В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.

Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.

Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.

У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес
У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес

Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.

Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.

Сколько стоит снять комнату у Дмитрия

НомерВ пик сезонаВ начале и конце сезона
Семейный4000 ₽3000 ₽
Трехместный с балконом2800 ₽1800 ₽
Трехместный без балкона2500 ₽1500 ₽

Сколько стоит снять комнату у Дмитрия

Семейный номер
В пик сезона4000 ₽
В начале и конце сезона3000 ₽
Трехместный номер с балконом
В пик сезона2800 ₽
В начале и конце сезона1800 ₽
Трехместный номер без балкона
В пик сезона2500 ₽
В начале и конце сезона1500 ₽

Содержание гостиницы

Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.

За электричество — 10 000 ₽: это свет, чайники, бойлеры, кондиционеры. В месяц выходит больше 2000 кВт. В дом Дмитрия проведен газ, поэтому за электричество он платит по фиксированному тарифу: 4,44 ₽ за 1 кВт. Если газа нет, можно платить по пониженным тарифам.

220 000 ₽
тратит Дмитрий в среднем на содержание дома в год

За воду — 5000 ₽: водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.

За вывоз мусора — 3990 ₽. В Сочи есть норма вывоза мусора на человека — 3 кубометра в месяц. Это стоит 210 ₽. В гостинице могут жить 19 человек, поэтому вывоз мусора стоит 3990 ₽.

За постельное белье и полотенца — 1200 ₽. Чтобы не тратить время на стирку и глажку, Дмитрий пользуется прачечной. За килограмм белья там берут 50 ₽. Дмитрий сдает белье один-два раза в неделю, когда выезжают туристы. В сезон набирается 80—100 кг.

На мелкий ремонт — 12 000 ₽: ножки стульев, дверцы шкафов, лейки для душа. Вызов мастера стоит минимум 1000 ₽, поэтому часть поломок Дмитрий устраняет сам.

На бытовые расходы — 5000 ₽: мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.

На интернет — 1000 ₽. Если сэкономить на вайфае — отрицательный отзыв гарантирован.

Если считать содержание за год, еще добавляются расходы на подготовку к сезону: проверить крышу, что-то подкрасить, где-то прибить. Кондиционеры почистить и заправить. Все вместе — еще примерно 70 000 ₽ в год. А если сломается что-то из крупной техники вроде бойлера, то ремонт обойдется еще в 10 000 ₽.

В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 ₽ — или около 56 000 ₽ в месяц.

На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много
На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много

Реклама

Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.

Агрегаторы приводят больше всего клиентов. Фотографии гостиницы Дмитрий разместил на сайтах booking.com, hochu-na-yuga.ru и ostrovok.ru. По цене ориентируется на соседние гостиницы. За каждого клиента платит сервисам комиссию, самая большая у «Букинга» — 15% плюс НДС.

Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.

Табличка на доме. Владельцы гостиниц часто вешают таблички, где пишут о свободных комнатах. На хорошей табличке есть реквизиты ИП, номер владельца и типы номеров. Дмитрий табличку не вешает: говорит, что его клиенты по табличкам не ищут. Обычно так делают те, кто забронировал что-то заранее и теперь хочет найти комнату подешевле. Другой вариант — те, кто ничего не бронировал и хотят номер прямо сейчас. Планировать таких клиентов трудно, поэтому Дмитрий на них не рассчитывает.

На чем сэкономить

Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.

Завтраки — это продукты, работа повара и разрешение СЭС. Номера без завтраков дешевле на 100—200 рублей, поэтому они чуть реже простаивают. А позавтракать можно в кафе рядом с гостиницей — за те же 150 рублей.

Администратор помогает гостям решать проблемы и впускает их по ночам. Но он стоит 2000 рублей за смену. Поэтому Дмитрий старается сам все время быть рядом или просит родственников его подменить. А ключи выдает всем гостям.

2000 ₽
зарплата администратора за смену

Горничная стоит 1800 рублей за смену, или 25—30 тысяч в месяц — если повезет найти такую, которая согласится работать только в сезон. Хорошие горничные устраиваются в отели на весь год, на сезон им идти невыгодно. Поэтому Дмитрий убирает комнаты сам: моет сантехнику, пол и окна, меняет белье и покрывала. Это занимает 2—3 часа раз в 3—4 дня. После отъезда гостей Дмитрий проводит генеральную уборку.

За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы
За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы

Сложности

Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.

Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.

Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.

Конкуренция. Даже в сезон за клиентов приходится бороться. К Олимпиаде в Сочи построили много гостиниц разного уровня, поэтому найти здесь комнату не проблема. Крупные отели берут сервисом: каждый день уборка номеров, завтрак, круглосуточный ресепшен, бассейн. Обычно это дороже, чем снять комнату у частника, но если случается акция, то может получиться и дешевле. Поэтому клиенты, которые ценят сервис, уходят в такие отели.

Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить. Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия. В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.

Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера
Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера

Перспективы

Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.

Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.

Расходы на содержание гостевого дома в год — 252 000 ₽

Содержание и подготовка к сезону220 000 ₽
Реклама и комиссии32 000 ₽

Расходы на содержание гостевого дома в год — 252 000 ₽

Содержание и подготовка к сезону220 000 ₽
Реклама и комиссии32 000 ₽

Чистая прибыль от гостевого дома в Адлере в 2017 году — 1 048 000 ₽

Елена ЕвстратоваСейчас Дмитрий на распутье: сдавать домик дальше или продать и купить три квартиры в Сочи, чтобы сдавать уже их? Что думаете, как ему лучше поступить?
  • Helen GolovatayaЖениться ему надо: легче делить заботы пополам. Если жена хозяйственная будет, то сможет и завтраки подавать. Странно, что в Адлере завтрак стоит 150-200. В Алуште скромный обед в 400-600 обходится (борщ, пюре с куриной отбивной, пироженка и компот/напиток). Да и ремонт квартир никто не отменял, там тоже свои заморочки будут. Ему надо найти еще допдоход. Рыбу там ловить же можно? Или оказывать транспортные услуги (минивэн купить). Да хоть выпечку делать. Миллион прибыли в год - это 83 тысячи в месяц. Неплохо, если учесть, что минималка меньше 10 тысяч, а средняя 40 тысяч. И что большинство людей живут на доход до 30 К.5
  • Sc ChipИнтересна примерная стоимость дома с землей, за которую планируют продать... Может проще "на вклад" положить)3
  • Перелётная улиткаPaulina, в смысле "кроме случая с женой"? Т.е. жена должна работать за спасибо (читай еду и кров?). Хорошо если они женятся на всю жизнь, работают в гостинице и умирают в один день, а если нет? Жена, должна быть официально трудоустроена или, в случае сильной любви, наделена долей в бизнесе(особенно если привносит туда деньги/прочее имущество). В противном случае, если развод- все имущество нажито до брака, жена на улице в чем пришла. Семейный кодекс, как и все прочие, нужно чтить и почитать.9
  • Роман БеловСогласно данным автора: Участок 25 млн + дом 6 млн + мебель/отделка 1 млн. = 32 млн. И это ради прибыли в 1 млн. в год? Окупаемость в 32 года?? И это очень упрощенный подсчет, там еще не понятна стоимость подключения коммуникаций. Плюс арендный дом требует обновления ремонта раз в 5 лет. Итого лет за 35 только вложения окупятся. Еще и самому вкалывать надо - На фиг такой бизнес!!!17
  • Вячеслав ЗагородныйЯ так понимаю, что стоимость дома с участком Дмитрия составляет минимум 25 млн. рублей. Бизнес приносит в среднем 1,5 млн. рублей в год, при том, что он сам ежедневно трудиться в сезон. Соответственно срок окупаемости данного бизнеса 25 млн. рублей / 1,5 млн. рублей при средне-оптимистичном прогнозе 16 лет. Вывод: бизнес срок окупаемости, которого при активном участии в нем собственника (инвестора) 16 лет - это говно-бизнес. Однозначно продавать.4
  • Вячеслав ЗагородныйВ дополнении. Если просто положить в банк 25 млн. рублей всего-лишь под 5% годовых ежегодный мега-пасивный доход составит 1,25 млн. рублей. ))))))))9
  • Elena TyukalovaУправляю гостевым домом на юге пять лет. Работа соковыжимательная, особенно если делать все самому. Я бы на вашем месте не спешила продавать, вы только начали вникать в дело и нарабатывать себе клиентов. Тем более локация у вас кайфовая, не всем так везет. Возьмите на работу горничную, чтобы развязать себе руки и заняться самым важным — привлечением клиентов и увеличением выручки. На горничной экономите 25 тысяч в месяц, на простоях упускаете сотни. Посчитайте, на какую сумму у вас простои за прошлый сезон, и подумайте, как их уменьшить. Изучите топ выдачи посиковиков и разместитесь еще на нескольких агрегаторах. У нас хорошо работают Азур, Куданаморе, Твил и Букинг. Правда, мы выкупаем спецразмещение и тратим порядка 60 тысяч в год на рекламу. Как у вас отрабатывают Хочунаюга? Они вроде в топе по запросам, но я вижу смысл там только баннер ставить. Там нет нормального поиска для клиентов, гостиницы представлены убого — мелкие фото номеров отдельно, описания отдельно, черт ногу сломит в их древнем сайте. Я бы как клиент не стала пользоваться таким агрегатором. К сожалению, с каждым годом все эти сайты дают все меньше клиентов. Поэтому мы ставим на прямые продажи — очень лояльны к старым клиентам, ведем соцсети и инстаграм. Совсем не хочется платить конские комиссии букингу. Делайте скидки на июнь и вторую половину сентября и на переходные даты с месяца на месяц, чтобы в первую очередь бронировать их, а не самые ходовые даты. Берите брони в цепочки, а не все подряд. Между цепочками можно оставлять окна на день-два в выходные, если будет три-четыре среди недели — то будут стоять. Берите предоплату, чтобы брони реже срывались. Наладьте отношения с точками размещения, чтобы оперативно продавать окна между бронями. Эти же окна можно выставлять на букинге с максимальной комиссией - тогда они будут в топе и их могут забронировать даже в день заезда. Сядьте на стульчик у ворот, в конце концов, если улица проходная. У нас в поселке хозяева гостишек в пять-шесть утра умудряются народ с автобусов встречать. Такая идет битва за клиентов. Классно, когда в гостишке есть дополнительные услуги. Например трансфер от жд и аэро, аниматор приходящий, стирка (у нас платная). Пляжные зонты, матрасы, велики, коляски напрокат. Зонты даже бесплатно можно давать - у вас номеров мало, а эта плюшка будет дополнительным плюсом. Я бы сказала, что у вас мало расходов за сезон. Тут не написано про налоги. У нас патент, например. Еще каждый год мы то воду докупаем, то скважину переделываем, то разрешения какие-нибудь у администрации - это все огромные расходы. Ну и пока у вас все новое, мало амортизации. С каждым годом будете на ремонт, мебель и технику больше тратить. Поэтому советую выжать из гостиницы сейчас побольше, пока она не требует больших вложений. А там видно будет — продать всегда успеете. Сдавать в аренду не советую сейчас. Арендаторы гостиницу быстрее убьют, чем вы, беречь не будут. А вам потом за свой счет восстанавливать.39
  • Антон ИвановСудя по фото и описанию, Дмитрий - жлоб. Можно было чуть-чуть потратить денег и сделать нормальный дизайн проект что внутри комнат, что снаружи где беседка. Впечатление от фото крайне удручающие. Вопросов больше, чем ответов. Что мешает найти управляющего для гостиницы? Что мешает снизить цены в несезон чтобы отель не простаивал? Или привлекать лыжников, организовать трансфер в поляну. Про перспективы на будущее весьма туманны, похоже на розовую фантазию, тремя квартирами тоже надо будет заниматься (внезапно)7
  • Лана КазновскаяРоман, прибыль там сильно меньше получается, потому что себе владелец не посчитал. Это не бизнес, а самозанятость, а значит и не прибыль, а заработок :)7
  • Evgeny PesterevРоман, Землю и дом вычеркиваем, их он получил в наследство. Итого 1 миллион вложил и за сезон окупил. Относительно неплохо для их местности средняя зп получается при не такой уж большой занятости. Да если ни горничной ни администратора нет он все время там торчит но большую часть времени ничего делать не нужно. Уборка 2-3 часа несколько раз в неделю.2
  • Evgeny PesterevВячеслав, так у него нет 25 миллионов, продать участок с домом он только мечтает.2
  • Andrei BondarenkoСпасибо большое за статью! Очень познавательно! Ещё раз убедился, что работать в офисе, если достигнешь хорошей ЗП спокойнее и лучше work-life Balance. Хот многие, кто не не занимался гостиничным делом, витают в облаках как они стригли бы миллионы. Вариант с квартирами вообще идеален, сравнимый доход - масса свободного времени и сэкономленных нервов.2
  • Захар ИзломовElena, читаю комментарии на ТЖ ради таких вот содержательных постов. Спасибо! Многие пишут в комментариях к статьям "бред" или "враньё", "цифры выше/ниже" . Но эти комментарии авторам не нужны. Не все могут читать между строк и видеть главный вопрос статьи который задаёт автор. А правильно ответить на него это вообще из ряда фантастики!)16
  • Daniil IvanovАндрей, а он что, не приносит пользу?2
  • Александр КуракEvgeny, Тем не менее, прибыльность/окупаемость бизнеса должна учитывать стоимость недвижимости, независимо от их источника. Получается, крайне не выгодное вложение денег. Как отметили выше, на банковских процентах, ничего не делая, можно получить больше. Поэтому - продавать.4
  • Леонид ЗолотаревЮлия, итого приходим к выводу что с женой проблем больше, чем с незнакомкой.4
  • Франц Антон МесмерHelen, в Коктебеле, Ялте и Феодосии средний норм обед 200-300. Откуда вдруг в Алуште 600? Разве что в ресторане.2
  • Франц Антон МесмерElena, отдыхал много лет в краснодарском крае. Теперь открыл для себя крым: Коктебель, Ялта, Судак. В шанхай где все друг на друге сидят с этими маленькими гостиницами где всё застроено до упора просто, типо Адлера ни за что больше не поеду. Опыт краснодарского края 15 лет, начиная от Анапы и дальше вниз до Адлера - 90% частные гостиницы. Как исключение знаю приличные крупные отели с большой территорией и не очень жесткой застройкой в основном в Анапе в конце Пионерского. Но частныё сектор это лажа полная, в основном из за жадности хозяев.4
  • Алексей ШевченкоМиллион в год смешная сумма, учитывая, что работать в сезон надо без отдыха. Это не бизнес - это самозанятость без перспективы развития. Тем более что в Сочи в этом году оттока туристов не было только из-за ЧМ. Курорт летом не конкурентен: инфрастуктура, сервис, отсутствие культурного досуга, да и само море даже близко не красное или средиземное, из ресторанов Лондон групп и пара-другая еще, остальное - забегаловки; и цены в Сочи выше, чем в Италии, Испании, Греции - нужное подчеркнуть. Цены реально выше. Дом в Адлере можно просто сдать в долгосрочную аренду физикам для личного проживания за 60- 70 тыс/мес ( как минимум) и полностью освободить себя от забот по его содержанию + огромное кол-во свободного времени. В Сочи есть проблемы в поиске домов для длительной аренды для себя, особенно если есть животные, сталкивались лично. Продать тоже можно - рынок недвижимости в Сочи сейчас перегрет, цены неадекватны - последствия олимпиады и огромного потока мигрантов с урала/сибири. Возможно сейчас это и хороший вариант сейчас, если дадут действительно хорошую цену. 25 млн - это отличная инвестиция в нормальный безнес, можно собственное производство открыть, развиваться и расти год от года, чего точно не будет с мелким гостиничным бизнесом.2
  • Алексей ШевченкоФранц Антон Месмер, рекомендую посетить Родос, Крит, Анций, Барселону, Римини, Черногорию, Хорватию - список бесконечен. Потом и Крым для себя закроете. Туристический сектор в отличие от , например, атомной промышленности у нас совсем не конкурентен. Дорого и плохо3
  • Владислав ТолчеевВсегда радуют советчики, кукарекающие про вклад. "Вон в банке 6%, кококо, миллион в год!". Все забыли, что пару лет назад вклады под 10% были, какими вклады будут через год, не знает никто. Вообще, в нашей стране сегодня у тебя 2 миллиона и ты можешь купить квартиру, а завтра у тебя 2 миллиона и ты можешь рожок мороженого в маке на него купить... и то, скидку просить придется. Вклады в валюте, например, в евро удручают своими %. Гостиница, приносящая деньги — актив, как бы то ни было. Возможно, стоит оптимизировать процессы, делегировать. Сами смотрите, конечно. Я лишь хочу сказать, что вклад в рублях — не панацея. inb4: "если не вклад, тогда акции!" Чтобы заниматься грамотным инвесторованием на фондовом рынке нужно каждый день анализировать кучу информации, читать, изучать. Это не "изи-изи, выкинул денег, +250% годовых", это ежедневный труд.13
  • Алёна ШефинаElena, да, замечательный ответ! Спасибо большое! Только купила квартиру в Сочи под сдачу, поэтому мне любая информация "из первых рук" интересна)5
  • Elena TyukalovaАлёна Шефина, Я бы попробовала квартиру сдавать через Букинг, Airbnb, Куданаморе, Авито и Юлу. На Куданаморе узнайте стоимость топовых мест в выдаче. Еще рекламируйте квартиру Вконтакте. Можно размещаться в чужих группах. Я так в прошлом году нашла клиентов на квартиру в Геленджике на месяц. Сделайте хорошие фото. Это прям главное. Не на телефон мебель снимайте, а панораму комнат широкоугольным объективом из углов. Еще вид из окна (если хороший), подъезд, двор и инфраструктуру - детские площадки, магазины.3
  • Grigory ChemerisПредположим, что участок с домом можно продать за 30 миллионов. За эти деньги можно купить две коммерческие недвижимости от 40 кв.м. в новых ЖК в Москве и новую квартиру (1-2 комнаты). Коммерческая недвижимость спокойно сдается от 200 тыс. в месяц. за две единицы. Уплата налога по УСН 6%. Прибыль составит 188 тысяч в месяц (по меркам Москвы достаточно высокая зарплата). Что мы имеем: Годовая прибыль 2 256 000 рублей. В активе две коммерции + квартира. Плюс можно при желании заниматься другим бизнесом.10
  • Olga BaerРоман, хорошее наследство - это когда чистая прибыль без вложений таких масштабов. Мало кто продаёт чисто полученный актив. Рациональный человек извлекает прибыль. Если продать и купить квартиры под аренду, возни будет намного меньше. Но по затратам - точно потянет доп.расходы.0
  • Olga BaerАлександр, а какой банк застрахован от санации или банкротства? Продать и положить на депозит...АСВ страхует только 1,4 млн рублей. Много банков придется подбирать и следить за каждым счетом )1
  • Olga BaerВячеслав, а страховка от инфляции??? через 10 лет какова будет стоимость этих денег 1,25 млн, если не наращивать доход? Тут в инвестиции разного уровня надо переходить. Новичкам - очень рискованно.1
  • Михаил ПашенинEvgeny, да да. Это надо найти ещё такого дурака-энтузиаста кто купит. Разве что какой москвич себе для дачи, но думаю за 25 лямов можно и в Испании купить.. так что ... Не факт что за 25 домик уйдет.3
  • Olga BaerАлёна Шефина, как арендодатель могу по своему опыту сказать - поддерживать любое жилье в "товарном" виде необходимо. Не надо обставлять как будку...клиенты такого же уровня потянутся. и хорошо обзавестись агентом по недвижимости, который процент свой с клиента берет.0
  • Olga BaerВячеслав, так он не вкладывал 25 млн. Это стоимость его актива, полученного по наследству. Какие окупаемости?? Или я уже запуталась2
  • Grigory ChemerisВиктория, мониторьте новые жилые комплексы. Смотрите за сколько сдается недвижимость в этих районах. Например, Пик, РГ-девелопмент или другие. На стадии строительства соответственно дешевле.0
  • Olga BaerВладислав, согласна. Выше схоже про депозиты высказалась. Сейчас ищу хорошего наставника по теме инвестиций в целом. Столько обмана. Приглашают на фирму с бесплатным начальным курсом по инвестициям, а итог - откройте у них счет. Просто сейчас читаю Т-Ж и авторов книг Трейси, Баффет и т.д. Основа основ )2
  • Olga BaerGrigory, ваш коммент самый рациональный.2
  • Александр ВернерСразу видно много кривых натянутых цифр-фактов, записаных со слов. Комментировать их по пунктам не стану, ибо Дмитрий мой прямой конкурент, да и лень. Скажу лишь, что деревянный дом зимой топить надо, иначе сгниет к чертям собачьим. А живет в доме кто-то или нет - значения не имеет, топить его все равно надо. У меня на 350 квадратов уходит около 10 тыс в месяц на газ еще. В голову приходит мысль сдавать комнаты на постоянку за любые деньги (6-10 тыс полно предложений на несезон) но ценник определяет контингент - за 6-7 тыс в основном уроды, целью своего проживания ставящие нанесение максимального урона имуществу. За 10-13 тыс уже нормальные адекватные квартиранты, но таких фиг найдешь, но лучше два таких, чем вся гостишка битком забитая уродами за 6. В итоге, Дмитрий прийдет к мысли, что лучше сдавать комнату за 12-13 тыс месяц круглыйгод нормальным людям чем терять их в конце года, летом снимать сливки (еще не факт) а зимой сосать лапу, ища опять нормальных квартирантов. Продавать что либо нереально- либо задешево (купишь взамен пяток сраных студий в жопе, на птичьих правах с которых выхлоп будет такойже, как если сдавать пять комнат в своем доме), либо, если повезет и на твойучасток положил глаз более удачливый сосед.4
  • Алексей ШевченкоOlga, могу посоветовать хорошего ментора)0
  • Алексей ШевченкоАлександр, потому что курорт так себе....4
  • Павел ПонинElena, я когда ещё не открыл статью, думал что ты и написала))0
  • Elena TyukalovaПавел, была такая идея, но я даже канал свой в телеграме о гостишке веду левой ногой. В свободное время хочется отвлечься от этой темы. Работать и жить на работе - перебор. А еще и писать об этом - перебор в кубе.3
  • Татьяна ФилатоваЕлена, Семейный бизнес под вопросом. Захотят ли дети этим заниматься? У меня тоже мини гостиница, только на Байкале. Дети вообще отказались от этого, живут своей жизнью. Я как Дмитрий все сама тяну на себе.2
  • Александр ЧайковскийВесь этот самострой в виде скворечников выглядит ужасно, в погоне за тремя копейками прибыли испоганили курорты. Продавайте этот ужас.6
  • VictorЕсли бизнес в России приносит 1 млн в год, то кто купит его больше чем за 10 млн, учитывая все риски? Похоже, 8-9 млн. реальная цена всего этого хозяйства.3
  • Leona KrasuckaPaulina, в смысле жена не человек чтоли? ей прибыль не нужна???2
  • Роман ОлеговичOlga, Баффет и Трейси это конечно гуру, но там больше про американские реалии, а не про российские. Да и российские имеют свойство меняться. 10-15 лет назад было одно (те же цены квартир росли как на дрожжах), сейчас уже другое( после кризиса 2014 во многих городах, сейчас жилье стоит дешевле, чем в 2012 году) Тот же фондовый рынок российский и наши акции Баффет на вряд ли будет описывать)0
  • Владислав ТолчеевРоман, что мешает инвестировать на американском фондовом рынке?)0
  • Дарья КовалеваАнтон, ладно еще дизайн комнат, а как насчет 5000 рублей траты на воду и 1200 рублей = 24 кг белья за услуги прачеченой? Если у Дмитрия живет хотя бы человек 15, то 5000 рублей в месяц трат на воду означает, что у него нет напора от слова "совсем" и люди не могут нормально голову помыть или посуду. Про полотенца и постельное белье вообще молчу, похоже он их не меняет неделями, если не месяцами. 24 кг белья и полотенец в месяц похожи на то, что 1 раз в месяц полотенца с бельем и стираются.1
  • Дарья КовалеваOlga, при расчете бизнес-плана и окупаемости не учитывают, откуда владелец взял первоначальные вложения - получил по наследству, купил, подарили и т.п. Окупаемость - это характеристика бизнеса, а не того, каким образом владелец его получил.2
  • Sanders NobodyВладислав, купил ETF и в ус не дую, вы видимо даже брокерского счета не имеете0
  • Sanders NobodyДарья, да так и есть, будет он каждый день стирать чтли)0
  • Sanders NobodyOlga, ваш Кеосаки неплохой мужик, только зарабатывает он на на продаже своих фуфулокурсов, а не на активах про которые пишет2
  • Юлия ТС.Роман, автор говорит о том, что участок с домом он получил в наследство!0