Как бизнесу снизить плату за аренду

Большая часть расходов офлайн-бизнеса связана с арендой. Последние месяцы заведения и компании были закрыты или не работали в полную силу, а помещения простаивали.

Еще в марте руководство отдельных регионов ввело режим повышенной готовности в связи с угрозой COVID-19, и на момент выхода этой статьи он все еще действует. Режим ограничил не только граждан, но и бизнес.

По всей стране закрылись фитнес-центры, парикмахерские, магазины одежды и бытовой техники. Кафе и рестораны могли предлагать блюда только навынос или организовывать доставку.

Многие предприятия не были собственниками своих помещений, а арендовали их. Внезапно лишившись дохода, арендаторы не смогли вовремя оплатить счета за апрель и май. Справедливо ли взыскивать с них неустойки? Можно ли не платить за арендованное имущество, если не пользовался им? Примерно такие вопросы возникли у предпринимателей.

С другой стороны, арендодатели часто не были готовы обнулить арендную плату, так как их расходы никуда не делись. У собственников недвижимости есть свои обязательства: платить имущественные налоги, долги по ипотеке, откладывать деньги на капитальный ремонт зданий.

Разбираемся, что можно делать, чтобы договориться о снижении арендной ставки.

Совсем не платить за то время, когда организация не могла работать, вряд ли получится, если только арендодатель не пойдет вам навстречу.

Если вам удалось договориться, это идеальный вариант. В этом случае нужно оформить все договоренности письменно — в виде дополнительного соглашения. Если договор был на срок более одного года и вы регистрировали его в Росреестре, зарегистрировать нужно и дополнительное соглашение.

Если предприниматель не пользовался арендованным местом из-за режима повышенной готовности, но договориться с арендодателем не вышло, это еще не конец. Добиться снижения арендной платы можно и после завершения режима самоизоляции.

У каждого варианта есть свои нюансы, расскажем о них ниже.

Еще в марте некоторые юристы стали утверждать, что арендаторы, которые приостановили деятельность, не должны ничего платить за те месяцы, когда они не могли работать. На первый взгляд, в пользу такой позиции можно привести довольно убедительные доводы.

В пункте 2 статьи 328 ГК РФ содержится базовое правило о встречном исполнении обязательств. То есть исполнять свою обязанность, например платить деньги, мы должны, только если вторая сторона тоже исполняет свою обязанность — передает нам товар, оказывает услугу или предоставляет имущество в аренду.

Из этого можно сделать вывод, что если у нас не было доступа к арендованному помещению, то и платить за нее мы не должны. К сожалению, здесь есть подвох: если вы не могли работать из-за «коронавирусных» ограничений — это не вина арендодателя. В такой ситуации наказывать арендодателя просто не за что. И все же возможна ситуация, когда вы можете сослаться на статью 328 ГК РФ и не вносить арендные платежи.

На федеральном уровне были подготовлены конкретные перечни объектов, которые могли продолжать работать. Все остальные работать не могли. Например, закрыты были все торговые центры. В то же время офисные центры закрывать не нужно было.

Однако некоторые собственники офисных зданий решили перестраховаться и закрыли их по собственной инициативе. Вот в таких ситуациях арендаторы не могли пользоваться помещениями исключительно из-за решения, принятого арендодателем, поэтому и не должны платить ему за период простоя.

У арендатора при этом есть два варианта действий:

1. в одностороннем порядке заморозить платежи и ждать повестки от арендодателя в суд. В суде нужно будет доказать, что собственник помещения блокировал к нему доступ, тогда судья откажет арендодателю во взыскании недоимки;
2. платить как обычно, но потом самому обратиться в суд и потребовать деньги за месяцы простоя обратно.

При любом из вариантов арендатору нужно доказать, что он не мог попасть в здание. Например, составить вместе с другими арендаторами акт и сфотографировать объявление о закрытии офисного центра на входе.

Если договориться с арендодателем о полном списании арендных платежей не удалось, вы все же можете рассчитывать на снижение их размера.

Вот как это можно сделать.

Изменить условия договора в суде. Общие правила статей 451, 452 и 453 ГК РФ позволяют в судебном порядке менять условия договора, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. Суды прибегают к этим статьям только в исключительных ситуациях, но пандемия — как раз исключительная ситуация.

У этих статей есть существенный недостаток: изменения в договоре, которые решил внести суд, начинают действовать только с даты вступления решения в законную силу. Имущественные споры в российских судах длятся не меньше двух-трех месяцев по простым делам, а более сложный процесс может затянуться и на полгода-год.

Снизить арендную плату можно, если после подписания договора существенно ухудшилось состояние арендованной вещи или условия, в которых ее использовали — например, изменился режим работы здания.

Но, как и в случае со встречными обязательствами, на практике суды могут связывать ухудшение условий использования со злонамеренными действиями арендодателя, а не с глобальными изменениями законодательства.

Раньше в судебной практике это встречалось реже, но сейчас все больше. Вот примеры:

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2016;
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020.

Воспользоваться мерами поддержки из-за пандемии. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — это самый свежий документ, его приняли 1 апреля 2020 года, и он посвящен разным антикоронавирусным мерам, в том числе защите прав арендаторов.

Теперь есть правило: все арендаторы, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы.

Закон не объясняет, с какого момента арендная плата должна уменьшиться и насколько существенно. Частично на эти вопросы ответил Верховный суд РФ в пятом вопросе Обзора № 2:

• Размер арендной платы снижается с момента, когда пользоваться имуществом стало невозможно. Если работу парикмахерских запретили с 28 марта 2020 года, то требовать снижения платежей арендатор может с 28 марта. И сделать это можно до сих пор, но лучше не затягивать.
• Стороны договора должны сами решить, на какую сумму снизятся платежи. Если стороны не договорятся, суд должен исходить из размера, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». То есть арендатору, отстаивающему в суде свою правоту, придется провести что-то вроде небольшого исследования рынка: если для всех окрестных кофеен арендная плата снизилась в среднем на 30%, то и для своей кофейни можно добиваться аналогичного снижения. При этом арендатор может обратиться за помощью к риелтору или к независимому оценщику.

Арендодателям обещают налоговые льготы, если они дадут своим арендаторам достойную скидку. Например, в Москве — это снижение арендной ставки не менее 50%, плюс есть дополнительные требования.

Направить официальное письмо своему арендодателю (по почте или вручить под подпись) с предложением снизить размер арендной платы. В письме обосновать размер такого снижения.

Возможные варианты обоснований:

1. если вы снимаете офис или магазин, а в период ограничений в помещении просто хранились ваша мебель, оргтехника и остатки товара, то можно предложить пересчитать размер арендной платы по ставкам для складской недвижимости;
2. если арендаторам соседних офисов уже дали хорошую скидку, просите скидку в том же размере;
3. если рынок аренды коммерческой недвижимости в вашем городе сильно просел, обратитесь к профессиональному оценщику, чтобы он посчитал, каков сейчас рыночный размер арендной платы за подобные помещения, и приложите копию отчета об оценке к своему письму.

Подписать с арендодателем дополнительное соглашение, если он согласен на снижение.

Обратиться в суд и потребовать изменить условия договора, если арендодатель отказывает вам или просто игнорирует ваше обращение. Теоретически Верховный суд в Обзоре № 2 допускает, что вы можете и не обращаться в суд, а просто молча начать платить в меньшем размере.

Если арендодатель сам подаст на вас иск о взыскании недоимки, вы сможете возражать, ссылаясь на его обязанность снизить арендную плату.

Правда, этот путь является крайне рискованным: нельзя заранее предсказать, какой размер арендной платы суд посчитает обоснованным. Если суд снизит арендную плату не так существенно, как вы рассчитывали, арендодатель сможет не только взыскать с вас разницу, но и насчитать на нее пени.

Возможность для арендаторов не только снизить плату за аренду, но и получить по ней отсрочку также появилась благодаря статье 19 ФЗ № 98-ФЗ. Правда, в самом законе подробностей почти нет, вся конкретика содержится в Постановлении Правительства РФ № 439.

Чтобы получить отсрочку, нужно выполнить четыре условия:

1. Обязательную отсрочку дают не всем арендаторам, а только тем, которые относятся к наиболее пострадавшим отраслям. Таким арендаторам не нужно доказывать, что они не могли пользоваться имуществом. Но если арендатор продолжал незаконно работать, арендодатель может заявить суду, что такой предприниматель не заслуживает отсрочку.
2. Отсрочка действует с момента введения режима повышенной готовности в конкретном субъекте РФ. Например, в Москве — с 5 марта 2020 года.
3. До отмены режима повышенной готовности арендатор может вообще не вносить арендные платежи, а вот после отмены режима повышенной готовности и вплоть до 1 октября 2020 года он должен ежемесячно вносить хотя бы половину от обычного платежа. Обратите внимание: режим повышенной готовности — это не то же, что «нерабочие дни», и этот режим все еще не закончился. Отменят его в каждом регионе индивидуально — в зависимости от эпидемиологической ситуации.
4. Отсрочка не освобождает от обязанности платить, так что скопившийся до 1 октября долг затем нужно будет погасить.

График погашения стороны могут согласовать сами, но в любом случае арендодатель не может требовать оплатить все раньше 1 января 2021, а арендатор не может тянуть с погашением долга дольше, чем до 1 января 2023 года. При этом дополнительный ежемесячный платеж в счет погашения накопившегося долга не должен быть больше 50% от обычной арендной платы.

В чем смысл отсрочки, если платить потом все равно придется? Отсрочка дает право задерживать платежи, не опасаясь штрафных санкций, пеней, неустойки или выселения из помещения.

Обратите внимание, что речь идет только об арендных платежах, а не о платежах за коммунальные услуги. Пеню за несвоевременную оплату таких услуг правительство отменило только для жилых, но не для коммерческих помещений.

Теоретически, как и в случае со снижением арендной платы, нужно обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение. Однако Верховный суд РФ смягчил это требование — в третьем вопросе упоминавшегося обзора.

Если арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей не заплатил вовремя, арендодатель обязан сам напомнить арендатору, что у того есть право на отсрочку. По умолчанию Верховный суд считает, что арендодатель знает, чем занимаются его арендаторы, и может сам оценить, относится ли их деятельность к пострадавшим отраслям.

Верховный суд называет такие ситуации, когда отсрочка засчитывается и без подписания дополнительного соглашения:

1. Арендодатель не сообщил арендатору о праве на отсрочку.
2. Арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения (арендатор ему писал, а тот не отвечал).
3. Арендодатель любым способом давал понять, что не против дать отсрочку (например, в переписке в мессенджере).
4. Арендодатель никак не возражал, когда арендатор не вносил платежи в срок.

По общему правилу арендатор обязан платить за имущество до конца согласованного в договоре срока аренды, даже если в этом помещении он больше не нуждается.

До пандемии, если договориться по-хорошему не вышло, арендатор мог ссылаться только на упоминавшиеся уже правила статей 451—453 ГК РФ. Они позволяют расторгнуть или изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Можно пойти иным путем и подробнее изучить собственный договор аренды. Возможно, в нем удастся найти некий упрощенный порядок прекращения договора. Например, нужно предупредить арендодателя за 1—2 месяца до момента освобождения помещения.

Еще договор может предусматривать, что съехать досрочно можно, лишь уплатив арендодателю определенную сумму или потеряв гарантийный платеж — сумму, которая компенсирует потери арендодателя. Такие условия вполне законны, придется их выполнять.

Если в договоре вообще ничего полезного найти не удалось, возможно, вам пригодится особое правило для ситуаций — когда в договоре аренды недвижимости либо не содержится четкий конечный срок, либо этот срок уже наступил, но помещением продолжали пользоваться.

Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок, поэтому любая сторона может отказаться от продолжения арендных отношений, предупредив своего контрагента за три месяца.

Наконец, 8 июня 2020 года президент подписал закон № 166-ФЗ, который добавляет новые пункты в статью 19 «антивирусного» закона № 98-ФЗ. Закон дает арендаторам право в любой момент отказаться от договора аренды и съехать, не дожидаясь окончания никаких сроков «для предупреждения арендодателя» и не уплачивая никаких штрафов.

Вот что говорится в законе:

1. Право на расторжение договора есть только у малых и средних предприятий из «наиболее пострадавших отраслей».
2. Сначала нужно попросить арендодателя снизить арендную плату. Если за 14 рабочих дней не удалось договориться, то только тогда можно отказаться от договора. Сделать это нужно не позднее 1 октября 2020.
3. Как и планировалось изначально, пени, штрафы и плату за отказ от договора с арендатора брать будет нельзя. А вот обеспечительный платеж по обновленному проекту арендодатель вправе оставить себе.

Для предпринимателей, которые не относятся к числу особо пострадавших отраслей и не прекращали полностью свою работу, особых льгот по аренде не предусмотрено. У них остается возможность ссылаться на форс-мажор.

Если вы арендуете помещение у государства, то можете претендовать на дополнительные льготы с некоторыми условиями:

1. Арендаторы должны быть субъектами малого или среднего предпринимательства.
2. Арендует некоммерческая организация, которая оказывает общественно-полезные услуги и включена в реестр Минюста.

Самая щедрая из мер поддержки относится к тем, кто арендует казенное имущество и одновременно относится к пострадавшей отрасли — такие компании полностью освобождаются от платежей по аренде за апрель — июнь 2020 года. Плюс этим предпринимателям положена отсрочка.

Тем из арендаторов казенного имущества, кто не относится к пострадавшим отраслям, дают отсрочку арендных платежей до 1 октября 2020 года. Рассчитаться нужно будет не раньше 1 января 2021 и не позже 1 января 2023 года.

В худшем положении находятся, те, кто арендует другое федеральное (не казенное) имущество: они имеют право только на отсрочку и только если относятся к пострадавшим отраслям.

Дополнительные послабления для арендаторов публичной — то есть государственной или муниципальной — земли предусмотрены новыми пунктами 5—8 ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ, которые добавлены уже упоминавшимся ФЗ № 166-ФЗ.

Отныне можно без торгов продлевать сроки аренды земли для тех арендаторов, кто ранее добросовестно выполнял свои обязанности по договору, то есть вовремя вносил арендные платежи и использовал землю по назначению. Максимальный срок такого продления составит 3 года, но не дольше, чем первоначальный срок договора.

Наконец, меры поддержки предпринимателей вправе принимать власти на местах. Так, Правительство Москвы освободило ряд предпринимателей от внесения арендной платы за земельные участки, которыми распоряжаются московские власти, а также за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве. Конкретный период, на который дается такое освобождение, отличается для разных категорий арендаторов.

Например, фитнес-клубы, развлекательные, образовательные и другие организации, перечисленные в п. 3.1 постановления могут претендовать на освобождение от платежей с 1 числа месяца, в котором их деятельность была приостановлена, и до последнего дня месяца, в котором им можно будет открыться. В любом случае, арендную плату начнут брать не раньше 1 июля.

Если фитнес-клуб арендовал свое помещение у московских властей, то от аренды он освобожден с 1 марта и до 1 июля. Организации физкультуры и спорта были закрыты в Москве с 23 марта и откроются 23 июня.

Другое правило действует для организаций, перечисленных в п. 3.2 постановления — это медицинские организации, кафе, бытовые услуги и другие. Все они не платят аренду начиная с 1 марта и вплоть до дня отмены режима повышенной готовности, но тоже как минимум до 1 июля.

В отличие от пункта 3.1, здесь не важно, когда та или иная организация была вынуждена прекратить работу (в марте или в апреле) и даже прекращала ли ее вообще — начальная дата освобождения от платежей едина для всех. Но в этом случае мы не можем точно назвать конечную дату: пока неясно, будет ли отменен режим повышенной готовности в Москве до 1 июля.

1. Большинство арендаторов не смогут не платить арендные платежи за время карантина. Единственное исключение сделали для некоторых арендаторов госнедвижимости. Арендодатель как частное лицо может добровольно простить платежи за несколько месяцев. Такую договоренность стоит оформить дополнительным соглашением к договору аренды.
2. Арендаторы из пострадавших отраслей имеют право на отсрочку по арендным платежам. Полная отсрочка положена до даты, когда отменят режим повышенной готовности, дальше нужно платить половину стоимости аренды до 1 октября 2020 года. Погасить накопившийся долг полностью нужно до 1 января 2023 года.
3. Арендаторы из пострадавших отраслей, которые находятся в реестре малых и средних предприятий, могут досрочно расторгать договоры аренды и съезжать, не платя никаких штрафов, но с потерей обеспечительного платежа.
4. Все арендаторы, не только из пострадавших отраслей, которые из-за ограничений не могли пользоваться помещениями, могут требовать уменьшения арендной платы. Вы можете просить о снижении платежей за весь 2020 год, а не только за время режима повышенной готовности. Конкретики закон № 98-ФЗ не содержит — по всем условиям придется договариваться с арендодателем, а если договориться не удастся — обосновывать в суде, какой размер снижения арендной платы является средним по рынку.
5. На начало июня закон не дает особых льгот арендаторам, которые продолжали работать, но существенно потеряли в доходах. Теоретически, они могут сослаться только на форс-мажор, чтобы не платить пени за просрочку платежей.
6. Малые и средние предприятия или НКО, которые арендуют казенную недвижимость у государства, могут не платить аренду за апрель — июнь 2020 года. Арендаторы публичных земельных участков могут рассчитывать на продление аренды без торгов.