«Просто решил рискнуть»: как я купил три нежилых помещения и сдаю их частному бизнесу

Опыт читателя
63
«Просто решил рискнуть»: как я купил три нежилых помещения и сдаю их частному бизнесу
Аватар автора

Юлия Скопич

узнала подробности

Страница автора

Читатель Т⁠—⁠Ж вложил деньги в нежилые помещения.

Купил три объекта: два — в родном городе и один — в области. Оформил в собственность, сделал ремонт, нашел арендаторов и теперь получает пассивный доход. Почему он обратил внимание на такой вид недвижимости и с какими проблемами пришлось столкнуться — в этой истории.

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Предыстория

Аватар автора

Хомо

воплотил свою мечту

Страница автора

Я живу в Туле. Еще будучи студентом, думал, что хочу купить десять квартир и сдавать их в аренду, чтобы не работать.

В 2017 году мне удалось приобрести свою первую квартиру площадью 31 м² примерно за 1 500 000 ₽: вложил накопления, какую-то часть дали родители, также оформил ипотеку под 18%. Зарплата была скромная — 40 000 ₽, но подвернулась подработка, и я закрыл ипотеку через год. Потом вернул долг родителям.

Мне очень понравилось, что все получилось сделать так быстро, и я начал смотреть другие варианты недвижимости. Расскажу, как купил три нежилых помещения и начал сдавать их в аренду.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Первый объект

После покупки квартиры я начал мониторить раздел недвижимости на «Авито», подумывая купить еще одну, но четкого понимания, чего хочу, не было. Вдруг на глаза попалась подборка с рекомендациями, и там я увидел нежилое помещение площадью 90 м² стоимостью 900 000 ₽. Оно располагалось в новостройке и имело отдельный вход.

Для этого района цена была подозрительно низкой, и я подумал, что обязательно есть подводные камни, но решил посмотреть. На встречу приехала женщина из известного городского агентства недвижимости, что внушило доверие. Мы поговорили, и, так как помещение мне понравилось, я решил рискнуть и купить его.

Денег не хватало, и я предложил другу скинуться. Он не проявил особого желания, поэтому пришлось оформить кредит. Но из-за того, что я впервые имел дело с нежилой недвижимостью и не знал, как все пройдет, мне было страшно отдавать всю сумму сразу. Так я уговорил продать мне помещение в рассрочку на полгода.

Внутри были бетонные стены, кривой пол, а на потолке висела одна лампочка. После получения ключей мне надо было заводить коммуникации и делать внутреннюю отделку — это требовало денег, но я справился, потратив на ремонт 350 000 ₽. А потом сдал помещение, продолжил трудиться и быстро за него расплатился.

План моего первого помещения
План моего первого помещения

Второй объект

Спустя несколько лет я прогуливался по историческому центру Тулы и увидел старинное здание. На нем был указан номер телефона и написано, что внутри продаются помещения. Я позвонил, пообщался с владельцем и договорился о встрече.

Когда пришел на просмотр, оказалось, что смотреть пока не на что: там были только стены, пол, потолок и снесенные перекрытия. Владелец здания рассказал, что выкупил его у города и хочет полностью преобразовать, оформив в стиле лофт.

Дизайн-проект меня заинтересовал. Еще привлекло то, что хозяин планировал продавать помещения в готовом виде, даже с поставленными раковинами и унитазами. От меня никакого ремонта не требовалось, и это казалось заманчивым.

В итоге я купил лофт площадью 19,11 м², заплатив за него 1 362 700 ₽. Внес аванс, а потом погасил оставшуюся сумму. Продавца я никак не проверял, просто решил рискнуть.

По мере продвижения ремонта в здании цены на эти помещения росли, но другие покупатели, в отличие от меня, уже хотя бы видели, за что платят. Я же приобрел пустоту у частного лица, которое могло в любой момент исчезнуть. Мне показалось, что место выстрелит. Так и случилось: я нашел арендатора всего через два часа после размещения объявления.

План, который мне показал прежний владелец здания
План, который мне показал прежний владелец здания
Визуализация ремонта помещения
Визуализация ремонта помещения

Третий объект

Спустя время я снова начал мониторить раздел коммерческой недвижимости на «Авито», и мне понравилось помещение площадью 68,8 м² за 1 564 000 ₽, что было ниже рыночной цены.

Несколько недель я не решался посмотреть на него вживую, потому что оно находилось в Новомосковске, в часе езды от Тулы, а я там не ориентировался. Но так совпало, что в это же время я начал ездить в Новомосковск по работе и увидел, что город крупный, там расположены большие химические производства, а у людей есть достаток.

Наконец я решился и позвонил по указанному номеру. Оказалось, помещение принадлежало компании, которая давала в долг деньги малому бизнесу. Мне сказали, что объект изъяли у одного из клиентов в качестве залога, но, так как компании оно не нужно, решили продать.

Это был первый этаж с высоким потолком, огромными деревянными окнами и деревянными полами. Арендатора — швейный цех — все устраивало, и я подумал, что это очень удобно: по крайней мере, мне не придется в первое время делать ремонт.

Внутри располагалась швейная мастерская, которую устраивал скромный ремонт. Поэтому я не стал ничего менять
Внутри располагалась швейная мастерская, которую устраивал скромный ремонт. Поэтому я не стал ничего менять

Я запросил квитанции, чтобы убедиться в отсутствии долгов за коммунальные платежи. Но не перепроверил их количество, а зря: при переоформлении в Фонде капитального ремонта выяснилось, что есть долг в размере 50 000—60 000 ₽. Там же мне сказали, что это единственный вид коммунальных платежей, долг по которым переходит следующему владельцу.

Я слегка взгрустнул и на всякий случай обратился к продавцу — мне пообещали все оплатить. И действительно, спустя два месяца владелец закрыл долг, хотя я уже на это не рассчитывал. На будущее учел, что квитанция за капитальный ремонт — самая важная.

План третьего помещения
План третьего помещения

Проблемы и нюансы

Нежилые объекты оформляются в собственность так же, как жилые: после подписания договора купли-продажи идете в МФЦ, а затем получаете выписку из Росреестра. Далее необходимо заключить договор на оказание услуг с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.

А дальше начинаются юридические тонкости. Оформление коммунальных платежей для коммерческой недвижимости не регламентировано законом, по крайней мере в Тульской области. Я оформлен как ИП и для управляющей компании оказался физлицом — за нежилые помещения мне приходят такие же квитанции, которые я получаю за квартиру.

Электросети, напротив, признали меня юридическим лицом со всеми вытекающими последствиями: я получаю счета-фактуры, но оплачивать их вынужден в отделении. Плюс у электросетей в Туле есть интересная особенность: они берут аванс за следующие два месяца в размере 30%. Иногда это напрягает: почему я должен платить за то, что не потребил?

Для теплосетей я тоже стал юридическим лицом. У них нет электронной формы общения — надо прийти в офис, заключить договор, а потом через банковское приложение каждый раз вбивать реквизиты и оплачивать по счету.

В Новомосковске, мне кажется, вообще не привыкли, что физическое лицо может покупать коммерческое помещение. Там я во всех инстанциях считаюсь юридическим лицом.

В итоге каждый месяц получаю множество квитанций, которые надо оплачивать разными способами: одни — только в офисе, другие — по реквизитам, третьи — по QR-коду. И это не автоматизировать. Сложная и неудобная система.

Что касается бытовых вопросов, думаю, с коммерческой недвижимостью проблем меньше, чем с жилой, где арендаторы могут дебоширить или затапливать соседей. Но иногда и на моих объектах что-то случается.

Так, мой первый арендатор решил наладить выращивание зеленого лука: соорудил стеллажи, поставил лампы, посадил растения. Не знаю, в какой момент все пошло не так, но в итоге тонны лука пропали.

Я узнал об этом, когда мне позвонили жильцы этого дома и попросили разобраться. Я сразу приехал. Духан стоял — ужас! Арендатор, разумеется, уже съехал, и я сам выкидывал растения целый день, а потом еще неделю оттирал помещение, чтобы хоть как-то отбить запах. Было очень неудобно перед жильцами. После произошедшего я стал брать залог, но, к счастью, подобных историй больше не повторилось.

Отношения с арендаторами

Со всеми, кто снимает у меня квадратные метры, я всегда заключаю стандартный договор: там прописана сумма аренды, характеристики помещения, данные участников сделки, права и обязанности каждой из сторон, ответственность и штрафы.

Мы подписываем бумаги сроком на 11 месяцев, но внутри есть пункт, что по истечении этого периода договор продлевается автоматически на тех же условиях, если стороны не изъявили желание его пересмотреть. Как правило, арендная ставка тоже остается прежней: если бы кто-то снимал помещение десять лет, скорее всего, я бы ее повысил, но год или два готов потерпеть.

Залог за мои помещения равен арендной ставке за месяц. Таким образом я как минимум отсеиваю людей, которые на последние 30 000 ₽ решили открыть бизнес и завтра могут исчезнуть. Если это произойдет, залог поможет покрыть хотя бы часть непредвиденных расходов — например, этими деньгами я могу погасить теоретическую задолженность по коммуналке.

Многие арендаторы пытаются уговорить меня растянуть залог на несколько месяцев, но я не соглашаюсь. Для меня эта сумма — маркер того, что у людей есть деньги на развитие своего дела.

Когда арендаторы съезжают, они всегда предупреждают меня заранее. Перед тем как сдавать помещение снова, я стараюсь сделать мелкий ремонт: подмазать белой краской стены, где-то что-то подшпаклевать, прикрутить оторвавшийся плинтус. Все по минимуму, так как понимаю, что следующий арендатор будет переделывать помещение под себя.

Большой плюс в том, что, как правило, представители бизнеса даже не беспокоят владельца мелкими вопросами. Если начинает подкапывать труба, конечно, мне об этом скажут и я решу вопрос, но глобальные поломки бывают редко. Если же нужно добавить розетку, это делают без моего участия.

Бизнес-стратегия

После покупки трех коммерческих помещений я пробовал искать такие предложения на других площадках а-ля «Торговля залоговым имуществом» или «Циан», но ни разу ничего интересного не находил, поэтому постоянно возвращался к «Авито». Со временем я сформулировал для себя ряд правил.

Сначала расскажу про поиск арендаторов.

Фотографии. Чтобы найти арендаторов, можно заказать профессиональную фотосессию, но, так как я покупаю не элитные помещения, фотографирую все сам. Однажды брал фотоаппарат у знакомого — снимки получились яркими, красивыми, но потом я решил, что достаточно смартфона с хорошей камерой.

Каналы размещения. Я выкладываю объявления на «Авито» и дополнительно вешаю баннер со своим номером телефона на вход в помещение или на окно. Цену не пишу, так как она может меняться.

Анализ аудитории. Когда мне звонят, всегда спрашиваю вид бизнеса, потому что представляю, какой может пойти, а какой — точно нет. Простой пример. Одно из моих помещений находится на цокольном этаже жилого дома, который стоит на закрытой территории. Однажды мне позвонили со словами, что хотят открыть в нем кальянную.

Я сразу понял: даже если помещение понравится, бизнес не пойдет, потому что двор закрытый, да и жильцов такое соседство вряд ли устроит. В итоге отговорил клиента от просмотра.

Единственный раз, когда я снял помещение на профессиональную камеру. Правда, сделал это самостоятельно
Единственный раз, когда я снял помещение на профессиональную камеру. Правда, сделал это самостоятельно

Теперь расскажу, на что обращаю внимание при выборе объекта.

Местоположение. Теоретически можно купить помещение в центре за 10 000 000 ₽, но, во-первых, у меня нет таких денег, а во-вторых, жалко вкладывать большую сумму в один объект.

Я смотрю помещения вблизи центральных улиц, чтобы в пяти минутах ходьбы была автобусная остановка, а где-то рядом — парковка. В Туле не так много проспектов, а удаленность от них на 500 м сильно снижает ценник при покупке недвижимости.

Историческое здание, которое меня привлекло. Зеленым цветом выделены окна моего помещения
Историческое здание, которое меня привлекло. Зеленым цветом выделены окна моего помещения

Площадь. Мне кажется, идеально брать помещение площадью от 20 до 80 м². Большую не советую, так как стоимость будет выше и придется платить огромные коммунальные платежи.

Если помещение площадью 300 м² будет простаивать, а это обязательно случится, придется каждый месяц платить около 50 000 ₽ впустую — меня это немного напрягает.

Самое большое мое помещение имеет площадь 90 м²
Самое большое мое помещение имеет площадь 90 м²

Состояние объекта. Не надо выдумывать, кто снимет помещение, потому что это всегда окажется неожиданностью. Салону красоты нужно одно, офису — другое, и угодить всем не получится: каждый бизнес переделывает розетки, канализацию под себя. Надо только обеспечить точку с водой, электрощиток и сделать минимальный бюджетный ремонт.

Тем, кто снимает не элитные помещения, не нужен итальянский мрамор на стенах. Главное, чтобы внутри было чисто и аккуратно: светлые стены, потолок, какое-то покрытие на полу. У нас не такой большой рынок красивых офисных помещений, и, когда люди видят современную отделку, отрывают этот вариант с руками.

Помещение в историческом здании Тулы на стадии ремонта
То же помещение, но уже готовое под сдачу

Этажность. В цокольных этажах ценник ниже, при этом внутрь можно пройти в любое время. Помещение в том же доме, но на первом этаже может стоить в два, а то и в три раза дороже.

Высокие потолки. За счет них помещение кажется визуально больше. А вот окна многим не нужны — напротив, массажному салону они могут даже мешать.

Планы

Сейчас у меня три коммерческих помещения: два — в Туле, одно — в Новомосковске Тульской области. Пока в одном помещении располагается кухня для кейтеринга, в другом — косметологический кабинет, в третьем — ателье, но арендаторы могут смениться.

Недавно у меня появился компаньон, с которым мы продолжаем искать выгодные варианты в своей и соседних областях. Делаем это уже спокойно и на опыте. Знаем, что бриллиант в нашей сфере обязательно появится — надо просто его дождаться.

Доходность моих помещений — от 11,5 до 24% годовых

Площадь помещенияСтоимостьЗа сколько сдаюЗа сколько окупитсяДоходность в год
92 м²1 250 000 ₽25 000 ₽ в месяц4 года и 2 месяца24%
19,11 м²1 362 700 ₽17 000 ₽ в месяц6 лет и 8 месяцев14,97%
68,8 м²1 564 000 ₽15 000 ₽ в месяц8 лет и 8 месяцев11,51%

Доходность моих помещений — от 11,5 до 24% годовых

Площадь помещения 92 м²
Стоимость1 250 000 ₽
За сколько сдаю25 000 ₽ в месяц
За сколько окупится4 года и 2 месяца
Доходность в год24%
Площадь помещения 19,11 м²
Стоимость1 362 700 ₽
За сколько сдаю17 000 ₽ в месяц
За сколько окупится6 лет и 8 месяцев
Доходность в год14,97%
Площадь помещения 68,8 м²
Стоимость1 564 000 ₽
За сколько сдаю15 000 ₽ в месяц
За сколько окупится8 лет и 8 месяцев
Доходность в год11,51%
Юлия СкопичСдавали или снимали коммерческое помещение? Поделитесь опытом:
  • ЕленаТоже смотрю на помещения, но в Москве ценник высокий8
  • НатальяФантазер автор. В 2017 купил квартиру. Через несколько лет (т.к. через год закрыл ипотеку, потом стал отдавать долги родителям и ещё надо накопить на первый взнос) купил первое помещение. Ещё через несколько лет купил второе помещение. Затем через некоторое время купил третье помещение. И все примерно в одной ценовой категории. А ни чего, что за это время цены на недвижимость поднялись более чем на 100%. У меня при покупке недвижимости в 2018 году на стадии котлована она стоила 3 млн. Через год купленная недвижимость уже стоила 4 млн. В 2021 - уже более 5 млн. Сейчас стоит 7-8 млн. Так что, как сказал К.С.Станиславский - "Не верю!"28
  • НатальяИ кстати окупаемость неправильно рассчитана. Туда не только цена помещения включается, а ещё многое другое (кап.ремонт, налоги, реклама и другие расходы)19
  • ДмитрийНе знаю, что там в коммерции, Жилые уже окупаются лет 15-207
  • GilmoregirlНаталья, помню автор дневник писал. У него приличный доход, помимо аренды помещений5
  • АкацияДмитрий, если не больше. Учитывайте ещё платежи и другие расходы. С другой стороны, сама цена недвижимости регулярно растёт.2
  • ДмитрийАкация, цена растёт, так и есть инфляция, соответственно и на другую недвижимость цена так же растёт, поэтому на этом не заработаешь, а просто максимум сохраняешь3
  • АкацияДмитрий, почему не заработаешь? Какая-то прибыль будет. Просто да, недвижимость- это в первую очередь вложение денег. Бизнес приносит совсем другие доходы. Но не у всех есть бизнес. И не всем выгодно уходить в бизнес. А вот сохранение средств актуально для всех, у кого они есть.6
  • Артем СтепановАкация, ну как растёт, в валюте скорее падает в последние годы. Уж тогда выгодней было инвестировать в валюту или в недвигу за границей, где она растёт в твёрдой валюте.10
  • МаксимусКакие налоги и в каком режиме платит? НПД здесь не подходит3
  • AleksandrВсё правильно, доходность выше чем от жилой и хлопот меньше. Можно и склад и гараж купить там рентабельность в производственных помещениях выше чем в офисных и торговых на порядок, правда арендаторов посложнее найти своя специфика, зато комуналки по сути нет.3
  • EaserЦены у автора какие-то нереальные. Сейчас средний чек за коммерцию 60 т.р. за кв.м., а ставка аренды 500 р./кв.м. По крайней мере, в городах-миллионниках на Урале и в Поволжье. Тогда и срок окупаемости, и цена недвижимости в 4 раза выше оказываются.8
  • ЕкатеринаНаталья, окупаемость в недвижимости не совсем уместный термин, на мой взгляд. Ведь деньги по сути не потрачены, а вложены в низкорисковый актив. Т е осталась примерно та же сумма, только в недвижимости. Автор считает доходность, там и расходность есть, но история умалчивает.8
  • ЕкатеринаНаталья, так и 3 млн в этом году уже не те, что в 2018. Инфляция, что б её2
  • ЕрёмаКак отбираете помещения? Как прокачивали экспертизу в этом?2
  • Vasily_ходячий_в_банНаталья, говорить что она стоит 7-8 то что стоили 3 глупо, пока вы его не продадите. Скажите что 15 стоит но никто не купит.... В одном районе цены поднимаются, в другом падают. + автор покупает интересные варианты ниже рынка. И сам пишет про то что рисковал.1
  • user2722922Тем же занимаюсь, есть 7 помещений, 11-13 арендаторов, все коммерция. В основном сетевики. Сдано все, удачно, умею, получается. Но, на сегодня это невыгодно. Вложение в доллар, даже наличный, приносит больше. Пример. 2,5 года назад купил помещение, сдал в аренду, удачно, сетевику, более чем в два раза дороже, чем сдает в аренду рядом застройщик. За это время доллар вырос. Даже с учётом полученной аренды, напоминаю, аренды выше рынка, потери составили 22.000 баксов минимум, и это ещё без налогов и всякой мелочи. Такие на сегодня реалии.6
  • Павел Костюшенков"Оно располагалось в новостройке и имело отдельный вход. На встречу приехала женщина из известного городского агентства недвижимости, что внушило доверие." В новостройке? Застройщик и так оплачивая работу своих сотрудников нанял риэлтора? А уж как всем внушают доверие риэлторы - это да! 😂🤣😅7
  • Павел КостюшенковВсё можно оптимизировать! Имея в собственности одного физического лица нежилое помещение мы заключили договор безвозмездного пользования на десять лет с другим лицом - ИП и уже с ним прошлись по всем коммунальным и снабжающим службам. Платежи легли на расходы и легко закрылась правовая сторона субаренды...3
  • user2722922Максимус, в таком бизнесе самое выгодное УСН доходы минус расходы, патент невыгоден, УСН с дохода тоже невыгодна.2
  • Вера КаиПавел, у гигантских сетей свои требования к помещениям, не каждое подойдёт, да и площади не маленькие, соответственно нужно много миллионов вложить в помещение7
  • НатальяМаксимус, учитывая, что он ИП, скорее всего 6 процентов с дохода. НО! Здесь есть нюанс: при продаже такой недвижимости, с суммы полученной тоже надо будет уплатить 6 процентов!4
  • Дмитрий, у Яндекса есть карта доходности аренды. Там срок окупаемости 18-30 лет5
  • user2722922, верно. Однако и через пять лет помещение будет приносить доход. А доллар могут вовсе запретить, как в СССР Так что это низкодоходное вложение, но и риски ниже9
  • Aglaya AАртем, за границей могут конфисковать или не выпустить6
  • Артем СтепановAglaya, Ну если вы олигарх, то пожалуй. ) Хотя и для них есть разные ОАЭ1
  • Андрей ДейнекоGilmoregirl, а еще у него то мне это. Стоп! Этот пост о других доходах или ком. недвижимости?2
  • Андрей ДейнекоАвтору привет! История как купил одно, второе, потом меня затянуло и я стал грести деньги лопатой. Застой всю коммерцию продает отдельно от жилой( по другим схемам) ценник за м2 значительно выше, так как дураков нет. Я лично владею 7! Объектами и не могу даже мечтать о 10 лет окупаемости, а тат 4 года 🤣🤣🤣🤣2
  • Андрей ДейнекоАрсений, видимо вы не в курсе, что и частная коммерция была запрещена в СССР. 😉1
  • Андрей ДейнекоВера, где он падает все время?!4
  • Дмитрий ТишковИнтересно,вы сдаете как физик или ип? И учитываете в расчетах налоги?1
  • Дмитрий ГригоровС самого начала: подработал, повезло, рискнул, повезло, рискнул, повезло... Какой-то бред или фантазии.3
  • Endeavor8080Кто сразу в комментарии спустился: статья о том, как чел с зп 40к скупает недвижку пачками. Если вам кажется, что это нереально, то на самом деле всё просто - автор немного подработал, и закрыл ипотеку за год. У кого проблемы с ипотекой, ребят, всё элементарно просто подработку находите, и всё)3
  • As Guser2722922, как-то сравнивал доходность вклада в рублях и долларового вклада. Посмотрел на каких условиях сам открывал вклады за 10 лет и посчитал сколько было бы в валюте. На любых периодах больше 2х лет рублевый вклад выигрывал. Это все правильно, пока считать не станешь)2
  • ЕвгенийАрсений, более вероятно, что помещение изымут (найдя ошибку в приватизации) или заставят сдавать через специального оператора коммерческих помещений, или радикально пересмотрят налоги или еще много чего можно придумать. Это два равновозможных варианта. На этот счет более верно сказал солист группы Бредор посмотрите1
  • olegздравствуйте, живу этим видом бизнеса уже 25 лет, имею в собственности более 20 помещений в Якутий, общий доход составляет ежемесячно 2450000 из них 40% я откладываю на приобретение новых помещений, думаю уже о приобретений ТЦ, скажу одно если хотите рассширятся регистрируйтесь как ИП и выходите в белую, банк вам выдаст кредиты и вы сможете расти более сильнее2
  • ЛоАртем, причем здесь олигархи, Эстония к себе на россиян на их же дачи не пускает к примеру1
  • АкацияАртем, купить за кэш ликвидную недвижимость в ЕС - это надо иметь очень много кеша. Уж явно не миллион. Купить в ипотеку? Тут была история одной девушки, которая в Чехии, кажется, купила квартиру в ипотеку. И сдавала её. В начале все было разумно: в Чехии у неё сестра, приезжала в гости к сестре и купила, и сестра же потом управляла квартирой. А потом бабах - и все счета россиян заблокировали. И как оплачивать ипотеку? Героиня тж хоть успела продать недвижимость. И у многих сейчас проблемы оплачивать коммуналку. Из-за заблокированных счетов. Пути выхода как-то находят, платят, но это сильно не комфортно. Ну и выгода далеко не везде есть. В той же Испании налоги для неризидентов такие, что прибыли со сдачи недвиги в аренду почти не будет. А полагаться только на дальнейший рост бетона - рискованно. Цена может и 10 лет не расти.1
  • Артем СтепановАкация, а что в Москве нужно меньше? Даже учитывая насколько всё просело в валюте. Историю про квартиру в Чехии я хорошо тут помню, девушка просто мягко говоря "перепаниковала". Со счетами россияне разбираются, но нужно этим заниматься. В Испании я бы не стал инвестировать в сдачу в аренду совсем по другой причине - рай для сквоттеров (окупасов).0
  • АкацияАртем, с ипотекой слишком велики риски. А сейчас её россиянам, наверное, и не дадут. Ну и в целом не комфортно. Да и даже если смотреть, как раньше было. Сдача недвижимости в аренду- это не совсем пассивный доход. Надо периодически решать разные вопросы, физически присутствовать. Да, можно это все кому-то доверить. Но это ещё минус деньги. И прибыль уменьшается. Так что не для всех выгоднее покупать недвижимость за рубежом.0
  • Артем СтепановАкация, с ипотекой и в России риски. Но можно банально продать квартиру в РФ и купить квартиру за рубежом. Что поделать такие времена, такие риски. Раньше россияне активно инвестировали в зарубежную недвижимость, сейчас конечно инвестиции серьёзно упали, хотя надвига относительно российской осталась прибыльней.0
  • АкацияАртем, какие риски в России с ипотекой? Их нет. Разве что дохода лишишься, но мы не обсуждаем тут вариант в единственным жильём, в котором и живёшь. И ставка по уже взятой ипотеке вырасти у нас не может. В отличии от Испании, где она сейчас каждые полгода повышается. Ну и я сейчас не рассматриваю ситуацию: человек регулярно бывает в ЕС. Рассматриваем, когда человек работает и живёт в России. И инвестирует. И в таком случае инвестиция в недвижимость в ЕС несёт допрасходы на поездки и поиск обхода блокировки счетов. Это надо учитывать. А что выгодно? Выгодно заранее, каким-то чудом узнать, что цены в какой-то локации должны вырасти сильно вверх, и заранее купить. Но такое понять заранее очень, очень сложно. Норникель, на мой взгляд, вернее вырастет в ближайший год, чем недвига.0
  • Артем СтепановАкация, рассматриваем с точки зрения инвестиций или с точки зрения простого сохранения денег. В условной Польше за 5 лет квартиры подорожали в 1,5 раза как и аренда в 1,5 и это в твёрдой валюте. А что в РФ? Цены сильно поднялись, но в твёрдой валюте всё рухнуло. Но даже если посмотрим стагнирующие страны ЕС, и там небольшой рост в твёрдой валюте. Кроме ЕС, было вышеупомянуто ОАЭ, страны ЮВА, если с Западом связываться есть опасения.0
  • АкацияАртем, боюсь, вы меня не поняли. Вы рассуждаете так, будто купить недвижимость - это как акции, нажал пару кнопок - и купил с дивана в любой точке мира. Покупка недвижимости требует личного присутствия, иначе все слишком рискованно. Ещё её надо сдавать в аренду, иначе слишком маленький доход. А то и убыток, ведь содержание её требует средств. А аренда - это опять личное присутствие. Или договор с управляющим. А ещё надо понимать, где и что ты покупаешь. Знать рынок. Иначе ушлые риелторы всучат полный неликвид. Поэтому не может быть советов: покупай вот там, точно будет выгоднее! Точно не будет. Для одного это будет действительно хороший вариант, а для другого - убыточный. Особенно надо быть осторожным в период мирового кризиса. А именно в этот период мы живём. А если рассматривать сферического коня в вакууме, то наверное да, ЮВА интересна, там рост. Топовые города ЕС - пусть недвига и не вырастет, сами города как-нибудь да выживут в любой кризис. За исключением Испании. Та тоже выживет, но их налоги и бомжи могут уничтожить все! Но это все сферический конь в вакууме. И если ты не олигарх, лучше смотреть недвижимость в месте своего присутствия. Где ты бываешь хотя бы гостем, туристом или командировочным. А олигархов могут просто раскулачить. Но не нам о них париться)0
  • Артем СтепановАкация, так это везде так, нужно изучать рынок. Что в РФ, что за границей, да придётся дополнительно потратиться - съездить изучить, осмотреть. Как и в РФ на первичном рынке купить и оформить просто, с вторичкой нужно куда больше погружения в процесс. Сдачей жилья в ЕС так-же занимаются недвиги, проблематично найти съем напрямую от хозяина. Да и в целом удалённая сдача поставлена на широкую ногу, т.к.хозяин нередко живёт и работает в другой стране.0
  • АкацияАртем, ну да. А это все время и деньги. Только в своей стране можно поехать после работы или в выходной, то в чужую страну - несколько дней и расходы на проезд. А это все минус прибыль. А время вообще многие с трудом находят. Особенно те, кто как раз в состоянии зарабатывать столько, что появляется вопрос - как сохранить заработанное.0
  • Артем СтепановАкация, ну ладно, можно совместить приятное с полезным. В конце концов в России тоже нередко берут ипотеку в одном городе, живут в другом.0
  • АкацияАртем, я так сама сделала. Купила квартиру в соседнем городе. Реально неудобно лишний раз туда приезжать. И долго. Купила удачно, плюсы перевешивают минусы. Но вот не учла, что локация не самая удачная. Если вернуть все взад, купила бы в том же самом месте. Потому, что в более удачных районах новостройки хуже построены. А которые хорошие - те были сданы до того, как я решилась на покупку. Но это момент везения, а факт того, что я плохо разбиралась в районах всего лишь соседнего города - налицо.1
  • Артем СтепановАкация, с моего родного депрессивного провинциального города в часто покупают в столице области в 200км или в соседней области в 400км. Тоже изрядные мотания.0
  • АкацияАртем, так о детях заботятся. Или сами в будущем планируют перебраться.0