Как мы с женой взяли ипотеку на строи­тельство инвестдачи в стиле барнхаус

Построить дом можно для личного проживания или для заработка.

Читатель Т⁠—⁠Ж выбрал второй вариант. В этой истории он рассказывает, как ему пришла в голову такая идея, на каком доме он остановился и как оформлял ипотеку на свой проект.

В конце 2023 года, прямо перед ужесточением условий выдачи льготной ипотеки, мы с женой решили взять кредит на строительство маленького барнхаус-домика площадью 30 м² для сдачи в аренду.

Идея пришла спонтанно: мы часто ездим отдыхать в подобные места, нам безумно нравится их атмосфера и сама идея сбежать из города на пару дней. Еще мы стараемся грамотно распоряжаться деньгами, поэтому решили сами построить нечто похожее. Сейчас про это говорят «инвестдача» — дом, который большую часть времени сдается, а в свободное время в нем можно пожить самому.

Я работаю в ИТ-сегменте в крупном российском банке, а жена находится в декрете. В моей компании есть специальная корпоративная программа ипотеки для сотрудников, которой мы давно хотели воспользоваться. Накопили около 1 000 000 ₽ и давно думали о том, что хотим организовать какое-то семейное дело. Взвесили все за и против и решили брать ипотеку на строительство домика мечты, направив накопления на первоначальный взнос.

Мы пересмотрели много роликов на «Ютубе», где владельцы подобных объектов — барнхаусов и А-фреймов — рассказывали про стоимость их строительства. В среднем выходило 2 500 000—3 000 000 ₽ без учета земельного участка. Мы же запланировали потратить в общей сложности 4 000 000 ₽ вместе с землей. По нашим прикидкам, этого должно было хватить.

Начали смотреть участки в нашем регионе, под Екатеринбургом. Искали небольшие, но красивые: например, нам нравились варианты с молодыми елочками, среди которых можно было бы поставить домик и создать чувство единения с природой.

Посмотрели несколько объявлений. Старались ездить сами в выходные или в свободное от работы время. Главным было найти вариант не более чем в часе езды от дома. Также мы обращали внимание на подходящий для нас вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, для ведения садоводства и для дачного строительства. Еще мы старались общаться с потенциальными соседями, узнавали, как им живется в поселке и какое у них общее мнение об этом месте.

Спустя месяц мы нашли участок площадью 6 соток с молодыми соснами — их здесь больше 300 штук, как и хотели. Рядом есть столб с проведенным к нему электричеством, отсыпана дорога, соседние участки пока не застроены. В поселке неподалеку есть такие же дома, как мы бы хотели построить сами под сдачу. Раз так, значит, место подходящее, решили мы.

Расположение участка показалось удачным из-за оптимальной удаленности от нашей квартиры и отсутствия рядом железной дороги, заводов и карьеров. Для сравнения: другой хороший вариант с елками в 30 минутах от нас находился неподалеку от карьера, с которого летела пыль и оседала в виде налета на растительности и самих домах.

Также плюсом финального варианта послужило то, что весь поселок окружен лесом. Но все равно мы сомневались, потому что участок был не самый близкий из просмотренных, да и в поселке не было управляющей компании. Это одновременно и плюс, и минус: с одной стороны, УК взяла бы часть рутины на себя, а с другой — могла бы мешать. Например, при просмотре одного участка мы столкнулись с недобросовестными представителями поселка, которые были против отопления дома электричеством.

В общем, на фоне других вариантов этот оказался золотой серединой по местоположению, красоте, цене и другим параметрам. Мы хотели взять его в ипотеку, но участок продавали только за наличные. Землей владел мужчина в возрасте, и таково было его решение: он не хотел связываться с банками. А мы не хотели тратить все оставшиеся накопления, но все же разворошили неприкосновенный запас и в итоге приобрели землю за 690 000 ₽.

Планировали вырубить или пересадить небольшую часть деревьев и аккуратно поставить домик между ними.

Для строительства домика мы поначалу хотели взять семейную ипотеку. С учетом скидки для сотрудников моей компании итоговая ставка по кредиту составляла 4%.

Но выяснилось, что по этой программе строить дом можно только с подрядчиком. Это выглядит так: всю сумму для строительства банк перечисляет ему на расчетный счет, все услуги должна выполнить эта же организация под ключ. Если нужно заплатить что-то другому физическому или юридическому лицу, это надо делать из своего кармана. Такой вариант нам не подходил.

Мы уточнили у подрядчика, может ли он не только построить дом, но и сделать все остальное:

1. Подвести коммуникации.
2. Пробурить скважину.
3. Установить септик.
4. Подготовить чистовую отделку.
5. Провести благоустройство и тому подобное.

Он ответил, что нет, и пояснил, что строит только каркасные дома и не станет браться за все подряд. Лучше делать одно дело, но качественно, чем все вместе и посредственно. Нас эта идея подкупила, и мы решили остаться с ним строить дом, а остальные услуги доверить другим подрядчикам, которых он был готов порекомендовать. Но вопрос с ипотекой не решили.

Посоветовавшись с менеджерами банка, мы перешли на программу льготной ипотеки с господдержкой. Она позволяет строить дом своими силами. Банк перечисляет деньги траншами, а вы самостоятельно распоряжаетесь ими и поэтапно возводите дом. Главное, чтобы он был капитальным и его признали жилым.

В нашем случае транша три: 25% на возведение фундамента, 45% на строительство коробки — стен, теплого контура и кровли, оставшиеся 30% на коммуникации и отделку. После каждого этапа необходимо подтверждать выполнение строительных работ фотографиями — выдача следующего транша происходит только после этого. Чтобы подтвердить завершение работ, нужно зарегистрировать собственность на дом и предоставить в банк выписку из ЕГРН.

Основные требования к индивидуальному жилому дому такие:

1. Не больше трех этажей и не более 20 м в высоту.
2. Не ближе чем в 3 м от границы с соседним участком.
3. Высота потолков — не меньше 2,5 м.

По льготной программе базовая ставка составила 8%. С учетом корпоративной скидки итоговая ставка была на том же уровне, что и семейная, — 4%, но добавлялся небольшой риск: в случае моего ухода из компании ее повысили бы не до 6%, как с семейной ипотекой, а до 8%.

Зато эту ипотеку можно оформить только на одного человека и тем самым сохранить возможность оформить семейную ипотеку на жену в будущем. Поэтому мы отправили повторную заявку уже на ипотеку с господдержкой.

Банк одобрил нам 2 800 000 ₽ на 20 лет, первоначальный взнос составил 1 200 000 ₽. Ежемесячный платеж — 16 900 ₽. Эта сумма для нас незначительная, поэтому на случай, если со сдачей ничего не выйдет, мы просто будем потихоньку выплачивать кредит и приезжать в домик сами.

Все оформление ипотеки от и до происходило в сервисе «Домклик»:

1. Мы выбрали подходящие для себя условия.
2. Оставили заявку и получили одобрение от банка.
3. Отправили сканы всех необходимых документов и назначили встречу с кредитным специалистом.

Вживую нужно было прийти в отделение банка только на подписание кредитного договора. После этого документы зарегистрировали в Росреестре через МФЦ. Еще спустя пару дней по звонку произошла выдача первого транша на возведение фундамента — 700 000 ₽.

Этой суммы должно хватить с большим запасом, так как дом легкий и ему вполне хватит фундамента из железобетонных забивных свай, такой стоит около 100 000 ₽, что сильно дешевле бетонного фундамента — ленточного или монолитной плиты. Ограничения срока на фундамент, по-моему, нет, есть лишь общий срок на строительство дома и выдачу траншей — два года. После этого срока банк перестает выдавать деньги.

Если получится реализовать задуманное, мы рассчитываем, что доходы от сдачи будут перекрывать платеж по ипотеке и будет оставаться круглая сумма сверху. Как получится на самом деле — покажет время.

Мы смотрели каналы про строительство каркасных домов на «Ютубе», анализировали рынок, общались с разными строительными компаниями в нашем и соседних регионах. Нашего подрядчика выбрали исходя из сроков строительства — один-два месяца, а также из-за того, что он развернуто отвечал на наши вопросы, рассказывал об особенностях тех или иных материалов и помогал разобраться во всех тонкостях. Это вызвало большое доверие к нему.

Изначально мы думали о строительстве А-фрейма — треугольного дома. Но подрядчик переубедил нас и предложил построить домик в стиле барнхаус, который гораздо просторнее внутри. Для нас это было важно, так как мы рассматривали домик не только для сдачи в аренду, но и для использования его в качестве собственной дачи. Мы неоднократно были в «треугольниках» и испытывали неудобства, поэтому хотелось чуть больше пространства над головой.

Стройка постепенно двигается. После разработки планировки дома мы подготовили участок: спилили часть деревьев и выкорчевали пни, измельчили ветки и вывезли лишнее.

Еще заказали бурение скважины. Приехал подрядчик, пробурил 30 м и остановился. Оказалось, что вода находится очень глубоко: например, у соседей она на 70 м под землей, а у нас рыхлые грунты и есть риск обвала.

По-хорошему, нужно делать дорогую скважину со стальными трубами и промывкой, она стоит от 500 000 до 800 000 ₽, хотя рассчитывали мы на 100 000—200 000 ₽. Вот и думаем, общаемся с соседями и разными подрядчиками. Выбираем между дорогим вариантом и простым, со своими рисками, но за него не все подрядчики хотят браться.

Также заказали и оплатили свайный фундамент — скоро приедут забивать. После него планируем устанавливать септик и заказывать сборку домика. В общем и целом, мы с женой пребываем в некоем шоке. Не думали, что может оказаться столько нюансов с банальной скважиной. И это мы только в самом начале пути, боимся представить, что будет дальше.

Мы с женой — полные новички в строительстве, и во всем приходится разбираться самостоятельно. Надеемся, что успеем построить и начать сдавать домик уже этой осенью.

Стоимость аренды на сутки у аналогичных проектов варьируется от 5000 до 12 000 ₽ в зависимости от количества гостей и дня недели. В праздничные дни и при наличии дополнительных услуг, например чана, бани или фотосессии, стоимость может быть выше.

Сдачей будет заниматься в большей степени жена, в первое время она будет встречать гостей и делать уборку. Но в будущем хотелось бы реализовать бесконтактное заселение и выселение гостей с помощью умного дверного замка и нанять уборщицу.