Как проверить земельный участок перед покупкой

Иногда после сделки выясняется, что на участке нельзя строить дом или придется возводить его не там, где планировали.

Продавцы часто намеренно вводят в заблуждение, ведь продать землю сложнее, чем, например, квартиру или уже построенный дом с землей: покупателей на участок ищут долго и цепляются за каждого. А бывает, продавец и сам не знает, что у него участок с проблемами.

У земли могут быть неверные границы, по ней могут проходить чужие коммуникации, а еще там может быть запрещено строительство дома. Поэтому участок перед покупкой стоит тщательно проверить.

В статье расскажу об основных проблемах с землей и о том, как их выявить до сделки.

Купить можно только тот участок, который стоит на кадастровом учете, то есть информация о нем есть в ЕГРН.

Покупателю нужно удостовериться, что:

1. Участок действительно принадлежит продавцу.
2. На участок не наложен арест, нет сервитута или другого обременения.
3. Площадь, адрес и границы участка соответствуют заявлениям продавца, и нет споров на этот счет.
4. Вид разрешенного использования участка и категория земель, на которых он расположен, отвечают целям покупки. Если надо построить дом, это должно быть разрешено.
5. Границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть участок и земли общего пользования не накладываются друг на друга.
6. Территория участка не попала в охранную зону или зону регулирования застройки, что могло бы помешать строиться.

Далее расскажу, как все это проверить.

Поездки на просмотры участков бывают затратны по времени и деньгам, поэтому лучше начинать с анализа документов. Часть земель отсеется уже на этом этапе. Вот какие бумаги смотреть.

Документ о подтверждении права собственности на участок. Это могут быть разные документы в зависимости от года регистрации:

1. с 21.01.1998 до 01.09.2013 выдавались свидетельства о регистрации права собственности;
2. с 01.09.2013 по 15.07.2016 права подтверждались свидетельством о регистрации или выпиской из ЕГРН;
3. с 15.07.2016 по настоящее время выдается только выписка из ЕГРН.

На любой зарегистрированный объект недвижимости можно получить выписку из ЕГРН, даже если у собственника ее никогда не было. Выписка из ЕГРН — главный документ для покупателя, потому что содержит максимум информации об объекте покупки на дату оформления выписки.

Заказывать нужно выписку об объекте недвижимости. Из нее можно узнать:

1. Кадастровый номер участка, его площадь и кадастровую стоимость.
2. Категорию земли и вид разрешенного использования.
3. Границы участка, если сделано межевание.
4. Возможно — сведения о лесах и водоемах в границах участка.
5. Расположен ли участок в зоне с особыми условиями использования, нет ли решения об изъятии участка в собственность государства или муниципалитета.
6. Есть ли аресты, обременения, не находится ли участок в залоге.

Чтобы увидеть все данные правообладателя участка, выписку из ЕГРН должен заказать либо сам собственник, либо нотариус — тогда данные не будут обезличены. Еще вариант — собственник должен подать заявление в Росреестр и открыть свои данные, потому что с 1 марта 2023 все данные в выписках обезличивают.

Часто выписку об объекте недвижимости заказывают два раза: первый раз — чтобы заранее проверить участок, а второй — в день сделки, чтобы убедиться, что состав собственников не поменялся и продавец не мошенничает.

Еще заранее стоит заказать другой вид выписки — о переходе прав. По ней будет понятно, как менялись собственники. Если землю постоянно покупали и продавали, стоит насторожиться.

Кадастровый план территории. Это еще один вид выписки из ЕГРН. Кадастровый план делается не на один участок, а на целый кадастровый квартал, в котором он расположен. Это позволяет увидеть участок и границы соседних.

В основном таким планом пользуются кадастровые инженеры, обычному человеку проще воспользоваться публичной кадастровой карте в интернете — об этом ниже.

Правоустанавливающий документ на землю. Его копию можно получить в Росреестре, в электронном виде она стоит 450 ₽. Такой запрос в Росреестр может сделать только собственник.

Правоустанавливающим документом могут быть:

1. договоры по сделкам — например, договор купли-продажи, дарения или мены;
2. акты местной администрации о предоставлении участка — такие бумаги могут быть очень старыми, еще времен СССР;
3. судебные решения;
4. акт или свидетельство о приватизации;
5. свидетельство о праве на наследство.

Посмотреть эти документы нужно, чтобы понять, как владелец земли получил ее. Например, может оказаться, что продавец купил ее у человека, которого потом признали банкротом. Конкурсный управляющий при определенных условиях сможет оспорить новую куплю-продажу. Чтобы выявить такую схему, предыдущего продавца проверяют по реестру банкротов.

Правоустанавливающий документ может быть у хозяина участка на руках, тогда можно обойтись и без запроса в Росреестр. Но нужно быть внимательным: если на документе собственника нет отметок Росреестра о переходе права, например сделка была электронной, есть вероятность подделки.

Межевой план. Это еще один документ, который отражает границы участка. Если есть межевой план, значит, границы земли установлены специалистом. Внутри такого плана есть акт согласования границ — лист, где все соседи расписываются в том, что согласны с планом.

С межевым планом могут быть такие проблемы:

1. Плана просто нет. Например, кадастровый инженер не дал продавцу запасной экземпляр, а единственный диск (межевые планы для госорганов записывают на диски) забрала кадастровая палата. То есть межевание сделано, но как — неизвестно.
2. Межевание делал не продавец, а кто-то из предыдущих собственников участка, и продавец ничего не знает о том, как устанавливали границы.
3. Есть споры с соседями, хотя в плане и присутствует акт согласования границ. Так бывает, потому что с соседями, которые отмежевались раньше, границы не согласовываются и их подписи в акте не нужны. А подписи других соседей не лишают их права оспаривать границы.

Есть разные мнения о том, можно ли совершить сделку, если межевание участка в принципе не проводилось. В 2022 году Росреестр разъяснил, что не будет ставить такие участки на учет, то есть перед продажей надо нанять кадастрового инженера и сделать межевой план. На деле такие сделки происходят, потому что само определение земельного участка как части поверхности земли с координатами не противоречит регистрации без межевания. Но нужно быть готовым к возможным проблемам, если межевания нет.

Градостроительный план участка нужен, чтобы понимать, какие градостроительные нормы соблюсти, где можно строить и какие отступы выдержать.

Градплан содержит:

1. Описание границ участка, его кадастровый номер и площадь.
2. Данные о расположенных на участке объектах и зоне, где можно строить.
3. Информацию о красных линиях и зонах, где строить нельзя.
4. Ситуационный план территории вокруг участка — это схема расположения земли по отношению к соседним участкам, улицам, транспортным развязкам и инженерным коммуникациям.
5. Перечисление видов разрешенного использования участка: основных, условно разрешенных и вспомогательных.
6. Допустимые параметры строительства: сколько этажей можно возвести, сколько метров отступить от границ участка.
7. Информацию о границах особо охраняемых зон, ограничениях и сервитутах.

Получить градостроительный план может только собственник участка. Градплан выдает местная администрация по отдельному запросу — владелец участка может лично сходить в отдел архитектуры или землеустройства, подать заявку через МФЦ или сделать это через госуслуги. Администрация должна выдать градплан в течение 14 дней. Это бесплатно.

Продавец может умолчать или просто не знать об ограничениях на строительство, поэтому градплан стоит попросить перед сделкой. Зная особенности земли и возможные проблемы, будет проще разговаривать и о цене.

Топографический план — это, пожалуй, самый подробный из всех документов, который отражают реальное состояние участка. На топоплане будут отмечены высоты, хозпостройки, включая незарегистрированные, септики и другие коммуникации и даже кусты с деревьями.

Топоплан не обязательно будет у собственника участка. Такой документ делают платно — как правило, когда нужно протянуть на участок какие-либо коммуникации. Например, топосъемку требуют газовики, чтобы газифицировать дом. Стоит она около 10 000 ₽. Но если топоплан есть у продавца, это несомненный плюс: по нему можно понять состояние участка, даже когда он завален снегом.

Документы от продавца земли позволяют составить представление об участке. Но не всегда удается заполучить все документы, а еще есть риск, что они могут оказаться поддельными. Поэтому участок также стоит проверить по открытым источникам. Вот основные.

Публичная кадастровая карта. Посмотреть схему участка, сверить ее с документами и узнать основные характеристики можно на публичной кадастровой карте Росреестра. Для этого потребуется адрес или кадастровый номер.

В 2022 году с публичной картой Росреестра начались проблемы: например, там регулярно не подгружаются космические снимки и не отображаются зоны с особыми условиями использования. Поэтому можно пользоваться неофициальными аналогами публичной кадастровой карты: сервисами ЕГРП 365 или EGRP Map.

Генплан развития местности. Это наглядная схема территории, которую можно посмотреть, чтобы избежать соседства с заводами и свалками. Генплан власти составляют на много лет вперед, но периодически дополняют и вносят изменения.

На карте генплана указаны зоны застройки: где планируется строить жилье, где будут дороги, кладбища и промзоны. Местные администрации обязаны публиковать генпланы на своих сайтах.

Еще посмотреть документацию территориального планирования можно в общероссийской информационной системе ФГИС ТП. В разделе «Документы» нужно применить «Поиск по территории» и ввести название населенного пункта. В системе собраны актуальные документы, старые и в стадии проекта. Иногда нужных файлов в системе не оказывается, тогда остается вариант искать на сайте администрации.

Правила землепользования и застройки — ПЗЗ. В них содержится информация о локальных требованиях к стройке и эксплуатации земли.

В отличие от генплана, ПЗЗ более понятны. А в отличие от градплана, ПЗЗ — более доступный документ: администрации обязаны выкладывать правила на своих официальных сайтах. Поэтому, если у собственника участка нет градплана и он не хочет его получать, информацию об ограничениях можно узнать и из ПЗЗ.

Карта свалок. В государственной информационной системе учета твердых коммунальных отходов (ФГИС УТКО) можно посмотреть, нет ли рядом с участком мусорных полигонов или мусоросжигательных заводов и не планируются ли такие в будущем.

На карте показаны:

1. Полигоны для ТКО или промышленного мусора, выработанные шахты, карьеры или штольни.
2. Предприятия обработки и утилизации, на которых происходит подготовка отходов и их переработка, — например, это может быть завод по вторичному использованию пластика.
3. Объекты обезвреживания — предприятия, где меняют состав, физические и химические свойства мусора для уменьшения негативного воздействия. Например, это происходит на мусоросжигательных заводах.

Если в реальности свалка есть, а на карте ее нет, значит, она нелегальная и можно потребовать, чтобы власти с ней разобрались.

Осматривать землю лучше всего весной: сразу будет понятно, в каком состоянии местная администрация или садовое общество содержит дороги и не подтопляется ли сам участок. Вот что бывает, если не обратить внимания на сезон.

На местности стоит посмотреть следующие детали.

Подъезды к участку. В документах не указывают, где именно располагается въезд на участок, но этот вопрос лучше решить до покупки, ведь придется подвозить стройматериалы и, возможно, загонять спецтехнику.

Хорошо, если для организации подъезда не требуется дополнительно отсыпать шлаком дорожки, а есть уже готовый въезд, например прямо с дороги. Но бывает так, что владелец организовал стихийный, ни с кем не согласованный подъезд на участок. В будущем удобство может обернуться проблемами: например, выяснится, что проезд пошел по частной земле или же пересек муниципальный водопровод. В последнем случае администрация поселка имеет право все перекопать для ремонта, засыпать землей, а больше ничего не восстанавливать.

По градостроительному плану будет видно, где должны быть проезды, а где нет.

Каков рельеф участка. По бумагам без топографического плана сложно понять, какие есть уклоны и другие особенности рельефа. Сам по себе уклон не страшен, другое дело, если земля стоит на границе с оврагом или, наоборот, пригорком. Овраг может осыпаться, и потребуется укреплять его. С пригорка почва, наоборот, будет съезжать на участок и потребуется строить подпорную стенку из бетона.

Такие укрепления — очень дорогостоящие, а еще не везде есть специалисты, которые умеют это делать.

Какие есть коммуникации, и как они далеко. Эту информацию лучше всего получить у соседей и сверить с тем, что есть в градплане. Нередко риелторы рассказывают небылицы о том, что рядом проходит газовая труба и подключить газ не составит труда. А потом выясняется, что до трубы километр и газовики просят миллион за подключение.

Проверить, как быстро получится подключить дом к газу, можно через сервис единого портала газификации. Данные по электричеству уточняют у сетевой компании. За водопровод обычно отвечает местная администрация и муниципальный водоканал.

По всем видам коммуникаций можно обратиться в областное правительство. Например, в Тюменской области главное управление строительства формирует перечень территорий и очередность их благоустройства: там знают, куда и когда подведут линии электропередачи, какие планы на строительство дорог и социальной инфраструктуры — садиков, школ и поликлиник.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору между ними. Иначе покупатель вправе отказаться от договора, расторгнуть его и вернуть деньги. Как правило, это делают в суде: мало кто из продавцов соглашается добровольно аннулировать сделку.

Все, о чем покупатель мог знать до сделки, но не проявил должную осмотрительность и не перепроверил, будет серьезным аргументом против него. И придется доказывать, что недостатки земли существовали до сделки, а узнать о них не было возможности.

Проще говоря, отказаться от покупки, заранее узнав о проблемах с участком, гораздо проще, чем потом расторгать сделку.

Вот некоторые из проблем, с которыми чаще всего сталкиваются при покупке земли.

Для постройки индивидуального жилого дома подойдут такие виды разрешенного использования земли: для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства, под жилой дом, жилая застройка.

Не подходящий по цели вид разрешенного использования можно изменить, но это дорого и хлопотно: требуется вносить изменения в документы территориального планирования и зонирования, градостроительный регламент местности. Еще и могут отказать. Проще сразу подбирать участок с нужными характеристиками.

Но это очевидная ошибка. Хуже, когда с видом разрешенного использования все в порядке, а вот по другим документам строить жилой дом нельзя. Например, вид территориальной зоны по правилам землепользования и застройки не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. В выписке из ЕГРН категория «Земли населенных пунктов» с видом «Для индивидуального жилищного строительства», а территориальная зона в правилах землепользования — «Общественно-деловая» или «Зона рекреации».

Еще бывает, что участок в частном секторе после пересмотра властями правил землепользования и застройки оказывается в территориальной зоне многоэтажного строительства. В обоих примерах строить частный дом нельзя, хотя вид разрешенного использования вроде бы позволяет.

Такую проблему невозможно выявить, если не изучить внимательно правила землепользования и застройки или градостроительный план.

Это значит, что у продавца есть обязательство перед кредитором, и если продавец его не исполнит, участок могут изъять за долги.

Как правило, речь идет о земельных участках, купленных в ипотеку, долг по которой не погашен.

Продавать землю без согласия кредитора нельзя. Банк разрешит вывести из залога и продать участок только после погашения задолженности. То есть сначала надо закрыть ипотеку или сделать наложение ипотек, если покупатель тоже берет кредит. Схемы здесь аналогичны тем, что применяются при продаже ипотечных квартир.

Это ограничения для собственника, когда кто-то другой имеет право пользоваться его участком. Например, если необходимо обеспечить проход и проезд, проложить линию электропередачи, связи или трубопровод.

В идеале сервитут устанавливают по соглашению сторон, но, если хозяин противится, установить сервитут может суд. Сервитут регистрируется в ЕГРН, то есть его видно по выписке до сделки.

После смены собственника участка земельный сервитут сохраняется.

Бывает и так, что сервитут появляется уже после сделки. Например, энергетики решат тянуть новую ЛЭП и им потребуется поставить опору на частной земле. Предугадать такое практически невозможно.

В земельном кодексе 28 видов таких зон. Участок может быть поблизости от аэропорта, газопровода, высоковольтных линий электропередачи, разлившихся рек или птицефабрики. Если участок попал в одну из таких зон, то использовать по назначению его можно, но с оглядкой на правила застройки для специальной зоны.

Разберем особенности часто встречающихся зон.

Охранная зона инженерных коммуникаций — в ней нельзя строить, складировать материалы, мусор и грунт. Охранную зону устанавливают на случай аварий, чтобы спецтехника могла раскопать трубы для ремонта, а сами аварии не представляли угрозы для людей и зданий.

Например, на расстоянии двух метров от газопровода низкого давления нельзя ничего строить, рыть погреба, разводить огонь и блокировать доступ к трубе.

Охранная зона линий электропередачи (ЛЭП) — это территория рядом с электрическими проводами, где ничего нельзя строить без согласования с энергетиками. В зависимости от напряжения на линии, это может быть расстояние от 2 до 55 метров по каждую сторону от кабеля.

Охранная зона, которую зарегистрировали в ЕГРН, будет отражена в выписке.

Водоохранная зона — строить в этой зоне не запрещено, но любые работы надо выполнять так, чтобы не загрязнить водоем. На таком участке запрещено держать домашних животных и пахать землю.

Зона подтопления или затопления — значит, участок находится вблизи водоема, который иногда разливается. Строить на таком участке можно, только если принять меры инженерной защиты от воды. Но какие именно меры нужны — обычно нигде не прописано, и непонятно, надо ли строить мини-дамбу или достаточно досыпать песка. Этот вопрос остается на усмотрение чиновников.

Зоны подтопления порой захватывают огромные территории, а еще эти зоны регулярно пересматриваются. То есть может быть, что сегодня участок в зоне подтопления, а в следующем году уже нет, и наоборот.

Прибрежная полоса — это территория общего пользования и застраивать ее нельзя. Для рек протяженностью более 10 км прибрежная полоса составляет 20 метров.

Зоны сохранения наследия — они могут называться по-разному, например архитектурно-планировочная зона, защитная полоса культурного наследия или охранная зона природного заповедника.

В таких зонах строительство может быть полностью запрещено или разрешено с ограничениями. Например, чтобы снести старое здание на участке, придется взять обязательство построить такое же из исторических материалов.

Такие участки чаще всего продает государство или муниципалитет через торги, а находятся они в исторических местах.

Охранная зона аэропорта — строить там либо нельзя совсем, либо нужно согласовать параметры строительства не только с муниципалитетом, но еще и с руководством аэропорта.

Это означает, что участок попал в границы территорий общего пользования. Как правило, речь идет о том, что участок «заступил» на улицу или захватил придорожную полосу.

На общественных территориях нельзя размещать частные объекты, поэтому велик риск судебного разбирательства.

Бывает, что продают участок, у которого по документам нет границ, и он обозначен только схематично. Такой участок нужно поставить на кадастровый учет и только потом совершать сделку. Передавать деньги продавцу за участок, границы которого не определены, — риск для покупателя. Ведь можно купить не ту землю, о которой договорились, и столкнуться с проблемами при переходе права.

Участки без границ в документах будут иметь статус «ранее учтенный», а вместо кадастрового номера у них иногда будет так называемый условный номер.

Чтобы поставить такую землю на кадастровый учет, надо вызвать кадастрового инженера, провести межевание и внести данные в ЕГРН.

Но чаще случается, что межевание уже сделано, а реальность не соответствует документам. Например, забор поставлен так, что захватывает часть соседской или городской земли.

Арест накладывают судебные приставы — например, если собственник задолжал банку или не платит алименты. Еще может быть наложен запрет на любые регистрационные действия с недвижимостью.

Подписать договор купли-продажи и передать деньги за арестованный участок можно, но перерегистрировать его не получится. Чтобы оформить переход права, продавец должен разобраться с долгами и добиться от приставов, чтобы они сняли арест.

При покупке земли стоит соблюдать все те же правила проверки продавца, что и при покупке квартиры. Вот какие могут быть проблемы.

В отношении продавца приставы ведут исполнительное производство. Это предвестник возможного ареста имущества. Проверить продавца можно на сайте судебных приставов. Если приставы наложат арест во время сделки, регистрацию приостановят до его снятия, но не более чем на три месяца. А если после этого срока не снять арест, в регистрации откажут, и это можно будет обжаловать только через суд.

Продавец продает совместно нажитый участок без согласия супруга. Даже если земля, купленная в браке, оформлена на кого-то одного, для продажи нужно нотариальное согласие второго супруга.

Если согласия не было, сделку можно оспорить в течение года со дня, когда второй супруг узнает о сделке.

Самый простой способ узнать, что человек состоит в браке, — посмотреть штамп в паспорте. Но этот штамп не обязателен, поэтому чаще стороны оговаривают этот момент устно и в договор купли-продажи участка вписывают условие примерно такого содержания: «Продавец гарантирует, что земельный участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны сделки в момент ее совершения не могли знать. Он не является совместным имуществом и для его продажи не требуется согласие супруга (и) продавца».

В случае спора эта формулировка станет аргументом в пользу добросовестности покупателя. И если супруг продавца заявит права на участок, будет чем оперировать: получится, что продавец ввел в заблуждение.

Также можно попросить у продавца справку из загса об отсутствии записи акта о гражданском состоянии. Такую справку могут изготовить за день, на ней будет печать загса.

Продавец — банкрот. Имущество банкрота подлежит продаже с торгов. Если участок находится в числе этого имущества, будут проблемы. Финансовый управляющий, который ведет процедуру банкротства, может обратиться в арбитражный суд, и сделку признают недействительной.

1. Выписка из ЕГРН и градостроительный план на участок — главные источники информации о земле. Но у продавца может не быть градплана, а получать его он не захочет. В таком случае можно посмотреть правила землепользования и застройки на сайте местной администрации — там будет вся информация, что можно и нельзя делать на землях.
2. Проверка земельного участка — задача покупателя. Сделка без проявления должной осмотрительности грозит ему множеством рисков: Росреестр может приостановить регистрацию права собственности, соседи — заявить о сервитуте, а заболоченный участок придется отсыпать за свой счет.
3. Границы участка лучше перепроверить, даже если сделано межевание. Это можно сделать самостоятельно по кадастровой карте или же нанять кадастрового инженера, но не того же, который делал межевание.