Экономика
155K

Почему в России свернули льготную ипотеку

Пять причин, проверенных статистикой

493
Аватар автора

Игорь Жулькин

не пользовался госпрограммой

Страница автора

1 июля в РФ завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8%.

Она работала с весны 2020 года, когда в разгар ковидных ограничений программу ввели в качестве временной меры поддержки. Условия ее со временем менялись, а сроки несколько раз продлевали — уже без особой привязки к антикризисной функции.

В итоге последние четыре года рынок жил с постоянной подпиткой из бюджета и за это время настолько к ней привык, что завершение программы ощущается теперь едва ли не как репрессивная мера.

Но на самом деле у правительства накопились веские причины свернуть господдержку. Разбираемся, почему это произошло.

Ажиотажный спрос привел к росту цен

Когда в мае 2020 только начали выдавать льготную ипотеку, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в среднем по стране составляла 77 тысяч рублей. В мае 2024 года — уже в районе 154 тысяч  . За четыре года цены выросли ровно в два раза. Притом что накопленная за это время инфляция составила менее 40%.

Для наглядности можно отмотать еще на четыре года назад: с мая 2016, когда «квадрат» стоил в среднем 59 тысяч, по май 2020 удорожание составило лишь 30%. То есть в период действия льготной ипотеки рост цен на жилье ускорился более чем в три раза.

Источник: «Сбериндекс»
Источник: «Сбериндекс»

Произошло это из-за роста спроса, который значительно опережал возможности предложения. Дешевые кредиты, доступные фактически в неограниченном количестве  любому совершеннолетнему заемщику с российским паспортом, побудили людей активнее покупать недвижимость — как для улучшения жилищных условий, так и в качестве инвестиции и сбережения накоплений. В 2023 в течение года банки выдали больше 2 млн ипотек, тогда как в доковидном 2019 только 1,3 млн — рост более чем в полтора раза. Жилья тоже стали строить больше, но лишь на треть: 110,4 млн квадратных метров в 2023 против 82 млн в 2019.

По расчетам ЦБ, если тратить на выплаты по ипотеке половину среднероссийской зарплаты, в конце 2023 года можно было позволить себе квартиру площадью 42 м². А в начале 2020, до старта льготной программы, — 43 м². Получается, что госпрограмма никак не увеличила доступность жилья, а даже немного ее уменьшила. Рост цен съел всю выгоду от низких ставок.

Покупатели переплачивают за первичку

Льготная ипотека изначально была ориентирована на новостройки, что позволяло поддержать строительный сектор. Это условие оставалось неизменным все четыре года. В результате спрос оказался сильно перекошен в пользу первичного рынка. На вторичке, где ставки выше, цены росли медленнее.

Разрыв в ценах к маю 2024 года достиг 45%, хотя четыре года назад был около 25% — по данным платформы «Сбериндекс». В ЦБ неоднократно отмечали, что это создает большие риски как для покупателей, так и для банков. Первые, по сути, теряют часть стоимости своего жилья в момент покупки, потому что квартира сразу переходит в разряд вторичной недвижимости. А кредитор рискует не покрыть убытки за счет продажи залога, если заемщик не выплатит ипотеку.

«Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете у застройщика квартиру, скажем, за 10 млн, то продать ее сможете в среднем уже только за 7 млн. Это „кричащий“ дисбаланс, в некоторых регионах этот дисбаланс еще выше», — отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина в ноябре 2023.

Тогда же регулятор указывал на ухудшение качества кредитования: ипотеку выдают заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой, а рост цен на недвижимость вдвое опережает рост зарплат в стране.

Источник: «Сбериндекс»
Источник: «Сбериндекс»

Льготная ипотека дорого обходится бюджету

Банки выдают людям льготную ипотеку не в ущерб себе: разницу между рыночной и сниженной ставкой им компенсирует государство. Субсидии из бюджета выделяются оператору программ «Дом-рф», а тот перечисляет их банкам в соответствии с определенными лимитами, возмещая им недополученные доходы.

В этом году на такие компенсации по двум ипотечным программам — льготной и семейной — выделяют 567 млрд рублей. Это больше, чем годовой бюджет нацпроектов «Здравоохранение» и «Образование», вместе взятых. В сравнении с 2023 годом расходы казны на ипотеку выросли почти вчетверо.

Эти обязательства обходятся бюджету тем дороже, чем выше в стране ключевая ставка. Во второй половине прошлого года она выросла с 7,5 до 16% и остается такой до сих пор. Субсидия рассчитывается как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 процентного пункта  , и льготной ставкой — в случае с массовой программой это 8%. Год назад бюджет платил 1,5% годовых за каждого заемщика, а сегодня — 9,5%, то есть больше, чем платит сам ипотечник по своей льготной ставке.

Получается, что бюджет взял на себя основную нагрузку по десяткам тысяч кредитов, расплачиваясь с банками за покупателей жилья — в том числе за тех, кто инвестирует в недвижимость свободные деньги ради пассивного дохода.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Массовая программа не помогает нуждающимся

Федеральный бюджет, который питает льготную ипотеку, — это не абстрактные «государственные» деньги. Самая большая его доходная статья — налог на добавленную стоимость. Формально его платят производители и экспортеры, а по факту — все россияне, потому что он закладывается в цену товаров и услуг, которые мы потребляем.

Суть социальных программ государства в том, чтобы обеспечивать справедливое перераспределение ресурсов: налоги берутся со всех без исключения, а выгоды за их счет получают наиболее уязвимые группы населения. В этом контексте безадресная льготная ипотека выполняет ровно противоположную задачу. Налоги не самого обеспеченного большинства работают на удовлетворение потребностей людей с большими доходами, которые могут позволить себе выплачивать жилищные кредиты.

В Сбербанке подсчитали, что в 2024 году 85% льготных кредитов получали обеспеченные россияне, а доля тех, что выданы людям со средними доходами, с 2020 года сократилась вдвое. На заемщиков с невысокими зарплатами приходится теперь лишь 2,5% выдач.

Источник: РБК
Источник: РБК

В последнее время эта дисфункция проявлялась наиболее ярко. Доступность ипотеки сократилась не только из-за роста цен: правительство постепенно ужесточало условия выдачи. Если раньше первоначальный взнос по госпрограмме составлял 15%, то в сентябре 2023 его подняли до 20%, а в декабре — до 30%. Негласными адресатами льготной ипотеки окончательно стали обеспеченные россияне, считает главный экономист по России Bloomberg Economics Александр Исаков:

«Проблема в том, что повышение порога по первому взносу делает льготную ипотеку еще более регрессивной — налогом на бедных в пользу богатых. Публика, которая ходит в „Магнит“ и „Пятерочку“, платит НДС в 20% и финансирует улучшение жилищных условий публики с достатком выше среднего, которая может позволить себе первый взнос и нормальное отношение „платеж/доход“».

Проблему социальной несправедливости льготной ипотеки из-за отсутствия адресности не раз поднимали и в российском ЦБ. Ситуацию, когда люди с большими сбережениями кладут их на вклады под высокий процент, а сами при этом берут льготную ипотеку по низкой ставке, там назвали «заработком на налогах граждан». Страдают при этом те, кто действительно нуждается в жилье, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость, отмечала глава ЦБ Набиуллина.

Льготные кредиты мешают бороться с инфляцией

Госпрограммы субсидирования ипотеки перегревают не только рынок недвижимости, но и розничное кредитование. Они делают менее эффективными усилия ЦБ, который пытается высокой ставкой охладить спрос на ипотеку и прочие кредиты. Это важное условие сдерживания инфляции: чем меньше денег люди будут занимать в банках, тем скромнее будут их траты и ниже совокупный спрос, который влияет на цены.

Но этот механизм дает сбой, когда государство активно поддерживает кредитование бюджетными деньгами. Несмотря на фактически запретительные ставки, которые банки установили по рыночным ипотечным программам, кредитование в России продолжает расти. И в первую очередь благодаря льготной ипотеке.

Если в 2021 на льготные ипотеки приходилась четверть всего объема выдачи жилищных кредитов, то в конце 2023 — уже 84%. В этих условиях ЦБ своими действиями с ключевой ставкой фактически никак не влияет на рынок, потому что условия там фиксированы. Это снижает эффективность денежно-кредитной политики государства. В результате регулятор вынужден еще жестче действовать в отношении рыночных ставок, из-за чего страдает, в сущности, вся российская экономика.

В июне банки в очередной раз подняли ипотечные ставки, которые теперь начинаются от 18%. Заемщики, которые не могут претендовать на льготные условия, вынуждены платить больше, чем могли бы в отсутствие государственных программ. То есть за льготников по факту расплачиваются все остальные.


Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique

Игорь ЖулькинСделала ли льготная ипотека жилье доступнее лично для вас?
  • Анатолий БизяевЛьготная импотека сделала жилье недоступнее для всех.407
  • АлександрИван, собственно именно из-за таких Ваньков программу и прикрыли ) Жалко, что не три, да?35
  • Анатолий БизяевАлександр, А чего их опрашивать? Как сумасшедшие мели по любым ценникам. Очень классно теперь - сейчас трешка в миллионнике стоит 8 млн, очень доступно.53
  • Михаил П.Александр, так Иван просто воспользовался возможностями. Законно, без мошенничества взял то, что дало государство. Я рад за Ивана. То что программа сделала хуже для большинства не заслуга "Ваньков".51
  • СветланаЛично для меня , нет . Т к в РФ достаточно спекулянтов -горе инвесторов , которые сами же себе , а еще и другим в РФ все подсирают , и этому способствует государство со всем своим размахом , а теперь , типа, они не знают как снизить инфляцию и т д . Сначала наворотят , а потом снимают с себя ответственность . и так во всем34
  • DmitryЯ из той категории людей, для которых что хоть льготная под 8, что нельготная под сколько-там-теперь-она-стала - ничего не меняет. У меня ощущение бега наперегоднки с инфляцией, где она всегда побеждает - в 20м году моя зарплата была около 1000 долларов, и ни о какой ипотеке и речи быть не могло (а оказывается тогда было выгодно). В 24м году зп стала побольше, но и кредиты подорожали кратно. Так что эта новость про завершение льготной ипотеки для меня просто новостная статья. В реалии никто в моей семье эту программу за 4 года на себе никак не ощутил.181
  • Артем ИволгинНе сделала :) Как писали в одном телеграм-канале: Допустим у нас страна состоит из двух потребителей Вовы и Васи 🧑‍🌾 Вова зарабатывает 1р и весь тратит на еду - из них 20% НДС 🤴 Вася зарабатывает 3р и 1р тратит на еду (опять из них 20% НДС), а 2р сберегает в жилье - платит ипотеку Что делает льготная ипотека? Она собранные 20% НДС у Вовы отправляет в помощь Васе на покупку квартиры156
  • ИванNik, в ЕС ставки ЕЦБ 3,75-4,5%, а в РФ ставка ЦБ 16%. Правда, по данным ЕЦБ средняя ипотечная ставка за апрель 2024 3,77%, а не 4,5%, но все равно в этом контексте российская ипотека под 8% это крайне привлекательный вариант.35
  • Slava Miller"Льготная ипотека дорого обходится бюджету" ну да, бюджет нужен в другом месте, там недвижимость не строят, а наоборот72
  • Miss BurpleSlava, ну без учета того, что вы имеете ввиду, эти деньги можно потратить на что-то другое. А не спонсировать тех, кто по этой программе по 5 ипотек взял. И в итоге первичка взлетела в цене настолько, что смысл в ее покупке вообще потерялся.55
  • HaraldАртем, все так. Льготная ипотека как обременение для бюджета - это регрессивный налог или налог на нищету. Скидываются все, чтобы зарабатывало строительное лобби в первую очередь, а во вторую и третью - рантье-перекупы, берущие по 5 квартир под сдачу, и физлица для себя, но все они - побочный эффект. Главное - застройщики. Второй такой известный регрессивный налог на нищету - топливный демпфер. Платят все, выигрывают в первую очередь владельцы дорогих и мощных машин. Но даже топливный демпфер справедливее, потому что какие-то гроши нищие выигрывают от него благодаря удешевленной логистике их товаров массового потребления.95
  • Miss BurpleНе знаю для кого там эта программа была привлекательна, потому что в 2023 году до скачка процентной ставки взять ту же вторичку было выгоднее. На вторичном рынке можно было купить квартиру большей площади и в лучшем районе по цене первички, в которую еще и вложить пару 🍋48
  • МариС самого начала было понятно, что льготная ипотека не для помощи гражданам, а для поддержки застройщиков. Если хотели бы помогать нуждающимся, то просто ввели бы ряд условий, хотя бы ограничили, что только 1 раз можно брать льготную ипотеку. Мы живём на ДВ, тут ещё в 2019 появилась ДВ ипотека и цены одномоментно взлетели % на 20-30, а потом продолжили расти и расти, уже раза в 3 цены выросли, а сейчас ДВ ипотеку ещё и расширили, поэтому рост продолжается.94
  • KsanderRatАнатолий, Эх, если бы 8 млн руб... В провинциальном Екатеринбурге даже приличную двушку не купить за эти деньги. Если только убитую хрущевку на 44 кв.м. Цены действительно улетели в космос.56
  • БорисNik, какая разница, какая ставка, если двушка стоит в Берлине полмиллиона долларов? Хоть под 0% это дорого. С российской недвижимостью то же самое. Надо не забывать про стоимость, а не только на ставку смотреть.59
  • FreindЯ как житель томской области где 11.9 % населения живет за чертой бедности тоесть ниже прожиточного минимума а именно 13024р для пенсионеров и при стоимости новостройки минимум 3млн и в среднем 5-8млн в Томске даже не хочу отвечать на вопрос сделала ли льготная ипотека жилье доступнее для меня54
  • АнaстасияDmitry, 100000% согласна с вами просто бег впереди несущегося поезда. и однажды он таки догонит, есть такое ощущение.12
  • Endeavor8080Dmitry, ну так она рассчитана на платежеспособных людей, имеющих накопления, или готовых продать имеющееся жильё. Пониженная ставка субсидируется государством, поэтому для её использования есть жёсткие требования по уровню дохода и первому взносу, чтобы такие кредиты брали только те, кто в состоянии их оплачивать. Народ ошибочно слово "льготная" считывает "сейчас всем дадут просто так")26
  • DmitryEndeavor8080, ну в статье как раз и написано о том, что по сути такой льготной ипотекой воспользовалась не целевая аудитория тем, кому нужно улучшить жилищные условия, а как раз наоборот у кого были лишние деньги. Это не народ неправ, а правила были написаны не для тех.89
  • Qwe QweМассовая льготная ипотека - АБСОЛЮТНОЕ ЗЛО. Кто пролоббировал ее? Почему люди, которые продвигали 4 года эту очевидно вредную программу, до сих пор не понесли наказания?66
  • Дмитрий ОсинскийDmitry, все как обычно...3
  • РКEndeavor8080, есть два знакомых, взявших несколько квартир, польза от которых исключительно под "сдавать". Это наверно немного нездоровая история в рамках "льготной" программы, нет? Очевидно, что таких людей не только два моих знакомых, и они сильно подпортили цены для людей, которые хотели скопить деньги на покупку не в ипотеку, да и ипотечникам, которым действительно нужна покупка жилья, со стоимостью жилья поднасрали Идея у программы хорошая при российских диких ипотечных ставках, но только реализация страшно подкачала87
  • ХойяDmitry, целевой аудиторией были люди, которые в принципе хотели бы купить квартиру, но высокая ставка мешала. С чего вы вообще взяли, что кому-то хотели улучшить жилищные условия?4
  • ГвоздикКак вообще можно было сделать льготную ипотеку безлимитную? Льготная ипотека - это прекрасный инструмент, для тех, кому нужно купить свое первое жилье или расширить площадь в связи с появлением детей. Но, господа, 1 раз в условные 5-7 лет. Почему я должен платить (налогами) за "инвесторов", которые наживаются на социальном инструменте?64
  • Marina LatyshevaMiss, кандидатов с такой программой до выборов не допускают, пропалывают в зародыше... Ишь чего захотели: наука, здравоохранение и образование... Может вам ещё прав и свобод отсыпать?33
  • Артем СтепановMarina, для инвестора особого выхлопа не вышло, купить можно было и до льготной ипотеки, цены были ниже Первичные выгодоприобретатели банки и застройщики,32
  • КсенозаврDmitry, нужно бежать со всех ног, только чтобы оставаться на месте. А чтобы сдвинуться, нужно бежать в два раза быстрее. И это не я придумала, а Льюис Кэрролл. Последние два года это мой вынужденный девиз по жизни.11
  • ЙцукенQwe, она не для людей, а для застройщиков и банков в первую очередь, чтобы их сохранить. А платить должны люди которые могут зарабатывать. Если давать льготные ипотеки малообеспеченным, а они потом платить перестанут. Подозреваю что айтишная ипотека как раз для того же сделана, чтобы богатые хорошо зарабатывающие айтишники понесли свои деньги застройщикам и банкам.33
  • Alexander LakisovАнатолий, причем об этом говорили с самого начала, что цены полетят вверх, и все равно ее ввели.35
  • Иван ПетровАнатолий, ПИКоватники всеми силами держат пузырёк надутым. Небось у ЧатГопоты спрашивают как можно ещё ошкурить этих деревянных буратин. С застроями и банкстерами лучше в напёрстки не играть !8
  • K.N.Dmitry, меня уже не удивляет0
  • Endeavor8080Dmitry, ещё раз - целевая аудитория это те, кто сможет гарантированно оплачивать кредит. Пониженная ставка для них. Правила для них, просты и понятны. А те, кому "нужно улучшить жилищные условия" - я, знаете ли, тоже много чего хочу. Мне очень нужно виллу у горной реки. Но это мне не по карману, я не могу себе этого позволить, даже если на виллы будет госпрограмма с пониженной ставкой. Так что улучшение жилищных условий начинается с улучшения дохода, то есть с себя, а не с ожидания что придут и за бесценок просто так дадут.5
  • Qwe QweEndeavor8080, вот только вдруг внезапно оказалось, что те, кто могли 4 года назад спокойно оплачивать кредит даже без льгот, теперь не могут этого делать. Что имеем в итоге: застройщики не обанкротились, а заработали триллионы, как и банки, небольшая доля населения скупила квартиры, цены выросли в три раза. Из-за перекоса ставок, не работали меры ЦБ по снижению инфляции. И теперь у нас дикая инфляция, высокая ставка, которая не помогает, потому что зачем нести деньги на вклад, когда можно было купить недвижимость с большей выгодой. У сша не получилось уничтожить экономику РФ, но это почти сделали мы сами.9
  • Михаил КузинAlexander, Так дело было не в том чтобы помочь людям которым нужно жилье. Это скорее помощь застройщикам. Грустно, но факт76
  • Evgeniy LeeИван, так это же отлично ) Согласитесь, что если выбирать между ипотекой за 18% и ипотекой за 5% первые 5 лет, а потом 18%, то второе поинтереснее, т.к. после пяти лет её можно будет попросту рефинансировать на (скорее всего) более низкую на тот момент ставку1
  • little~witchQwe, > небольшая доля населения скупила квартиры Вот уж не знаю про небольшую, когда мониторила рынок, очень быстро квартиры разбирали. Вряд ли они все уходили в одни руки.0
  • AlexQwe, вы абсолютно правы. Всегда нужно смотреть, кто является бенефициаром. В данном случае, на первом месте это банки, на втором - застройщики. Почти всю выгоду, которую могли получить покупатели просто добавили в тело кредита.4
  • Sergey BystrovМихаил, банкам9
  • AlpenEndeavor8080, Учитывая что деньги из бюджета, т.е. мы скидывались на покупку квартир этим людям, целевая аудитория должна была быть именно нуждающиеся И имеющие возможность. А люди, покупающие 5-ю квартиру в качестве инвестиции должны были идти лесом.4
  • Джонни, оу-еSergey, и тем и другим. Но это, конечно же, не картельный сговор, "это другое".12
  • DarinaАнатолий, В целом да, как не могла себе позволить купить квартиру, так и не могу. Не больно что-то и поменялось..1
  • АндрейДжонни,, это не картельный сговор, это наглый распил государственных денег в карманы строителей.2
  • Ольга ЮсупSergey, Как обычно кому угодно, только не людям.1
  • Michael StephensonАнaстасия, можно всегда сойти на обочину. Необязательно бежать перед поездом.0
  • ХойяAlpen, можете высказать все свои претензии президенту, депутатам, правительству, которые решили направить наши деньги на поддержку застройщиков. Но точно не людям, которые воспользовались предложенной возможностью, даже если для них это была пятая квартира. "Льготная ипотека" никогда не была направлена на помощь "нуждающимся", она была создана целиком и исключительно для поддержки застройщиков. Это потом появились дополнительные категории, уже целевые - для семей с детьми, территориальные (всякие там сельские, дальневосточные) и прочая. А основная льготная, которую сейчас и отменили - только для для того, чтобы отрасль строительства не обрушилась. Удивительно, почему люди так массово это забыли, но зато энтузиазма обвинить во всех своих бедах сограждан - хоть отбавляй.0
  • AlpenХойя, так я и обвиняю правительство. Я же не виню в своих сообщениях сограждан, что они воспользовались моментом.2
  • АнaстасияMichael, рада, если у вас получится)0
  • user2547561Evgeniy, а кто даст гарантии рефинансирования? Я брала ипотеку в 2014 году, ставка была 12,75% по акции, за 2 обращения в течение 2 лет ставку снизили до 11,9%. И так было до конца. Никакой другой банк не брал на рефинансирование, мотивируя тем, что, якобы, "вы итак платите по сниженной ставке". Нашим законам верить, а тем более банкам, явно нельзя2
  • Елизавета ШалимоваАнатолий, оно мне и раньше недоступно было, для меня это шило на мыло0
  • Елизавета ШалимоваEndeavor8080, интересно, а если имеющееся жилье продать, то где жить-то, пока строят дом?0