«Засада началась при проверке документов»: как мы отказались от покупки странной квартиры

Я — риелтор и юрист, помогаю выбрать и проверить жилье. При проверке даю заказчику супер-подробный отчет со всеми «пруфами», развернутыми комментариями и ссылками на законы. Иногда отчет получается «чистый»: не к чему придраться, и это — прекрасно! Значит, на 99% все в порядке, недвижимость можно смело брать.

Однако гораздо чаще выявляются юридические дефекты разной степени устранимости. От «можно поправить и купить» до «бежим не оглядываясь». Большинство случаев, когда нужно «бежать», достаточно стандартны, без интриги. Но случаются и почти детективные истории, которые приходится распутывать не один день, прежде чем дать клиенту полный отчет с четкими выводами.

Данный случай — одна из таких историй.

Объект, который нашли мои клиенты, подходил им идеально, и в целом никаких вопросов по нему не возникало. Местоположение, цена — все ок. «Засада» началась при проверке документов, а окончательно перечеркнула покупку беседа с продавцом. Мы обнаружили целый букет рисков.

Недвижимость была изначально приватизирована на двоих. Затем один правообладатель умер, перед этим завещав все своей родственнице, которая, в свою очередь, продала свою долю сегодняшнему собственнику. Второй правообладатель также продал свою долю, совместно с первым. Таким образом, сегодняшний собственник объединил обе доли в единый объект. Но во всем этом меня смутили несколько моментов.

Завещание по первой доле двухгодичной давности. Как только наследница получила наследство, она тут же его решила продать. А значит, оставалась вероятность «пробуждения спящих» наследников по закону. Риск можно купировать — для этого нужны дополнительные данные по наследодателю касательно детей, мужей, внуков — наследников первых очередей.

Наследница продала свою долю сегодняшнему собственнику по заниженной цене. А значит, сохранялся риск признания сделки недействительной в случае банкротства наследницы. Этот риск практически невозможно убрать: сегодня наследница финансово состоятельна — а завтра нет, а сроки давности по делам о банкротстве, субсидиарной ответственности — до 10 лет.

Расчет был с помощью наличных. Да еще и по расписке, а это могло создать дополнительные проблемы, если бы пришлось доказывать то, что продавцы тогда действительно получили денежные средства: ст. 812 ГК РФ.

Нам недвижимость продавали тоже по цене «ниже рынка». Не сильно, но все же. И это тоже вызвало подозрения, ведь собственник продавал не выгодно для себя, не взирая даже на немаленький налог, который ему пришлось бы заплатить.

Возникали вопросы к приватизации. В истории приватизации есть сведения об отказнике — человеке, который был прописан в квартире и отказался от приватизации. Несмотря на преклонный возраст он живет и здравствует. Как выяснилось, он так ничего за свою жизнь и не приватизировал: если бы это произошло, мы были бы спокойны — право на приватизацию у граждан РФ возникает только раз в жизни.

Таким образом, от него или от его наследников мог бы прилететь иск: отказ от приватизации — это тоже сделка, и она может быть оспорена. Например, на основании статьи 177 ГК РФ. Желательно участие «отказников» в сделке, тем или иным образом. Для фиксации того, что они в курсе и не против. И для того, конечно, чтобы удостовериться в их адекватности.

Подозрения вызывала срочность сделки. Почему собственник так поспешно продает недвижимость, в чем мотивация? Агент продавца сказала моим клиентам на показе, что причина — в «личных делах», в общем, объяснений никаких не было.

Всех перечисленных рисков уже достаточно, чтобы передумать насчет покупки… И все же, несмотря ни на что, мой клиент горел желанием приобрести данную недвижимость. Предупредив его еще раз обо всех рисках, я поехал вместе с ним на встречу с продавцом.

Мы прибыли на встречу. И первый мой вопрос к продавцу был, естественно, о «личных причинах», которые им движут. Ответ, как говорится, убил. «Личная причина» — это хирургическая операция, которую собственнику нужно срочно провести и на которую, собственно, нужны деньги.

Увы, операция связана с центральной нервной системой и с вероятностью 99% собственник уже принимает специальные препараты, которые способны влиять на его когнитивные функции.

А значит, он или его наследники в случае неудачной операции могут через какое-то время после продажи подать в суд на признание сделки недействительной по причине того, что продавец не осознавал своих действий при подписании договора (ст. 177 ГК РФ). Плюс сохранялась вероятность добавить к этому «кабальность» сделки: п. 3 ст. 179 ГК РФ из-за заниженной цены.

Обозначенные риски на самом деле тоже можно если не убрать, то снизить до минимума. Для этого нужно было содействие продавца и некоторая специальная подготовка перед сделкой.

Увы, на содействие продавец не пошел. И сделка не состоялась. Мы нашли другую квартиру, краше прежней. А главное — юридически чистую.