«Засада началась при проверке документов»: как мы отказались от покупки странной квартиры

11

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Я — риелтор и юрист, помогаю выбрать и проверить жилье. При проверке даю заказчику супер-подробный отчет со всеми «пруфами», развернутыми комментариями и ссылками на законы. Иногда отчет получается «чистый»: не к чему придраться, и это — прекрасно! Значит, на 99% все в порядке, недвижимость можно смело брать.

Однако гораздо чаще выявляются юридические дефекты разной степени устранимости. От «можно поправить и купить» до «бежим не оглядываясь». Большинство случаев, когда нужно «бежать», достаточно стандартны, без интриги. Но случаются и почти детективные истории, которые приходится распутывать не один день, прежде чем дать клиенту полный отчет с четкими выводами.

Данный случай — одна из таких историй.

Что меня насторожило

Объект, который нашли мои клиенты, подходил им идеально, и в целом никаких вопросов по нему не возникало. Местоположение, цена — все ок. «Засада» началась при проверке документов, а окончательно перечеркнула покупку беседа с продавцом. Мы обнаружили целый букет рисков.

Недвижимость была изначально приватизирована на двоих. Затем один правообладатель умер, перед этим завещав все своей родственнице, которая, в свою очередь, продала свою долю сегодняшнему собственнику. Второй правообладатель также продал свою долю, совместно с первым. Таким образом, сегодняшний собственник объединил обе доли в единый объект. Но во всем этом меня смутили несколько моментов.

Завещание по первой доле двухгодичной давности. Как только наследница получила наследство, она тут же его решила продать. А значит, оставалась вероятность «пробуждения спящих» наследников по закону. Риск можно купировать — для этого нужны дополнительные данные по наследодателю касательно детей, мужей, внуков — наследников первых очередей.

Наследница продала свою долю сегодняшнему собственнику по заниженной цене. А значит, сохранялся риск признания сделки недействительной в случае банкротства наследницы. Этот риск практически невозможно убрать: сегодня наследница финансово состоятельна — а завтра нет, а сроки давности по делам о банкротстве, субсидиарной ответственности — до 10 лет.

Расчет был с помощью наличных. Да еще и по расписке, а это могло создать дополнительные проблемы, если бы пришлось доказывать то, что продавцы тогда действительно получили денежные средства: ст. 812 ГК РФ.

Нам недвижимость продавали тоже по цене «ниже рынка». Не сильно, но все же. И это тоже вызвало подозрения, ведь собственник продавал не выгодно для себя, не взирая даже на немаленький налог, который ему пришлось бы заплатить.

Возникали вопросы к приватизации. В истории приватизации есть сведения об отказнике — человеке, который был прописан в квартире и отказался от приватизации. Несмотря на преклонный возраст он живет и здравствует. Как выяснилось, он так ничего за свою жизнь и не приватизировал: если бы это произошло, мы были бы спокойны — право на приватизацию у граждан РФ возникает только раз в жизни.

Таким образом, от него или от его наследников мог бы прилететь иск: отказ от приватизации — это тоже сделка, и она может быть оспорена. Например, на основании статьи 177 ГК РФ. Желательно участие «отказников» в сделке, тем или иным образом. Для фиксации того, что они в курсе и не против. И для того, конечно, чтобы удостовериться в их адекватности.

Подозрения вызывала срочность сделки. Почему собственник так поспешно продает недвижимость, в чем мотивация? Агент продавца сказала моим клиентам на показе, что причина — в «личных делах», в общем, объяснений никаких не было.

Что мы узнали при встрече с продавцом

Всех перечисленных рисков уже достаточно, чтобы передумать насчет покупки… И все же, несмотря ни на что, мой клиент горел желанием приобрести данную недвижимость. Предупредив его еще раз обо всех рисках, я поехал вместе с ним на встречу с продавцом.

Мы прибыли на встречу. И первый мой вопрос к продавцу был, естественно, о «личных причинах», которые им движут. Ответ, как говорится, убил. «Личная причина» — это хирургическая операция, которую собственнику нужно срочно провести и на которую, собственно, нужны деньги.

Увы, операция связана с центральной нервной системой и с вероятностью 99% собственник уже принимает специальные препараты, которые способны влиять на его когнитивные функции.

А значит, он или его наследники в случае неудачной операции могут через какое-то время после продажи подать в суд на признание сделки недействительной по причине того, что продавец не осознавал своих действий при подписании договора (ст. 177 ГК РФ). Плюс сохранялась вероятность добавить к этому «кабальность» сделки: п. 3 ст. 179 ГК РФ из-за заниженной цены.

Чем все закончилось

Обозначенные риски на самом деле тоже можно если не убрать, то снизить до минимума. Для этого нужно было содействие продавца и некоторая специальная подготовка перед сделкой.

Увы, на содействие продавец не пошел. И сделка не состоялась. Мы нашли другую квартиру, краше прежней. А главное — юридически чистую.

Тэги: главная
Редакция
По каким причинам вы отказывались от сделок с недвижимостью?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

ну вот а если бы он промолчал про болезнь, взяли бы? его могли бы и подготовить же, сказать, что рот не открывай, особо ничего не рассказывай

2

Божья, не факт: было много вопросов к предыдущим сделкам и мы это тоже обсуждали на встрече. Болезнь просто поставила жирную точку.
Кстати, этот риск можно было бы купировать при совершении комплекса мер. При этом собственник должен был пойти на встречу... Он отказался - мы отошли в сторону.

1

Константин, комплекс мер это справка из ПНД, а собственник на такое оскорбился и отказался?

3

Natali, справка ПНД ни о чём)
Хотя её тоже, конечно, нужно брать.
В нашем случае нужно было психиатрическое освидетельствование, проводимое в день сделки (это кстати дорого и делается только в одном месте по-нормальному).
Плюс нотариальная сделка с видеофиксацией (что делают далеко не все нотариусы).
Плюс, конечно же, никакого мухлежа в договоре, как то занижение и прочее...
Плюс предоставление всех остальных документов, которые нужны для устранения наших сомнений и волнений.
Как говорится, полное и всестороннее сотрудничество!
Увы, нас посчитали излишне недоверчивыми и послали. Ну и что ж! Не страшно, мы-то другую нашли, а они со своими косяками остались

6

Константин, и как бы это всё помогло, если это только 1 из факторов? Остальные куча причин чтобы оспорить сделку никуда не делись

2

Олег, верно, с каждой причиной нужно отдельно работать. "Лечить". Я разобрал только один риск подробно.

0
0

А кто-то взял эту квартиру с очень хорошим дисконтом

0
Герой

+2

20.12.22, 15:48

Отредактировано

kuskus, и потом будет рвать на себе волосы.

3

Ага, перепродал и до свидания

0

kuskus, это же ещё подозрительнее цепочка станет)

1

Системный, у всех разный бизнес, если это конечно можно бизнесом можно назвать, но миллион другой за месяц можно заработать не напрягаясь

0

Сообщество