В каком городе Подмосковья лучше купить квартиру?

70

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Рассматриваю покупку жилья в Подмосковье до 4 млн рублей, при этом выбираю лучший город для покупки, лучший с точки зрения инвестиций (хотелось бы сдавать жилье и получать пассивный доход хотя бы от 20 тысяч). Так как я в Подмосковье не разбираюсь от слова совсем, а анализ предложений на Авито показывает следующее:

  1. За такую цену можно найти что-то даже в пределах ЦКАДа — восточное направление (Ногинск, Электросталь). Из плюсов — есть ЖД, из минусов — подозрительно дешевое жилье, и «восточное» направление, которое почему-то проседает в цене, не факт, что смогу сдать жилье за 20 тысяч.
  2. В пределах ЦКАД, но уже без ЖД доступности — Старая Купавна. Из плюсов — относительные 20 км до МКАД, из минусов — если нет своей машины, то с транспортной доступностью проблемы. Цены на сдачу, тоже судя по Авито, чуть ниже 20 тысяч за однушку.
  3. Если за ЦКАД, то можно рассмотреть относительно крупные Коломну, Егорьевск, Воскресенск, Сергиев Посад, Клин и другие, но уже +/- 100 км от Москвы и больше часа на электричке, но не понятно, есть ли «жизнь» в этих городах.

Возможно, кто-то сможет подсказать какие-то города, поселки или в целом факторы, на которые стоит обращать внимание. В квартире мне сейчас не жить, а сдавать (потенциально в будущем — возможен и переезд).

Предложения в стиле взять 2 млн в ипотеку и купить в ближайшем Подмосковье, или инвестировать в ценные бумаги, к сожалению или к счастью, не рассматриваю, есть конкретные вводные и вопрос: где в Подмосковье жить хорошо и жилье стоит дешевле 4 млн?

Всех благодарю за ваше мнение!

Редакция
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Удалённый пользователь

Восток (Горьковское направление ж/д, М7 Москва-Владимир-Горький/НН-Казань, Носовихинское шоссе) - это чисто исторически достаточно трешовое и депрессивное направление.
Там не было высокотехнологичных заводов, но зато было огромное количество фабрик, большинство из которых закрылось в 90-ые. Контингент там весьма своеобразный, большинство коренных жителей старается при первой финансовой возможности свалить оттуда в более благополучные районы. Хотя есть и те, кого всё устраивает.
"Москва-Петушки" - это одна из причин не смотреть в ту сторону, в легендарной электричке по-прежнему можно получить по башке, возвращаясь поздно вечером из Москвы.
Юго-Восток (Казанское направление ж/д, М5 Москва-Рязань-Урал, Егорьевское шоссе) более позитивно, но проблема пробок существует уже больше четверти века и исчезать не собирается. В целом, неплохое направление для жизни в частном доме, если не нужно приезжать на работу в 9:00.
Юг (Павелецкое и Курское направление ж/д, М4 "Дон", М2 "Крым") в целом вполне приятное направление, как для ИЖС, так и для городской жизни. Пробки умеренные, можно подстроиться.
Юго-Запад (Киевское направление ж/д, М3 "Украина", Москва-Калуга-Брянск, А130 Москва-Рославль) начинает приобретать более позитивный характер, но и цена увеличивается.
Запад (Белорусское, Рижское направление ж/д, М1 "Беларусь" , М9 "Балтия", Рублёво-Успенское шоссе) считается немного блатным и пафосным направлением, но в последние годы погрязло в пробках. В случае с ИЖС с этим можно мириться, но города или не особо развиты, или дико перенаселены).
Северо-Запад (Ленинградское направление ж/д, М10/М11) - про езду на авто там лучше забыть, никогда нельзя точно спрогнозировать время прибытия, поэтому если искать квартиру, то чётко понимая, как добираться до ж/д станции).
Север (Савёловское и Ярославское направление ж/д, Дмитровское шоссе, Ярославское шоссе) сочетают в себе относительное благополучие и более-менее умеренные цены.
Северо-Восток (Щёлковское шоссе и одна из веток Ярославского направления ж/д) - это очень большие проблемы с транспортной доступностью, туда не стоит соваться без чёткого понимания, зачем.

Лично я бы для себя рассматривал всё, кроме Северо-Востока и Востока.

В бюджете 4 лямов сейчас можно рассчитывать только на очень дальнее Подмосковье (окрестности А-108 и далее), но это крайне сомнительная инвестиция, сдавать там жильё довольно сложно, продать тоже непросто.

17
Герой Т—Ж

Al, Ярославское направление жутко перенаселено,народу а общественном транспорте просто немеренно,и те же пробки на Ярославке

2
Удалённый пользователь

Маша, вот что реально перенаселено, так это Щелчок с Носовихой. Чего только стоит вечернее утрамбовывание в бутылочное горлышко у 1-го мая / Реутов парка соответственно, с которым никто никогда ничего не сможет сделать (оба шоссе заканчиваются тупиком в дальнем Подмосковье, их никто не будет расширять, как это сделали с Горьковкой).
А Ярославка - вполне пристойное направление, если не ставить себе задачу ездить в самый разгар час-пика. С электрички есть много вариантов пересадок, а на машине теперь очень удобно через хорду ездить, "охват" районов Москвы сильно увеличился.
На мой взгляд, условная Зеленоградская (+/-) гораздо приятнее для жизни, чем Балашиха или Трёхгорка.

1
Герой Т—Ж

Al, это я согласна,Балашиха это реально ад,там круглые сутки пробки (а по поводу пересадок с электрички ярославского направления -вроде есть только Ростокино (вокзал не беру в расчет),все остальные далеко от метро?

0
Удалённый пользователь

Маша, есть много вариантов пересадки с электрички на наземный транспорт, Лось, Лосиноостровская - весь СВАО, Ростокино - МЦК, всё что дальше - охват в сторону северной части ВАО.
Да, это, конечно, не сквозной МЦД (хотя над этим вроде бы работают), но если не ставить себе задачу из Пушкино ездить на работу в Бирюлёво, то направление вполне пригодное для комфортной жизни, имхо.

0
Отредактировано

Al, фабрики на Юго-Востоке остались в 90х, а сейчас здесь довольно большой ассортимент от складов, до машиностроительных заводов и пищевого производства.
Но я не понимаю тех, кто рекомендует Орехово-Зуево. Ужасно долго ехать до Москвы что на электричке (либо 2 часа за 290р, либо 1.30 за 350р в одну сторону), что на машине. Даже если брать один абонемент на элку на будние дни, а это 6000р/11300р, то проще будет эти деньги потратить на съем в Москве, а не в этом далёком городе с минимумом инфраструктуры.

0

Твоя, из орехово зуево на тачке до Москвы за это время можно доехать разве что в входные часов в 5-6 утра... Все направления (Егорьевска, носовиха и Горькова) перегружены светофорами и неадекватными ограничениями в 40-50 км/ч.
Поэтому 1 час 45 мин в лучшем случае, если не дольше

2

Андрей, дык я это про электрички. Я сама из Ногинска, и в Москву 10 лет тому назад на машине уже надо было выезжать в 5:30-6:00, чтобы успеть к 9:00 на Таганскую. Сейчас, наверное, часов в 5:00 надо стартовать. А ведь от Орехово, до Ногинска пилить не мало...

0
0

"Коломну, Егорьевск, Воскресенск"
Коломна самый норм вариант из этих, два других убитые городки +-, в Коломне есть жизнь

15
Герой

+1

Месье, подтверждаю. Коломна - абсолютно автономный, красивый , комфортный городок.
Так же как и Сергиев посад, Троицк, Переславль-залесский ( но тут центр смещён относительно исторического центра)

5
0
Герой

Очень важно понимать, что сейчас в московском регионе просела стоимость аренды. За 25 тысяч в месяц + счетчики можно найти однушку в Москве в пешей доступности до метро с плохим ремонтом. А при такой цене аренды "чистыми" владельцы квартир получают в районе 22 тысяч. В области цены еще ниже.

С вашими пожеланиями я вижу 2 варианта:

1. Искать студию или небольшую квартиру с бабушкиным ремонтом в пятиэтажках в пешей доступности (до 30 мин. ходьбы) к конечным станциям МЦД (Лобня, Нахабино, Подольск). На МЦД очень высокая интенсивность движения поездов, транспортная доступность хорошая и цены на аренду выше, чем на других пригородных направлениях. Но на поиск подходящего варианта уйдет много времени, так как 4 млн - нижняя граница рынка.

2. Купить квартиру в городе дальнего Подмосковья. Но тут советую выбирать город, из которого не такая большая маятниковая миграция в Москву: Дмитров, Коломна, Сергиев Посад и Клин неплохие для этого города. Но вот сдать в аренду квартиру за тот ценник, который вы хотите, будет очень непросто. Первый вариант выглядит разумнее.

А на востоке квартиры всегда были дешевле, чем на других направлениях, отчасти из-за многокилометровых пробок. Рассматривать восток без близости железной дороги ни в коем случае не стоит.

9
0
Герой

Жизнь в удалённых городах области, конечно, есть, но рынок аренды вряд ли очень хорош, сдать будет нелегко: люди, которые работают или учатся в Москве, жить в 100 км от города не станут, а местные снимают не слишком активно. Знаю истории людей, которые в 14-15 годах скупали жилье под инвестиции в одном таком городке (именно по вашему принципу - на что денег хватило), а потом не знали, что с ним делать: ни сдать, ни продать.

9
0

я не знаю кто снимет за 20 тыс в городах которые вы обозначили, мне кажется это нереально
предлагаю купить 2-3 подземных паркинга и сдавать, тогда 20 тыс с аренды будет реально. Только выбирать нужно тщательно, в тех местах где они точно сдадутся. Можно ещё попробовать с кладовками такой же фокус

8
Удалённый пользователь

Максим, сейчас во многих районах предложение по паркингам превышает спрос.
Надо брать или низ рынка (МГСА, но там свои приколы есть), или советские многоэтажные ГСК с боксами, где есть отопление и нет проблем с влажностью.

1

Al, я бы смотрел новостройки с "дворами без машин"
особенно если рядом метро без парковок

0
Удалённый пользователь

Максим, ТС за 4 ляма может купить 2 машиноместа в блатном ЖК, которые ещё не факт, что снимет кто-то, или ~15 гаражей в МГСА.
При этом гараж на плоскостной стоянке "окупится" за 4 года, а в блатном ЖК хорошо, если за 10 лет.

Гаражи - интересный сегмент коммерческой недвижимости, но высокорисковый (хотя компенсация за снос в МГСА 175т.р., если брать гаражи по низу рынка, то почти ничем не рискуешь).

В целом, без понимания ситуации, соваться наверное в это не стоит, но 15 гаражей для пассивного дохода - это гораздо лучше, чем одна квартира в дальнем Подмосковье, разница по выхлопу в 3-4 раза, риски одинаковые - гараж могут снести, квартиру могут испортить, убытки схожие.

1

Al, но 15 гаражей задолбаешься сдавать, выбивать долги, и проч. Целый процесс нужно выстраивать, по учету поступлений, и проч

0
Удалённый пользователь

Роман, гаражи гораздо проще сдавать, чем квартиры.
Многие нюансы похожи на сдачу апартаментов в апарт-отелях, когда решение кучи вопросов можно делегировать на управляющую компанию за небольшой %.
Нет оплаты - ограничивается въезд, после чего гараж вскрывается, замки меняются.

Всякие положения законов про то, что человека нельзя взять и выгнать на улицу, на нежилые помещения и тем паче машиноместа не распространяются.

Грубая арифметика:
а) Железный гараж на стоянке.
Цена покупки: 200т.р.
Содержание: 1500р в месяц (берём по максимуму).
Стоимость сдачи в аренду: 5000р в месяц.
Доходность: 20% годовых.

б) Однушка около МКАДа.
Цена покупки: 9млн.р.
Содержание: 7000р в месяц.
Поддержание косметического ремонта: ~1 месяц аренды.
Стоимость сдачи в аренду: 30т.р. в месяц
Доходность: 2.7-2.8% годовых.

Как говорится, почувствуйте разницу ))
При этом с квартирой есть риск, что её фатально ушатают, а металлический гараж ушатать невозможно.

Я не агитирую за гаражный бизнес (в случае необдуманных действий можно и прогореть - в Москве очень много нюансов), но если нужен источник пассивного дохода, то покупка квартиры под сдачу - это одна из самых неудачных идей.

3
0

За 4 млн. в Электростали вы сможете купить квартиру, которую сдадите где-то за 15-18. Спрос на аренду в этом городе есть, так как много приезжих работников на производства и склады. По торговым площадям город один из первых в МО. Как показатель благосостояния города - это гиперглобус, который открывается только там, где есть деньги. Рассмотрите как вариант Железнодорожный (район Балашихи). Город на Горьковской ветке ж/д, строят мцд. Цены на квартиры ещё вырастут.

7

Natalya, дайте, пожалуйста, адрес квартиры в Реутово за 4 млн...... Готовы купить за 4,5 млн... За такую цену нет ни в Железнодорожном, ни тем более в Реутово !

5
Герой реалити

Ирина, есть, в убитых домах, малого метраж, и ещё район Николо-Архангельский, это Балашиха, дома около дивизии Дзержинского, старые пятиэтажки в военном городке, их раньше давали военным, общежития, которые передавали в собственность, там как раз такие цены, около ст. Никольское, но считается Балашиха.

1
0

Ахххах! Я тут живу 😅
В Старой Купавне, как вы правильно заметили, проблема с транспортом, т.е. из списка потенциальных претендентов выпадают те, кто без машины.
В Ногинске и Электростали с момента открытия складов ВБ и Озон, рынок сдачи жилья переориентировался на посуточную аренду - тупо выгоднее и безопаснее - квартиру не успеют ушатать. Оба города с хорошо развитой инфраструктурой. Но сдать здесь за 20 тр однушку - только если она рядом с ЖД станцией или остановкой автобуса до Москвы, и в новостройке с хорошим ремонтом, все остальное реально сдается дешевле.
За ЦКАД сдать однушку за 20000 - фантастика, т.к. либо далеко от Москвы, либо города с преимущественно старым жилым фондом и низкими ЗП внутри города.

5
0
Герой

+1

Прежде чем инвестировать 4 млн, рекомендую не полениться и потратить пару выходных и несколько сотен рублей на электрички-автобусы, чтобы посетить несколько городов.
Вам сразу все станет понятно.

4
0
Герой

+1

Найти лучший город в Подмосковье наверно невозможно) Иначе бы все жили именно в нем. Но Вы правильно мыслите - транспортная доступность быть должна, и не только для авто - ориентируйтесь по ж/д диаметрам - это пока все кроме востока, но и на восток диаметр скоро дойдет - посмотрите там по станциям что есть в вашей ценовой категории, учитывая что там его пока нет и жилье там дешевле будет.

Смотрите только квартиру или апартаменты? Апартаменты дешевле выйдут на старте, но дороже в будущем (но не сильно) и не прописаться - все эти факторы для себя проанализируйте насколько надо то или иное.

А в остальном ориентироваться на инфраструктуру - магазины, аптеки, спортзалы, парки и ТЦ со всякими развлечениями или даже детсады/школы/секции - жить на отшибе бывает очень неудобно. Ни съемщикам, ни вам.

Ну и в конце смотрите на соседей (можно и по авто во дворе и по входным дверям), подъезд (чисто/грязно), мусоропровод (тараканы?), посторонние запахи (неполадки с канализацией?). В самой квартире напор воды и теплые ли батареи, как дела с проводкой; куда окна выходят - на шумную дорогу или в тихий двор, на север (темнота большую часть года в наших широтах) или юг (+ затраты на кондиционер летом).

3
0
Отредактировано

5% доходности хотите (в лучшем случае)? Странные у вас желания, конечно

3
0

Замечательный Красногорск и его окресности

3
0
Герой Т—Ж

Квартиры по цене до 4, миллионов, продаются в дальнем Подмосковье (более 70 км от Москвы).И явно нужно выбирать по транспортной доступности,вот уж что что,а восток никогда не выбрала бы: постоянные пробки

3
0
Герой реалити

Посоветую Дубну. Очень хороший город, есть жизнь, работа и инфраструктура. Для семей с детьми вообще супер место. Опять же наукоград, школы хорошие. За 4 млн вполне там можно купить квартиру

3
Герой
Отредактировано

Anna, там сейчас такие цены, что за 4 млн можно пожелать только удачи. Если правильно помню, то за такую цену можно взять разве что однушку в старых домах.

1
0

Королев, в перспективе 5 лет мцд ( возможно аж до Кремля :) . Милый город, много молодежи , на велосипеде кайф передвигаться . На машине не знаю , наверное пробки , но как и везде сейчас . Есть бульвар, канал , велопорады проводят. У меня теща живет там, оч мне нравится город.

3
Герой реалити

udali, убитые пятиэтажки на 1 этаже можно найти, недавно этим занималась, 4 с небольшим

2
Герой

+1

Natalya, смотрела - нашла парочку в бараке двухэтажном, удивилась что такие цены есть, но советовать бы автору такое не стала. Лучше дальше, но лучше.

5
Удалённый пользователь

Natalya, нет там таких цен уже давно.
Сайты объявлений завалены фейками.

1
0

Рекомендую Павловский Посад. 1). На электричке до Курского вокзала от40 мин. (экспресс) до 1.30. 2). В город можно попасть по трём трассам Егорьевское шоссе, Носовихинское шоссе и Горьковское шоссе. Едем где свободно. 3). Нет вредных заводов и свалок. 4). Намоленое место(7 церквей и монастырей). 5). Знаменит город платками, которые пользуются спросом во всем мире и множеством музеев. 6). В этом городе родился Вячеслав Тихонов(17 мгновений весны) и проходит кинофестиваль ежегодно.
Двух комнатную квартиру можно сдать от 20 и выше тысяч.
Выбор за вами, а я когда сделала данный выбор и никогда не пожалела. Природа, лес, грибы, озера и конечно же продукты, которых не купишь в Москве. Т.к. много подсобных хозяйств.

2

christina13021992, тока все 3 направления "забиты" часто, особенно в дачный сезон.

2

christina13021992, 4, 5 и 6 пункты вообще не понятно к чему, с такими плюсами хоть в Архангельск можно. Да и 3 трассы плюс сомнительный, учитывая, что обычно Носовиха и Егорьевка стоят намертво, а Горьковка просто стоит

1
Удалённый пользователь

christina13021992, ну-ну, одно из самых маргинальных направлений.
Казанское направление (Егорьевка) и то менее стрёмное - там преобладает зажиточный частный сектор.
А Горьковское направление - это двухэтажные деревянные бараки с социальным жильём и дореволюционные казармы, контингент соответствующий.

1
0
Герой

Я бы посоветовала Сергиев Посад. Жизнь там есть, ж/д станция рядом. За вашу сумму можно что-то присмотреть в центре города. Город хороший, Лавра рядом. Квартира будет пользоваться спросом в дни двунадесятых праздников, как мне кажется, это отличный вариант.

2
0

альтернативу старой купавне я бы предложил монино - не сильно далеко от шоссе, а ЖД прямо под боком, час езды на электричке до Москвы.
ещё мог бы порекомендовать сторону Говорово, пару лет назад там были квартиры в вашем ценовом диапазоне, сейчас не знаю, но район перспективный.

2
0

Смотря для чего, если жить и ездить на работу то выгоднее взять студию около метро, и сдать всегда можно за 25 и выше. В подмосковье хорошие квартиры(рядом с электричкой и т.д.) начинаются от 5,5 но сдать опять же можно максимум за 25, но вероятнее за 20 + счетчики.

2
Герой

Roman, конечно. Тем более, что есть пока еще программы со субчидированной ставкой 0.01. Да, там проценты , фактически, включены в тело кредита, но зато сам платеж ниже. На долгосрок выгодно - платеж по кредиту меньше аренды.

0

Natalya, метро??? 😱
Ну может в Реутове лет через 10, но в Железнодорожном... Не эт фантастика

2
0
Герой Т—Ж

+6

ничего

1
0

У метро! В Москве!)))

1
0

Если рассматриваете перемещения на машине, то выбирайте по шоссе. Я бы пригляделась к Новорижскому и Дмитровскому, соответственно, Дмитров, Истра.

1
0

По пунктам автора:
- Ногинск - город приятный (для того направления), но проблемы с транспортом, т.к. Горьковское ш. в пробках, а линия электрички второстепенная и ходят не так часто, как из того же Павловского Посада;
- Электросталь - все то же, что и выше, но в добавок более хреновая экология из-за нескольких вредных производств;
- Старая Купавна - та же Горьковка, которая будет пробками сжирать время, нивелируя более близкое к Москве расположение;
- за ЦКАД - Коломна, Сергиев-Посад, Дмитров, Можайск - варианты неплохие, особенно за счет туристов (ухоженные центры городов, варианты досуга, какая-никакая инфраструктура), с транспортом тоже нормально (есть экспрессы до Москвы), но до Москвы ездить ежедневно тяжело будет

1

Аглая, депрессивное местечко, если честно. Плюс заизолированное в край. По Новорязанке за 20 мин разве что ночью получится. А так и Новорязанка часто от Люберец стоит и Лыткаринское на въезд/выезд. А больше в сторону Москвы дорог и нет

1
0
Герой

Забыть про локации, где нет метро, какими бы привлекательными и дешевыми они не казались. Метро есть и за МКАДом. Без метро и сдавать и жить самому тяжеловато.
Даже если сами - автомобилист, то там, где метро есть, оно увозит значительную часть людей и на дорогах свободнее.
МЦД - это не метро.

1
0

Долгопрудный. (:

1
0

Ногинск - развивается в последние 3 года быстрыми темпами. Он находится не далеко от Москвы, меньше 50 км, доехать можно и по Горьковке и по Щелковской трассе. Заканчивается строительство скоростной трассы Казань-Москва. Рядом расположен ЦКАД. Цены на жилье приемлемые, в том числе и на новостройки. Дешевле чем в соседних Черноголовке и Электростали (где постоянно неприятный запах от производств). В Ногинске нет загрязняющих производств, а работы много и на уровне московских зарплат. Нет необходимости ездить на Москву и часами стоять в пробках за ту же зарплату. Но если кому-то надо, то ходят экспресс-электрички и автобусы. Есть вся необходимая инфраструктура - детсады, школы, крупные магазины Ашан, Окей, Эльдорадо, Дикси и т.д.), строительные гипермаркеты (Леруа Мерлен), прекрасные места отдыха - много ресторанов, в т.ч. рестораны на воде. Спортивные комплексы и бассейны. Отличные театры. Часть приезжают звезды эстрады и артисты. Идут постоянны спектакли и премьеры. Главный плюс - это загруженность людей на квадратный метр, в сравнении с той же Балашихой. Да и воздух чище. Очень красивая архитектура города, старинные здания, церкви. Сделана красивая набережная. Частыми гостями стали телевизионные съемки - снимаю клипы, фильмы.
Часто сравнивают с Манчестером район Глухово, а для жизни подойдет район Ямкино, самый безопасный и экологически чистый новый микрорайон города. В нем в шаговой доступности всё - детский сад-ясли, школа с французско-английским уклоном, больница и поликлиника, теннисный корт, баскетбольные и футбольные площадки. А близость лесополосы обеспечивает чистый воздух и здоровое развитие детей. В ДК постоянно проводятся разные мероприятия - КВН, концерты.

1

Сообщество